2007.10.22

「保証制度」
２０００年４月に施行された品確法（住宅の品質確保に関する法律）
によって、購入するために数千万円を投じる必要がある住宅に
ようやく最低限１０年間の保証が義務付けられました。
しかし、１０年保証の対象になるのは「構造耐力上主要な部分」と
「雨水の浸入を防ぐ部分」に限られ、その間に生じた不具合なら
何でも１０年保証するという意味でありません。

製造物に対する保証という概念は、けっして新しいものではなく
今までにも様々な考え方の保証や補償が存在した訳ですが、
世界に知られるエポックメーキングな保証制度を紹介します。

時は私の生まれる３年前の１９５４年（昭和２９年）ですから、もう
大昔の話です。
１９２６年にスウェーデンで産声をあげた、ラテン語で「私は回る」と
いう意味を持つ自動車製造メーカーの「VOLVO」社は、新しい試み
として購入後５年間に事故や故障などで修理が必要となった場合
でも４００クローナを超える修理費はすべてメーカーが負担すると
いう画期的な保証（補償）制度を開始しました。

事故によって車が大きく損傷しても、４００クローナ（*残念ながら
当時の貨幣価値は不明ですが、かなり低い免責金額だったよう
です。）を負担することで再び車を手に入れることができるという
ユーザーにとっては頼もしい制度だったようです。
VOLVO社はこの制度によって車の故障箇所や事故によるダメー
ジを調査し、新しい製品の開発に繋がる貴重なデータを入手する
ことが目的だったということで、VOLVO社の安全に対する姿勢の
現れとして大きな反響を呼んだということです。

さらに、購入後５年経過して保証制度が満了したユーザーのため
に、継続して保証を提供する保険（保証）会社を設立し製品に対
する自信とそれを裏付ける制度の拡充により競合会社との差別
化を図ったといいますから驚きです。

５０年以上も前の自動車製造メーカーが、ここまで頑張っていた
のですから現代の住宅分譲メーカーも、もう少し頑張れそうな
気がします。

2007.10.20

「焦らず、急いで、どんどん」
定期総会で管理調査報告の採用を決議していただいた、
５００戸を超える大型マンションの理事会に参加し、管理
委託業務の見直しについてお話しさせていただきました。
土曜日の夕刻という時間帯にも拘らず、理事会の方々が
大勢参加されていることに少々感激です。

少し前なら、管理委託業務の見直しについて説明すること
は、管理組合や理事会の皆様の認知度が低かったために、
随分と時間がかかることが多かったものです。

しかし、最近では新築引渡し後1年目〜3年目の早い時期
に管理委託業務について精査し、ムリ・ムダ・ムラを排除して
将来の大規模修繕に備えるという考え方が広まってきたこと
もあり、実にスムースにご理解をいただけることが多くなって
きました。

数年前に思い描いていたマンション管理実現に向けて、
ゆっくりですが確実に一歩、いや半歩ずつ近付いていく手応
えを感じます。
これからも、焦らず、急いで、どんどん、やっていきます。

マンション管理のことなら
「ワタシニデンワシテクダサイ　ドウゾヨロシク。」
なんかそんな気分です。（メチャ古いCMネタでスミマセン、、、）

2007.10.16

「繰り返される耐震偽装」
国土交通省から、横浜市で建設中のマンションで構造計算書が
偽造されていたことが発表された。
建築士も偽装を認めているとのことで、「ほかにも数件やった」と
説明しているという。
この建築士は少なくとも全国４９物件の構造計算に関与している
ことから、国土交通省は関連する自治体に対し調査を要請したと
いうことです。

偽装が発覚した横浜市西区のマンションは、基礎工事の時点で
建設は中止となり販売されていなかったのは不幸中の幸いでした
が、姉葉事件の再発防止を目指し建築確認の厳格化などを盛り
込んだ改正建築基準法が施行される最中に起こった事件ですから
驚きです。

このマンションの事業主は業界大手の業者で、今回の件に直接的
な責任はないと思いますが、８月にマンション新築工事の現場に
配置する監理技術者の不備によって国土交通省から１５日間の
営業停止処分を受けたことも記憶に新しく、事業に対する取り組
みに姿勢に問題が潜んでいる可能性はないのだろうかという気も
します。

今後調査が進み徐々に全容が明らかになると思いますが、いつに
なったら本当に安心して「家」を購入することができるようになるのか
を考えると、何か深い迷路に迷い込んだような気分になります。

2007.10.11

「駈け込み相談」
午前中、事務所でデスクワークしていると中古マンションの契約事前相談をしたい
という女性から電話が、、、、、。
事情をうかがうと、売買（購入）契約を明日に控え不安が一杯あるということで、
放っておく訳にもいかない様子なので急遽午後に駈け込みでご予約頂くことに、、、。

時間に限りもあり、ご挨拶もそこそこ矢継ぎ早に中古マンション購入に至る経緯や
背景について質問させていただきました。
◆ご家族構成（入居予定者）
◆ご家族の収入と勤務形態など
◆購入目的（購入動機）
◆資金計画
◆ご本人ならびにご家族の不動産保有状況
◆見学した物件数と購入検討期間
◆購入予定物件決定までの経緯
◆不安に感じていること・・・・・・etc

その後、購入予定物件の資料・売買契約書・重要事項説明書など、お持ち頂いた
資料・書面を拝見しました。
結果として物件や書面には大きな支障はなく、不安を招いている最も大きな問題は
寸暇を惜しんで行った物件見学に際し、各物件ごとの判断が抽象的で自らの希望
条件が明確に認識されていないため、本当の意味での比較ができていない様で
購入することが購入目的になってしまっているようでした。

住宅を探している方で、自分の希望条件を明確に理解していないことは意外と多く、
頭で考えている希望条件と実際の物件がリンクしていないために、希望条件の優先
順位が不明瞭で「購入する・購入しない」の判断に反映されていないのです。

購入決定要因が曖昧で、雰囲気で申し込みをしてしまうので契約直前になって不安
が大きくなってしまうのです。
これについては、しっかり意思確認することをせず雰囲気で申し込みをさせる仲介
業者にも大いに問題がありますが、、、、、。

相談者の方が最終的にどのように判断するかは分かりませんが、再考を要するポイ
ントをお話させて頂きましたので後悔のないようにして欲しいと思います。

2007.10.08

「目指せ地域NO.１マンション」
横浜市の大規模マンションで理事会に参加し、先般実施した２４ヶ月定期点検に
対応する共用部チェックの結果に基づく、補修工事の進捗と今後の進め方について
打合せを行ないました。

このマンションの理事会は私の知る数多くの理事会の中でも、その熱心さはトップ
クラスで１２ヶ月定期点検・２４ヶ月定期点検の対応、また管理委託契約の見直し
についても、既に弊社管理調査報告を実施された結果大きな成果を収めています。

問題を先送りしない、分らない事をそのままにしないという姿勢には頭が下がります。
今回は理事会の期も改まり、初めお目にかかる方々もいらっしゃいましたが、理事会
の厳しい気風は既に伝統となって受け継がれている雰囲気でした。

これからも、組合の皆さんを代表するという気概を持ち、地域NO.１マンションを目指
して大いに活躍して頂きたいと思います。

2007.10.06

「司法の判断」
平成１７年６月に京都のマンションで起きた「女児マンホール転落死事故」で業務上
過失致死容疑を問われた管理会社のフロント担当者・設備担当者・管理員に対し、
先頃京都地方裁判所がフロント担当者と管理員に禁固１年・執行猶予３年、設備
担当者には禁固１０ヶ月・執行猶予３年の判決が下された。

判決は弁護側の無罪主張に対し、検察側が主張する予見可能性と死亡事故との
因果関係を全面的に認めるものとなっている。

この判決の量刑を妥当と考えるか、重すぎると考えるかは意見が分かれるところ
ですが、マンション管理業者の注意義務に対する司法の判断であると思われます。

厳しい判決が下されたからということではありませんが、管理業者の方々にはこれ
を期に各管理物件の管理体制を見直し、痛ましい事故が二度と起こる事の無いよう
に一層の注意を喚起して頂きたいものです。

2007.10.03

「感動しました」
今日は結婚式に行ってきました。
新郎・新婦共に前職の後輩で、現在は別々の会社で活躍していますが出席者の方々
は不動産業界人が圧倒的に多い。
神父の後ろに見える窓からの景色には、みなとみらい地区のタワーマンションがそび
えています。
近頃竣工し、内覧会立会いにお伺いしたマンションも良く見えます。

2007.10.02

「続・そうだ、京都へ行こう。」
京都と奈良の写真をもう少し。

枯山水の庭園でも知られる大仙院には中学校の修学旅行で訪れたが、住職を務める名物和尚の尾関宗園（おぜきそうえん）氏の豪快な説法が印象深かった。
今回は名物和尚とお話しすることができ、写真集にサインをしてもらうことができたのも嬉しかった。

奈良にも足を伸ばし法隆寺・東大寺とベタなルートを巡ってきましたが、屋内に鎮座する奈良の大仏を観て朝廷の持つ壮大な権力を改めて感じた。

2007.10.01

「そうだ、京都へ行こう。」
キャッチフレーズに誘われた訳ではありませんが、三年振りに京都へ行ってきました。
何か節目を迎えると、京都へ行くことが癖になりつつあるようです。

禅や瞑想に強い興味を持つ私にとって、京都は特別の場所でまさに宝の山。
また、幕末の志士達に所縁深い場所も見逃せません。

気が付けば今年も残り三ヶ月、しっかり充電して頑張ります。