さくら事務所：土屋輝之の「今日のツッチー」

2005.8.31

「節目の日」
管理業者さんのリプレイスをお手伝いしたさいたま市のマンションへ・・・。
今日は今までの管理業者さんから、新規の管理業者さんへ書類の引継ぎや警備
関係の機器の変更などが行なわれる節目となる日です。

往路、はじめて理事会の皆さんにお目にかかった頃やコンサルティングのご依頼を
いただいた経緯などを思い出しながら現地に向かった。
約６ヶ月間の出来事ではありましたが、いろいろと感慨深いものがあります。

ちょっと大げさな言い方をすれば、やはり管理業者さんのリプレイスは結構ドラマチック
な部分もあり、今日で序章と第一章が完成したというところでしょうか。
しかし、もっとも大切なのはリプレイス後の明日からはじまる第二章であることは、
間違いありません。

気を引き締めて、引継ぎ後の管理状況を見守らなくてはならない。

2005.8.28

「マンションみらいネット」
「マンションみらいネット」って何のことだかご存知ですか？
聞きなれない言葉ですよね。でも、ムリもありません。
これは今秋から「財団法人　マンション管理センター」が運営する予定の、マンション
履歴システムの名称です。
５月から６月にかけて公募されていたものが、このほど正式に決定され発表された
ものです。

名前も決まり、来月中旬には登録されたマンション管理士に向けてシステムの具体的な
運用方法や登録方法などの説明会が開催されることになっています。
もちろん、来月の説明会には私も参加する予定ですから詳細がわかり次第、皆さんにも
お知らせする予定です。

興味のある方は是非、楽しみにしていてください。

2005.8.27

「中古マンション購入考」
今日の中古マンションセミナーでは、参加者の皆さんに管理をとおして中古
マンションを考えていただきました。
新築マンションでは実践することがむずかしい「マンションを買うなら管理を買え」
が、中古マンションでは文字どおり実践可能です。
言ってみれば、新築マンションで未完成なのは建物だけではなく管理も未完成だと
いうことでしょうか。

数千万円を支払う取引で、建物（ハード）が未完成で管理（ソフト）も未完成なんて
いうものがマンションの他にあるでしょうか。
悪い言い方をすれば、ギャンブルとかリスクの高い先物取引みたいな感じさえして
しまうのです。

そういう意味では、審美眼さえ養えば中古マンションは安心です。
ハードもソフトも完成済みで、管理組合の運営状況なんかも確認できるわけですから
申し分ありませんね。
そして、今年の秋から運営が開始される、マンション履歴システムがプラスされれば
さらにいうことナシです。
私の結論としては、マンション通のユーザーは中古マンションを・・・。
ということでしょうか。

2005.8.26

「台風一過」
朝一番、管理調査報告と共用部チェックをご依頼いただき先日報告が完了した
管理組合の理事さんから電話が。。。。（一瞬いやな予感がよぎります・・・・）
昨夜から今朝にかけ、小型ながら勢力の強い台風が首都圏を通過していった。
今回の台風は猛烈な雨が特徴のようで、箱根町ではなんと１時間に約１００mm
という豪雨をもたらし降り始めからの雨量は５００mmを超えたという。

理事さんと電話でお話しすると案の定、雨漏りの報告であった。
最上階の住戸でかなりの量の雨漏りがあり、居住者から至急の対応を迫られて
いるという。
共用部チェックの報告に際し、これから外壁を中心に剥落や雨漏りの懸念がある
ためかなり大規模な修繕が必要になるというお話をしたばかりだったので、余計に
状況が生々しく感じられる。

この管理組合さんは管理業者さんのアドバイスにしたがい、こまめに修繕工事を
実施してきたのですが、立地が沿岸部であることなどから建物の状態はかなり
厳しいものがあります。
しかし、管理組合の皆さんがこのところ急激に管理に対する関心が高まってきて
いることが、手にとるように伝わってくるようになっています。

無駄な管理費の支出を押さえるために、管理業者さんのリプレースも視野に入れ
管理費の削減を目指しているくらいですから、このピンチも無事に乗り越えられる
と確信しています。
管理組合の皆さん頑張ってください。

もちろん、さくら事務所も精一杯応援します。

2005.8.23

「住宅情報マンションズ創刊」
住宅購入を検討するユーザーにとって長い間貴重な物件情報源となっていた週刊
住宅情報が廃刊となり、住宅情報マンションズが創刊された。

両者の大きな違いは、週刊住宅情報がユーザーがお金を払って情報を買う雑誌で
あったのに対し、住宅情報マンションズは無料配布される雑誌であることだろう。
週刊住宅情報が創刊された当時は、ユーザーがお金を払って不動産の物件情報を
購入することはないのでは？というような憶測もあったらしいが、結果は誰もが知る
とおり長きに渡り住宅探しの「バイブル」と呼ばれるまでに成長した。

今回廃刊となった理由はいろいろあるのだろうが、やはりインターネットの普及など
世の中の流れには勝てなかったということか。。。。。
住宅情報誌の無料配布は今に始まったことではないが、今回のマンションズの創刊
には大いに興味をもっていた。

そして、いよいよ今日創刊号を手にして誌面に目を通して感じた第一印象は無料で
手に入る情報誌としては情報量は最強だろうということだ。
また、この本が無料で配られるこの国の不動産業界の構造にも少々驚きを覚えた。

しかし、残念なことに週刊住宅情報が「バイブル」と呼ばれるまでになった大きな
原動力ともいえる、税金やローンなどの「お勉強」ページが姿を消してまった。
無料配布だから、全ての経費をマンションのディベロッパーが支払う掲載費で
まかなわなければならないということを考えれば当然かもしれないが。。。

いずれにしても、ユーザーにとって貴重な情報源であることに代わりはなくデジタル
情報全盛時代にあってアナログ情報を提供し続けてもらえることはありがたい
のではないだろうか。
これによって、情報が必要のない者にも無差別に届けられてしまう新聞の折り込み
広告などが少しでも減ってくれれば地球にも優しいかもしれない。

2005.8.16

「大切なこと」
一夜明けて少し冷静になったところで、今日も「VOLV２４０GL」のこと話します。
１９９３年には製造中止になってしまった「VOLVO２４０シリーズ」は、今ではヴィンテージカーと呼ばれるようになったことは昨日もお話しました。

そこでヴィンテージとして残れるか、ただの中古で終わるかの違いについて考えてみました。
まず申し上げたい事は、車も住宅もこのプロセスには共通点が多いということです。
では、私が考えたヴィンテージになるための心得をお話します。

　　　　　　　　ツ　ッ　チ　ー　の　ヴ　ィ　ン　テ　ー　ジ　心　得

１．設計が基本に忠実で耐久性・メンテナンス性に十分な配慮されている
２．メンテナンスは必ず定期的に熟練の専門家で同じ人（同じ会社）に依頼して
　　かかりつけのお医者さんになってもらう　
３．不調になってから直すのではなく、各部の耐久性を考慮し計画的に補修する
４．可能な限りオリジナルの状態を保ち、止むを得ず変更する場合にも専門家
　　の意見に従うこと
５．メンテナンスの履歴は必ず書類にして残し時系列に整理しておく
６．日常的な点検はしっかりと自分ですること

どうですか、車にも住宅にもぴったりあてはまりますよね。
ともすると私たち日本人は、車も住宅も新しいもの程よいというように、ずいぶん短い
サイクルでスクラップにしているとは思いませんか？
ちょっとだけ気を使ってあげるだけで、１５年間も経った愛車がスクラップになるどころか
経済的な価値もキープしながら、まだまだ元気に走ってくれてこれからも大切に使って
もらえるのです。
住宅も全く同じで新築住宅ばかりもてはやされるのではなく、ヴィンテージ住宅として
古くなればなるほど価値があるというような使い方をしたいものですね。
資源のことや温暖化のことなども含め、これからの日本ではとても大切なことだと思い
ます。

2005.8.15

「記念日」
今日、８月１５日は６０回目の終戦記念日ですね。
私たち今を生きる日本人は、世界唯一の核兵器被爆国民として平和の尊さと核の悲惨さを世界中に　伝えなければならない重要な責任を負っていると思います。

近年、米国は戦争を終結させるために本当に核を使用する必要があったのだろうか？
といった議論も盛んなようですが、いろいろな議論があり賛否の分かれるところでもあることから、誤解を恐れずにあくまでも私見として申し上げるとすれば、過ぎてしまったことよりも同じ過ちを繰り返さないということが今は大切なような気がします。

話せばキリがないほど大切な事ではありますが、国籍・人種・性別などあらゆる事に関わらず先の大戦で犠牲となった全ての人達の冥福を祈りたい。

話はがらっと代わりますが、今日は私にとってちょっと複雑な心境の日になりました。
１９９０年に我が家にやってきたVOLVO　２４０GLが新たなオーナーと余生を過ごす
ために旅立っていきました。
１５年の間には製造が中止となり、いつの間にかヴィンテージカーの仲間入りをするようになりました。

私は運転免許を取得してから今年で丁度３０年になりますが、その半分を一緒に過ごした事になります。
彼は名車の誉れに違わず、ほとんど病気知らずで時には自らの体を張って家族を守ってくれた事もありました。
しかし、その怪我も癒えるとまた元気に働いてくれたのでした。


ボーンホワイトのボディが上品です	スウェーデンの良心が感じられます


巨体に似合わず抜群の小回りです	本皮張りのシートは座り心地抜群です


シンプルイズベストのお手本ですね	戦車のようにドカドカと走ってくれます

１５年間本当にありがとう。君の事は絶対に一生忘れることはありません。
新しいご主人はきっとエンスージアズムあふれる人で大切にしてくれるはずです。
いつまでも元気で頑張ってください。
さようなら、愛しの「VOLVO２４０」。

2005.8.14

「某ディベロッパー殿、某ゼネコン殿　一言申上げ候。」
某市、総戸数５００戸を超える大規模マンションへ・・・・。
このマンションでは共用部に大きな問題を抱えているため、２年定期点検を管理組合が
分譲業者さんや施工業者さんに任せることを断念しようとしている。

実際に現地の状況を視て感じたことは「情けない施工不良」という印象です。
あの状況を見てすぐに補修しないという思考や神経が許せません。
施工した会社も分譲した会社も仕事を完全に「なめてます」ね。

虎の子の頭金と３５年間のローンで新築マンションを購入したのが自分だったら・・・。
自分の親だったら・・・兄弟・・親戚・・友人であったとしても同じ対応しますか？
あんな仕上がりで我慢できますか？　よろこんで住めますか？

いろいろ言いたいんですが、あんなマンションしか造れないならマンションの分譲は
やってはいけません。いや、やめてほしい。
もし、ほんとうに何とも思わないのなら「やめろ」と申し上げたい。

2005.8.10

「マンション管理適正化法　第四条」

マンション管理適正化法　第四条
管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを
適正に管理するように努めなければならない。
２　マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての
役割を適切に果たすよう努めなければならない。

ずばり言って、マンションを所有するということはこういうことです。
でも残念ながら、マンションを適正に管理するように努めていない人や管理組合員の
一員としての役割を適切に果たしていない人が多すぎます。

管理組合の活動に個人的なエゴを押し付けてくる人や、私欲をむき出しにしてくる人も
います。
無関心なのも考え物ですが、こういった人達もほんとうに困ったものです。

意見を表明することは自由ですが、自分と違う意見の人を攻撃したり否定したりする
ことは民主主義の本質から外れています。
管理組合の活動をするときは、管理組合の全体にとってどうすればよいかという視点
を忘れないように心がけたいものです。

2005.8.6

「共用部チェックの報告」
今日は入居後１年目の定期点検に合わせ達人のマンション共用部チェックを実施させていただいた品川区のマンションで、理事会の皆さんにチェックの結果をご報告させていただきました。

このマンションは売主は誰でも知ってる商社系のディベロッパーさんで、施工は誰でも知ってる大手ゼネコンさんという組合せで分譲になったのですが。。。。
はっきり言って無責任な仕事をしているという印象ですね。
まず、１年定期点検に売主さんは来ていません。
系列の管理業者さんに任せ放しです。まあ、来ても仕方がないということもありますがまったく姿を見せないというのはいかがなものでしょう。。。

もちろんゼネコンさんは立会いましたが、全てを善意に解釈しても百歩も二百歩も譲ってもどうしても納得がいかない対応が多すぎます。

チェックの結果として、比較的大きな指摘事項が複数ありましたが、なかでも実際の建物の仕様が図面と違っているというのは許せません。
これじゃあ何のための図面なのかという感じです。
理事会の皆さんはクールな感じで受け止めてくださいましたが、これからの売主さんや
ゼネコンさんの対応が気になります。

2005.8.2

「水上リポート」
久しぶりに船に。。。。。
でも今日は何もしなくてもいいんです。
船頭さんに全ておまかせで、おまけに料理も酒もバッチリです。
上げ膳据え膳で船に乗って、景色だけ眺めていればＯ・Ｋなんて夢のようですね。
だまっていても、天麩羅や刺身そしてアサリ飯のおむすびまで振舞ってもらえるなんて
涙ものです。
日頃見慣れたリバーサイドのマンションも、水の上から眺めるとまた格別の思いがあり
ます。
夜風、汐風に揺られてしばしの悦楽に浸っていると、あっという間に時は過ぎまた陸の
世界へ。。。
機走する船の音にヨットレースの終わりを思い出し、少々センチメンタルな気分になったりします。
でも、やっぱり船は風で走るのに限りますね。。。
エンジン音がしない船に乗りたいです。小賢しいエンジンの音なんて聞きたくありません。
今回はメニューになかったけど、屋形船にはやっぱりワインがよく似合うかな。
屋形船でワインをあおり「スターボ-」なんて小粋な挨拶したりして。。。。
もちろん、船上で焼き鳥パーティーも悪くないが。。