土屋輝之の「今日のツッチー」　2004年 3月分

2004.3.31

朝起きたら寒くない、全く寒さを感じない。
なんだかんだ言っても、今日で３月も終わりです。
年度末恒例の、道路の大渋滞も明日からは解消されるのだろうか？

今年度、最後の仕上げは中古マンションの建物チェックと同物件の
売買契約契約立会いです。
まるで初夏のような陽射しと暖かい風の中を、第三京浜経由で大田区へ。

現地は、大田区の東急大井町線北千束駅にも近く閑静な住宅地の
雰囲気を醸し出しています。
そんな雰囲気の中、どっしりとしたイメージの低層マンションがとてもよく
マッチしています。

現在は、所有者がお住まいになっている状況での建物チェックですが、
さくら事務所の仕事についても、仲介業者さんが事前によく説明して頂いて
いるためでしょうか、変に警戒される事もなく無事終了することができました。
ご協力、誠に有難うございました。

チェックの結果も、建具関係を中心に軽微なものはありましたが、特別に
大きな指摘事項もなくほっとしました。
仲介業者さんが、チェックの結果判明した要調整箇所は４月中旬に実施
予定の２４ヶ月点検の際に、ディベロッパーさんにお願いして手直しを
してもらうという約束をしていただけたので、タイミングもGOODでした。

このマンションは分譲後２年を経過した、いわゆる築浅物件だったのですが
新築後２年間経過すると、いろいろな箇所に調整や補修が必要になることを
改めて実感できました。
偶然にも、売買される時期が２４ヶ月点検の直前だったのは依頼者ご夫妻に
とって非常にラッキーなことでした。
（４月から始るさくら事務所の新サービス「達人のマンション定期点検チェック」
は実需にあった、とても意義のあるサービスになると確信しました。）

夕方からは、自由が丘駅近くの仲介業者さんの事務所で売買契約締結です。
こちらも、事前に関係書類をチェックさせて頂いたのでスムースに進める
ことができ、とても安心できる内容の契約でした。

そして帰り際に依頼者ご夫妻から「やっぱり、プロに立会って頂いて本当に
良かったです。お蔭さまで安心してサインすることができました。」
とのお言葉を頂戴しました。本当に嬉しい瞬間です。

不動産コンサルタントになって良かったと、実感できたとても良い一日でした。
さーて、来季に向けてますます気分は上々だ。

2004.3.30

「マンション管理の達人サービス」を４月から開始します。
勿論、正式にはさくら事務所のホームページをご覧戴く事になりますが
今日はサービスのラインアップを紹介したいと思います。

☆達人の管理相談
（マンション管理全般について管理組合のご相談を承ります。）

☆達人の管理調査報告
（マンション管理の詳細をチェックして管理費コストダウンの可能性をご報告。
勿論、問題点にも言及します。）

☆達人のマンション管理丸ごと安心パック（フルコンサルティング）
（達人サービスの管理相談から管理委託契約立会いまでを丸ごとパック。
管理費コストダウンの全てを、安心しておまかせ戴けます。）

☆達人の管理委託契約書類チェック
（管理会社との更新契約や変更時の新規契約の際に管理委託契約書の内容
を管理組合に変わって詳細チェックいたします。）

☆達人の管理委託契約立会い
（管理組合と管理会社との管理委託契約に立会いをいたします。）

☆達人の管理規約チェック
（マンションの管理規約を詳細にチェックして問題点を指摘し、現行法に適した
内容をご提案いたします。）

☆達人の管理規約変更
（マンションの管理規約を詳細にチェックして問題点を指摘し、現行法に適した
内容をご提案、管理組合総会においての変更決議までサポートいたします。）

ざっとご紹介すると、こんな感じです。
あなたの管理組合のお役に立てるサービスがきっとあるのではないでしょうか。

私達は、不動産コンサルティングサービスを通して「人と不動産のより幸福な関係を
追求し、その思想を世の中に広める事。」を目指しています。

2004.3.29

マンションの管理が危ない。マンションの管理会社も危ない。
こんな声（悲鳴もありました。）が沢山ありました。
そんな声に答えるべく、ある政党の人達が中心となって立ち上がってできた法律が
「マンション管理適正化法」です。

この法律によって誕生したのが皆さんよくご存知のマンション管理士と管理業務主任者
という資格制度です。
大型書店の資格コーナーに行くと棚２段から３段にこれでもかという位に受験参考書が
並んでいます。
ただの資格ブームに終わらずに、制度本来の趣旨が全うできるように頑張って
いきたいものです。
確かに、この立法によってマンションの管理を良くしようという機運の高まりは
認められましたが、残念なことに管理の質やコストが向上したという実感を持てるところには
至っていないのが、現実ではないでしょうか。

思い起こせば、もう２０年以上も前に大手マンション管理会社の下請け設備業者で、
消防設備や建築設備の保守点検を経験したときに始まり、中古マンションの販売、
新築マンションの販売、分譲マンションでの生活、とずいぶん長い間色々な場面で
マンション管理の仕組みがおかしいと考え続けてきました。

しかし、考え続けているだけでは何の解決にもなりません。
昨日も、今日も、そして明日もマンション管理のおかしな仕組みによって、不合理な
金額の管理費や修繕費用を支払い続けなければならない人達が、減ることなく
逆に増えていってしまう現実だけがそこにはあります。

私も止めようのない使命感に突き動かされ、第１回マンション管理士試験を受験しました。
有り難いことに無事に合格という結果を得られたのですが、マンション管理士として
登録されても何もできないのが現実です。

マンションの管理をよくするためのコンサルティングをやりたい。
この準備には随分と長い年月を要しましたが、いよいよスタートする日が目前となり、
少々興奮状態で日々過ごしています。

４月には、さくら事務所のホームページに「達人のマンション管理サービス」がアップされます。
マンションの管理に疑問をもたれている方には、是非ご覧いただきたいと思います。

私達の考えが世の中に広まり、マンションの管理がよくなったと喜んでいただける人達が、
たとえ１人でも２人でも増えていただければ、それで本望だとも考えています。

2004.3.26

このところ寒い日が続いています。
少しだけ開き始めたさくらの花も、中々開ききれずにウズウズと今か今か
と時を待っているのではないでしょうか。
三月も終わりに近付き、本格的な春も、もう直ぐそこまで近付いてきていて
足音が聞こえてくる感じがします。

風が強く寒い一日となった今日も、一日中事務所の中で内勤です。
４月から開始するマンション管理の達人サービスの準備が、大詰めを迎えて
最終段階に入っているので、何かと気忙しい感じで過ごしています

週末には新サービスの内容を詳しく紹介しようと思っていますので、興味の
ある方は是非楽しみにしていてください。

さくら事務所はマンション管理の業界にも「人と不動産のより幸福な関係を
追求し、その思想を世の中に広める事。」という考え方を志しています。

2004.3.24

今日は、事務所で一日内勤です。
昼間は溜まりに溜まったデスクワークを片付けて、夕方の５：００～は
購入前相談のダブルヘッダーです。

中央区のコンパクトマンションを検討中の方と三鷹市のファミリーマンション
を検討中の方です。
どちらのマンションにも、大きな疑問点や不安な内容は感じられませんでしたが
共に、管理費及び修繕積立金の設定に販売戦略の意図がはっきりと感じら
れる内容になっていることがとても気になりました。

どちらの依頼者の方も、明日にでも申し込みをしようかという状況でありながら
管理の内容について、全く理解されていないというのが現実でした。
住宅ローンを払い終わっても、所有する限り永遠に支払を続ける管理費と
修繕積立金についてしっかりとした説明を求めていない依頼者にも不注意な
点はあるかもしれませんが、大切な説明を知ってか知らずか判りませんが
説明していない販売担当さんには大きな問題があると断言できます。

マンションの購入を検討している方は、必ず以下の書類を確認して理解できる
様に説明を受けて下さい。

・長期修繕計画（案）・・・	修繕積立金の額及び積立残高の推移と年度毎の修繕工事費並びにその累計額の対比を表したもの
・管理収支予算（案）・・・	当該年度において見込まれる全ての収入と支出を表したもの

販売物件によって呼び名は多少違う場合もありますが、これらの書類は最低限
確認をするようにしてください。
これを確認しないでマンションを買うのは、決算状況を全く知らない会社の株式に
投資することや、リスクの確認をせずに元本の保証されない投資をすることと、
何等変わりがありません。
現在、マンションの購入申込中で契約前の方は、今からでも決して遅くありません
ので契約前に必ず確認して下さい。
また、あって欲しくありませんが契約済みで未確認の方も早目に確認だけはして
おいて下さい。

2004.3.23

先日、ダイジェスト版の感想を書いた八王子市の公団分譲住宅に関する
テレビ番組を見ました。
タイトルは「ザ・ノンフィクション　ある欠陥公団マンションの記録」
勿論、マンション名などは区分所有者の希望により公表されていません。

概ねの内容は先日（２００４・３・１９）の日記に記した通りなんですが、
今回は当然のことながら詳細に掘り下げています。

感じた事を列記すれば以下のとおりです。

・	施工業者は非を認めているが、事業主の公団は明確には非を認めていない。
・	公団に買取請求を行うと、買取額は時価額になるので平成の初頭に新築で購入した区分所有者はローン残債の関係で買取請求できない。
・	公団は非を認めたくないのでしょうか？建て替えよりも時間も費用もかかる補修という手法を選択している。建て替えの何倍も費用が増すのです。（おまけにその費用は国費で賄われるようです。）
・	施工不良の原因がバブル経済による建設工事が繁忙で、熟練した職人が集められなかった事や、建築の意匠が複雑で高度な施工技術が必要だった

　事などを理由にしています。フザケルナと言いたいです。

挙げればきりがありません。
特に印象的だったのは、区分所有者へのインタビューで我が家の惨状を語る
主婦の方々が、難病を患い苦しむわが子を語る母親と同じ印象を持ったこと
です。
欠陥住宅というのは、わが子が病に苦しむのと同じように辛いものなのです。
欠陥住宅が、どれだけその人や家族や周囲の人々を苦境に追い込むのか、
知ってはいるつもりでしたが、改めて思い知らされました。
あってはいけないのです。
解決策にはなりませんが、これだけ人を傷つけておきながら、何故誰一人として
刑事責任を問われることがないのでしょう？
建築基準法という法律は何のためにあるのでしょう。
こんなマンションで大地震が来れば、大勢の犠牲者がでるのは阪神大震災で
の教訓からも明らかなはずです。

厳しい罰則によって再犯を防止するというのは、とても悲しい事ですが改められ
ないのであれば止むを得ないという理論もあっても良いはずです。
近頃は飲酒運転や暴走運転などは、この理論でとても厳しい罰則によって
発生や再犯を防止していますよね。

こんな番組を見てしまうと、
「人と不動産のより幸福な関係を追求し、その思想を世の中に広める事。」
これを標榜する私達の責任の重さを改めて感じてしまった。

2004.3.22

最近、自宅の新聞に折込まれている新築マンションの販売広告に一つの
傾向があります。

キャッチコピーに、こういうのが増えてます。
「家具○○○万円プレゼント！！」だとか、
「諸費用○○○万円売主負担！！」だとか、
「モデルルーム使用に付き○○○万円値引き。！！」だとか、とにかくスゴイ。
スゴイっていうのは、感動してるんじゃなくて怪しいってことですよ。
因みに、諸費用サービスは金融機関が解釈すると単なる値引きで、融資額
にも大きく影響しますから自己資金が少ない人は魅力を感じますが注意を
要します。

特に住宅金融公庫は諸費用サービスがあった場合は、融資額から諸費用
サービス額を差し引くという事をはっきりと明言してますので注意して下さい。
本当に得なのか、大幅値引や特典付きなどは苦しい故の苦肉の策ですから
よく考えてから申込・契約してください。

よーーーーく考えよーー。♪♪　お金は大事だよーーーー。

2004.3.21

今日は相模原市で新築戸建の内覧会立会です。
横浜の自宅から一般道で普段なら１時間位でしょうか、でも今日は違いました。
お彼岸の影響でしょうか、昨日から何処を走っていても大渋滞です。
余裕を見て２時間前に家を出ましたが、それでもダメです。
特に小田急線沿線の道路は、場所柄お寺さんが多く普段は裏道で使っている
路地裏も何処を走ってもぎっしり車が並んでる。最後はあきらめて街道の渋滞の
列に並んでノロノロと走り続けてようやく到着したのは、待ち合わせ時間ジャスト。

これで仕上がりが悪かったら今日は散々な日だな、なんて思いながら内覧開始です。
で、仕上がりの状態なんですが１階のリビングに是正の必要な床の傾きが２ヶ所、
その他は特に大きな指摘事項はなしということで、一件落着です。

でも、今日の内覧会では嬉しい事がありました。
売主業者の立会い担当者さんと仲介業者の立会い担当者さん、共にとても若い
担当者さんなんですが、この人達が第三者の内覧立会いにとても積極的というか
協力的というかいい感じなのです。

どちらの会社も決して大企業ということではなく、むしろ中小企業に属する規模の会社さん
なんですが、仲介業者の担当者さんなどは「こういうの初めてなんですが、やっぱり必要
ですね。」なんて嬉しいこと言ってくれるし、売主業者の担当者さんも「これなら何処が悪いか
はっきりしていて、引渡し後のトラブルが大幅に減らせますね。」なんて素直な感想を
言ってくれてる。
不動産業界もこれくらい若い人達に世代交代が進めば、体質改善できる日も遠くない？
なんていうことを感じさせてくれる人達なのでした。待ち遠しい気がしましたね・・・ホントに。

明日の不動産業界を背負っていって下さい。あなた達の様な若い人が沢山育ってくれば
この業界の未来もきっと明るいものになる筈です。

おまけに帰り際には、仲介業者の担当者さん「有難うございました、お疲れ様です。」なんて、
元気よく挨拶されっちゃたから・・・・・うーーーん、気分は上々です。
帰り道は、渋滞も解消されていてさらに気分が上々に。

2004.3.20

今日の内覧会立会いは、午前・午後共に港区三田のコンパクトマンションです。
残念ながら天気の具合は内覧会日和という訳にはいきませんでしたが、
仕上がり具合は二部屋共に致命的な指摘事項も無く、概ねGOOD。
細々とした指摘事項が若干数あるだけです。

そんな中で感心した事があります。
立ち会って下さったゼネコンの担当者さんが、自らも一所懸命に指摘事項を
探してくれているのです。
毎日、々々、内覧会に立会わせて戴いていますが、ここまで熱心に自ら指摘事項
を探して下さる方を今まで見たことがありません。
こんな担当者さんばかりが内覧会に立会って戴けるのなら、内覧会立会いは
いつか不要なサービスになるかもしれない。・・・・・そんな感じの担当者さんです。

勿論、私が指摘した事に対しても気持ちよく対応して下さいます。
「やりたくないビーム」を発射する担当者さんも、大勢いらっしゃることを考えると
異色の存在といえるでしょう。

いつの日か、こんな担当者さんが当然になる日がやって来ることを願っています。
そして、購入者の方々が安心して自分達だけで内覧会に参加できる。
そんな時代が早く来るように頑張っています。

2004.3.19

今日はオフです。
朝起きてぼんやりとした（いつもか？）頭で、何となくテレビを見ていたら
都市基盤整備公団（当時は、住宅都市整備公団）が、平成元年に分譲した
八王子市のマンションを取り上げていました。

内容は１０年以上に渡る、区分所有者の欠陥住宅との戦いでした。
正直な感想ですが、驚きの一言です。私も以前に公団のマンションを所有して
居住していたことがあるため、より身近に感じたのかもしれません。

今日は、ダイジェスト版で本番の放送はフジテレビで日曜日の１４：００～
１４：５５だということです。
普段はテレビを録画して見るということは滅多にないのですが、
この番組は見なければならないという使命感に近いものを感じました。

ダイジェスト版で紹介されていた欠陥の内容は次のようなものです。

１）	部屋中がブルーシートだらけで天井から雨が漏り続けバケツで受けています。（公団さんは原因が結露であると言い続けたのだそうです。考えられませんね。）
２）	公団さんの応急処置で洗濯機パンを天井に吊り下げて雨漏りを受けていました。
３）	調査のために、すべての内装を取り払っている状態でしたがコンクリートでできた壁の中に清涼飲料水の缶が入っていた。また、その壁は骨材とペーストが分離してできるジャンカの嵐だった。
４）	エアコンスリーブや給気口を設ける際に、ホールソウで鉄筋を切断して外壁に穴を開けていた。

現在も改修工事中で何と３００世帯以上の人達が仮住まいを余儀なくされている。
ひどい話です、この状態でも公団さんは建て直しではなく補修で対応するという。
そして、補修工事で設計時の強度は確保できると断言していました。

何を言っているのか良くわかりませんが、詳しくは録画を見てからという事ですね。
しかし、原因がどうあろうとも許されることではありません。

2004.3.18

今日は、再々内覧会と再内覧会のダブルヘッダーです。
午前中は大船駅近くの大規模物件で、部屋の中から大船観音を拝む事ができます。
残念ながら、僅か数箇所ですが内覧完了には至りませんでした。
もう一息なので、ゼネコンさんも頑張っていただきたいものです。
このマンションには、沢山のご依頼を頂き何回となくお邪魔しましたが、すでに
一部の住戸では入居が始まっていました。
朝、共用棟の受付に向かうと、焼きたてのパンの匂いが何処からともなく漂ってきます。
マンションの中のコンビニエンスストアやパン屋さんが、営業を開始していました。
受付にも女性スタッフの方が配置されていて、にこやかな笑顔で迎えてくれます。
概ねの是正事項に決着が付いたので、爽やかな心持で大船を後にすることができました。

そして午後は横浜市金沢区、金沢市民の森にも近い自然環境豊かなロケーションに
位置しています。
大船から車の移動で時間に余裕があるので、久し振りに海を見ながら昼食を・・・・
と思っていたら大粒の雨が強く降りだしてきたので、海は見えましたが窓も開けられずに
車の中で大雨に打ち付けられる激しい音の中で済ませることに・・・。
現地に到着して車の外に出ると風が強く、気温も随分下がってきて冬に逆戻りした感じです。

内覧会の際も共用部分の残工事が多く、随分と慌しい雰囲気の中で行われていたのですが、
今日も相変わらずの慌しさで、まだまだ多くの人達が作業を行っている状態です。
中でも、コンクリートを電動のピックでハツリ工事をしている作業音がけたたましく響き渡り、
凄まじい状況に大量の粉塵がそれに追い討ちをかける様にモクモクと充満しています。

やっぱり、共用部分がしっかりとできていない状態での内覧会開催は
基本的にはダメ、NGですね。
内覧会の際の指摘事項も数箇所ですが、是正が終わっていませんでした。
当然ですが何から何まで中途半端な状態は内覧会にも、再内覧会にも不適当な状態です。
この状態で、一部の住戸の入居が開始されているというので、なおさら驚きです。
企業ですから利潤の追求は当然なのは百も承知です。でもユーザーを無視した上に
成り立っている企業は、早晩淘汰されることになるはずです。

もう一度、よーーーーーく考えよう。♪～♪　お客さんは大事だよーーーー。♪～♪

2004.3.16

いやぁー、暖かいですねぇー、いよいよ春本番って感じですねぇー。
春といえば、さくら、何たってさくらですよ。
さくらの季節がやって来ましたね。

で、全然関係ないんですが今日は横浜市南区で新築マンション内覧会立会です。
この物件の特徴は傾斜地に建つ、いわゆる地下室マンションってやつですね。
旧街道から僅かに入り込んだ立地は、閑静で日照も良好でした。
内覧の結果は多少の手直し箇所がありましたが、概ねGOOD。

日照が良くて、仕上りも良くて、おまけに天気まで良いとなったら、勿論、気分は上々です。

内覧が終わってエントランスから外に出ると、燦燦とした陽射しを浴びながら畳屋さん
のおじさんが手作業で畳を打ってました。
私が子供の頃は、年末近くなるとこの風景があちらこちらで見かけられたものです。
つい懐かしくなって、おじさんに声をかけてパチリと記念撮影させてもらいました。


手作業で畳を打つおじさんの図	作業台の上に乗せた畳の断面です

「いつも手作業で打ってるんですか？」とたずねると、
「一畳ぐれぃなら、手でやっつけちまったほうがはぇいからね。」と、いなせな口調で返事してくれました。
このおじさんが凄いと思ったのは、スタイロ（断面図の白い部分です）の上のボ－ド（15mm位）を
畳針で難なく貫通させていた事です。
見るところ、このおじさんは一流の畳マイスターに間違いないと確信しました。
おじさん仕事の邪魔しちゃって申し訳ありませんでした。
これからも、体に気をつけて頑張って下さい。

うーん、ますます気分は上々だ。

2004.3.15

一口にマンション管理といっても管理を実行するには、色々な方法があります。
では、どのような方法があるかというと次のとおりになります。

１）	全てのことを管理組合が行う方法	自主管理
２）	一部分を管理委託業者に委託し残りは管理組合で行う方法	一部委託
３）	管理・保守の全てを一括して管理業者に委託する方法	全部委託

現在、最も多くの管理組合が採用している方法が一部委託です。
あるアンケート結果に拠れば約４３％がこれに該当します。
そして次に多いのが自主管理で約３１％、最後に一番少ないのが全部委託で
約２６％となっています。

分譲当初は全体の約６７％が全部委託だったということから考えると、どれだけ
多くの管理組合が一部委託または自主管理へと管理方法の変更を行っているか、
おわかりいただけますね。

これから管理費のムダを少なくしていこう、と決心された管理組合の方々も多いと
思いますが、以下のパターンを実行すれば確実に管理費を安くする道を歩める
のではないでしょうか。

現　在		変更後
全部委託	⇒	一部委託に変更する。
一部委託	⇒	委託部分を少なくするか自主管理に変更する。
自主管理	⇒	各業者（清掃・設備保守・建物修繕・その他）の競合を促進させる。

ただし、管理費を安くするというのは、管理の質（内容）を下げるということでは
ありません。
利用価値の低いサービスや過剰なサービスは別にして、現在と同じかそれ以上の
状態を維持しながら、コストだけを下げるということを目指そうではありませんか
と言っているのです。

そして、現在に比して余剰となった資金を将来必ず必要になる大規模修繕のための
修繕積立金として活用してもらいたいのです。

マンション管理組合の宿命は大規模修繕の際に、借金をしないで修繕を完璧に実施
できるように１円でも多くの修繕積立金を確保することです。
これは単純明快ですが、管理組合はそのためだけに存在すると言っても言い過ぎでは
ないくらい大切な事です。・・・・・肝に銘じて下さい。

2004.3.14

今日も昨日に続き、川崎市のマンションで内覧会立会いです。
奇しくも、内覧担当者さんは昨日と同じ方です。
一瞬、昨日の嫌な事を思い出しましたが先入観念は冷静な判断の妨げ
になるので、心を白紙に戻して内覧開始です。

祈りが通じたのでしょうか？
スイスイ、スイスイ、とチェックは進み気が付けばあっという間に
チェック完了です。
指摘事項も僅かで、軽微なものばかりです。
これなら確かに、何回も検査を繰り返したという昨日のデベさんの
お話しにも納得がいきました。

これだけきっちりとした仕事ができるんですから、昨日の指摘事項の是正も
大丈夫でしょう。宜しくお願い致します。

心の中に用意してきたレッドカードの色も、いつの間にか爽やかな
スカイブルーに変わっていました。
お蔭様で気分は上々です。

2004.3.13

今日は、川崎市川崎区で新築マンションの立会いです。
内覧会が始まる前にディベロッパーの担当者さんが、工期に余裕があったので
検査だけでも６回位やりました。かなり出来はいいですと、胸を張っていました。
頼もしいですね。

依頼者ご家族と共に入室すると、確かにきれいに仕上がっています。
まずは説明をかねて、壁の垂直と床、天井の水平を確認すると・・・。
「んっんーん、床のこの部分は傾いてますねぇー。」の一言で内覧は始まりました。
はじめからこの調子だと、先が思いやられますが結果は如何に・・・・？

不安的中です。床はかなり傾いているし、巾木も５ｍｍ以上のすき間がある場所がある。
でも、人のやることですからミスは止むを得ない、管理が行き届かないこともあるだろう。
百歩譲ってこのように考えたとしても、どうしても納得できないことがあります。

ゼネコンさんの若い担当者さんは「申し訳ありません。」、という日本語を
ご存知ないらしい。
仮に知らないとしても、申し訳なさそうな態度を購入者には見せて欲しい。
飄々としているのは結構ですが、床の傾きを指摘されたらムッとした態度はダメでしょ。
これは完全にNG・・・お話になりません。
施工不良の指摘を受けて腹を立てるなら、自分や自分の器量に腹を立てるべきでしょう。
相手を間違えてはいけません。

明日もお邪魔しますが、何事もないことを祈ります。
もし、今日と同じ担当者さんで又同じようなことが起こったら、あなたには謹んで
レッドカードをプレゼントさせていただくかもしれません。

2004.3.11

今日はさくら事務所の月例会議の日です。
さくら事務所では、会議の際に自らの考えを述べる課題が与えられています。

今週の課題は「自分にとっての幸せとは何か？」です。
人は自分自身が順風満帆で好調な時には、あまり考えませんね・・こういうこと。
病に臥せっていたり不幸な出来事に遭遇したりすると、ふと立ち止まって考えたり
しますね。

ある時期には、仕事の成果やその見返りとなる報酬に幸せを感じたこともある。
また、ある時期には家族や自分の健康状態に幸せを感じたこともありましたが
これなどは、基本中の基本ともいうべきことでしょう。

今の自分にとっての幸せとは何だろう？と、問いかけて出てきた答えは
「人は何のために生まれてきたのだろう？」
「それは、進歩と向上に資するためだろう。」
「であれば、進歩と向上を実感しつつ、その進歩と向上によって人を喜ばせる
ことができ、その人の喜びが自分の喜びとして感じられた時。」というものです。

人の喜びを、自分の喜びとして感じることができるというのは人間だけに許された
ものだという。
物事にあたるときに、義務でしているのでは喜びなど感じ得ないだろう。
自分が信じた事を、自らの意志で行った時だけに喜びを感じることができ得るのだろう。

「今、人だけに許された喜びを感じて日々過ごしている。」と実感できる。
「不動産コンサルタントという道に進んで良かった。」と実感できる。

明日からも、一人でも多くの依頼者と喜びを分かち合いたい。
勿論、そのための努力を惜しむことはない。

2004.3.10

統計によれば、分譲マンションに居住する人は現在、
約１１００万人に達しているらしい。そして毎年、約２０万戸前後の
ペースで増加し、今後もさらに増加すると予測されている。

マンションの居住者（区分所有者）は毎月、々々、結構な金額の
負担をしてマンションの管理業務を管理業者に委託していることが多いが、
残念ながら管理の内容等には無関心な場合が多く、そのことが管理業者の
競合を抑制する結果を生み出した根源であるとも言える。

しかし、最近では熱意に満ちた管理組合を中心に管理の形態の
見直しや取引内容、取引先を見直す動きが活発になってきている。
このような管理組合の数が増加することにより、管理業者間の競合が
活発化することも期待される。

座して立ち上がることのない管理組合と、立ち上がり行動に移した
管理組合とでは５年後、１０年後・・・・・そして３０年後では、マンションの
維持管理状況に天と地程の大きな差異が生ずることは必至だろう。
最近では国や地方公共団体も、マンション管理の窮状を救済するための
支援体制を整備して各種の情報発信を行っている。

内覧会の際に感じられたはずの、あの嬉々とした気持ちを今度は
管理に向けて欲しいのです。あなたが無関心を続ければローンの
支払が終わる頃に、マンションが老朽化によって使用不能な
財産（罪産か？）と化してしまうかもしれないのです。

管理はお金を払っていれば、誰かがやってくれるものではありません。
あなた自身が、自らの意志によって行うものなのです。
一人でも多く、一日も早く、そのことに気が付いてほしい。

2004.3.9

最近手付金を放棄して、売買契約を解除するというユーザーお二人と話をする
機会がありました。
どちらもの方も、内覧会終了後の解約である。放棄した手付金の金額を聞く
だけでも背筋が寒くなるような話です。放棄するのは簡単ですが同じ金額を
貯蓄するのは大変な苦労があったはずです。
理由は様々ですが、悲劇の大きさに差異はありません。

ユーザーは不都合が発生した場合、安易に解約できるのではないかと考え
ますが、現実はそう甘くはありません。
いつもユーザーの方々に申し上げている事ですが、不動産の契約は
業者は大人（プロ）・ユーザーは子供（アマチュア）、大人と子供の契約なのです。

万が一の場合に備えて契約約款の各条文でいろいろと拘束を加え、わがままが
許されないようにできているのです。

勿論、不動産を買うなと言っているのではありません。契約するなら真剣に勉強
するか、十分な能力を備えたプロに依頼してわが身を守って欲しいのです。

幸せを求めて不動産購入を決意して、結果が不幸のどん底という悲劇がどれくらい
繰り返されたのでしょうか？

あなた自身の幸せは、あなたが自分で守るしかないのです。

2004.3.8

先日、視覚障害をもたれていらっしゃる方のご依頼で内覧会の立会を行ったのですが、
今日は再内覧会（確認会）に立ち会ってきました。

是正されるべき指摘事項は、傷や汚れの他に床の傾きといった一般的なものと併せ、
スイッチプレートの形状やウォッシュレット（TOTOさんの製品でしたので）の壁付け
コントロールパネルが点字の対応商品になっていない等、視覚障害者の方ならではの
ものもあります。

このマンションは、共用部分及び専有部分の段差等といったところには十分な配慮が
感じられるのですがとても残念な事が一つあります。
それは各フロアのエレベーターホールなのですが、エレベーターが２機設置されているの
ですが、２機のエレベーターの真中に巾が約１．５ｍ奥行き約１．５ｍ位の大きな柱が
あるのです。

それぞれのエレベーターの押しボタンパネルが、柱の出っ張った部分に左右に分かれて
設置されているので押しボタンを押して待っている場合に、反対側のエレベーターが到着
して開いても気が付けないのです。
これは、健常者でも待っているエレベーターの反対側に急いで回るのは結構大変なのです。

これでは折角２機設置されていても、障害をお持ちの方や高齢者の方にとっては役に
立ちません。

また、ウォッシュレットの取付でも内覧会の時には設置がされていないし、今回は設置
されてはいましたが、打合せ通りの点字対応品でないものが設置されていたりと、２度手間、
３度手間になってしまっています。

もう何度も書きましたが、大まかな部分は許せるとしても購入者にとってとても大切な事や、
基本的な事項については一度できっちりと決めて欲しいものです。

もう一度言います、

一生を賭して購入するマイホームです。これに携わる人達は肝に銘じて欲しい。

2004.3.7

今日も昨日に引き続き、午前・午後共に横浜市神奈川区でタワーマンション
の内覧会立会いです。

このマンションは防災設備としてスプリンクラーや屋内消火栓、エレベーター
ホールの防火扉、自動火災報知機、等々が山盛りに設置されている。その
様子は、さながら防災設備の見本市のようです。

特にスプリンクラー設備に特色があり、マンションでありながら共同住宅用で
はなく一般用のスプリンクラーを採用していることです。

共同住宅用と一般用の大きな違いは、まずスプリンクラーヘッドの散水有効
半径が一般用の2.3mに対して共同住宅用は2.6mと広いことです。
もう一つは、放水を制止するアラーム弁が一般用はフロア単位または、警戒区
域単位であるのに対し、共同住宅用では各住戸単位であることです。

ですから、共同住宅用のスプリンクラーが設置されている部屋と比べるとスプ
リンクラーヘッドの数が多い様にも感じられます。そして更に、これらの防災設
備の設置によって避難設備の設置を免除されています。(バルコニーの避難ハ
ッチや緩降機の設置はありませんでした。）

でも、防災設備は設置されていれば良いというものではありません。
防災訓練などによって正しい取り扱いの方法を知り、定期的にメンテナンスを
行うことによって初めて機能するものです。
但し、不必要な点検を行い余分な管理費用を使う悪質な管理会社もあるよう
ですから、十分に気をつけて下さい。

何事もチェック、チェックが肝心です。管理費の明細は常々チェックを怠り無く
お願いいたします。

2004.3.6

横浜市神奈川区で、タワーマンションの内覧会立会いです。
このマンションは、立地にとても恵まれていて駅改札口から続く歩道橋
とエントランスが直結しているというものです。
通勤・通学にはとても便利だと思いますが、これだけ立地がいいと内覧
会にお邪魔した時には駐車場を確保するのが大変です。
駅の目の前ですから、時間貸しの駐車場は工事関係者の車も多いので何
処へ行っても満車です。
かなり早目に現地に着いていても、駐車場を探してウロウロしていると
約束の時間ギリギリになってしまいます。

午前・午後共に立会わせていただきましたが、重大な指摘事項はなく、
傷や汚れが多少あった程度です。但し、少し残念だったのは風が強いと
いう事もあるのでしょうか？
部屋の向きによっては、室内に砂粒がかなり目立ちました。もう少し
清掃には気を使って欲しかった感があります。

横浜港・みなとみらい・横浜ベイブリッジを見ることができる上に、駅
にも近いここのマンションは大変魅力的ですが、少々心配なこともあり
ました。それはタワーパーキングが複数設置されているのですが、１機
は全部空き状態になりそうだということです。

高額な維持費が必要なタワーパーキングを設置して、駅前でありながら
駐車場保有率１００％をクリアしているのはとても立派なのですが、
稼働率をと維持費を考えると相当マズイことになる可能性もあります。

駅前ですから賃貸需要は強いと思われますが、共用部分に第三者が常時
出入りするようになることは、かなりリスクもあるような気がします。
区分所有者の皆さんが、十分に協議・検討して駐車場の運用をして頂く
様にお願いします。

2004.3.4

東名高速から保土ヶ谷バイパス、そして横浜・横須賀道路へ快調に
車は進みます。
最近は大船行きで、このルートよく通ります。
でも、今日の目的地は横浜市金沢区です。
走っているうちに、どんどん海に近付いていく感じが何とも言えず好き
です。

「国境の長いトンネルを抜けると、そこは雪国だった。」っていうのがあ
りましたが、ここは「トンネルを抜けると、そこはコートダジュールだった。」
というのがコンセプトらしい。
いかにもって感じがする、明るい雰囲気の全体景観です。
依頼者の方の愛車、赤いアルファロメオがぴったりとはまります。

内覧会の受付には、大勢の人達が来場していて活気が感じられました。
珍しいデザインの砂岩で出来た門柱が印象的な、玄関ポーチから入室
すると清掃の状態も上々で、幅広の廊下が高級感を醸し出しています。

準備を整えて内覧開始です。依頼者の方へ説明を兼ねて床の水平を
チェックすると・・・んっんっー・・・。かなり広い範囲で大きく傾いてます。
今度は天井の水平をチェックします・・・・んっんっ・・・・部屋全体の天井が
ものすごく傾いてます。

結局、最後まで波乱含みで内覧完了するのに３時間かかりました。
依頼者ご夫妻はきっと大きな不安を持たれたことでしょう。

せめてもの救いは、ゼネコンさんの対応が良かった事でしょうか。
現場に立会い、しっかりと調査してくださる事を約束してくれました。

２週間後の再内覧会は、依頼者が納得し、満足できる様に準備万端
整えて下さい。

よろしくお願いいたします。

2004.3.3

今日は午前・午後共、一昨日にお邪魔した鶴見区のマンションです。
二度目の訪問ですが、やっぱり内覧受付場所のエントランスが判り
難いです。

７分程離れたモデルルームの駐車場に車を置いて、住宅街を歩いて
行ったんですが途中で道に迷いました。
仕方が無いので、国道一号線に出てから再び一昨日と同じ心臓破り
の車路と階段を登りました。
部屋に入室してからも、しばらくはハーハーゼーゼーしてまたもや、
全身から汗が噴き出してきます。

内覧結果は、精度も仕上がりも午前・午後共に概ね良好です。

そういえば、このマンションは傾斜地に位置するため、メインエントラ
ンスからエレベータの乗り継ぎ（乗り換え）が必要な部屋が多数ありま
した。
こういう部屋は、救急車を呼んだ時や引越しの作業をする時また寿司
や宅配のピザ・そばの出前の時に通常の部屋と違って、車が横付け
できるエントランスから動線が複雑になるので、判り易い案内表示を
是非してもらいたいものです。

ピザが冷めるだけなら問題ありませんが、救急隊が迷って到着できな
い様な事があっては大問題です。
大げさですが、人命にかかわる事を考えたら疎かにはできませんね。
デベロッパーさん宜しくお願いします。

2004.3.2

今日は、大船駅近くの大規模マンションで再内覧会の立会いです。
内覧会の指摘事項がしっかりと直っているか、確認する日です。
依頼物件に入室すると、ゼネコンさんの担当者は修繕が出来ていな
いのでお詫びしたいと言い出した。

出来ていないなら、確認ができないなら、どうして事前に連絡して
くれないのでしょうか？
依頼者ご夫妻は、今日のために仕事の調整をつけて準備万端整えて
再内覧会に望まれたはずです。

ウィークデイに、ご夫妻そろって仕事を休み、時間をつくることがどれ
だけエネルギーが必要なことか、どれだけ負担になるのか理解して
いるのでしょうか？

すっかり仕上がったマイホームを楽しみに、頑張ってきたのです。

お願いですから、ユーザーの期待を裏切ることだけはやめて下さい。
期待を裏切られる度にユーザーは家を買ったことを悔やみ、不動産
会社を疑い、マイホームに抱いていた夢が崩れ去ってしまうのです。

一生を賭して購入するマイホームです。これに携わる人達は肝に銘じ
て欲しい。

2004.3.1

横浜市鶴見区の大規模マンションで、内覧会立会いです。
国道一号線に面したマンションなので、場所はすぐにわかるのですが
内覧会受付場所のエントランスが何処なのか見付かりません。

この辺りの地勢は傾斜地で坂が多く、少し歩き回っただけで今年一番
の寒さにも拘らず全身から汗が噴き出してきます。

マンションの中の急な階段を、達人の七つ道具を持って登って行くと、
日頃の運動不足（不足じゃなくて皆無か？）を、猛省させられます。
待ち合わせ場所で依頼者と挨拶した後も、しばらくの間は息があがっ
てしまい会話が出来ない状態です。

内覧会の結果は概ね良好で、特に心配な指摘事項もなく安心できる
状態です。
それにしても、内覧受付のエントランスの場所の判り難さは★★★★★
クラスでしょう。

明後日に再度お邪魔することになっているので、行き方忘れないように
しよう。

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