土屋輝之の「今日のツッチー」　2003年 9月分

2003.9.29

契約立会いのために、札幌に遠征。
久し振りの北海道で、少々胸踊り気分は少年の心持に。
そう、まるで遠足に行く前のあの気分です。
そんな訳で、興が高じてブルートレイン（北斗星３号）で遠征する事に。

出発日の９／２７の夕方は、不動産調査のクライアントへの報告があり
かなりタイトなスケジュール、北斗星の出発は１９：０３です。
午前・午後、各１件の内覧会立会いを無事に済ませ、杉並区から茅場町の
事務所への道路が凄く混んでいて、ハンドルを握る手が少しイライラしてる。
ここで事故でも起こしちゃ、今日のブルートレイン計画は実行不能にと言い聞かせて
安全運転で事務所へ１８：２０に到着（予定より４０分遅れてる）。

パソコンの報告書ファイルをプリントして、報告準備に１５分、かなりヤバイが
クライアントへの報告はしっかり、じっくり、時間をかけて行わなければならない。
報告途中でタイムアウト、北斗星は出発してしまいました。
無事に報告も終わり、さあ出発。さてどうするか・・・・・・・・・・・・？これから飛行機・・・？
明日の朝、飛行機で出発・・・・・・・？いやいや、やっぱり北斗星に乗っていこう。
多分、東北新幹線で追いかければ福島あたりで追い着けるはず。兎に角、上野駅へGO。

上野駅では、緑の窓口へ直行。北斗星３号に乗る予定が乗り遅れた旨を相談すると、
瞬時にパソコンを操作しながら、「じゃー、新幹線で追いかけますかー？」と、
何故か楽しそう、私の期待通りの答えが帰ってきた。なんとも頼もしいでは有りませんか。

で、無事に福島で追い着けることになって一安心、新幹線で一路福島へ。
先回りして、ようやく北斗星３号に乗車できました。

上野から札幌まで約１６時間、往復で約３２時間、完全に自由に過ごせます。


６号車はサロンカー	こんなかわいい顔してます	これは、帰りの北斗星４号

今回久々にお供した、愛機の LEICA　M3 ヌーキー付	青森～上野間はこれが引っ張ってくれていました。青森で交代します

早めに予約できれば、B寝台と同じ料金でBソロという個室寝台も利用できる。
眠いから寝る、起きていたければ何時であろうと構わずに本が読んでいられる。
勿論シャワー設備や、ダイニングカーも利用できます。
こんな素敵な時間を贈って下さったクライアントに感謝、感謝、ただもう感謝です。

今回の遠征で、往復約３２時間乗っていて不思議な感覚に囚われた。
この自由な時間が、クルージングヨットでホームポートの伊豆下田から大島・新島
式根島・神津島・三宅島・御蔵島と風が吹くまま、気がむくままにクルージング
していた頃、ヨットの中で過ごしていた時間の感覚に良く似ている。
ヨットのクルージングはレースでない限り、何時に何処に着くかなんてことは、
全く決まっていない。１日走り終わって日没に間に合う様にどこかの港に入る、
入航したら、地元の漁師さんに交渉して採れた魚貝類を譲ってもらって、
海賊料理で宴が始る。夜が更けるまで飲む・・飲む・・・・飲む・・・・・また飲む。
夜が明けたら、後片付けして出航。何日間でも休みがある限り、これの繰り返し。
楽しかったなぁー。漠然とあの頃の事思い出した。

不動産の達人になれたら、今度は人生の達人になりたい。

あっ、そうそう忘れちゃいけないこの人にメールした「札幌は酒・肴共旨し」の件。
ここは、酒好きにはお勧めです。

2003.9.26

朝、目を覚ますと北海道の地震のニュースが飛び込んできた。
それにしても、近頃は地震の話が多く何とも物騒である。
明日は契約立会いのために、札幌へ出発しなくてはいけない日なので
妙に身近な心配に思えてくる。

まだ記憶に新しい、阪神淡路大震災の被災者の方々が残してくださった
数々の教訓を、忘れないようにもう一度思い出しましょう。
備えあれば憂いなし、耐震性の高い優れた建物や免震構造の建物を造る事も
勿論大切ですが、もっと大切なのは一人一人が緊急時に冷静に対処して火の始末
を行い、間違っても大きな荷物をマイカーに積んで避難する、というような愚行を
決して行わない。

こんな機会ですから、皆さん災害時の基本知識整理しときましょう。

2003.9.19

所用で京都へ行って来ました。
随分久し振りだなぁーと思い、数えてみたら何と８年ぶりでした。
確か前回は真冬の京都で、何十年ぶりの大雪とかで新幹線のダイヤが
思いっきり乱れて、帰ってくるのが大変だった事を思い出した。
今回はそんなトラブルも無く、無事に２泊３日の行程を過ごすことが出来た。

そんな事で例の如く時間の許す限り、旨いものを求めてあっちへふらふら、
こっちにふらふらして来ました。で、今回のお薦めは肉系ならここのフルコース、
レバーの刺身・ツンゲ（タン）の刺身・ヘルツ（心臓）・テールの煮込み等々、
絶品揃い是非お試しを、それからランチで懐石ならお手頃なここ（写真）は
いかがでしょう？

松花堂弁当　２,３００円（食前酒付）

　今回も旨いもの沢山食べました、祇園での食べ歩き本当にマイウーでした。

　　祇園をふらふらしてたら、ご当地物の建売住宅現場に遭遇。
　こういうのは本当にご当地物好きの私としては、嬉しい限りです。


祇園の町屋風町並みの現場	これでもかの京風？

　こういう現場見るといろいろイマジネーションできます。
　京都のお客さん、こういうの好きなのかなぁー・・・・・。とか、
　祇園という土地柄、こういう外観にしないと役所の許可が下りないのかなぁー・・・・。とか、
　いっそ、役所に行って調べてみたい衝動に・・・。
　明日、内覧会の立会いで大阪に行くけど役所は休みだし・・・・・んっー・・・やっぱり気になる。
　どなたか祇園の不動産に精通した方で、ご存知の方がいたら教えて欲しい。

2003.9.14

世田谷区で内覧会の立会い。物件は中々の出来栄えである。
雑談中に依頼者に「この物件に決めたポイントは何ですか？」
と尋ねると、いくつかのポイントの中で
「管理費と修繕積立金が安かったこと。」というお話が・・・・・・・・。
確かに管理費と修繕積立金は、そこに住んでいる限り永遠に支払うランニングコストで
安い金額のものでは有りません。

そこで更に、
長期修繕計画案での修繕積立金や管理費の増額についてはご理解されていますか？
と問いかける・・・。
「えっ、そんな話はぜんぜん聞いていません。、
管理費や修繕積立金って必ず上がるんですか？
それに上がる予定がもう決まっているんですか？」と逆に問われる。

いやいや、そうじゃないんですが基本的には修繕積立金や管理費は
計画的に増額していかないと管理組合が破綻してしまうんですよ。
それから、将来的にどう管理していくかは管理会社が決める事ではなく、
購入された皆さんが話し合いの上で決めていく事で、
管理会社はそれに対するアドバイスや提案をするだけなんですよ。
ですから本来は今、修繕積立金や管理費が安いことに注目する事よりも
将来的にしっかりした計画案があって、
その案を購入者の皆さんがしっかり理解されているかどうかが大切なんです。
という話をさせていただきました。気になります・・・・とても・・・。

しつこいようですが「マンションは管理が命。」

管理の善し悪しで資産価値にも大いに影響するんです。
管理が良いってどんなマンション？それは共用部分の設備（給水設備・排水設備・エレベータ・etc・・・・・）
などの保守・点検・早めの補修といった事がしっかり実行されていて、将来的な設備の交換や大規模な
修繕の計画があり３年に一度位は見直しをしている事。
具体的に言えば、共用部分の清掃はしっかりしていて保守・点検も定期的に実行され、軽微な損傷は
すぐに修繕されていて将来の大規模な修繕に対してもしっかりとした修繕計画案が作成されていてその
計画案に基づいた修繕積立金を現状積み立てている。
一口に言えばこんなマンションが管理の良いマンションと言えるのではないでしょうか？
でもこれは人任せじゃ出来ないんです。

そこで私からのお願いですが、さくら事務所のホームページやこの
日記を見て下さっている皆さんが管理組合の理事や役員に率先して就任して、自分の財産であるマンション
の管理にもっともっと目を向けて欲しいのです。
そして管理の良い、資産価値が落ちないマンションにする方法をみんなで考えていければとても良いマンション
ライフが過ごせると思うのですが？皆さん如何でしょうか？

2003.9.8

昨日の江戸川区、本日の茨城県つくば市と続けて施工精度が非常に高い仕上がりの良い
物件に巡り合った。
施工会社の方々又、現場の方々ご苦労も多いかと思いますが有難うございましたという感謝
の気分になりました。

とても良い仕上がりの物件を見て最近特に気になることが有る。
どんなに良く仕上がったマンションでもその後のメンテナンス次第で、建物全体の寿命や設備の
耐久性に大きく影響があること。
そしてそのメンテナンスをするのは自分達（管理組合）ではなく管理会社がするものだと思い込ん
でいる人が多い事である。

マンションの購入をする際に「マンションは管理を買え。」とはよく言われることである。
しかしこれは良い（有名な？一流の？）管理会社が管理する予定の物件を買えという事ではない。
「良好な管理を実行できるマンションを買え。」言い換えれば「良好な活動ができる管理組合の
マンションを買え。」という事なのである。
したがって新築マンションの場合は、どのような管理組合になるのか不明な訳です。だから難しいんです。

マンション購入時にセミナーを受講して、購入物件が決まったら物件調査を行い、契約前に契約書類チェック
をするか、または契約時に専門家を契約に立会わせる、引渡し前の内覧会にも専門家を同行させる。
念には念をと言う姿勢には本当に頭が下がります。が・・・・しかし、ちょっと待ってください。

新築マンションでも中古マンションでも購入して住み始めたら管理会社におんぶに抱っこの考え方では、
はっきり言ってダメです。
マンションは管理費と修繕積立金だけ払ってれば誰かが管理してくれると思っている人もダメです。
区分所有者で管理組合員でもあるあなた、そうあなたが自分で積極的に管理組合活動に参加して
自分が管理していく気持ちが無かったらいい管理組合にはならないんです。
マンションは管理組合が命なんですよ。
マンションを所有したら管理の事真剣に考えなきゃダメなんですよ。購入時、物件に注いだ熱い思いを今度は
管理（組合）に注いで下さい。

今、私もかつてご購入戴いた新築マンションや中古マンションの管理組合にマンション管理士として関わって
いますが、今後も管理良好なマンションが１棟でも多くなるように微力ですが、熱い思いは管理組合の皆様に
勝るとも劣らない自負はあります。

2003.9.2

千葉県で新築マンションの内覧会。依頼者の希望で、他の購入者が週末の内覧会だったのを
平日に変更してもらったとのこと。がらんとした玄関ホールには目に痛い程の緋毛氈が丸めて
置いてある。何か祭りの後の様な寂しさを感じた。

内覧会に行くと真新しい緋毛氈（お雛様が座ってる赤い布）が敷いてあって、厳かな雰囲気
を醸し出しているけど大事なのは雰囲気じゃなくて中身ですよ・・・・・中身。

今日の物件は超大手の分譲。内覧の結果は残念ながら惨憺たる状況でした。
（営業担当が１０分近く遅刻して来たので嫌な予感はしていた。）

１．袖壁の倒れ（傾き）	解体補修
２．柱型ＧＬ壁の倒れ（傾き）	解体補修
３．腰窓サッシ建入れの傾き	解体補修
４．その他	解体補修箇所　２箇所