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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座
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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座
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エアコンの配管が目立たないように 袖壁が造作されています。 |
2004.2.27
一昨日、昨日に引き続き横浜市港北区の大規模マンションです。
願いが通じたのでしょうか？
今日は、立会人さんがマンション内で迷子になることはありませんでした。
とは、言っても立会人さんだけで部屋に行くことが無くなっただけなので
すが、やっぱりスムースに部屋に行かれれば購入者を悪戯に不安にさ
せることがないのです。（購入者からクレームがあったのかも？）
私も、もし今日もダメならレッドカード→退場という事を本気で考えて
ましたので、何事も無く一日が終わってホッとしました。
内覧会は購入者にとって、大なり小なりの不安と大きな期待を抱いての
イベントです。程度の差はあっても、皆さん緊張されている訳ですから
スタートの段階で、立会人さんに不信感をもたれるようなことは無い様に
して頂きたいものです。
ここ数日続いた、この大規模マンションで気になることがありました。
それは駐車場の利用料です。３段式立体駐車場の一番下段の利用料が
なんと、月額２,０００円だということです。
近隣相場の１／８〜１／１０位でしょうか？確かに安いし、魅力的ですね。
でも良く考えてください。中段・上段の料金は、当然のことながら
もう少し高くなるのですが、これって月々の点検料や修理代、ならびに
将来的な機械交換のための積立金等を考えたら、全く計算が成り立た
ないんですよ。
せめて、近隣相場の半額くらいの料金設定をして欲しかったのです。
そして、将来の大規模修繕に必要なお金を準備して欲しかったのです。
今のやり方では、一時金の徴収という無計画な計画にならざるを得なく
なってしまいます。（こういう考え方の分譲マンションが多すぎます。）
駐車場の利用料金を安くすれば、セールスしやすいのは判りますが
これは最低の販売戦略です。いや、戦略なんて上等なものじゃません。
購入者をずーっとこの料金で、何の問題も無く利用し続けられると
錯覚させるカムフラージュとしか思えないのです。（駐車場が機械式で
なく平置なら話は別ですよ。）
マンション購入を検討中の方は、駐車場利用料の安さに魅力を感じて
物件を決定するようなことは、決してしないようにして下さい。
2004.2.26
今日も午前中は横浜市港北区の大規模マンションです。
昨日のことがあるので、どんな方が立会人さんか気になります。
簡単な説明を受けてから、さあ出発です。なんとなく嫌な予感が・・・。
あぁー、やっぱりダメだ、予感的中です。出発早々、もう迷ってます。
聞けば、立会人さんを外注で依頼しているらしい。
でも、派遣のスタッフでもプロはプロ。（・・・・のはずですよね。）
これ、何か良い方法ないものでしょうか？・・・・・んーんーっと・・。
そうだ、さくら事務所は個人向けのコンサルティングだから、人手の
足りないゼネコンさんや、デベロッパーさん等の法人向けのコンサルティ
ングや内覧会立会いの代行サービスを誰かが提供するっていうのはどうだろうか？
まあ、方法は別としてこれじゃ本当に困ります。何とかして下さい。
明日も、午前・午後共にお邪魔する予定です。今度こそお願いします。
午後は調布市の大規模マンションで内覧会立会い、ゼネコンさんは午前中と
同じ会社です。
でも、ここの物件は立会いなし。最初に部屋までは案内してくれました。
迷うんじゃないかとドキドキしましたが、さすがに現場の人なのでしょうか？
スムースにエスコートして頂きました。
こんなことでホッとしているのは、本当に情けない話です。
立会人さんが部屋に行くのに迷ってしまうようでは、仕上がりの良さや施工
精度の良さといった本質以前の問題です。
しっかりできるまで練習してから、本番に臨んで欲しい。
明日も迷うようならレッドカードを出して、退場してもらおうか？
2004.2.25
今日は午前・午後共に、横浜市港北区の大規模マンションで内覧会立会いです。
ここのゼネコンさんは、内覧時に立ち会わないのが原則なんですが、このマン
ションではデベロッパーさんの意向なのでしょうか、内覧の開始から終了まで
しっかりと立会ってくれます。
そんなことで、新鮮な雰囲気になったりするのは本当に困ったものです。
おかしなことでも、慣れてしまうとそれが当たり前になってしまうのは本当に
怖いことです。
依頼者の方に、このゼネコンさんは通常は立ち会わない事をお話しすると、
「それは、おかしくありませんか？」と、逆に問われてしまいます。
そうなんです、おかしいのです。出来上がったマンションに初めて入室して、
ユーザーが自らチェックして指摘事項をシートに書き込み、プロであるゼネコ
ンさんの担当者に自主申告する。こんな検査方法がまかり通ること自体に問題
があるのです。
この世の中に、何千万円もする商品を購入した際にその商品を初めてユーザー
が確認するときに、商品の販売元や製造元が説明もしなければ立会いもしない
などということがあり得るでしょうか？
その点では、このマンションは当たり前のことが当たり前にできているのかな？
と、思ったのですが。折角立会ってくださるのは良いのですが、残念ながら立会
って下さるスタッフの方が内覧する部屋へ行くのに、何と迷ってしまうのです。
午前の人も、午後の人も迷ってしまうか他の人に聞かないと行かれないのです。
理由は判ります。普段はこの現場に居ない人なんだろうとか派遣のスタッフの方
なんだろうとか、いくらでも、想像はつきます。
しかし、どのような理由があったとしても内覧会の立会人さんがその部屋がどこ
にあるのか判っていないのは許されることではないはずです。
明日の午前中にも、また行く予定ですがマンション内で迷子になる立会人さんは
困ります。ユーザーさんも不安になってしまうだけなので、もう少ししっかり
案内できるように勉強して下さい。
お願いします。
2004.2.24
新築マンションの内覧会立会いで、依頼者の方に質問させて頂く
ことがあります。
「このマンションの管理会社はどこですか？」
この質問に対して、即答できない方が意外と多いのです。
無理もない話だと思います。何故なら、選択して決定したものでは
無いという事と、併せて一生に一度の買い物をされている時です
から、他のことで頭が一杯になっているために購入後の管理のこと
まで気が回らないといったところでしょう。
分譲マンションの新規分譲の際には、予め分譲会社が管理業者を
指定しているのが一般的です。
そして、その多くが分譲会社の子会社である管理会社に指定されて
いる。分譲時に指定を受けた管理会社は、その後も継続して管理を
行う事が多いため、ここに競争の原理が働かない大きな原因が潜ん
でいるのです。
新築マンションの契約時に、管理規約（案）と管理委託契約書（案）を
渡され、指定された管理会社への管理委託に同意する旨が記載され
た同意書に署名を求められるのです。
しかも、この時点では管理費の内訳は不明な場合もあるというのが
実情です。
皆さん、もっと管理に関心を持ってください。
マンションは買ったら終わりではありません。買ってから始るのです。
何十年もローンを払って買うのですから、しっかり管理して資産価値
ができるだけ下がらないように頑張ろうではありませんか。
| どんなに一流の会社が分譲しても、どんなに一流の管理会社が管理 しても、区分所有者が管理に無関心では良い管理なんてできる訳が 無いのですから。 |
しつこいようですが、もう一度言います。
管理は、管理費だけ払っていれば管理会社がやってくれるなんて考
えは、はっきり言ってNGです。そう、それじゃダメなんですよ。
2004.2.22
今日は、風が強いです。風が唸ってます。
物件は四谷のタワーマンションです。日照・眺望共に
非常に良好で、驚くほど暖かいです。
それに加えて、施工精度も抜群で言う事なし。GOOD！！
です。それにしても暑い、まるで温室に居るようです。
分譲主は大手デベロッパーさん、施工は、大手のゼネコン
さん。本当にご苦労様でした。
依頼者のご夫妻も、ほっと安堵されたご様子でした。
それから、午後は荒川区は三河島の駅近くで見付けるの
に苦労しました。
道が細くて一方通行地獄です。どうやっても上手く行き
着きません。
駐車場を見つけるのも大変で、ようやく到着しました。
余り聞いた事のないデベさんと、余り聞いた事のないゼネ
コンさんのコンビだったので少々心配していましたが・・・。
結果は施工精度・仕上がりともに文句なしのO・Kです。
GOOD！！
監督さんにインタビューすると、職人さんの持ち込むレーザ
ーを全て精度チェックして、パスしたものに使用可能のシー
ルを貼り付けて使用させる。という念の入れようです。
当然の事ですが、その姿勢がそのまま現場に反映されてい
ます。やっぱり、やればできるし、やらなきゃ出来ないんです。
こんないい話を聞いて、依頼者のご夫妻も私も気分は上々。
そんな気分で今この日記を書いています。
そんな事で、今日はとってもよい一日でした。
明日も、明後日もきっと良い日でありますように。
2004.2.21
世田谷で、新築マンションの内覧会立会いです。
受付の際に、専有部分と共用部分双方の変更点の説明を
受けたのですが、担当者からの説明は次のようなものでした。
「基本的に良い方向への変更です。図面上では洗面室の
リネン庫裏にパイプスペースがありますが、これが中止
になってトイレ横のパイプスペースを利用しています。
従って、リネン庫が大きくなって使い勝手が良くなっています。」
これに対して「汚水と雑排水を合流しているのですか？」と
質問すると「詳しいことは判りませんので内覧に立会う担当者に
お尋ねください。」とのことでした。
結局、内覧中に担当者の方へ尋ねたが、判らないとのことで、
設備担当業者に部屋に来てもらい説明を受ける。
十分に納得のいく、説明を受けて一安心しました。
お忙しいところ、本当に有難うございました。
で、一件落着してはいるものの、何故か腑に落ちないものがあります。
専有部分や共有部分の変更箇所を説明するためには、その明確な
理由や、変更によって生ずるリスク並びにその回避方法を、併せて
説明すべきではないでしょうか。
また、そのことを理解している人が説明すべきではないでしょうか？
今回は、明確な変更理由とリスクについて十分な説明が受けられたので
ホッとしましたが、パイプスペースが１箇所少なくなる変更などは
意外とリスクを伴うケースが多いものです。
十分な説明を受けるようにしてください。
元々、そのための内覧会なのですから。
2004.2.18
再び大船で内覧会の立会いです。
部屋に入りバルコニーへ・・・・・
やったぁ、見えました観音様、バルコニーからの眺めです。
早速、デジカメを取り出してメモリアルショット。
今日もお参りには行けそうもないので、手を合わせて
お祈りしました。
こうして見ていると、今にも振り返りそうな感じがします。
きっと観音様の御加護をもって、このマンションの住民の
皆さんをお守りくださることでしょう。
肝心の仕上がりは、指摘事項はありましたが概ねGOOD！！
特に大きな不安要素は見当たりません。
ご存知とは思いますが、マンションの分譲価格は部屋からの
眺めが大きく影響します。オーシャンビューにリバービュー
サンライズビューにサンセットビュー色々あります。
富士山の見える部屋はマウントビューで、分譲価格も人気も
高くなります。
で、観音ビューってあるんだろうか？うーん、気になります。
今度お邪魔したときに、聞いてみようか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら、是非教えてください。
2004.2.16
最近、新築マンションの設備に少々異変が起きている。
一時は、温水洗浄便座・床暖房・食器洗乾燥機・等の設備が
何から何まで標準装備されていたのですが、この頃は購入後
でも後から簡単に付けられる設備や、購入者が既に所有して
いる可能性が高い設備については、オプション扱いで選択で
きるマンションが増えているような気がします。
これは、私としては良い方向へ向かっていると考えています。
特に設置されている事が多い、センサー付きの照明なども本
当に必要か否かは微妙なところではないでしょうか？
本当に必要な設備は別として、どうでもよいものまで全てがセ
ットされていると豪華な感じがしますが、本質的な部分で自信が
無い様なイメージも見え隠れします。
物件を選択するときには、設備の豪華さに惑わされずに本質的
なもので選ぶ様にしたいものです。
2004.2.15
今日こそは、良い日であります様にとの祈りも叶わぬ日でした。
大田区の空港近く、新築マンション内覧会の立会です。
朝一番に物件に到着して先ず目に付いたのは、隣のマンションの
バルコニーに多数取付けられている横断幕です。
数年前に、今日の依頼物件と同じデベロッパーが分譲したマンション
です。横断幕のメッセージは、日影をめぐって猛烈な意思表示を
住民の方々がされています。
時々、こういう光景に出会いますが、こうなる前にしっかりと調整
を行い回避する方法を模索して欲しいものです。
そんな雰囲気の中で始った今日の内覧会ですが、結果はメロメロ。
特に良くなかったのは床の施工精度で、LD・洋室（１）・同（２）・同（３）
・キッチン(和室以外の全ての部屋)で複数箇所の不陸、床が傾いて
いない部屋が無いって感じの”「不陸の嵐」。
それも、思いっきり傾いてるのが数箇所あります。その中でも圧巻
は、洋室の入隅が両方向から４０cmほどの間で１０mm位下がって
いた。目で見るだけでも、はっきりと判ります。
竣工してから、何回検査したんだろう？
少なくとも、ゼネコンさんの自主検査・デベロッパーさんの施主検査、
それぞれの指摘箇所確認の検査。４〜５回位は行われているはず
です。それらの検査で、これが指摘されて是正されていないっていう
事は、精度に関しては殆どチェックされていないっていう事でしょうか？
ユーザーにしてみたら、理由はどうでも良いことですが「しっかり造っ
てくれ。」という事だけでしょう
そして、とどめの指摘は内覧会受付の女性スタッフの対応。
この人は、完全に許容誤差を超える傾きがありました。
再内覧会の日程調整で、ユーザーの都合を全く聞く気が無い。
どっちがお客さんなのか全くわからない、自分達の都合だけを強引に
押し付けてきます。
まあ、いろいろありましたが再内覧会までにしっかり直して今度こそ
お客さんを喜ばせてください。
許容誤差を超える傾きの女性スタッフさん、その傾きを是正できない
場合は黙って退場してくれ。
午後の内覧会立会は横浜市戸塚区、東戸塚駅近くのタワーマンション。
結果はGOOD。スタッフの対応もGOOD。いう事無し。
この物件でプチ感動したので、思わずメモリアルショット。
これは、某デベロッパーが好んで採用しているトイレのロータンク兼用の
手洗いカウンターなんですが、今までは左右のクロスと同じもので張られ
ていたカウンター奥の壁が、水に強い別素材に切り替えられていた。
雰囲気も洒落たものになっていい感じです。つい最近も、このデベロッパ
ーさんの物件で、スペースが狭く手を洗ったときに水が跳ねてクロスを
汚してしまいカビ等の原因になるということで、気にしている依頼者が多
かったのです。
このフィードバックのスピーディさが、命ですよ。本当に。
このタイプのトイレをお使いの方は、この写真のようにプチリフォームされ
たら如何でしょうか。お勧めします。（器用な人なら自分でもできますね。）
明日こそ、本当に良い日でありますように。
2004.2.14
多摩市の大規模マンションで、内覧会の立会いです。
依頼者の方は昨年、府中市の大規模マンションで知人が
さくら事務所の達人の内覧会立会いをご利用された際に、
どんなことをするサービスなのか見学にお見えになっていた方で、
内覧会立会の必要性を痛感されて今回の依頼に結びついたようです。
どの様なご依頼も本当に有難いのですが、こういったケースの場合は
特に嬉しい気がします。
内覧の結果は、概ねが良好なんですが残念な指摘事項が一箇所あります。
リビングダイニングの入隅に、なんと200mmの範囲で約10mm近い
床の傾きがあるのです。この写真のスケールの目盛は約9mmですが、
写真左側の巾木のところでは約10mmになっていました。
これって計算上50mm／1000mmになります。許容誤差は3/1000だから
許容誤差の約17倍近い角度で傾いてる、ということですね。
これ発見した時は、正直なところ「んっんーん･･･」と唸りました。
なんか年度末近くなってきたら、いろいろ出てきますね。
明日こそ、良い日でありますように･･････。
2004.2.13
世田谷区で建築条件付の土地を契約した方から、締結済みの契約
書類チェックの依頼がありました。今日は、その報告日です。
書類チェックをしていて、大いに気になるところがありました。
| １） | 住宅ローンの借入についての記載事項で、融資申込金融機関の欄に都市銀行等と書かれている。 ここは、金融機関名と支店名またはローンセンター名などを特定して書くべきところです。 |
| ２） | 融資期間・返済方法・利率などが記載欄があるにも拘らず、空白のままです。これはお話になりませんね。当然のことですがしっかりと書くべきです。 |
| ３） | 契約書を一通作成して、印紙代は全額買主負担としています。 どう考えても公正を欠いています。折半にすべきですよね。 |
| ４） | 建物の請負契約を同日に締結していますが、紹介料と称して本来 請求できないはずの仲介手数料を支払約定書で負担を強いている。 |
| ５） | 建物請負契約に際し、仕様書の類を一切交付していない。 どんな仕様の建物が建つかは一切不明です。 |
| ６） | 物件の所在地が、土地区画整理事業の予定がある区域にも拘わらず土地区画整理事業とは何なのか全く説明していません。予定があると言っただけだそうです。 素人のお客さんにそれはないでしょ。重要事項を説明せずに読み上げただけの、重要事項朗読書になっています。 |
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