2007.06.19

「温泉施設」
渋谷区の松涛にある温泉施設で、温泉湧出時に発生する天然ガスの爆発による
可能性が高いとみられる爆発事故がありました。
被害に遭われた方々は主に施設の従業員のようですが、渋谷区の松涛は東京を
代表する高級住宅地ですが、すく傍らには繁華街や商業施設もあり被害が拡大
する可能性もあったと思われます。
（*被害に遭われ亡くなられた方々のご冥福とケガを負われた方々の早期回復を
　 お祈りいたします。）

温泉掘削時に発生する天然ガスの漏出対策には規制があるようですが、温泉掘削
が終了し施設が稼動した後の管理基準などは特に規制がないようで、先月大阪の
遊園地で発生したジェットコースターによる死亡事故の経緯と共通点が多いと感じ
ました。　

現状では、温泉の利用許可や施設の衛生管理は保健所が行ない、施設の設計や
施工・管理に関することは国土交通省が建物での災害防止のための参考資料と
して「天然ガス対策ガイドブック」を発行し施設業者等へ周知徹底、日常の点検など
を促しているだけのようです。

温泉を利用しているのは今回事故のあった温泉施設に限らず、マンションでも温泉
を掘削しているところも少なくありません。
温泉施設を備えるマンションの管理組合の皆さんは、施設管理を管理業者に任せ
っ放しにせず、一歩間違えれば大惨事を引き起こしてしまう可能性のある危険な
施設であることを十分に認識して頂きたいと思います。

また、温泉施設を備えるマンションの管理を受託している管理業者の方々も設備の
維持管理を外注業者に丸投げするだけでなく、管理受託業者として責任ある対応
をくれぐれもお願いします。

2007.06.09

「流行病」
中古マンションの売買契約に立会うために横浜市金沢区へ行ってきました。

横浜の中にあって金沢区は特に潮ッ気を感じるエリアなので、少々ワクワク気分で
日本橋から横浜幸浦まで初夏の景色を楽しみながら快適にクルージングします。

BGMはあれこれ迷った末に、今の季節と今日のエリア・気分にぴったりの、アントニオ・
カルロス・ジョビンとスタン・ゲッツが共演してしている『ゲッツ/ジルベルト』をセレクト。
自作のオリジナルスピカーシステムから、スタンン・ゲッツのクールなサックスが響き
わたります。
やっぱり、横浜の夏にはボッサが良く似合います。

今日の取引物件は総戸数３００戸を超える大規模マンションで、竣工後の経過年数は
３年弱でマンションとしてようやく落ち着き始めたといったところでしょうか。
契約書類一式を確認した限りでは、中古マンションとしては不明点や不安などは比較的
少ない状況であるといえます。

重要事項説明にはじまり、売買契約書の読み合わせから調印とスムースに作業が
進みいよいよ手付金を授受することになりましたが、登記済証（権利証）の提示や印鑑
証明の提示はもとより、売主さん（エンドユーザーさんです）の身分を証明するための
証明書類の提示などが、行なわれる様子がないために仲介業者のまだ若い担当の方
へ確認したところ、「登記済証や印鑑証明書を提示する予定はありません。」ときっぱり
言い切られました。
話の流れから推測すると、この業者さんは普段から証明書類の提示を実施していない
ように見受けられました。

依頼者さんのリスクヘッジの観点から、証明書類関係の提示を全く受けないわけには
いきませんから、「不動産の売買契約では登記済証の提示、または印鑑証明など身分
証明の提示は常識ですよね。」と反論します。
その間、売主さんの様子を見ると何だかとっても不安そうな雰囲気で私を見ています。
そこで私は、「売主さんを疑っているわけではありませんので誤解のないようにお願い
します。心配しないで下さいね。」と、売主さんがヘソを曲げないようにすかさずフォロー
します。（購入したい物件が、購入できなくなるリスクもヘッジしなければなりません。）

抵当権やその他の権利設定もなく、売主さんが提示してくださった運転免許証には売買
物件の住所の記載がありましたので依頼者さんと相談し無事に契約完了となりました。

仲介営業で売買契約に少し慣れてきた頃に、ともすると惰性的になったり自分は一人
前なのだと慢心して学ぶことを忘れたり、といった麻疹（はしか）のような流行病を患う
人がいます。残念ながら、この担当者さんにもややそのような傾向が観られました。

今から十数年前になりますが、この仲介業社の社長には私も色々と教えて頂いた恩が
あります。今日この契約に私が立会うことになったのも何かの縁でしょうか、これから
先は必ず登記済証などの提示を習慣にして、ユーザーからの信頼に厚い本物の仲介
営業に育ってほしいと願うばかりです。

外へ出ると夜空から間断なく雨が降っていて、依頼者さんとの挨拶もそこそこに駐車場
へ急ぎます。
さあ、帰りのBGMは何にしよう。

2007.06.08

「管理業者の顧客」
【顧客】を辞書で調べると、「ひいきにしてくれる客。得意客。こかく。」と記されています。

当たり前の話ですが、マンションを管理するために費用を負担しているのは所有者で
ある管理組合の方々です。
そして多くの場合、管理組合は管理業者に管理業務の全部または一部を委託してい
ます。
この仕組みから、管理業者にとっての顧客とは間違いなく管理組合（マンション所有者）
であることに疑いの余地はありません。

一般的な感覚では顧客とは商品やサービスを購入してくれる人とか、サービスの対象
者や消費者を指す意味で使われ、多くの企業が理念に掲げている顧客第一主義と
は、「顧客の視点からものごとを考え商品やサービス等を提供すること」ですが、こと
マンション管理業に関して言えば、かなりの確率でこれが実現していないというのが
私の実感です。

企業にとって株主も顧客であるとする考え方もありますが、多くのマンション管理業者
は非上場会社であり株式が公開されているわけではないので、株主＝親会社（マン
ション分譲業者）ということになります。
このような構図のマンション管理業者にとって、一番大切なのは株主である親会社で
あり、業務は常に親会社を意識しながら行なっていると思しき現実に遭遇し憤りを
感じることも珍しくありません。

本来の顧客を観ていない「顧客第一主義」の管理業者に、管理業務を委ねる管理組合
のデメリットは短期的にも中・長期的にも計り知れず、逆にメリットは皆無に等しいと
いっても差し支えないことは容易に察することができます。

毎々の業務における管理業者の対処方法などに、疑問を感じる理事会の方々から
寄せられる質問の中で、この構図に原因がある場合の根本的な解決には管理業者
のリプレイス（交代）以外に特効薬がないということで、回答する際に何ともやりきれ
ない気分になってしまうのです。

2007.06.05

「昭和のオヤジ」
ごく最近にマンション管理について受けた相談です。
相談の内容は、分譲マンションの管理員さんが居住者の子供達（主に乳児や幼児）
の「頭を撫でる」「顔に触れる」「体に触れる」「頬ずりする」ことに始まり、子供の育て
方や躾に関することなどに口を挟んでくるなどといった、本来の管理業務とは関係
のない余計な行動について困り果てているというものです。

管理員さんが居住者の子供の頭を撫でている様子などは、ちょっと考えただけなら
微笑ましい場面のようにも感じられますが、清掃作業やその他の作業途中の手で
乳児に触れられることなどはとても耐えられないだけでなく、育児についてもあれこれ
指図をするような発言があるらしく、子供がいる入居者の中では「管理員を交替して
ほしい」という声が日に日に強まっているということでした。

お話を聞く限りこの管理員さんは、悪気がないことはもちろんのこと、自分の家族以外
の人達にも自分が行なってきた育児や子育ての経験を話してくれて、場合によっては
他人の子供でも自分の子供と同じように叱ってくれるような昭和３０年代、４０年代には
どこにでも居た近所のオヤジのような人のような気がします。

しかし、昭和３０年代生まれの私としては理解してあげられたとしても、現在のビジネス
マナーで考えれば当然ダメとしか言いようがありません。明らかにルール違反です。
居住者の方々からのクレームが管理業者さんに伝われば、この管理人さんは厳重に
注意を受けることになると思いますが、私の推測がズバリ当てはまるとすれば昭和の
オヤジを簡単に矯正することは困難であると思われます。

願わくば、居住者の方々との関係が修復されて無事に管理員を務められることを
望みますが、無理かなぁ、、、、、。

2007.06.04

「隠れ家発見」
私は３５年来のJazzファンで、これまでに過ごしてきた時間の内Jazzやオーディオに
費やしてきた時間は少なくない。
Jazz喫茶通いは高校生の頃からの癖（？）で、以来中間試験や期末試験の直前対策
（にわか対策）やレポートの作成など、さながら自習室のように利用したものです。

今までに東京都内はもちろん、北は北海道から南は沖縄まで数多くのお店に寄せて
いただきました。
今でも、訪れた先でJazz喫茶を探し歩くのは私にとって小さな楽しみとなっています。

東京から神奈川へ居を移してから２０年以上経ちますが、私の住む田園都市沿線は
住環境が良くその他の利便にも恵まれていますが、近隣に本格的なJazz喫茶がない
ことには大いに不満を感じ何処かに新しく出来ていないか、見落としている店はないか
とアンテナを張っているのですが、自宅から約２．５km、車なら５分、歩いても３０分程
といった所に昨年の１１月にオープンしたお店をようやく発見しました。

店の名前は【Loｓｔ and Found】 辞書で調べるとロスト‐アンド‐ファウンド、駅や空港
などの遺失物取扱所のことと記されています。
店名の由来は、失くしたものを探したり取り戻したりしに来てほしいというメッセージが
込められているらしい。
場所は、小田急線の新百合ヶ丘から６つ目のバス停「白山４丁目」前、新ゆりグリーン
プラザ地下１階で「隠れ家」にはうってつけの筋金入りローカルエリアというか、JaZZ
喫茶の立地的にはほとんど僻地といってもいいようなエリアです。
清潔な店内は画期的ともいえる禁煙で、薄暗く煙草の煙がモクモクとしているという
今までのJaｚｚ喫茶のイメ−ジも払拭している。

人に教えてしまったら本当の意味で「隠れ家」にはならないのですが、余りに嬉しくて
黙っていられなくなりました。
これからは、かなりの頻度で出没することは必至だと思います。
お店で見かけたら気軽にお声掛け下さい。