2005.10.31
「忘れてはいけません」
このところ、朝晩はずいぶんと冷え込むようになってきました。
気がついてみると今日で１０月も終わりです。
このように書くと、ちょっと寂しい雰囲気でなにか閑散とした趣ではありますが、
今月は９月４日の集中豪雨による、被害を受けたマンションからの相談もあり、
何かとバタバタしていて、駆け足で過ごした月という感じです。
集中豪雨の被害にあわれた方々は、まだまだ完全に普段の生活を取り戻して
はいないようです。
災害は忘れたころにやってきますから、絶対に忘れてはいけません。
仮にやってきたとしても、これを教訓として活かし皆が忘れなければ被害を最小限に
食い止めることはできるはずです。
被害にあわれたマンションの管理組合さんでは、ディベローパーさん、ゼネコンさん、
管理業者さんなどと、建物や設備の瑕疵問題や損害賠償について話し合いをされて
いるマンションもあります。
そんな時の、理事長さんや理事会さんはほんとうに骨が折れますが、自分のため
また、組合員さんのためにも頑張っていただきたいと思います。
2005.10.29
「憤り」
総戸数８００世帯を超える大規模マンションで、分譲事業者さん施工会社さんから
居住者の皆さんが建物の不具合に関する説明を受けるための住民説明会に参加
させていただきました。
管理組合さんからのご依頼で、このような集会に参加する機会は数多くありますが、
今日ほど説明会に望む事業者側の姿勢や態度に、強い憤りを感じたことはありま
せんでした。
住民の皆さんの質問に答える事業者側の態度を見ていて思い出した事は、原子力
発電所が事故を起こしてしまった時の近隣住民やマスコミに対する説明会のシーン
でした。
「人体に影響のある、放射能漏れはありませんでしたのでご安心下さい。」と、何の
具体的な根拠もなく発電所の関係者が説明している、あのシーンです。
しかし、実際にはこのような発表の後、放射能汚染による可能性のある事象が
起こることが珍しくありません。
「建物は竣工後３０ｍｍ程度沈下しているが、２年程度で沈下は収束すると思われる
ので安心してください。」と、言われても沈下が収束するという具体的な根拠が提示
されなければ安心などできるはずがありません。
しかも、この担当者さんは今日の説明会に際し、図面を見るなどの準備をしてこな
かったと自分で平気な顔をして言っています。
また、事業者スタッフの皆さんが説明会の開催中、腕組みをして机に肘をついて
いる者や、さらには机に肘をつき手で頭を支える者、足を組む者、中にはあくびを
する者などもあり、もうお話になりません。
口では、「居住者の皆さんに、ご迷惑をや心配をかけ申し訳ありません。」と、言って
いたが心の中でそうは思っていないことは、これら一連の姿勢や態度が如実に物語
っていた。
住民の皆さんが可哀想になりました。気の毒になりました。心の底からそう思った。
こんなプライドのない仕事しかできないのなら、人にとって命の次くらいに大切な家を
造る仕事は早くやめて欲しい。
それが世の中のためです。
2005.10.26
「懐かしい処」
今日は管理の話でも不動産の話でもありません。
興味のない方は読み飛ばしてください。万が一興味のある方は是非どうぞ。。。
管理コンサルティングの依頼先があることから、お茶の水に出かけることがよく
あります。
学生時代をお茶の水で過ごされたという方も、数多くいらっしゃるとは思いますが
お茶の水といえば皆さんは何を思い起こされるでしょうか？
私にとって、お茶の水や神保町の界隈はJAZZの街なのです。
とにかく暇さえあれば、どこかのJAZZ喫茶やレコード店に出没していました。
お茶の水でよく行ったのは、老舗の「NARU」 や今はもうなくなってしまった「スマイル」
とか「ニューポート」というお店にも時々行ってたなぁ。
あとは、神保町なら「響」や「コンボ」にもよく行ってましたねぇ。
それから、レコード店は何と言っても「トニイレコード」ですね。このレコード店では
入手を諦めていたオリジナルラベルの盤に、何度も遭遇しました。
中には、その中古レコードのプライスに腕組みして数十分考え込んだなんていう
思い出もあります。（でも、結局買ってしまうんですけどね。）
今でも、モノを集めてしまう「蒐集癖」は直りませんが、あの頃は何かに憑りつかれた
ように集めてましたね。今でも主なレコードは部屋に眠っていますが。。。。。
最近はレコードを聴くことは本当に少なくなってしまいましたが、実は心の片隅に
真空管のアンプに関する思いがムクムクと起きはじめていて、お茶の水に行ったときは
「オーディオユニオン」に足を運んだりしています。（フッ・フッ・フッ・・・）
JAZZ喫茶とかレコードとかオーディオとか、話しはじめたら止まらなくなってしまうんですよね。
あの界隈に行くと、昔のことばかり思い出します。最近はちょっとのことでも涙もろく
なったりして、やっぱり歳とったんですかね。
いつものことですが、今日もとりとめがありませんのでここらでやめときます。
2005.10.23
「努力と辛抱を語る会」
東京某区、竣工後約１年半という管理組合の理事会にお招きいただきました。
現時点で共用部分、専有部分問わず問題になっていることをお話し頂き、その場で
解決策や解決に向けてのアドバイスなど、回答させていただきました。
まぁ、率直に申し上げれば、分譲事業者さんや施工会社さんの対応が悪すぎます。
感情的になっても何も解決しないことは、いつもお話している通りですが、それにしても
管理組合の皆さんは本当にガマン強いという印象です。
理事会ではなく、入居してからの涙ぐましい努力と辛抱を語る会のようでもあります。
そして、この物語は一夜の理事会では語り尽くせないようでもありました。
騒音・漏水・臭気・仕様書や図面との整合性・・・・etc。
すべてのマンションでこのようなことはありませんが、けっしてレアなケースということ
ではないというのが実情です。
竣工後間もなく、多くの建物や設備に関わるトラブルに見舞われてしまった管理組合
さんにとって、２年（２４ヶ月）定期点検は正念場です。
ここで、手を抜いたり、気を抜いたりしては今までの苦労が水の泡となります。
多くの部分が無償アフターの期限となる、この節目だけはしっかりと乗り切ってほしい。
2005.10.18
「マンション設備研修会」
今日は、東京都港区にあるマンション管理業者さんの研修センターでマンション設備
に関する勉強会です。
日頃、業務についてはいるもののやはり基本は大切です。
改めて勉強会としてマンションで起こりやすい、設備のトラブルやマンションで生活する
皆さんが困っていることなどを、数多く管理の現場で経験されている設備のエキスパート
である方が講師を務めて下さいます。
さくら事務所のコンサルタントもその経歴や経験によって、設備に対する理解度は様々
ですが依頼者の皆様から寄せられる相談や質問に、少しでもベストな答えをしたいと
いう気持ちは全員同じです。
この気持ちが無くなったり、弱くなったりしたらこの仕事を続けることはできません。
そういう意味でも現場に行くのと同様にとても貴重な日です。
研修センターといっても、東京都の職業訓練施設として認定されているという立派な
もので、新しいマンションの設備がリアルに再現されています。
やはり、優秀な管理員さんやフロント営業さんを大勢輩出するためには、時間はかかりますが教育に力を入れるということが一番だということを実感させてくれます。
今日、得たことを生かして明日からも依頼者の皆さんの不安や悩みを少しでも取り
除くことができればと改めて感じたのでした。
研修風景などは→ここがヘンだよ！マンション管理をご覧下さい。
2005.10.17
「札幌内覧紀行」
新築マンションの内覧会立会で久し振りに札幌へ行ってきました。
年に数回は北海道へ出張しますが、大好きなブルートレインには一昨年の９月以来
乗っていません。
そこで、切符の手配が可能ならブルートレインを利用することを計画しました。
ラッキーなことに往復共に個室の予約が取れて大満足です。
そうなると、飛行機で行く札幌出張とは気分が全く違ってくるから不思議です。
出発は１６時５０分、北斗星１号（JR北海道）に乗車します。
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| 久し振りのご対面 |
北斗星１号のエン
ブレム |
今でも憧れの職業
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赤ワインとチーズ
は旅の友 |
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B寝台個室（ソロ）
の室内 |
駅前のHBCのイベ
ント会場で朝食 |
旧道庁です。
「様式美」の典型 |
１００年を越える
重みを感じます |
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旧北海道庁の全景
雰囲気が東京駅と似てます。
下は東京駅です。 |
災害用備蓄倉庫
感心しました |
駅のアナウンスが
旅情を誘います |
JR東日本管内は
この機関車です |
内覧会立会の物件は札幌駅から歩いて７〜８分ほどでしょうか、朝９時過ぎに到着
しましたが内覧会開始は午後２時からの予定です。
空いている時間を利用して、旧北海道庁などを見学して少し観光気分を味わい、
定刻の２０分前に植物園の正面に位置する、絶好のロケーションの物件に到着しま
した。このロケーションなら将来的な心配は無用でしょう。
大きな問題もなくかなり丁寧に仕上られている印象が残ります。
ご依頼いただいた、ご夫妻も安堵されたご様子でした。きっと、楽しいマンションライフ
が送れることでしょう。
内覧会終了後に共用部分の確認にもご一緒させていただきましたが、左下の写真は
ちょっと珍しい共用施設でしたので紹介します。
災害用の緊急物資が管理組合用に予め用意されています。
内容は簡易トイレにはじまり飲用水まで、実に気が利いている感じがしました。
入居後に管理組合で備蓄を計画すると、必ず置場の問題になってしまうものです。
これなどは、新築マンションの当たり前の施設になってほしいものです。
外に出ると既に辺りは暗くなっており、帰りの北斗星の出発時間まであまり余裕があり
ません。
急ぎ足で駅へ向かい、簡単に夕食を済ませ北斗星４号（JR東日本）で無事に東京へ
向かうことができました。
2005.10.12
「理事会の傍聴」
達人管理サービスの依頼をいただいている管理組合の理事さんから、私にしてみれば
ちょっと嬉しくなるようなご質問をいただきました。
Q．区分所有者の方から理事会を傍聴したいという申し出があり、理事会で
議論していますが結論がでません。どのようにすれば良いでしょうか。
A．理事会の透明性を高めるという観点からも理事会の傍聴希望者を断る積極的 理由は見当たらないと思います。
しかし、協議内容によってはプライバシー保護等の問題もありますから、傍聴
には適さないでしょう。
以上のようにお答えしました。
マンションの管理に関心を持つ方が、日に日に増えてきていることが実感できて本当に
うれしく思えたのでした。
もっと詳しい回答は→ここがヘンだよ！マンション管理をご覧下さい。
2005.10.10
「管理費削減に関する懸念」
このところ、管理費削減に関する相談が目白押しです。
うれしい悲鳴をあげていますが、最近の傾向について少々不安なことがあります。
理事会さんや管理費削減を担当する委員会さんが、管理組合全体の成熟度など
といったことに重きを置かず、削減ありきといった考え方に偏りすぎている気がして
仕方がありません。
管理費削減のような物事の本質に迫らなければならないことが、「管理費削減ブーム」
といった風潮になってほしくないという本音があります。
ブームには必ずといってよいほど、犠牲となってしまう方々がいるからです。
マンション管理が注目され、日の目を見るのはとてもうれしいのですが一過性の熱病
であってほしくないのです。
もっと詳しくは→ここがヘンだよ！マンション管理も是非ご覧下さい。
2005.10.07
「不思議な縁」
湘南、逗子で中古戸建住宅の契約立会です。
逗子は海好きの私にとって、とても懐かしいエリアです。
遊びに行くわけではありませんが、何となく心がワクワクします。
取引物件は海が見える分譲地の一角で、将来は自分も海の見えるところに住みたい
と願っている者にとっては羨ましい限りです。
東京駅から横須賀線に乗れば、１時間ほどで到着します。（電車なら事務所に通えます。）
鎌倉を過ぎ、逗子に着くとやっぱり東京とは空気が違うのがはっきり分かります。
売主さんは横浜の不動産業者さんですが、今日は逗子駅近くの仲介業者さんで契約
します。
重要事項説明書や契約書などは予めチェック済みですから、あまり心配なことはあり
ませんが不動産取引に油断は禁物です。
重要事項説明から契約書の読み合わせと順調に進み、あっという間に署名・捺印
までスムースに完了です。
途中で、依頼者ご夫妻が心配されていたことについて私が質問させていただいた
ことにも、丁寧にそして確実に回答していただいたこともあり、安心感は倍増して
います。
いやぁ、売買契約はいつもこうありたいですね。
売主さんも仲介業者さんも、しっかりした感じの方々ばかりで文句なしです。
依頼者さんとのお付き合いは、半年ほど前やはりこのエリアの物件の契約事前相談
のご依頼をいただいたのが始まりでした。
残念ながらその物件は、少々問題があって契約には至らず遠回りをしましたが、
その甲斐があって今回の素晴らしい物件に出会えたわけです。
本当に満足できる物件に出会えてよかったと思います。やはり不動産には説明でき
ない不思議な縁を感じます。ご契約おめでとうございました。
2005.10.03
「気分転換」
生来の持って生まれた気質でしょうか、世に言う「ストレス」というものを感じたことが
ありません。
まぁ、ノーテンキということなのかもしれませんが、生きていく上や仕事をする上では
得な性質ということがいえるかもしれません。
ついでに申し上げると、肩がこるということもほとんど感じたことがりません。
これは、本当に特です。そういう意味では自分のこと、結構気に入ってます。
こんな私ですから、「気分転換」の上手さはもう天才的ですね。
もっとも、「ストレス」というものをもともと感じないのですから、気分転換などあまり
意識してする必要もないのですが・・・・・。
いろいろな方から、「趣味はなんですか？」と尋ねられることがありますが、感覚的に
お応えすれば自分が好きでしていること、仕事、勉強、読書、etc．etc．etc．．．。
もうそれらの全てが趣味といえるかもしれません。
最近、少しだけ凝っていることはMP−３プレイヤーに、１９４０年代後半〜１９６０年代
前半位までのJAZZの名演をメモリ一杯に詰め込んで、車の中、電車の中、仕事中、
気が向けばガンガンの大音量で、キャノンボール・アダレイ、レスター・ヤング、テディ・
ウイルソン、チャーリー・パーカー、マイルス・ディビス、ジョン・コルトレーンなどなど、
聴いて楽しんでます。
今も、この日記を書きながらコルトレーンの「SOULTRANE」をヘッドフォンで思いっきり
聴いてます。
どのアルバムの曲も、今までにもう数え切れないほど聴いてきたものばかりですから、
すごく複雑なアドリブ演奏の展開も全部完璧に覚えていて、自分でも頭の中で曲に
合わせてスウィングしています。
・・・・・・。日記を書いて気分転換している自分に気が付きました。
では、報告書に取りかかるので今日はこの辺にしておきます。
お後がよろしいようで、、、、、。
2005.10.02
「大切なこと」
今日は、世田谷区のマンションでインターフォン設備改修工事に関するコンサル
ティングサービスのプレゼンを行ないました。
このマンションの管理業者さんは、大規模修繕工事の取組が原則として元請方式
であることから、今回のインターフォン設備改修に関しても自社が元請会社となる
見積書が既に管理組合宛に提出されています。
いつもながら思うことは、大規模修繕工事を担当する理事会さんの負担の重さです。
通常の理事会活動だけでも、結構な負担ですが大規模修繕を計画し実行するとなると、
慣れないことだけに本業の仕事よりも大変だったりすることもあると思います。
理事会の皆さんがご苦労されるのは、発注金額の妥当性を確保することはもちろん、
改修に際し、インターフォン設備の機能をどのような内容にするか検討することも大切
な作業になります。
現行のままの機能で良いのか？不要な機能はないか？追加したい機能はないか？
などなど・・・・。
当然、理事会さんの意見だけで決めるわけにはいきませんから、管理組合の総意を
アンケート調査などを実施して決めなければなりません。
いろいろな観点から改修工事を検討すれば、それだけ時間もかかります。
しかし、既に基本的な機能である来訪者との通話に支障がある、という住戸もあること
から、いたずらに時間をかけることも許されないでしょう。
コンサルタントの私たちがお手伝いすることは特別なことではなく、理事会さんが管理
組合の皆さんに工事仕様や発注価格、施工会社が決定するまでのプロセスをしっかり
と理解して頂くことを基本として、後からこんなはずではなかったということを未然に防ぐ
ことです。
いつも申し上げていることですが、当たり前のことが当たり前に実施されることが
最も大切なことなのです。
嫌な話ですが、多くのマンションで大規模修繕が行なわれると理事会さんや担当委員
会に対する批判、お金にまつわる噂話などが起こってしまうのはとても残念なことです。
間違っても、誠心誠意管理組合のために身を粉にして働いてくれた人が、誹謗中傷の
対象となるような悲劇は繰り返さないでほしいものです。
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