2006.02.26

「そんな訳ないだろ」
昨年の９月４日に発生した記録的な集中豪雨で共用部のピット式駐車装置や、
半地下になっている専有部分で大きな被害を受けた管理組合の臨時総会に
出席しました。

この管理組合からは、ピット式駐車装置の水没原因や再発防止措置や、専有
部分の汚水逆流による浸水被害の原因および再発防止措置について調査の
依頼を受けたもので、今日はその報告をすることになっています。

細かなことはお話できませんが、このマンションの建設地は過去にも台風や
集中豪雨の際に何度も浸水被害に遭っている地域であるにもかかわらず重要
事項説明はもとより、今回の浸水被害後に行われた説明会でも過去に浸水被害
に遭った経緯は、行政がハザードマップなどの資料を整備していないために
知ることができなかった。などという説明をしていたらしいのです。

調査の結果は、これは真っ赤な嘘で、「そんな訳はないだろう。」というものです。
このマンションの分譲当時はもちろん、用地取得や建設計画の時点でも浸水被害
の事実を知ることは簡単にできる状態だったのです。

マンション用地の取得は億単位の資金を投じて行われるものですから、事業主は
取得前にセオリーに基づいた一通りの基本的調査をすることが一般的でしょう。
また、万一これが行われていないとしても土地の入手ルートが仲介業者経由であれ
ば、売買契約時の重要事項説明書作成に際して行う調査で知り得る事ができた
はずです。

今後、この件がどのように決着するかはわかりませんが、仮に浸水被害の事実を
知らずに用地を仕入れマンションを建設して分譲したということが事実なら、こんな
マヌケな話はありません。
プロの仕事としては完全に注意義務に反すると思うのです。

2006.02.25

「懐かしい風情」
品川区で午前、午後共に同じ物件で新築マンションの内覧会立会いです。
土曜日の交通事情は平日と比べると格段に良好です。
横浜の自宅から現地までは、平日ならおおよそ１時間３０分程度を要しますが
今日は何と急ぐこともなく、のんびりとした運転でも４０分程度で到着してしまい
ました。

早くつけば気持ちに余裕もあり、内覧会開始前には外部から建物の共用部を
観察する時間も十分にとることができます。
そんなことで建物の周りをウロウロしていると、懐かしい風情の建物が目に飛び
込んできました。

どうですか、この美しい風情は本当に惚れぼれしますね。
以前はこんな建物がいくらでもあったのですが、今では数少なくなってしまいました。
頑張れ。。。と、声をかけたくなりました。

2006.02.20

「はじめての管理物件？？？」
新築マンションの契約に立ち会いました。
分譲業者は戸建住宅の分譲では、そこそこ名の知れた業者さんではありますが
マンションの分譲は今回が初めてで、販売代理として実際の販売を担当している
業者さんはよく社名を見かける会社です。

契約書の内容や重要事項説明書の内容については、特に大きな問題点は見当
たらないのですが、長期修繕計画（案）を契約の土壇場まで見たことも説明を
受けたこともないということで、依頼者である購入者に代わって管理業者のことや
長期修繕計画の内容について質問させていただきました。

その結果、購入者が思ってもみなかった大きな不安要素が浮かんできてしまった
のです。

不安要素とは修繕積立金が５年ごとに増額になる予定で、長期修繕計画が立案
されていることと、今回初めてマンションを分譲する分譲業者が管理業者も新しく
立ち上げるということで、この物件がはじめての管理物件だということです。
実績がないのは分譲業者だけでなく、管理業者も現在の受託物件が０件という
ことで、実態がないという言い方もできる状態なのです。

修繕積立金が５年ごとに概ね５０％程度ずつ増額になることは、一般的なことだと
説明もできますが、管理業者の実績がなく現時点では実態がない会社だということ
は簡単には説明がつきません。
元々が、購入後の管理状態に不安を持っていた依頼者はこの事実に直面して
固まっていた購入意思が、急速に崩れて不安になっているのがよくわかります。

販売担当者の方々にお願いしたい。
販売上のネックになるようなことをすべてブラインドした状態で、購入の申し込み
をさせたり、手付金の事前振込みをさせるというのはいかがなものでしょう。
数千万円の費用を投じ、マイホームを購入するユーザーの心理を考えれば契約
当日に初めて聞くことがたくさんあるというような契約だけはせめてやめて欲しい。

2006.02.17

「管理組合の収入」
マンションの管理組合は原則として区分所有者の負担する管理費や修繕積立金、
駐車場や駐輪場などの使用料だけしか収入がありません。
もちろん、例外的には屋上の看板広告収入や時間貸し駐車場などの収入を得て
いる管理組合もあります。

今回、管理組合コンサルティングで関わらして頂いた横浜市のマンションでも、
屋上に携帯電話基地局を設置するか否かということで管理組合内では賛否入り
乱れて議論がされていました。

しかし、昨晩の総会では圧倒的賛成多数により基地局設置が支持され可決され
ました。この設置により管理組合は毎月定期的な収入を得られるようになり、
今後の大規模修繕工事に要する費用を当面の間、区分所有者の皆さんの負担を
増やすことなく準備することが可能な状態となりました。

やはり、原則的な収入以外の定期的な収入があるのとないのとでは５年、１０年と
長い間には大きな違いが生じます。
管理組合の皆さんの合意を得る事ができれば、管理コスト削減や工事費削減など
だけでなく、収入を得る方法を考えることも必要だと思われます。
この場合、当然のことではありますが管理組合は収入に応じた所得税や住民税を
負担しなければなりません。念のために。。。。。

2006.02.16

「ヴィンテージ　マンション」
港区で築後３０年以上を経過する中古マンションの契約に立ち会いました。
今日の取引は売主である業者さんから買主が直接購入するという取引形態ですが、
契約場所は取引するマンション内にある依頼者（購入者）のご自宅で、現在は賃貸で
入居されています。

分譲マンションに賃貸で居住している方が、そのマンション内の物件を購入するという
のは管理がしっかりしているマンションでは時々あることですが、このマンションでは
特に珍しいことではないらしく、取引価格も近隣の中古マンション相場を考慮すれば
売り手市場の様相で強気な取引価格になっていますがエントランスや玄関ホールなど
の雰囲気からも、管理状態の良さを容易に想像することができ、納得することができ
ます。

そして、管理員さんの風格というか貫禄というかマンションの一部になりきった様子も
「ヴィンテージ　マンション」を感じさせます。
現在、数多く分譲されている新築マンションもこのような管理状態を目指してほしい。

2006.02.13

「越後長岡へ」
新築マンションの内覧会立会いで新潟県長岡市へ。
現地へは新幹線で向かいましたが、途中の越後湯沢駅辺りから外の景色は白一色の
世界になってきました。
長岡や越後湯沢へ足を運ぶのは、２００３年１２月の調査業務のとき以来約２年振りです。
今年は被害が出るほどの大雪に見舞われているということは、ニュースやテレビで見聞き
はしていましたがやっぱりすごくたくさん積もっています。

新幹線が越後湯沢の駅に入線する時に、なぜか思い出しましたのがこれ。
「 国境の長いトンネルを抜けると雪国であった。夜の底が白くなった。
　信号所に汽車が止まった。」

ほんと雪国に来たって感じです。でも、なぜか雪って切ない感じがします。
越後湯沢を出発すると、間もなく長岡に到着です。

駅を出てメインストリートを真っ直ぐ進むと、一際目立つ建物が近付いてきます。
建物内に入ると、エントランス周りは未完成でしたがエレベーターホール手前でスリッパに
履き替えてからエレベーターで上階へ。。。

入室すると施工業者さんが、重ね履きするための靴下を依頼者に手渡しています。
今までにも真冬の内覧会では、暖をとるために使い捨てカイロを用意してくれること
などはありましたが靴下を用意してくれているとは何とも気が利いています。
靴下の重ね履きはセーター１枚重ね着したのと同じくらいに暖かいものです。

眺めの良い部屋からは、少し離れたところを流れる川を望みます。
長岡といえばなんといっても花火が有名ですが、花火大会の打ち上げをする場所は
依頼者ご夫妻の説明ではちょうど正面だということで絶好のポジションです。

内覧会の結果は、比較的軽微な指摘事項がいくつかありましたが全体的な出来栄え
としては大きな問題もなく無事終了し、依頼者ご夫妻もほっと一安心された様子で
何よりでした。
このまま寄り道もしないで帰る気になるはずもなく、旨い蕎麦が食べられて地酒が呑める
お店を尋ねたところ、車で連れて行っていただけるとのお言葉に甘えて同乗させていただきました。
依頼者ご夫妻お奨めの「小嶋屋」の前でお別れして、いざ店内へ。。。。。

入り口で感じた旨そうな予感は思いっきり的中しました。
海藻の緑色が鮮やかな「越の海藻挽(くさび)きそば」、越後に伝わる代表的なへぎそば。
詳しいことは解りませんが、とにかくのどごしが食べていて楽しくなるほど抜群です。
酒の品揃えも言うことなし。長岡にきたら絶対に立ち寄りたい店だ。

夜も更けて来たので帰ることにしたが、「越後長岡は、酒、蕎麦、肴共に旨し」
ということで大満足です。お店の皆さんごちそう様でした。
ブルッ。。。外は寒い。

2006.02.12

「お前は何者だ！！」
千葉県某市のマンションにて臨時組合総会に参加しました。
このマンションでは、約１年程前に実施した大規模修繕工事の施工範囲や仕様が工事
請負契約書通りになっているか、という問題で理事会はもちろん管理組合ぐるみで大き
な問題になっています。
そんなわけで、共用部チェックを実施した業者としてさくら事務所、大規模修繕の施工
業者にも総会参加の招集がありました。

また、とても残念なことですがトラブルの原因は他にもあって大規模修繕施工当時の
理事会と施工業者の金銭的な癒着があるのではないかということが、マンション内部
で大きな風評になってしまっています。

こうなってしまうと、管理組合運営はもう本当にドロドロの様相を呈してきます。
臨時総会は開始早々から、理事長が総会の議長を務めるか否かで議論（言い合いか？）が
白熱し、管理業者が規約のルールを説明しますが、組合員の誰も耳を貸しません。
結局、規約の定めに則ってはいませんが副理事長が議長を務めることに。。。。。

臨時総会開催に至るまでの経緯を理事長が説明しますが、理事長の発言に対して
罵声が飛び交うシーンもあったりして議案の審議は遅々として進みません。
挙句の果てには、私が話を始めると「お前は何者だ！！」という過激な挨拶もあり
ました。
事態が深刻で苛立つ気持ちも解らなくはありませんが、人を呼び出しておいて「お前は
何者だ！！」とは、やれやれ困った人達です。
管理組合向けのコンサルティングで何が一番「しんどい」かと尋ねられたら、理事や委員の
金銭的な癒着疑惑がある組合からの依頼です。

２時間を越える総会（言い合い）もどうにか収拾しましたが、こういうのは聞いてるだけで
疲れます。

2006.02.10

「伝説の地」
港区で新築マンションの内覧会立会いです。
このマンションのある地域は古くから由来のある土地で、戦災で消失してしまったという
松の木にあやかる旧地名で親しまれた所である。

資料によれば幕末には薩摩藩島津家があったということで、邸内には樹齢四百年を
越える松があったらしい。
この松は源九郎義経の母である常盤御前が植えたとされる伝説の松である。
推定樹齢の四百年と源平の時代とでは全く計算があわないが、まあ細かいことは抜き
にしてこのマンションはそんな由来の地にある。

この手の話には目がないので前置きが長くなってしまいましたが、マンションの外観や
共用部分は伝説の地に相応しい風格溢れる雰囲気を持っていました。
専有部分の仕上がり状態も、軽微な指摘こそありましたが上々の出来栄えで文句なし。

都心部のマンションとしてはかなり規模も大きく、威風堂々としたその佇まいは竣工間
もない建物ではあるが、都心部屈指のマンションになることを予感させる。

2006.02.04

「プレミアムな週末」
この週末は内覧会尽くしですが、すべての立会い物件が自宅から至近距離と
いうことで、かなり嬉しいプレミアムなウィークエンドになりそうです。
遠くに行くことも大好きですが、近ければ近いでやっぱり嬉しいものです。
内覧会が終わった後は、日ごろ疎遠になっている方々とも久しぶりに親交（？）
を深める時間も十分に確保できます。

今日は川崎市宮前区と横浜市青葉区、明日は午前と午後共に横浜市青葉区
の予定です。
さあ、誰とどこへ行って親交を深めるか。。。楽しみだ。

2006.02.02

「忙中閑あり」
横浜の管理組合から依頼を受けた、「管理調査報告」の現地調査を行います。
５００戸を超える世帯数で、各種の共用部分も充実しているマンションですから
管理委託の内容も実に複雑で、関連する業務も多岐にわたっていますが
調査に費やせる時間的な余裕はあまり多くありません。

しかし、良くしたもので毎日のスケジュールに余裕があるときよりも、込み入っている
時のほうが仕事がてきぱきと片付きます。
時間というものは、十分にあるときには上手に使えないことが多く、予定に追われる
くらいの時は細切れなわずかの時間も有効に使うことができます。

移動に費やすほんのわずかの時間ですが、好きな音楽を聴いたりして気分転換
することも時間を有効に使うための秘訣かもしれません。
まさに、「忙中閑あり」といったところか。。。

2006.02.01

「２月です」
寒い日が続きますね。
寒い、寒い、と言っていたら、あっという間に２月です。
毎年２月は内覧会立会いのピークシーズンだということもあり、事務所内はバタバタ
してとても忙しい雰囲気になります。

確かに普段より忙しくはなりますが、世の中には自分のことなどは一切構わず、世界
中の人々の役にたつために東奔西走しているような人もいます。
そんな人のことを考えれば、忙しいなんて軽々しく言ったら罰があたるかもしれない。

易経に言う、
   「天行健なり。君子、以って強めて息まず。」
　　　　てんこうけんなり。くんし、もってつとめてやまず。

 　　運命が止まることはない。立派な人の人生もまた止まることなく休むことはない
　　 といったような意味だと思うのですが、そんな立派な人にはなれそうにありません
 　　ので、せめて風邪をひいたりして迷惑をかけないようにガンバロ。