2007.05.26

「顧客ニーズ」
今日は昨日の雨がウソのように晴れ渡り、夏の到来を感じさせる空模様となりました。
気温が上がると、伸びた頭髪がうっとうしくなります。（威張るほど沢山ありませんが、、、。）
銀座に用事があったので出かけたついでに床屋さんに立ち寄ります。
銀座には「ちょっと変わった理由」があって、行き付けのお店があるので紹介します。

上の画像でお分かりのとおり、このお店では来店しているお客さんが散髪中に路上に
駐車した車を監視するためのモニターが付いているのです。
店の前の道路は幅員も十分にあり、交通量もそれほどに多くないために他の車や
歩行者の障害になることはないのですが、銀座という場所柄でしょうか頻繁に路上駐車
の取り締まりが行なわれます。
パーキングメーターに空きがあれば、６０分間・３００円で安心して駐車できるのですが
いつも空いているとは限りません。そんな時に、このモニターが威力を発揮します。

今日は残念ながら、パーキングメーターに空きがなかったので路上に駐車して散髪を
済ませてきました。
スタッフの方にこのモニターについて尋ねると、やはり車で来店されるお客さんには
人気があるようです。
路上駐車を肯定するつもりはありませんが、歩行者にも車にも障害とならない場所で
の取り締まりには疑問を感じることもあります。
是か非かは別として、「顧客ニーズ」を見事に掴んでいることには感心します。

2007.05.25

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」
「とくていじゅうたくかしたんぽせきにんのりこうのかくほとうにかんするほうりつ」、
何やら、なが〜い名前の法律ですが可決されました。

この法律の目的を一言で言えば、欠陥住宅の発生防止と万が一発生した際に瑕疵
担保責任を確実に履行するための資力を確保させる制度です。

具体的には、宅地建物取引業者や建設業者に保証金を供託させたり、保険に加入
させる等といった方法により資力を確保させるのですが、欠陥住宅からユーザーを
救済する制度がなかった事を思えば間違いなく前進したことにはなりますが、今までと
同じ解決方法しか示されなかったという思いもあります。
それから、お役人様の天下り先についてはたった今も議論されているところですが、
この制度の創設も絶好の天下り先の創出に寄与するのではないかという気がします。

瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律ですから、予防の観点の色合いが薄い
のはやむを得ないところでしょうが、欠陥住宅問題の本質的な解決にはつながらない
対症療法的な仕組みであることは否めません。

まあ、文句ばかり言っていても仕方ありませんから取りあえず救済制度の誕生を
歓迎することにします。

参考までに国土交通省HPから制度のイメージをリンクしておきますので、興味の
ある方はどうぞ。

2007.05.22

「ペット達の運命」
マンションの管理組合を悩ます問題には、いろいろな事がありますが中でも「ペット
飼育」に関するトラブルはその代表格と言って差し支えないものです。
そんな訳でペット問題の相談には慣れているつもりですが、今回の相談は今までの
ものとは全く趣旨の違うものです。

今までの相談の多くは「ペット飼育」が不可という規約のマンションで、規約を無視して
ペットを飼育している居住者に関するもの、または「ペット飼育」がOKという規約のマン
ションで飼育のルールを遵守しない居住者に関するものでした。

しかし、今回の相談は現在「ペット飼育」OKの規約ですが、再三の警告や勧告にも
拘わらず、相変わらずルールを遵守しない居住者に業を煮やし、「ペット飼育」を不可
にするために規約を変更したいという過激なものです。

こうしたトラブルの解決に際しては様々な意見があり、十分な議論が必要であることは
もちろんですが、仮に規約を変更したとしても現在飼育されているペット達の運命は
どうなるのでしょうか？
飼い主にとってペットは家族も同然という感覚の方々も多いことから、場合によっては
マンションを売却することも検討しなければならないという居住者もいらっしゃるようで
す。

このような質問に対する回答は他のこととは違いますから、単刀直入・単純明快という
訳にはいきませんが、過去に同様のトラブルが法廷で争われた際の判例なども交えて
回答させていただいた内容を、参考までに表にまとめて紹介しておきます。

区分所有法や管理規約はマンションに暮らす人たちが、長期間にわたり安全且つ快適
に過ごすことを目的に定められたはずです、そうした意味も含め愛犬家である私には
少々残念な相談でした。

2007.05.21

「笑ってる場合じゃないけど、笑える話」
横浜市所在で管理調査報告のご依頼を頂いている某マンションの話です。
このマンションの管理委託契約書には「管理窓口業務」という業務が記載されて
います。
業務仕様の抜粋は以下のとおりです。

この仕様書を見て、どれだけの人が「管理窓口業務」の実態を把握することが
できるでしょうか。
実際にこのマンションに行ってみると、管理員室に管理員さんらしき人は見当たら
ない。
しかし、毎週月曜日から金曜日の午前９時から午後１８時までは管理窓口業務が
実施されていると記載されています。

不思議に思い管理業者さんに電話すると、「毎週月曜日から金曜日の午前９時
から午後１８時までは原則として担当者が会社にいる時間です。」と明瞭（？）
な回答をいただきました。

かなり沢山の管理委託契約書に目を通していますが、こんな業務仕様は見るのも
聞くのも初めてです。
これだけ分かり難い表現をする必要が、どこにあるのでしょうか？
余りのバカバカしさに、笑ってる場合ではないのですが思わず笑ってしまいました。

堂々と回答している担当者さんではありますが、一言だけ
「こんな書き方をしている管理業者は他にはないですよ。」とだけ言っておきました。

しかし、分譲業者さんの子会社であるとはいえ、こんな管理業者に管理を委託して
いる管理組合の皆さんを気の毒に思います。

2007.05.14

「ご用心、ご用心」
このところ、不動産の相続に関する相談や問い合わせが続きました。
その中に、ご質問いただくことの多いが事案がありましたので紹介します。

Ｑ．不動産を相続したのですが、相続登記をしなくても売却（契約）することは
　　できますか？

さくら事務所には、不動産に関する様々な相談や質問がありますが、今日この質問を
してこられた方は不動産仲介業者さんに質問したところ、『大丈夫。できますよ。任せ
て下さい。』と回答されたようでした。

もちろん、不動産売買のテクニック論で回答すればこの回答も誤ってはいまるとは言え
ませんし、仲介業者の営業担当という立場であれば当然の回答だとも思います。
しかし、不動産コンサルタントとしての立場から回答すれば答えは『ノー』です。
相続する不動産の登記が完了する前に、売買契約を締結することは多くのリスクを
抱えることになります。
時には相続登記が完了した後に売買した場合でも、トラブルになることすらあります。

相続人が絶対に一人しか存在しないことが確定的しているケースを除いては、思わぬ
ところに落とし穴があるものです。
『大丈夫。任せてください。』という甘い誘いには、くれぐれも、『ご用心、ご用心。』
（*アレ、どこかで聴いた事あるな。）

2007.05.10

「団塊の世代」
久し振りに秋葉原のオーディオショップに立ち寄ったときのことです。
店内では、４〜５人ほどの常連客と思しき人達が何やら訝しげな顔で展示されて
いるALTECの大型スピーカーから流れるJAZZヴォーカルに聴き入っている。
外からもオープンになっている店内で、試聴室のようなものではないのでリスニング
環境としてはけっして良好な状況ではありませんが、結構な音量で鳴らしています。

数分して１曲終了すると、店員さんがアンプの真空管をガラス製ショーケースの中で
木箱に入ったウェスタンエレクトリック３００B（*往年の名真空管です。）と差し替え始
めました。
どうやら、同じ３００Bの製造メーカーによる違いを聴き比べているようです。
差し替えが完了し先程と同じ曲が流れ始めて間もなく、「ウーーーン。」といった唸り
声を上げ「やっぱり違うねぇー、ゼンゼン違う。」と感極まった風情で店員に向かって
話しかけています。
他の人達は目を瞑ったまま腕組みするか、あごを指で支えるような仕草で聴き入っ
ています。

自分の耳にそれほどの自信はありませんが、それでも確かに幾分かの違いは
感じ取れましたが、残念ながら感極まるほどゼンゼン違うとは思えなかった。
曲が終わると、「やっぱり、ウェスタンもらっていきます。」
ロシア製と中国製の３００Bと、アメリカ製の元祖ウェスタンエレクトリックを聴き比べ
た結果の決断のようです。

たかが、真空管ですがマッチドペアー（*２本の特性が揃っているもの）で２５２,０００円
のプライスがついています。
（*ロシア製・中国製は２本で２万円〜３万円で入手できます。）
傍で見ていた１,０００円位のコネクターをどれにしようか、あれこれ迷っている私とは
世界が違います。

この方は年の頃なら６０歳前後でしょうか？今、話題の団塊の世代といった感じです。
この世代の人達が動き出すと世の中が変わります。
退職金を利用した投資用不動産ブーム（？）が来たり、沖縄の離島の土地がとんでも
なく高騰したりといった具合です。

数年前に比べると真空管アンプがブームになっているのも、団塊の世代の人達が
昔を懐かしんで買い始めたのが一因だと思います。
もしかすると、「真空管投資」なんていう不思議なことが起こるかもしれません。

2007.05.06

「がんばろうニッポン」
大阪の遊園地（エキスポランド）で、ジェットコースターの車軸が折れて女性が一人
死亡するという痛ましい事故が起きてしまいました。
（*犠牲になられた方のご冥福をお祈りします）

この事故の特集を組んでいたテレビ番組の報道によれば、事故を起こしたものと
同型のコースターを保有する他の遊園地での点検状況は、期間を定めて実施して
いるケースや、走行回数を定めて車軸の交換を行なっているケースなどがあり、
経営方針による安全性確保のあり方に大きな違いがあるようでした。

ジェットコースターの設置規準などは、建築基準法によって工作物として制限されて
いるということですが、エレベーターやエスカレーターと違い、独自の法定点検規準
などはないという曖昧な状況です。
もっとも、独自の規準が設けられているエレベーターでも東京を代表する竣工から
数年しか経過していない高層ビルで、エレベターのワイヤーに亀裂が発見されたり、
積もった埃が原因で火災が発生したりと、今までなら俄かには信じられないような事
が次々に起こってきています。

私達の国はいつからこんな風にだらしないことになってしまったのかはわかりません
が、ニッポンが世界に誇る技術水準や正確無比に動く鉄道などは、既に過去の遺物
なのだろうか。
また、世の中のトレンドは確実に『規制緩和』に向かっていることは間違いなく、この
ような状況の中で先般の耐震偽装事件などの経緯も含め、今後も諸々の規制緩和
を行なうことの弊害について考えなければならない時期が来ているように思うのは私
だけだろうか。

規制が緩和されるということは、より高い『責任とモラル』が求められるという事です
から、これが伴わない場合には考え直さなくてはならないということだと思うのです。
がんばろうよニッポン。ニッポン、チャチャチャだ。

2007.05.05

「STARBOARD」
GWに５月の陽射しと風を陸で浴びるようになってから、もう何年くらい経つだろうか。
船の上で感じる初夏の陽射しや風は、夏の到来を予告しているような感じで何かワク
ワクしたのをよく覚えている。

昨年１０月にメンテナンスの行き届かない庭を全面的に改装して、ジャラ材を利用した
潮っ気たっぷりのデッキ（ウッドデッキ）を進水（竣工）させた。
もちろん、冬の間も結構楽しめるが最初が肝心なので夏に備え保護塗料を２回塗っ
たりして遊んでました。

で、今回ようやく本格的に始動した様子は以下の通りです。
デッキで浴びる陽射しや風はとても気持ちよく、揺れないことを除いては船上のそれ
を彷彿とさせます。（*地震で揺れるのは困ります）

素材の選択にあたっては、さくら事務所　神尾さんの貴重なアドバイスが大いに役立
ちました。
言うまでもありませんが、この人は木材の加工性や特性には滅法詳しいので、こんな
の造る計画がある人はリフォーム コンサルティングを利用すれば、手ごろな費用で
ノウハウを伝授してもらえるはず。
マンションのバルコニーやルーフバルコニーに、設置したい場合には規約の制限など
にしたがわなくてはなりませんが、そちらは私がアドバイスしますからお気軽にご相談
下さい。

参考までにヨット風にスペックを紹介しておきます。

では、スターボー、、、。

DECK　SPEC

全長：LOA	30Feet（約9.00ｍ）
全幅：Beam	10Feet（約3.00ｍ）
吃水（深さ）：Draft	5Feet4/5(約1.75ｍ）
固定バラスト：Balast	重量不明（コンクリート基礎）
船体（材質）：Ｈｕｌｌ	Ｊａｒrah（ジャラ）

2007.05.01

「土地は誰のものか」
もうずいぶん昔の話になりますが、横浜在住の大地主さんが話して下さったことが
とても印象深いものであったため、今でも私の心に深く刻み込まれています。

大地主さん曰く、『人は、○○さんは土地をたくさん持っていていいね。』と言われると
いう。
それは最もな話で、この地主さんの所有している土地の面積は膨大で売却した場合の
金額にざっと換算しても数百億円（*バブル景気の頃の話です。）になるというものでした。

そして、地主さんはこう語り続けたのです。

『オレは土地は自分のものだと思ったことはない。なぜなら、爺さんや婆さん、親父や
おふくろが死ぬ度にお上（*国のことです）に続けて土地を貸してもらうための地代
（*相続税のことです）をゴッソリと払わされるからな。もし払えなければ、お上に土地
を返さなければ（*物納のことです）ならないしな。もし、本当に自分のものだったらそん
なことはないはずだ。先祖代々護ってきた土地だから、自分の代でお上に返すわけに
はいかねえし、全部売っちまっまえば清々するけどオレんとこは本家で親戚の連中も
大勢いるから、そうもいかねえしな。仕方ねえなぁ。』

この地主さんは、この話を聞いてから数年後に亡くなられましたが、その際にはかなり
の面積の土地をお上に返した(物納された）ということでした。

大地主の家に長男として生まれた地主さんは、子供の頃からお爺さんやお婆さん、
そして、お父さん、お母さんから万が一の時にはどのように土地を減らさずに代々
後継していくのかということを、日々の生活を通して教えられ学んだのでしょう。

文の表現が下手なので、上手く現すことができませんがとても豊かなはずなのに、
けっして贅沢をせず日々質素に慎ましく過ごされていた地主さんの苦悩がしみじみ
と伝わってきたのでした。

それまでは、財産がたくさんあるから何の心配もなさそうで気楽に思えたのですが
意外な一面を垣間見た気もしました。
やっぱり、財産など何も持たない平凡な自分が一番気楽でいいなとも思ったものです。