| 10月10日(日) 一戸建てセミナー ブラッシュアップバージョン！を開催致します。現在参加受付中です。 |
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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座 動物占い ゾウ
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「本末転倒」
９月２６日の管理セミナー参加者の方が管理相談にいらっしゃいました。
お話を伺うと現在管理組合の理事を務められているということで、管理費のコストダウンを
実現されるべく理事会さんが悪戦苦闘中とのお話です。
いろいろなお話をお聞かせいただいている中で気になることがありました。
理事会の皆さんが管理費コストダウンに熱中するあまりに、管理会社さんの選択基準が価格
（管理委託費）ありきになってしまっているような気配が感じられるのです。。。。。
はっきり言って危険な状況です。危なすぎます。。。。。
私の考えでは管理会社さんの選択基準が、価格ありきというのは誤った判断に陥りやすいと
思うのです。
確かに分譲マンションの管理は価格競争の時代を迎えていますが、安ければよいというもの
ではないことは容易にご理解いただけると思います。
管理費コストダウンの基本は管理のクォリティを落とさずにどこまでコストダウンできるか
というものです。これは絶対にゆずれない部分ですよね。
しかし数社の管理会社さんに見積を依頼し競合させることで、３０％以上の削減が現実的に
可能になったところで理事会さんが更にエスカレートし始めてしまったようです。
これでは管理費の削減に成功して、本当に満足ができる管理が実行されるかが心配になって
しまいます。まさに本末転倒ということにもなりかねません。
管理会社さんを選ぶ時には価格以外の大切な要素がたくさんあるはずです。
どうかマンション管理の本質を見失うことなく、管理会社さんを選択していただくようにして下さい。
お願いします。。。。。
「嫌な予感」
明日は９月１４日に資産活用の相談を行なった依頼者さんが、土地を売却してその土地に建設される
新築マンションの店舗区画・自己居住区画・賃貸運用区画×３戸を購入する契約に立会う予定です。
この契約には現時点で少々不安があります。その理由は以下の通りです。
１．確認申請にともなう確認済が受領できていない
２．マンションの管理規約（案）ならびに使用細則(案）ができあがっていない
３．管理費ならびに修繕積立金・修繕積立基金に関することが決定していない
４．長期修繕計画（案）ができあがっていない
５．管理会社ならびに管理委託契約（案）が決定していない
主なものだけでもこれだけあります。（＊すべて９月２５日現在の状況です）
普通に考えたらまともな話でないことはお分かりいただけると思いますが、残念ながらノンフィクションです。
長いこと不動産売買に関わってきたことで、契約に関する危険予知能力が異常に発達して契約トラブルの
予兆として嫌な予感がすることが度々あります。（予感が外れることは少ないです。）
でも今回の契約は予感なんていうレベルのものではなく、誰が見てもダメな警戒レベルAのズサンな状況。
これで契約しようというディベロッパーさんの考え方がまったく理解できません。（理解したしたくもありませんが）
明日は久しぶりに契約立会いで売主業者さんとバトルしなければならないかもしれません。。。。。。
どんな理由があったとしても、依頼者さんを危険な目にあわせる訳にはいきません。
んっー。。。。たの・・・・じゃなくて心配だ。。。。。
「中古マンション取引の夜明け？」
| ●マンション管理、格付けで評価・国交省 国土交通省は、マンションの管理状態を客観的に評価する格付け基準をつくる。 2005年度に入居者や入居希望者が修繕の記録や管理費の積み立て状況などを 閲覧できるデータベースを整備。 場所や間取りに加え、管理の質を基準に購入・賃貸物件を選べるようにする。 管理情報の開示が進めば、中古マンション市場の価格設定にも大きな影響を与え そうだ。 （９月２３日 日経新聞より） |
日本版パブリックリポートが産声をあげようとしています。
パブリックリポートについては、もう何回もこの日記でお話してきました。
どうしても実現したいシステムであるという思いが強かったので、データベースへの
登録が任意だったりという物足りなさは残りますがまずははじめの一歩ということで
正直言って嬉しさや楽しみといった期待のほうが大きく、残念な気持ちはほとんどありません。
マンションは管理の状態が資産価値に直結する時代がそこまでやってきました。
こういったことを機会により多くの人達がマンション管理に関心を持たれて、お金だけ支払って
いれば管理は他人任せで管理会社がやってくれるものだという誤った認識から、自分の
マンションは自分が守るのだという認識に変わっていただく良いチャンスだと考えます。
これはまさに中古マンション取引、いや日本の不動産取引の新たな時代の夜明けになるかも
しれません。。。。。
「マンション管理ことはじめ」
マンション管理セミナーを開催させていただきました。
貴重な週末、おまけにあいにくの雨模様にもかかわらず大勢の皆様にご参加いただき誠にありがとう
ございました。また会場が狭く、過密な状態で大変申し訳ありませんでした。（次回はもっと広い場所を確保します。）
お話をさせていただき感じたことは参加者の方々の真剣な姿勢です。
マンション管理について関心が高く、勉強熱心な方がどんどん増えていけば現在のマンション管理の常識が
非常識になる日は案外近いかもしれません。
今日はマンション管理の超キホン編ということで、内容はマンション管理ことはじめ的なものでしたが次回からは
より具体性のある実例編にグレードアップして開催したいと考えております。是非ご期待下さい。
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| ＜会場風景です＞ | ＜皆さんの熱意に応えるためにこれからも頑張ります＞ |
「時は流れる」
今日は新宿の投資向けコンパクトマンションと、埼玉県和光市の中古マンションの売買契約立会いです。
新宿の投資向けコンパクトマンションは独立系大手の管理会社さんがディベロッパーで、販売代理会社は
大手不動産会社の系列販売会社さんです。
重要事項説明書・売買契約書・管理規約その他の書類に基本的な問題点はありません。
この辺りは「さすがに」と言うべきでしょうか。
無事に契約が終了すると、契約を担当していた方が仙台に転勤になる旨を購入者に伝えその後の引継ぎ
について新たな担当者さんが誰なのかもしっかりと伝えていました。
後日に、青天の霹靂のように担当者さんがいなくなった時のユーザーさんの不安を考えると適切な感じが
しました。
二件目の和光市の中古マンションの契約場所は曙橋です。
この案件は任意売却を金融機関からすすめられて売却するという物件で、契約までに細かな協議が
調わずに時間がかかっていたという経緯があります。
任意売却物件の場合には、通常の取引では必要の無い確認事項がいくつかあったりしますので
止むを得ないところです。
結局、こちらの契約も無事に終了して時計を見ると午後８時を回っています。
一日に２件の契約立会いを終えてほっと一息ついたときに考えたことは、数年前なら新築マンションの契約
や中古マンションの契約に不動産コンサルタントを依頼して同行させるなんていうことは本当に珍しかった
と思うのですが、今や自分がそのコンサルタントになって一日に２件の契約に立会うことが特別に珍しい感じが
しなくなっています。時の流れを感じました。
あしたはマンション管理セミナーが開催される日です、感傷に浸っている時間はありません。
「本望です」
達人のマンション管理サービスの「達人のマンション管理まるごと安心パック」依頼をいただいている
管理組合に打ち合わせに行ってきました。
お話していて気が付いたことがあります。
こちらの組合では既に管理規約変更と管理会社さんの変更を臨時管理組合総会で決議が終了している
状況ですが、サービス依頼をいただく前と現状では窓口になって応対して下さっている担当者さんの
表情がまるで違います。
以前は心配事が山積みになっていてなかなか明るいお話はできなかったのですが、今は山をいくつか乗り
越えられた清々しさを感じることさえあるという雰囲気でお話ができます。
サービスのご依頼をいただいて本当に良かったと思う瞬間です。
この瞬間のために不動産コンサルタントをやっていると言っても良いかもしれません。まさに本望です。
「投資用オーナーマンションの管理」
投資用オーナーマンションがバブル絶頂期を凌ぐ勢いで加熱している。
度をこえた加熱は歓迎できませんが、不動産により多くの注目が寄せられている
ことは歓迎したい気持ちでもあります。
投資用(貸付用）不動産のマンションも区分所有建物ですから、もちろん管理組合があります。
しかし、こちらはファミリーマンションとは違って居住を目的としてはいませんから、初めから
不在区分所有者が圧倒的多数になることを前提とした管理組合になります。
オーナーマンションでも区分所有法の制限を受け、管理規約があり使用細則があるといったことは
ファミリーマンションと何ら変わるところはありませんが、管理組合運営に対し無関心の度合が高い
ことも確実でしょう。。。。。過半数の賛成によって可決される普通決議だって、なかなかむずかしい
かもしれません？
したがって、管理の善し悪しや将来的な展望についての判断基準がファミリーマンションと
違ってきます。。。。。当然です。
今まであまり注目されていなかった部分の話ではありますが、多くの方が購入を検討されて
いるようなのでこれからはこの分野についてもしっかりとメッセージを送っていきたいと考えています。
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マンション管理セミナー 絶対に失敗しない “マンションの老後対策” |
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| ＊いよいよ今度の日曜日に開催されますが、既に定員に達してしまい参加のご希望に添えない方 にはキャンセル待ちをお願いしているような状況です。 万一、参加できなかった場合には大変申し訳ありませんが次回セミナーまでお待ち頂くことに なってしまいます。できるだけ早く次回セミナーを企画いたしますので何卒ご容赦下さいますよう お願いいたします。 |
「契約電気容量」
新築マンションの標準的な契約電気容量は４０A(アンペア）です。
ほとんどの場合はこれで十分に間に合うと思いますが、契約電気容量により基本料金が
変わりますから不必要に大きな容量にすることは電気料金のムダになります。
しかし、家族構成や使用する電気製品の種類や数量によっては不足が生じる場合も
あると思います。
現状と将来を考えて、標準の電気容量では不足することが考えられる場合には
入居してから電力会社に連絡して契約容量を大きくするよりも、あらかじめディベロッパーに
お願いして十分な容量となるように増量しておくほうが費用的にも安くなります。
最近のマンションの特徴として、電気を使用する設備がますます多くなっていることがあります。
今までの住宅では４０Aで十分だった場合でも、新居のマンションでは不足することも考えられます。
新居への引越しは、電気を上手に利用して節電することをもう一度考えなおすチャンスかも
しれません。
「管理委託契約の更新」
新築分譲マンションを購入するとほとんどの場合ディベロッパーの系列管理会社が管理の
委託を引き受けます。
本当なら管理組合が決めた管理会社に委託できるのですが、購入時には組合も結成されて
いないことも多く余計なことに神経使いたくもないということで、たいした反論もなく任せてしまう
ことが多いのです。
しかし、いろいろなマンションの管理についてコンサルタントとして関わってきた経験から
申し上げられることは、購入時についてくる管理は割高な場合も多くサービス内容や質に
ついても感心できないことも少なくありません。
競争の原理が働いていない取引の結果であるとも思われます。
ディベロッパーの子会社である管理会社は親会社であるディベロッパーの経営状態に
よっては倒産したりすることもあります。（そんなことは今までにもたくさんありました）
また、親会社であるディベロッパーとは独立したスタンスで業務を行なうこともむずかしく、
役員さんも親会社からの出向である場合等は影響を強く受けることは否めません。
いずれにしても管理委託契約を更新する場合には、管理業務主任者という資格を持った
担当者から管理委託契約についての重要事項説明を受けてから更新契約をすることに
なりますが、他の管理会社にも管理委託費の見積を依頼して今の管理費と比較して下さい。
他の管理会社と費用の差が大きい場合には、管理会社に交渉してみることも大切です。
管理委託費が安くなればその分を修繕積立金に上乗せできるのです。
５年、１０年と経過するとその差は意外に大きいものになります。
「オススメです。」
内覧会立会いの待ち合わせ時間まで少々余裕があると、習慣的に書店に足を運んでしまいます。
わたしは、基本的に書店が好きです。丸善の本店がオープンしたニュースを見たので早く行きたい
とウズウズしていたりします。
今日は八王子方面で比較的大きめの書店を見付けたので立ち寄りました。
はじめに行くコーナーは本能的に不動産関連のコーナーです。
目にとまったのは。。。。。。あっ、並んでる。。。。。
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「くもりのち晴れ」
三連休のど真ん中、東名高速厚木インター近くの愛甲石田駅が目的地です。
横浜青葉インターから東名高速へ。。。。。。ちょっと渋滞が心配です。
グエッ・・・・・。こ・こ・混んでいる。すごく混んでいます。
インターに入るまで、国道で行くか？高速に乗るか？んーって感じで迷っていたんですが
悪いほうを選んでしまったようです。このまま混んでいるなら横浜・町田インターで再び国道へ
戻り一般道で行こうと道順を切替えました。
だっ・ダメだ動かない。。。万が一のために今日の内覧会立会いの依頼者の方へ連絡します。
ようやくって感じで横浜・町田インターへ到着です。
あとは国道２４６号線を厚木までまっしぐらです。スイスイ進むと心も晴れやかになってきます。
自宅から愛甲石田まで９０分もかかってしまいました。通常の倍くらいでしょうか。。。。。
何とか約束の時間に到着できてほっと一安心です。
さっそく内覧会を開始しますが、スイスイと進みこちらは今日の東名高速とは大違いです。
気持ちがいいくらいに内覧がはかどります。
結局、あっという間に内覧会は終了。指摘事項も軽微なキズや汚れ以外はほとんど
ありませんでした。
依頼者のご家族に結果を報告し、今度はさくら事務所のある中央区茅場町へ急ぎます。
スイスイ進みます。東名高速厚木インター〜横浜・町田インター〜１６号〜首都高速〜
湾岸線〜首都高速・箱崎というコースです。愛甲石田から正味６０分くらいで到着です。
コースがこれならBGMはもちろんこれっ。 イイネッ。。。。。
やっぱり日曜日はこれでなくちゃいけません。今日はくもりのち晴れっていう一日ですね。
皆さんも安全運転で楽しい連休をお過ごし下さい。
「担当者さんの心意気」
横浜市青葉区あざみ野で新築戸建住宅の内覧会立会です。
田園都市線沿線で私の自宅にもとても近くなじみのあるエリアです。
１０棟ほどの現場ですが朝から大工さんや、その他の職人さんたちも忙しそうに
作業されています。やっぱり建築現場は活気があっていいですね。
内覧会スタッフの方も、依頼者ご夫妻もすでに建物の外観をご覧になっているところへ
到着しました。自宅からは車で５分程の行程ですからあっという間です。
内覧会を開始すると間もなく、いくつかの指摘事項があがりました。
本質的な部分は問題ないのですが、細かな部分で若干雑な仕上がり箇所があります。
依頼者ご夫妻は真剣に私の説明を聞いて下さいます。
「直るのでしょうか？？？」と奥様からの質問です。
「もちろん大丈夫です。安心してください。」と即答します。
そして、「大丈夫ですよね。○○さん。」と施工会社さんに私が確認すると
「ハイ、大丈夫です。」と担当者さんが頼りがいのある言葉を返して下さいます。
多少の仕上がりの悪さはあっても、担当者さんの心強い返事でユーザーは
安心できるのです。要は担当者さんの心意気ひとつってことです。（無責任に調子がいいのはダメ）
これから長くお住まいになるユーザーさんの気持ちを考えたら、ちょっとのことでも
おろそかにはできないはずです。全体的には大きな問題もなく内覧終了です。
依頼者ご夫妻も安心されたと思いますが、今日の指摘事項は引渡しまでにしっかりと
仕上げて下さいね。お願いしますよ○○さん。
さあ午後の内覧会は町田市です。急いでいかなくちゃ。
「再内覧会」
今日は９月３日に行われた内覧会立会いの再内覧会です。
内覧会の状態は、当日の日記を見ていただければお分かりいただけます。
依頼者の方は、内覧会の仕上り具合がイマイチだったためにどうしても心配で
再内覧会の立会いも依頼されたということでした。
担当者の私も、部屋の様子を見るまではやはり少々不安です。
今日はご主人様が都合で立会えないということで、奥様とお母様のお二人で
お見えになられました。
現地に着くと間もなく再内覧の開始です。先日の指摘事項を１箇所ごとにゼネコンさんの
担当者が説明してくださいます。とてもテキパキとして聞いていて気持ちが良いくらいです。
でも調子のいい説明ではない、真剣に取り組んでいただいたのが伝わってきます。
気がつけばすべての事項がしっかりと是正完了です。グッドです。。。。。
新たな指摘事項も少しありましたが、ごく軽微なもので心配なしです。
奥様もお母様もホッとされた様子でなによりでした。
どうぞご主人様にもよろしくお伝え下さい。
「軌道修正」
親しい知人から相談を受けました。聞けば住宅ローンの支払がきついので自宅を売却したいのだという。
詳しく話を聞いてみると住宅ローン残高＞売却可能価格なのである。
当然ですが売却時に追金できる手元資金はないということです。だから私に相談したいのだとも言った。
しかし、こっちも魔法使いではありません良い方法などあるはずもないのです。
時間をかけていろいろと話を聞きましたが、売却することは止むを得ないと言うことだけはわかりました。
こんなことにはなって欲しくありませんが、万が一のために少しだけお話しておきます。
この事態になったら選択肢は概ね５つくらいでしょうか。
１．住宅ローンの支払をやめて競売になるのを待つ
２．住宅ローンの支払をやめて任意売却の相談をする
３．個人版民事再生の手続きをする
４．金融機関と相談して支払期間と支払額を見直してもらう
５．遅れながらでも住宅ローンを払い続ける
絶対にしないで欲しいこととしてクレジット会社やサラ金、ヤミ金などからお金を借りてローンを支払う
ことがあります。これを長く続けることは不可能でしょう。早晩、破綻してしまうことは目に見えています。
購入した自宅を不本意な形で失ってしまうことは本当に残念なことではありますが、一生を棒にふる
ような結果を招かない解決方法で軌道修正の道が必ずあるはずです。
今後の人生設計を見失わないためにも、早い時点で専門家に相談されることをおすすめします。
お願いします。
「勝鬨橋」
「かちどきばし」隅田川にかかるあの橋です。名前の由来は戦いに勝ったときにあげるあの「かちどき」だという。
明治３８年、日露戦争の旅順陥落を祝して「かちどきの渡し」という渡し船を作ったのが由来なんだそうです。
昭和８年着工、昭和１５年に７年の歳月をかけて完成しました。「跳ね橋」で全長約２５０m、昭和４５年までは、
大型船を通過させるため、時間を決めて中央部が
２つに分断されて跳ね上がる開閉式だったんです。
私は小学生だったころに跳ね上がる勝鬨橋を見たことがあります。
なんだかとても勇壮な感じだったことを覚えていますが、皆さんにも見せてあげたい気がします。
この橋にはもう一つエピソードがあります。万国博覧会が日本で初めて開かれたのは１９７０年の大阪万博ですが
実は１９４０（昭和15）年の開催に向けての準備が行われていたことがあったのです。
東京・横浜が会場になる予定で入場券が印刷、発売されるところまで準備が進んだのですが第二次世界大戦の
勃発とともに１９３８年に中止が決定されたのだということです。
紀元２６００年を記念した「東西文化の融合」をテーマにした万博で、勝鬨橋はこの幻の万博のために建設された
ものだったんですね。
誕生のエピソードもなにかもの悲しい感じがします。
「急がば回れ」
今日は文京区で店舗併用住宅の資産活用についての相談です。
約束の時間まで少々余裕があったので、対象地の周辺を歩き回わり状況を確認します。
一昔前はとてもにぎやかだった商店街ですが、シャッターが降りている店が多く車が通り過ぎるたびに
ガシャ・ガシャーンと音がします。ちょっと寂しい感じがします。。。。。
駅にも近い立地は賃貸マンション経営には申し分のない状況に見受けられます。
今日の相談内容は店舗併用住宅の土地を等価交換方式によって、分譲マンションの店舗区画
・自己居住区画・賃貸運用区画を取得するという計画です。
等価交換という名前は広く知られていますが、これに関連する税制は種類も多く要件が複雑で
とても理解しにくいものになっています。にわか勉強で太刀打ちできる代物ではありません。
契約の形態も通常の取引とはまったく違います。一般的な不動産取引の知識だけではカバー
できない部分が多いのです。
資産活用計画の成否は、税制の適用にかかっているといっても大げさではないと思います。
税金対策に失敗したら万事休す。これは不動産投資全般に共通して言えることですね。
不動産投資が加熱気味になっていますが、しっかりと勉強してから取り組んでいただきたい
ものです。急がば回れっていうことです。
「言い訳は禁止です」
町田市で新築マンション内覧会立会です。
結構ひさびさにお邪魔するエリアなんですが、ずいぶん建物が増えてにぎやかになってきている
感じがします。駅周辺もだいぶ駅前らしい雰囲気になってきています。
今日の内覧会では重大な指摘こそありませんでしたが、細々としたことや工事の未済箇所が
数箇所あったりして感心できないこともありました。
年度末の竣工ではこういったことも多少見かけられますが、この時期では珍しいと思います。
内覧会で専有部分の中に工事未済箇所があるのは基本的にダメですね。
内覧会の本質が失われてしまいます。そして、未完成の状態で一大決心をして契約をした
購入者の期待に対する裏切りであるとも言えます。
長い人では完成まで２年近くも待っていたわけですから、どれだけ楽しみにしていたか
考えてみてください。どれだけ首を長くして待っていたかも考えて欲しいです。
内覧会の日に未済箇所があるのは工程管理のミス以外に理由はないはずです。
仕事でやっている以上言い訳は禁止です。
仮にどんな理由があっったとしても、購入者には言い訳にしか過ぎないことですが。。。。。
このマンションには近々に内覧会立会いで再度お邪魔する予定ですが、今度こそはこういうこと
のないように準備をしていただきたいと思います。
お願いします。。。。。
「懐かしいもの」
今日は台東区池之端と文京区湯島で新築マンションの内覧会立会です。
どちらも歴史や文人などにも所縁の深いところです。
この辺りは何となく好きです。池之端界隈に来て改めて景色を眺めるとずいぶん変わりました。
変わりがないのは不忍池くらいかなっていう感じです。
池之端には若い頃さんざん通ったジャズ喫茶があったんですが、残念ながら今はもうありません。
この店は本当に懐かしいです名前は「イトウ」知る人ぞ知る店でした。
それから鈴本演芸場、こちらは健在です。落語、漫才、マジック、講談、曲芸などなど特に落語が
好きでした。落語を真似て話し方の間の研究なんかもしたもんです。。。。。
車で浅草方面から上野に向かう途中で、これも懐かしい景色です。これにはいろいろ思い出もあります。
こんなの知ってますか。合羽橋道具街の入口に威風堂々と鎮座しているジャンボコックさんです。
これを拝む（？）となんか良いことありそうな気がします。
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やっぱりこの界隈は何となく風情があっていいですね。「東京下町内覧会」大歓迎です。
さあ、何を食べようかなぁ。。。。。
「忘れてはならないこと」
９月１１日です。
２００１年９月１１日から３年経ちました。同時多発テロ以後、この３年間に何回報道されたでしょう？
何回あのことが話題になったでしょう？何回あのこと思い出したでしょう。。。。。？数え切れません。。。
あの事件以後、世界中から「平和」というイメージがすっかり影を潜めているという気がします。
実際にあれからは、恐ろしいほどに物騒になっていると思う。
飛行機に乗っていても、地下鉄に乗っていても頭の片隅に「テロ」に対する恐怖が宿っている。
有史以来、この地球上で人が争ったり、戦ったりしていないことは一度もないのです。
唯の一日もないのです。人の歴史は争いや戦いの歴史と言い換えても良いくらいです。
報道されることも、話題になることもないところで、今日も間違いなく争いや戦いで罪のない人が
犠牲になっています。。。。。忘れてはいけません。
この地球上には飢餓や貧困に喘いでいる人々がいることを忘れてはいけません。
報道されることも、話題になることもないところで、今日も飢餓や貧困で尊い命が犠牲になっています。。。
忘れてはならない。
そして誰もが、争うことも戦うことも飢えや貧困に喘ぐこともないそんな日が来ることを祈ります。
「マンション購入の理由」
マンション購入の理由についての調査結果を見るといつも不思議に思うことがあります。
マンションと戸建住宅を比較して、マンションを選んだ理由が「わずらわしい人付き合いが嫌だから」と
いう理由が上位にランクインしていることが多いのです。
他人の意見を全面的に否定することはあまりないのですが、でもこれははっきり言って違います。
この理由で選ぶなら選択した物件が間違っていると思うのです。理由は簡単です。
いつも申し上げていることですが、分譲マンションの管理の主体は管理組合です。
管理業者は組合に依頼されたことを実行するだけです。
頼まれたことしかしないのですから、どちらかと言えば消極的なスタンスで管理に関わっているだけなのです。
管理組合がいろいろなことを決定するためには、理事さん達が理事会で話し合ったり、監事さんがしっかりと
監査したりといったことを経て、管理組合総会で話し合わなければならないというルールになっているのです
から、分譲マンションは嫌でも他の所有者と関わらなくてはならないのです。
これが戸建住宅なら自分の所有している敷地の中なら、他の人と相談をしたりしなくても自分だけの判断で
いろいろなことを決定することができます。ですから、わずらわしい人付き合いが嫌という人には
分譲マンションは向かないのです。
マンション買うなら、わずらわしさを積極的に楽しめるくらいの気持ち（覚悟）を持ってほしいのです。
これができたらマンション管理は飛躍的に向上するはずです。
「何より大切なこと」
分譲マンションの三大トラブルと言われているものがあります。
１．不法駐車 ２．ペットの飼育 ３．上下階の騒音
１．と２．は単なるルール違反なんですが３．に関してはマンションの構造上の問題もあるため、
一概にルール違反ということでは片付けられない部分もあります。
いずれの問題も管理組合にとっては頭の痛い問題ですよね。解決策が無いわけではありませんが、
人間関係を壊さないように解決するのは至難の業だったりします。
例えば不法駐車ですが、私の知っているマンションで不法駐車の常習者をリストアップして名前と
部屋番号を掲示板で公表したところがあります。
不法駐車絶滅効果には素晴らしいものがありましたが、組合員相互間の人間関係が一時的では
ありますがかなり悪化してしまったという現実もありました。
名前を公表された人が理事会に対してプライバシーの侵害ではないかということで、猛烈に抗議を
受けたということでした。しかし、この一件以後には不法駐車はほぼ無くなったということですから
結果としては荒療治が功を奏したといえると思います。
では、もっと良い解決方法はないのでしょうか？もちろんあります。。。。。
理想論ではありますが根本的解決を目指したいものです。
現実に実践できている組合もあるのですから、行動しないであきらめてはいけません。
その方法とは。。。管理組合の活動を活性化すること。そして管理組合員相互間はもちろんのこと
住民間の親交を深めること。これしかありません。
上下階の騒音などもお互いが知らない者同士である場合と、顔見知りである場合とでは解決方法が
ずいぶんと異なるはずです。
場合によっては、顔見知り同士になると今まで気になっていた騒音が気にならなくなってしまうという
ようなことも珍しくないようです。
管理規約や使用細則をより厳しいものに変更し、違反者には罰則を適用するという方法もありますが
それだけでは根本的な解決にはなりません。
管理組合の運営上何よりも大切なことは良好なコミュニティーの形成です。
そしてそれがすべての根本解決への早道だということを忘れないで下さい。
「情熱」
今日は昨年の９月８日に亡くなったレニー・リーフェンシュタールの命日です。
享年１０１歳の大往生だった。彼女が誕生した１９０２年はなんと日英同盟が結ばれた年ですから、
まさに激動の２０世紀を生き抜いた女性といえると思います。
レニーの生き様はダンサー・女優・映画監督・写真家といったいわば憧れの仕事を次々とこなし、
溢れるばかりの才能と美貌を十分に生かしたものでした。
ダンサーとしては足の怪我で挫折したが女優・映画監督・写真家としては成功を収めたのです。
特に映画監督としてはヒトラーから直接製作依頼を受けたという「意志の勝利」で１９３５年
ヴェネチア映画祭金獅子賞受賞。べ
2部『美の祭典）では、１９３８年ヴェネチア映画祭金獅子賞の２度目の受賞となり世界的な評価を得た
のでした。第二次世界大戦後はナチスの同調者ということで罪に問われ、迫害を受け精神病院に
収容されたりといったこともあったようです。
しかし、どんな迫害もレニーから映像美に対する情熱を奪うことはできなかったのです。
私がレニーを知ったのは１９７８年、初の水中写真集「コーラルガーデン」を見たときです。
水中の世界に魅せられていた私はこの写真集で二つの衝撃を受けたのです。
一つは他の多くの水中写真集と比べて、色に対する表現がズバ抜けていたこと。
もう一つは写真家である作者が７１歳でダイビングを始めて、出版時の年齢が７６歳であった
ことです。当時、２１歳だった私の祖父や祖母とほぼ同じ年齢だったのですから驚きです。
そして２００２年、この年１００歳を迎えたレニーは４８年振りに新作映画
『ワンダー・アンダー・ウォーター原色の海』を発表したのでした。もう本当に驚きでした。
理屈なんかじゃない、自分の命の灯があるかぎり愛するもののために行動を起こしていきたい
という想いの強さがレニーにこれだけの偉業を成し遂げさせたのだという。
年齢に関係なく自分の信じたことや、好きなことに関する情熱を持ち続けることができれば
夢は終わらないということをレニーは身をもって教えてくれたのです。
「文化フライ」
何のことだか分かりますか？昭和３０年代のころにできた商品で、商品名のあたまに文化と
いう文字を冠したものがいっぱいありますね。
文化住宅とか文化包丁とか文化鍋とかほかにもあります。
この文化フライは食べ物です。どんなものかと言えば、うーん一言でいうとハムカツにハムの
入っていないフライ。ご存じない方は「なんだそれ。」というようなへんてこりんな食べ物かも
しれません。これにソースをたっぷりとつけて食べるんですがこれが何とも言えず旨いんです。
私がこどものころに文化フライと出合ったのは、お祭りの日の縁日に露店で売られていたのです。
かなり小さな頃から中学生の頃まで売られていたでしょうか。。。。。
もう３０年以上も前のことですが、どんな味だったかはっきりと覚えています。
ひょんなことから文化フライのことを思い出したら食べたくなりました。猛烈に食べたいです。
調べてみるとどうも西新井では、今でも売ってるらしいということがわかりました。
買いに行ってみるか。。。。。
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昔のままの屋台です。 んー、文化フライの話をしていたら野性に 帰ってきたような感じがします。 うぉーー。食べてみたい。
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「マンションはすごい」
住宅を購入する際に、となり近所にどんな人が住んでいるか気にされる方は多いと思います。
苦労して、時間をかけていろいろな物件を検討して、ようやくお気に入りの物件を見つけて
入居したら隣が暴力団の事務所になってしまったとか、風俗営業のお店になっってしまったら
あなたならどうしますか？
解決方法はあるのでしょうか？ズバリお話すれば、これが戸建住宅なら法律的に解決することは
難しいというかお手上げ状態になるはずです。
でも、これが分譲マンションなら法律を楯にとって解決ができる仕組みになっています。
区分所有法第５９〜６０条によって守られているのです。
共同生活に対する障害が著しい場合には、管理組合総会の決議を行いそれに基づいて裁判所に
訴訟して競売する判決をもらうという道が開けています。また所有者ではなく賃借人などの占有者に
対しても裁判所に訴えて契約の解除と専有部分を管理組合に引き渡す判決をもらうことも可能です。
どうですか皆さん、これって結構すごい仕組みだとは思いませんか？
ある意味では戸建住宅よりもマンションのほうが安心できるということでもあります。
しかし、万一こうしたことが起こった場合に本当に管理組合総会を開催して決議を行い、裁判所に
判決を求めるといったことが実行できるのでしょうか。。。。。
それは日頃の管理組合活動によって、組合員相互間の連帯意識とかいったものに頼らざるを得ない
というのが現実でしょう。
こんなことからもマンション管理の大切さを感じていただたでしょうか。
「マンション管理は参加するもの」
ユーザーさんとお話をしていて、ふと思うことがあります。
マンションの管理のことですが、管理がお金で買えるという錯覚をもっている人が
意外と多いということです。もう何回もお話してきましたがこれは間違いです。
なぜかというと、まず管理の主体は管理組合だということです。
言いかえれば管理は組合がするものであって、管理業者さんがするものではないということ。
管理業者さんは管理組合に頼まれたことを実行するだけの会社です。
この仕組みがどうも理解されていないんですね。原因は新築時の管理業者さんが管理は
管理業者さんがするもので、管理組合の皆さんはお金を払っていればしっかりと管理が実施
されるようなスタンスで話されていることと、販売の際にマンションの管理は自分で参加して
やるものだなんていう説明はけっしてしないことでしょうか。特に管理業者さんは管理組合が
主体性を持つことをあまり歓迎しません。
管理について目覚められることが都合が悪いからでしょうか？
もちろん管理は参加するものと申し上げてはいますが、自分達で掃除をしたり植木の手入れ
をしたりしましょうというようなことを言っているのではありません。
自分達のマンションの管理組合が、どのようなことを、いくらで、誰に頼んでいるのかを
おおよそでもかまいませんから把握してほしいと言っているのです。
お金で買っているのは、実際に作業をしてくださる方々の労力や技能なのです。
ですから管理の方針や予算などは組合が考えなければいけません。
何でもかんでも管理業者に任せっぱなしでは良好な管理にはならないのです。
今現在がたまたま良い状態でも、管理業者のフロント（担当者）さんが変わったら今までと同じ
管理はできなくなってしまいます。偶然に良い状態で管理されているだけなのです。
管理組合の皆さんが知恵をしぼって、管理費や修繕積立金の有効な活用方法を考えたら
すごいことができるはずです。
くどいようですが毎月支払う金額は今までと同じで、５年後や１０年後そして１５年後の結果が
大きく違ってしまうのです。
老いやすいのは青年だけではありません。
いつかやろうと先送りせずに思い立ったらすぐに行動してください。
「マンションの老後対策」
新築時の指定管理業者さんが管理をしているマンションの管理を調査させて
いただくと、だいたい平均して２０〜２５％くらいは管理の質を落とすこと
なくコストダウンできることが多い。これって結構すごいことですよ。
（結局、現行の管理コストが高すぎるという結果なんですが。。。。。）
マンションの規模（戸数）によっては金額的にもビックリするようなものに
なります。２００戸以上のクラスだと戸当たり１２,０００円の管理費として
計算しても２５％ダウンなら戸当たり３,０００円安くなることになるので、
２００戸なら６０万円、３００戸なら９０万円ということです。
２００戸の例で言えば年間だと６０万円×１２ヶ月で７２０万円です。
５年間だと３,６００万円、１０年間だと７,２００万円、１５年間なら
なんと１０,８００万円です。運用益やその他の細かいことを考えずに
単純計算してもこんなすごいことになっちゃうんですよね。
戸数の少ないマンションでも理屈はまったく同じです。
だから、管理は怖いんですよ。本当に。。。。。なんといっても期間が長い
ですからね。
マンションを購入するときには他の物件と価格や仕様など、いろいろと比較
検討するのですが管理のことになるとなぜか無関心になっちゃう人が
多いんです？不思議です。。。。。でも結論から言えばそれじゃダメなん ですよ。
絶対にダメと断言してもいいです。
人まかせの管理が生んだ悲劇なんて、もう数えたらキリがありません。
最悪の場合は必要な修繕が実施できないという現実が待っています。
こうなったらもう資産価値どころではありません。
管理の見直しをやるか、やらないかで１５年間経過した段階で、修繕積立金
の残高が１億円以上も違うという結果が待っているとしたら、見直しをやるか
やらないかの選択肢に迷いがあるはずがありません。
なぜなら、あなたは管理費のムダ使いをするためにマンションを所有して
いるのではないからです。
人の一生と同じでマンションにも老後は来ます。嫌でも必ずやって来ます。
年金もありません。だとすれば老後に備える方法はただ一つですね。
今の負担額を増やすことなく老後に備えられる唯一の方法は管理費のコスト
ダウンです。これをやらずにマンションの明るい未来はないといっても
言い過ぎではないのです。
「工程管理」
内覧会立会いでこんな施工不良がありました。
この物件はリビングの外壁部分に給湯器が設置されているので、その部分の
室内側がPS（パイプシャフト）になっています。
そのPS部分を利用してエアコンの配管配線をする仕様になっているので、
エアコンスリーブのキャップを外して内部を確認したところ、なんと給湯器の
ガス・給水・給湯の配管がされた後（配管の上から）に断熱材のウレタンが
吹付けられているではありませんか。それも、こんもりとたっぷり吹付けて
あるならまだしも、ごく普通な感じに吹付けられているだけです。
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左側の丸い部分はエアコンスリーブ のキャップです。 配管と配管の間にウレタンが入って いないのが分かります。 少し考えればマズイっていうのは 分かるはずなんですが？ |
心配になり、配管の間にスケールを差し込んでコンクリート面のウレタンの
施工状況を確認しました。。。。。やっぱりです。悪い予感が当たりました。
スケールでコンクリート面をコンコンと叩いてみると、「コンコン」と乾いた音が
します。これはコンクリート面にはウレタンがほとんど吹付けられていない
動かぬ証拠です。
これじゃあ断熱の役割を全く果たしていないということです。
当然ですが、ゼネコンさんに状況を説明して改修をお願いしました。
こころよく引き受けてくださったのが救いでした。
しかし、ウレタンを吹付ける前に配管が施工されているっていうのは
このゼネコンさんの工程管理はどうなっているのだろう？と首をかしげ
たくなりますね。それから、こんな工事していて問題意識が無いのだろうか？
それとも不勉強で何が問題なのかもわからないのだろうか？
どちらにしても問題ですね。こんなことの積み重ねが「欠陥マンション」という
結果になるってこと分からないんだろうか？
とにかくしっかりと改修をしていただくことはもちろん、今後はこういうことの
無いようにお願いします。
「よい質問」
今日も昨日に続いて川崎市中原区の物件にお邪魔しました。
あいかわらずとても良い状態で、午前も午後も大満足です。
今日の内覧会終了時に依頼者さんから内覧会の関係スタッフの方に
こんな質問がありました。
「管理組合で加入する、マンションの共用部分の損害保険には組合員が
マンション外でケガをしたり、また他人にケガをさせたりした場合に適用
できる傷害保険は付加されていますか。」というような質問です。
この質問には、さすがに大手ディベロッパーさんの内覧会担当者さんも
お手上げです。管理業者さんの相談窓口に質問して下さいと返答されて
いました。もちろんこの質問にはその場でお答えしておきました。
答えはケースバイケースで何とも言えないというものです。管理組合が
共用部分の損害保険に加入する際にどのような内容(種類）の保険に
加入されるかによって答えが大きく変わります。
でも、とてもよい質問ですね。しっかりと勉強されているのが伝わってきます。
既にマンションに住んでいる方や、これからマンションに入居されるといった
方々もこのような疑問や質問がたくさんあるのではないでしょうか？
また、何がわからないのかがわからないということもあるかもしれません。
そのような方にお薦めのセミナーをさくら事務所が開催することになりました。
今回は５０名の限定とさせていただきます。私も時間を頂いてお話します。
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第４６回
さくら事務所 １dayスクール 絶対に失敗しない |
こんな方にもお薦めします。
★輪番制の理事さんや理事長さんをやっている方、もうすぐやる予定の方
★中古マンション選びで絶対に失敗したくない方、管理で選びたい方
★管理費や修繕積立金の仕組みを知りたい方
★自分のマンションの管理費や修繕積立金について疑問をお持ちの方
★マンションは管理を買えと言うけれど、何のことかよく分からない方
★マンションの損害保険についてよく分からない方
その他、マンション管理について興味のある方ならどなたでもふるってご参加下さい。
皆様にお会いできますのを楽しみにしております。
「本日は晴天なり」
今日は午前と午後ともに、川崎市中原区の新築マンション内覧会立会です。
横浜市の自宅からもそれほど遠くない場所ですが、途中交通渋滞の名所を
通過するので少々早目に出発します。余裕をもって行動するのが一番の
交通安全対策ですね。
渋滞にはまっていると、消防署の始業点検でしょうか、おそろしく無愛想な声で
「本日は晴天なり・本日は晴天なり・・・・・・・・・・。」と消防車の拡声器のテストを
しているようです。
しかし、このマイクテストのせりふはひさしぶりに聞きました。お役所の体質なの
でしょうか？日本中にマイクテストを日課にしている人はたくさんいらっしゃると思い
ますが、このせりふでやっている人達はほかにもいるのかなぁ。。。。。
こどもの頃に短波受信機で聴いたアメリカの放送局が、放送開始のテストに
「ハロー ミシシッピー ライン・・・・・・。」（？）とか言っていたのを突然思い出しました。
なつかしいなぁ。。。。なんて考えていたら物件に到着です。
立派な顔立のマンションが見えてきました。そう言えば明日も午前と午後ともに
このマンションにお邪魔することになっていたはず。。。。。仕上りが良いことを
祈ります。
このマンションのディベロッパーさんは数あるディベロッパーさんの中にあって、
統計的には日本一割高な分譲価格でありながら、日本一売れ行きがいいという
結果をだしているという人気ディベロッパーさんです。期待できますね。。。。。
内覧会の結果は祈りが通じたのでしょうか？午前と午後ともに指摘事項も本当に
軽微なものだけという良好な結果です。
さすがに統計はダテじゃないというところでしょう。
内覧が終わり空を見上げるといい天気です。まさに私の心も「本日は晴天なり」という
ところです。明日も良い日でありますように。
