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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座
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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座
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「等価交換などを利用した分譲マンションの特殊性」
等価交換などを利用して建設されるマンションの特殊性については、マンション管理セミナーでも
お話したことがあります。
先日、購入前の相談でおみえになった依頼者の方が検討している物件はまるで教科書にでてくる
ような典型的なぶっけんでした。下の図は管理セミナーのレジュメに使用したものですがこの図に
したがって説明します。
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この例では青色の部分をもとの土地所有者が交換で取得する部分です。賃貸物件として運用
されるケースが一般的な利用法でしょう。
特殊と申し上げているのは、このマンションの管理組合の運営についてのことです。
建物区分所有法（マンション法）では管理組合総会での議決権は専有面積（各部屋の広さ）に
応じてきめることになっています。
表中にも記載してあるとおり面積比による議決権では、緑色の分譲部分で過半数を超えて
５分の３にいたりますが、管理規約で議決権を一住戸一議決権と定めた場合には２１戸中の
９戸となり７分の３になります。この組合が総会で普通決議にもとづく議決をおこなう場合に
７分の３では青色部分の所有者に反対されれば、なにも決めることができないことになります。
一人の所有者の意思が議決権の過半数を超えてしまうというのは、異常な事態であることは
お分かりいただけると思いますが、一例をあげれば３月２７日の日記の組合のように管理業者
変更をこころみた場合でも青色部分の所有者が反対すれば変更することはできません。
わるくいえば、管理業者さんは青色部分の所有者に嫌われないようにすれば安泰であるという
結論になります。これって誰が考えてもやっぱりマズイでしょ。。。。。
購入前相談の依頼者がこの物件を購入するかはご自身の判断になりますが、以上のような
特殊性についてお話させていただきました。
残念ながら今回の物件の販売担当者さんは、このようなことについて詳しく説明していなかった
ということですが、こういうケースの物件ではしっかりと説明してほしいものです。
「ブランド志向」
今日は、さいたま市の管理組合さんからご依頼いただいた「達人のマンション管理調査報告」
の報告会です。
調査結果の詳細をお知らせすることはできませんが、分譲当初の管理業者さんと他３社の比較
で年間管理委託費が最大３０％を超える削減が可能であるという結果になりました。
今回の管理業者さんは現行管理業者さんを含め４社共に、受託件数では業界トップ１０にランク
インしているという特徴があります。
しかし、この比較で３０％を超える削減が可能というのも意外な結果です。
多くの管理組合の皆さんは管理費を削減するためには、中小規模の管理業者さんに変更しな
ければならないと思い込んでいませんか？
今回の管理調査報告の結果は、そんな思い込みをしている皆さんにはどのように感じられる
でしょうか。
現行の管理業者さんが大手有名企業だから、無名な管理業者さんに変更（リプレイス）する
のはムリだとあきらめている方も数多く見受けられます。
リプレイスを行なうためには、多くの管理組合員さんの賛成が必要ですからブランド志向の方が
多い組合さんではそういうケースもあるでしょう。
でも、今回の結果からもあきらめる必要はまったくないと断じて申し上げることができます。
しかし、念のために申し上げますが管理業者さんの規模や知名度は必ずしも管理の質に
比例しないということです。これは他の業界も同じですよね。
「思い込み」
長い間勘違いしていたこととか、間違って覚えていたことって結構ありますよね。
たとえば、地名を間違って理解していたり漢字を誤って覚えていたりとかいろいろあります。
日常生活するには何も問題にならないので誤って思い込んでしまい、気がつくチャンスが
ないものも多いと思います。
知っていても、知らなくてもどちらでもよいトリビアなことは特にそうだと思います。
私などは知ってなければいけないことはあまり知らなくて、どちらでも良いことばかりよく知って
いるという典型的タイプですから、こういうこと結構たくさんあります。
一番最近にあったことでは、これも間違いなくどうでもよいことなのですが誰でも１回や２回は
聴いたことがあると思う歌の話です。（こういう話をはじめると長くなるので興味のない人や
いそがしい人は読み飛ばしてください。時間のムダかもしれません。。。。。）
「テネシーワルツ」って歌ですが、ジャズナンバーとしては取り上げられることは少ないです。
綾戸智絵さんが好んで取り上げているようで、私も綾戸さんのアルバムで久しぶりに聴きました。
１９５０年ごろアメリカでとても流行したらしい（私が生まれる７年も前の話ですから「らしい」と書いて
ます。）のです。当時はパティ・ページという歌手が歌ってました。
カサンドラ・ウィルソンのナンバーも有名で私も聴いたことがあります。
日本では１９５２年（昭和２７年）に江利チエミさんが日本語の訳詩で歌って大ヒットになったことも
あったということです。(当然ですがリアルタイムでは知りません。←シツコイ）
で、この歌はテネシー州の州歌にもなってるらしいのです。
私は日本語の歌と英語の歌のどちらも聴いたことがありますが、英語の歌詞はよくわからない
ので日本語の訳詩のイメージでこの「テネシーワルツ」を理解してました。訳詩はこんな風です。
去りにし夢 あのテネシー・ワルツ
思い出なつかし あのテネシー・ワルツ
なつかし愛の唄
今宵も流れ来る
面影しのんで 今宵も歌う
別れたあの
娘
よ 今はいずこ
うるわしテネシー・ワルツ 呼べど帰らない
英語の歌詞を全部知ったのは最近なんですが、読んでみると分からないながらも何となく
訳詩とはだいぶ違う感じです。調べてみると（こういう具合になったらトコトン調べる癖が子供
のころからあります。）やっぱり全然違ってました。
恋人とテネシー・ワルツを踊っているときに
友達に恋人を紹介したら恋人を盗られてしまった
だから私はあの夜とテネシー・ワルツを忘れられない
と、まあこんな内容なんですね。これって演歌っぽいですよね、演歌はよく聴いてみると
不道徳（もはや死語かも・・）な歌詞が多いような気がします。
でも、この歌を州の歌にしてしまうテネシー州の人達の感覚もけっこうスゴイかもしれません。
それにしても、どうでもいいことを調べるのってやっぱり楽しいですね。。。。。
「大きなツケ」
今日は埼玉県某市へ管理業者さんの変更も視野に入れた組合運営の相談に。。。
お集まりいただいた皆さんの話をきけば、「うっーーーん。」と考えさせられることが
山積みです。かなりひどい状態だったようです。。。。。
そんな状態ですから、理事会ではなくガマン会のようだったことは容易に想像できます。
現状では理事さんたちの働きかけによって、ずいぶんと改善されているようではありますが。。。。。
このマンションは引渡し後２年経過していないのですが、最近は入居間もないマンションの
管理組合から管理業者変更（リプレース）をふくめた相談が相ついでいます。
管理能力が？？？？？？の管理業者さんが、分譲会社の系列だという理由だけで管理を
受託してしまうことから起こる悲惨なケースも多くみうけられます。
少し前なら「ものわかりの良い消費者」「無関心な消費者」の代表的存在だった管理組合
でしたが、この頃はようやくといった感じですがその汚名を返上するかのようにきびしい目で、
マンション管理を考えていただけることが多くなっています。
居ねむりをしているとしか思えない管理業者さんが、まだまだたくさんあるのが現実ですが
この状況が続けばおしりに火がつくのも時間の問題でしょう。
無関心な管理組合もまだまだありますが、誰かが教えてあげてほしいのです。
その無関心が１０年後、２０年後に大きなツケとなって襲ってくることを。。。。。。
自分のマンションは自分で守るものです。誰かが守ってはくれることはないのです。。。
「ほんとうにごくろうさまです。」
今日は管理組合宛の資料を届けに千葉県のマンションへ。
途中、理事長さんに連絡を入れるとこれから理事会だということです。
先週の日曜日も理事会その他の件でほぼ丸一日費やしていましたから、これで二週
連続で日曜日がつぶれていることになります。
せっかくの日曜日でご家族もきっとさびしい思いをされているのでは・・・・・。
マンション管理組合の理事さん達はほんとうにたいへんです。
たしかに、自分のことは自分で守らなければとは思いますが頭がさがります。
そんなことで理事長さんから「今日来るなら理事会に参加してほしい。」と急きょの要請
がありました。もちろん、「時間のゆるす限り参加します。」とお答えしました。
仕事で関わっていても熱心な理事会や組合には、思いっきり協力したくなってしまうのが
「オレ流」です。いや、「さくら流」かな。。。。。
急きょ参加の割には、たいせつな議題だということで議論白熱。
気がつけば３時間近くお邪魔してました。
私が退席するときにはまだ続きそうなようすでしたが。。。。。
理事会の皆さんほんとうにごくろうさまです。
「歴史はくり返す」
不動産投資がブームになっている。
書店でも不動産関連の本は、もうほんとうにたくさん出版されています。
とくに、不動産投資関連の本の数はすさまじいものがあります。
でもブームっていう言葉には、一過性のイメージがあるのでかなり抵抗があります。
昭和の終わりから平成のはじめにかけて、世の中は不動産一色といった感じでまさに
バブルという状況でした。
その後、平成３年の秋ごろに終焉を迎えてからは皆さんもよくご存知のとおりです。
不動産はずいぶんと悪者になってしまいました。
現在の不動産相場は少し前と比べても、投資用の物件などは明らかに利回りも低下
してきている。
そんな状況でも、まるで熱病にうなされた患者のように物件を漁りつづけている人が
たくさんいるようです。
考え方がかたより過ぎているこの状況は少しおかしいと思うのです。
これでは「人と不動産のより幸福な関係」にはなりません。
むしろ幸福から遠ざかっている感じすらするのではないでしょうか。
こんな時だからこそしっかりと不動産のことを勉強してほしい。自分を守るためにも
そうしてほしいのです。
そうでないと失敗をする人達が大勢現れて、また不動産が悪者になってしまいます。
どんな時でも悪いのは不動産ではなく、それに関わる人達なのですから。
歴史はくり返すとはよく言われることですが、くり返したくない歴史もあります。
「ほたるの光」
３月のイメージはやっぱり卒業式でしょうか。
この時期になるとときどき目にするのが卒業式の歌のはなしです。
最近の傾向というわけではないようですが、君が代やほたるの光はほとんどうたわれる
ことがないらしい。
私が卒業式にうたった曲は、君が代とほたるの光と仰げば尊しだったけど今はどれも
うたわれないらしい。
少しさびしい気もするけど、まあ時代と共にかわっていくのはとうぜんでしょう。
ほたるの光はもともとスコットランド民謡だということは有名なはなしですが、この曲と
日本でうたわれている歌詞は訳詩ではなく、ぜんぜん関連性がないらしい。
スコットランドの原曲名は「AULD LANG SYNE」で英語では「OLD LONG A GO」だという
ことです。
「遠い昔」とか「はるか昔」とかいう意味で別れの時に歌うような曲ではないらしい。
卒業式でうたわれなくなった理由の詳しいことは知りませんが、戦前にうたわれていた
歌詞の３番や４番の内容にも原因があるとか。。。。。
数年前にテレビで君が代やほたるの光を卒業式で歌う、歌わないという論争が放映され
ていた。
私は歌うのが嫌だというひとがいるなら、無理に歌う必要もないと思うのですが。。。。。
「ひさんな話」
スギ花粉の飛散量がスゴイことになっているようです。
たった１日で昨年１年分の花粉が飛散したとか。。。。。花粉アレルギーのある人に
とっては飛散ではなく悲惨な話です。
今週は特に最悪で、私はマスク＋メガネ＋注射＋内服薬＋点鼻薬＋目薬といった
フルコースメニューで防戦しています。それでも目はかなりかゆくなります。
これ以上ひどくなるようならメガネをゴーグルに替え＋帽子をかぶることを検討中ですが、
人相がまったく分からなくなってしまうことで、コンビニや金融機関に行ったときに
危険な感じがするのでしょうか変に警戒されてしまうことがあったりします。
内覧会立会いでの待ち合わせにも不便だとも思い、今のところ躊躇していますが。。。
マンションの内覧会場で重装備をした怪しい男がいたら、それは私かもしれません。。。
「瑕疵担保責任とアフターサービス」
このテーマについては以前にもお話したことがありますが、質問がとても多くしっかりと
理解されていない方が多いようですのでもう一度お話します。
まず、アフターサービスとは売主が営業政策または消費者サービスのため自主的に
不具合部分の補修を行なうもので、アフターサービス基準に定められた範囲について
は買主の使用責任や経年変化などが著しく明らかな場合をのぞいては、売主は補修
する責任を負うことになります。
しかし、その範囲は補修に限定されるもので法定責任としての瑕疵担保の損害賠償や
契約解除につながるものではありません。
一方の瑕疵担保責任は皆さんよくご存知の通り民法の定めによるもので、引渡した物件
が通常予想される機能を欠いている場合などに売主が買主に対して負う担保責任です。
ただし、売主が不動産業者の取引においては宅地建物取引業法により、引渡後２年を
超える期間であれば期間の特約をすることができます。
瑕疵担保責任とは宅建業法によって定められた法定責任で、売主の故意、過失を問わ
ない無過失責任とされています。また、買主は損害賠償や契約解除を請求することも
できますが、買主が瑕疵を発見して売主に通知しても売主が通常予想される機能を
欠いていると認めなければ、裁判によって争う以外に手段がないということになります。
以上のように瑕疵担保責任とアフターサービスを明確に区別することができますが、
売主はアフターサービスに基づく補修を行なうことで瑕疵担保責任のすべてを免れる
ものではありません。
しかし、法定責任としての瑕疵担保責任は一般的に予想される状態に機能回復が
なされることでその責任のほとんどを果たしていると考えられるため、適切に補修が
行なわれた場合に買主は損害賠償や契約解除を請求したとしても売主がこれに
応じることは稀であると思われます。
＊参考資料 社団法人 日本高層住宅協会
瑕疵担保責任とアフターサービスについての統一見解
「麗しのJazz Violin」
どんなに忙しくても、心だけは穏やかでガサガサにはさせたくないものです。
いろいろなことを楽しむ時間が取れないときでも、音楽を聴くくらいなら
なんとかなりますよね。
ときどきジャズのことを話していますが、どちらかというとあまりソフトな
ものでなく４０S’後半〜６０S’あたりのガチガチのビーバップなんかが好きです。
昨年の秋くらいから、理由もなくジョン・コルトレーン熱が再燃してパソコンに
CDを録りまくったりしてます。
ジャズってなんかよくわからないから好きじゃないって人が多いんですが、そんな方
にオススメなのが「寺井尚子」さんというジャズ・ヴァイオリニスト の演奏。
このところ私も少しはまり気味なのですが、何とも言えない雰囲気のある音楽です。
ジャズの世界ではヴァイオリンはかなりマイナーな楽器ですが、アルバムの選曲が
なじみのあるナンバーが多いのもオススメできる理由の一つです。
ジャズというカテゴリーにこだわらず、タンゴやボサノバなど幅広い演奏は一聴の
価値があると思います。
演奏もさることながら、ジャケットの写真から女性としての麗しさも伝わってきます。
「身によく付く？」
テレビのCMに英会話スクールが登場してどれくらい経つだろう？
ピンク色のかわいらしいキャラクターが登場するCMなどは特に印象的で、「駅前留学」という言葉
などは上手な造語だなぁと思います。
英会話の勉強といえば「身によく付く」というのは電話番号だけで、実際にはなかなか身に付かない
という方が多いのではないでしょうか。
中学生で英語の勉強をはじめるときに、文法からはじめるのが良くないというのは今や定説で
はじめのうちは会話一辺倒でよいという話もありますよね。
英語教育というと思い出すのがジョン万次郎（中浜万次郎）です。
彼はアメリカで「 What time is it now ?
」という会話を聞いて「掘った芋いじるな」と連想した。
きっと彼は「今何時ですか？」と聞くときには「ホッタイモイジルナ」と実際に言っていたのだろう。
これは有名な話ですが語学はやっぱりヒアリングにはじまることだけは間違いないと思う。
それが証拠にほとんどの日本人が日本語はペラペラだけど(中にはそうでもない人もいます）、
文法から習った人はいないはずです。親や兄弟が話す言葉を聞いて、まねして話せるようになった
ことは間違いないでしょう。
日本で最初の英会話辞典といわれている「英米対話捷径」（中浜万次郎 著）よれば、
「English」には「エンケレセ」、「speedy」には「シピデ」、「yellow」には「ヤロ」といったカナがふられて
いるらしい。
これをまねてみたところ、アメリカではとても良く通じたという話もある。
やはり、聞いたままにまねて話すという基本的なことが語学マスターの近道なのでしょう。
ところでこの本は前からほしいと思っていた本だけど、復刻版は売られているのかなぁ。
チャンスがあれば「Can you speak English ?」を「カン ユー スパーカ エンケレセ？」とやってみるか。
「安心は普通から生まれる」
今日は世田谷区で低層マンションの内覧会立会いです。
物件のある場所は高級住宅街のイメージがあるエリアで、昨年もすぐ近くの低層マンションに
お邪魔したことがあります。
超高層マンションの景色のすばらしさも悪くありませんが、閑静な住宅街にある低層マンションの
イメージも捨てがたいものがあります。
二つの住戸に立会わせていただきましたが、ディベロッパーさんとゼネコンさんの購入者に対する
対応というか姿勢に感心させられました。
もちろん、仕上がり状態もとても良いのですが内覧会で購入者が不具合を発見した場合の対応や
考え方に「プロフェッショナルの仕事」を感じてしまいました。
どんな小さな不具合に対しても言い訳せず、真摯な態度で購入者にお詫びをされています。
ディべさんもゼネコンさんも同じ姿勢で対応されています。
通常の商取引なら普通に行なわれているビジネスマナーがここにはありました。
普通のことが行なわれているだけで感動しているようでは困りものなのですが、
妙に安心してしまったのです。安心は普通から生まれるものなのですね。
この現場はディベロッパーさんもゼネコンさんもそれぞれの業界の雄とされている企業ですが、
これが当たり前になったら「人と不動産の関係」は確実に良くなると思います。
技術的なことは当然として姿勢(態度）や言葉が企業の顔になっていくということ。
そして失敗してしまった時の対処がいかに大切かを強く感じたのでした。
「街並み」
午前と午後に江東区の同じマンションで内覧会立会です。
１月ごろに先に出来上がった棟の内覧会でもたくさんご依頼いただいたマンション
すが今度はその第二弾です。
このマンションの周辺の変わりようはすさまじく速い感じがします。
確かマンションが分譲開始された頃（３年位前）は、なーんにもないガラーンとした雰囲気
の場所だったはずですが、今日改めてお邪魔するとマンションとショッピングセンターが
中心となった街並みができあがりつつあるのです。
江東区は新築マンションの分譲に関して、いろいろと話題になっていることからも急速な
街並み形成のすごさをうかがう事ができます。
普通は既成の街並みに新たにマンションが加わるかたちで、変化をとげていく事が多い
と思いますが、このエリアは完成したマンションがそのまま街並みになっているという感じ
でしょうか。
マンションやショッピングセンターは大きな建物ですからとても目立ちますよね。
開発許可にもデザイン上の一定の基準、例えば外壁の色であるとか外構のイメージとか
植栽の種類とか、せめてそれくらいは規制していかないと新しい街も今までと同じ失敗を繰り
返していたのでは反省も進歩もなさ過ぎるのでは。。。。。
東京の夜景はきれいだという話は来たことがありますが、東京の街並みがきれいだという話は
聞いたことがありません。
これって言い換えれば建物が見えなければ素敵という意味にも聞こえますよね。
「あなたは暗いところで見ると素敵ですね。」こんなことを女性に言ったら９９．９９％の確立で
怒らせてしまうと思うのですが。。。。。東京はそんな風にしか褒められない街です。
また東京だけでなく日本中でも街並みがきれいな街は本当に数えるほどどしかないというのが
実情です。
私は東京生まれの東京育ちで東京がふるさとですが、街を造るっていうことは誰かのふるさとを
造るっていうことだからしっかりと考えて自慢できるような街並みを育てていってほしいものです。
「たかが３月、されど３月」
今日からいよいよ３月です。「いよいよ」と言ったのにはもちろん訳があります。
もう何度かお話してますが、最近のマンション販売事情を反映してのことでしょうか
新築マンション販売センターの営業担当者さんたちの対応が、販売好調時に比べると
ずいぶん粗くなってきているということを耳にすることが多くなりました。
また、実際に販売センターに行った時など対応を間近に見かけると、確かにそうだなと
実感できることもあります。
この状況の中で、ディベロッパーさんが決算月を迎えたのですからどのようなことに
なるのかは押して知るべし。。。でしょう。
私の経験上申し上げれば、今月あたりは販売状況が厳しい物件などは各ディベロッパー
さんはかなり思い切ったことを実行してくることもあります。
例えば今までと比べて大幅な値引きを提示してくるとか、過激なところでは完成した未販売
住戸を数件から数十件いや数百戸単位で業者に譲渡してしまう。などということもあるかも
しれません。
いや、もしかすると既に水面下ではもうそんなことが実際に行なわれているかもしれない
のです。
３月というのは１２ヶ月間のうちの１ヶ月だと考えればたかが３月なんですが、年度末であり
多くの企業の決算月だと考えるとされど３月なのです。
（これは不動産屋さんだけではありませんが）
ディベロッパーさんは、完成物件の未販売住戸が決算時に在庫となってしまうことを何よりも
嫌がるものです。
もちろん、そういったことを逆に考えれば希望する物件の営業担当者さんから、
思わぬ好条件を提示されることもあるかもしれません。
しかし、ここでご注意いただきたいことがあります。
思わぬ好条件を提示されたときに、なんだかすごく得ができる気がしてそれほど気に入って
いない物件についフラッとして申込をしたり、場合によってはよく考えもせずに契約してしまう
というようなことが起こりやすい時期なのです。
値引きを提示されるとすごく得をした気分になりますが、値引きをしないと売れないということ
はもともとの価格設定が誤っている場合も多いのです。
申込や契約は値引の額に惑わされることなく、物件そのものはもちろん自分の希望や気持ち
をしっかりと見極めてからあわてずに、冷静になって行なってください。
お願いします。。。。。
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