2008.02.17

「施工者の良心が宿る」
府中市のマンションで共用部チェックサービスを実施した
管理組合と、分譲業者および施工業者との補修打合せに
参加しました。

管理組合の総会決議により行った共用部チェックサービス
により地下ピット部分に発見された問題が分譲業者が
行った自主点検では報告されなかったことから物議となり、
不安に感じた理事の方からは、入居後に起こった数々の
不手際を含め「不誠実」であると強く抗議がありました。

一般ユーザーの方々が数千万円を投じて住宅購入を決断
する過程においては、分譲業者や施工業者を信頼に足る
企業であると判断したからに他ならないのであって、その
信頼に背くような結果を招いたことは理由の如何を問わず
猛省願いたい。

このマンションの地下ピット（*主に配管や配線の設置や
メンテナンスなどを目的とした空間）で発見された問題は、
発見する事が極めて容易なもので分譲業者が行った自主
点検のレベルが？？？と思われ、理事の方々の怒りや
不安はもっともな話なのですが、、、。

今までにも、２４ヶ月定期点検の際には何度も物議となった
「地下ピット」は表面にタイルや塗装など化粧仕上げが施さ
れておらず、その用途から居住者の方々が出入りするよう
な場所ではなく、通風や採光が考慮されていない箇所です
から、人目につくこともありません。
出入り口も少なく、通風も採光も照明もないピット内に入る
と、まるでラビリンスに迷い込んだようにもに感じます。

見えないところも万全に施工するという、云わば仕事に対
する姿勢が確認できる地下ピットは施工者の良心が宿る
場所のような気がするのです。　

2008.02.07

「本望です」
某マンションディベロッパーで、入社１年目・２年目の営業
担当者を対象とした社員研修で講師を務めることに、、。
今日は自分が担当する全１４回に亘る講義の初日で、
第１回と第２回（同じ内容です）がダブルヘッダーで実施
されました。

就業年によりクラス別けされた午前の部３時間と午後の部
３時間、聴いてる方々はどうか知りませんが、この日のため
に作りこんだ教材を基に伝えたいことをどんどんとお話して
いると、あっという間に３時間が過ぎていきます。

自分が伝えたことが現場で活かされて、モデルルームなど
の来場者に信頼される営業担当者になって頂ければ本望
です。

自分が経験してきたことや感じてきたことを、自分の子供と
同世代の若い人達に伝えて役立てるというのは本当にやり
甲斐のある仕事です。

2008.02.04

「管理組合の宿命」
このところマンションの長期修繕計画に関する問い合わせ
が多くなっています。
管理組合の方々で長期修繕計画の重要性について理解
されることが多くなったということでしょうか、、、。

長期修繕計画を見直すと、多くのマンションで現状の計画
では修繕積立金が決定的に不足していることが浮き彫りに
なります。
そして、議論になることは次のようなことです。

分譲当初の長期修繕計画は分譲時に指定された管理業者
で、積立金の設定を低くするのは販売戦略上、住宅ローンや
管理費などの支払い額を低く見せたいというのが主な理由で
しょう。
そして、分譲時に非現実的な長期修繕計画を提示する分譲
業者や管理業者の責任については、「計画は予定ですから、
必ずこうなりますと約束したものではありません。」と言われれ
ばそれまでで、議論をしたところで解決に繋がるものでありま
せん。

「マンション管理組合の宿命は大規模修繕の際に、
借金をしないで修繕を完璧に実施できるように１円
でも多くの修繕積立金を確保することです。
単純明快ですが、管理組合はそのためだけに存在
すると言っても言い過ぎではないくらい大切な事です。
・・・・・肝に銘じて下さい」
これは２００４年３月１５日の日記に書いたものですが、
マンションの管理は区分所有者の自己責任ということを
肝に銘じて頂きたいと思うのです。

2008.02.01

「赤字国債」
世田谷区のマンションで理事会の方々が長期修繕計画の
見直しを検討するミーティングに参加しました。

このマンションは屋内に大規模なピット式駐車場を備えて
いますが、２４ヶ月定期点検に対応する補修工事の完了を
期に、管理業者さんへ長期修繕計画の見直しを要請した
ところ、ピット式駐車場のメンテナンス費用や更新（入れ替え）
費用を綿密に盛り込むと、現状の修繕積立金の増額計画
では管理組合収支は破綻に向かってまっしぐらという結果に
なってしまったのです。

今までにも、機械式駐車場のメンテナンス費用や更新費用
に関することは何度か話題にしてきましたが、駐車場使用料
の設定によっては収入を管理費に流用せず全額駐車場の
維持管理費に充てた場合でも赤字になることが少なくありま
せん。

しかし、ほとんどのマンションでは機械式駐車場の使用料を、
平置きや自走式と同じように管理費に流用しているのが現状
です。
この状態は、毎月「赤字国債」を発行しているのと同じで
いつか直面する問題に目を瞑って先送りしているだけなの
です。

今日の理事会の方々は、この現状を管理組合の方々にどの
タイミングで知らせるべきか苦慮されていましたが、私のアド
バイスは単純明快です。
「一日でも早くありのままをお知らせする。」これ以外の理事
会のスタンスは考えられません。