2008.05.20

「第１回　マンション管理塾　開講のおしらせ」

今までにも、さくら事務所では既にマンションに居住されて

いる方や現在理事として活躍されている方はもちろん、

これからマンションを購入しようかと検討されている方など

を対象に「マンション管理セミナー」を開催してきましたが、

折角の休日に丸一日時間をとられてしまうために、なかなか

参加できないというご意見や、テーマごとの時間割を明確に

して興味のあるテーマだけを安価に受講したいといった

ご希望や丸一日かかっても構わないので、理事として必要な

マンション管理のエッセンスをガッチリ勉強したいという要望

など数多くの方々から頂戴いたしました。


そんな熱心な方々のご意見ご要望にお応えすべく、

この度「マンション管理塾」を企画いたしました。


全部で三部の構成になっていますが、講師はさくら事務所

マンション管理サービスの責任者を勤める私が全編担当

させて頂き、日ごろの管理サービスの実例やノウハウなど

惜しみなくお話させて頂く予定です。

全編　先着８名様　限りの少人数制ですから　よく分からない

事や今、困っていることなどの質問も気軽にできると思います。

皆さんも『デキる理事』を目指してみませんか。

2008.05.18

「共用部チェック報告会」

今や、さくら事務所「マンション管理サービス」の定番となった

「共用部チェックサービス」ですが、調査の結果残念ながら

重大な懸念が発見された組合の方々からはもちろん、

ハッピーなことに特別な懸念がなかった組合の方々からも

とても喜ばれているのが「調査結果の報告会」です。

今日も三鷹市のマンションで報告会を開催させて頂きました

が、理事会の方々だけでなくエントランスホールに所有者・

居住者の皆様が集合されてプロジェクターを利用して、調査

結果について詳細に説明しました。


このマンションでは、外壁に重大な懸念が潜む可能性があり、

関心が高くなったこともあり説明終了後には数多くの質問が

ありました。

なかには、調査結果を聞いて「意気消沈」されている様子の

方もありましたが、今大切なことは分譲業者や施工業者を

非難することではなく、組合の皆さんが一致団結して

「詳細な調査の実施後、万全に補修すれば将来的な心配は

無用」ですから、一緒に頑張りましょうとお話させて頂きました。


また、今までにも大きな困難を乗り越えた管理組合の方々と

たくさんのお付き合いがありますが、

「調査の結果や建物の補修についての説明会などを重ねる

ことが、コミュニティーの醸成に大いに役立った」というのが

共通した実感です。


悪いことばかりは続きません、そうです、

「災い転じて　コミュニティーの醸成」ですよ。

2008.05.13

「長期修繕計画の見直し」

このところ、長期修繕計画の見直しに関する相談が相次い

でいます。


時期的に５月と６月に多くの管理組合で、総会が開催される

ことが関係あるかもしれません。


分譲時に提示されている修繕計画案は作成した管理業者の

力量によるものか、分譲業者の販売上の戦略によるものか

理由はわかりませんが、計画の内容がお粗末というか、ずい

ぶんいい加減なものも少なくありません。


たとえば、外壁の大規模修繕工事で絶対に必要な作業足場

の費用が計上されていない場合や、機械式の立体駐車装置

のメンテナンス費用が異常に低く設定されている場合や、

装置の入れ替え（更新）の費用について全く考慮していない

場合などもあります。


数十年間に亘る建物のメンテナンス費用を、緻密に算出する

ことが困難であることは理解していますが、必ず必要となる

費用を計上していないのでは、計画を立案する意味がありま

せん。


しっかり作成された長期修繕計画でも、概ね３年〜５年ごとに

見直しを行う事が必要です、引渡し以降１０年近く経過している

マンションで見直しの実施をした記憶がない管理組合の方々

は、実施の有無の確認を是非早めにされることが望まれます。

2008.05.10

「工夫を凝らしたチラシ？？」

不動産の折り込み広告が気になり始めたらキリがない

感じで気になってきました。


今、デスクの上に広げている都内某所新築マンションの

綺麗なチラシもサラッと見ただけでは、


◆建築中なのか竣工済みなのか？

◆通常のモデルルームなのか棟内モデルルームなのか？


不動産を職にしている自分が見ても、直ぐには見分けが

つかないのである。

（*直ぐに見分けが付かないのは、広告として如何なものだろう）


◆最終期最終次　新発売


しかし、メガネを使用しないと読めない小さな文字を注意

深くよーく見ると、竣工は２００７年の春先で完成から既に

１年以上経過している即入居可能な物件のようです。


でも、チラシには現地で撮影された画像は使われておらず、

未完成物件同様にコンピュータグラフィックスによる完成

予想図が所狭しと散りばめられている。


意図的なのか、そうではないのか、知る由もありませんが、

チラシを見る人達を錯覚させるトラップが仕掛けられている

ような気もします。


売る側としては、最大限の工夫を凝らしたチラシかもしれ

ませんが、好意的に捉えることは断じてできません。


完成しているのなら、未完成の時期には気付かなかった

物件の長所や短所を余すことなくチラシに謳ってみては

どうだろう。


良いことだけしか表現されていないチラシに比べたら、

ホントに探している人達からはとても新鮮に映り、何よりも

分譲業者の信頼に資するのではないだろうか。


完成物件の在庫が増えているという昨今、誰が早くこの

ことに気付くのか楽しみになってきた。

2008.05.09

「公共施設整備協力金」

江東区に建設中の大規模マンション

すごくカッコイイ広告が新聞に入ってきました。


例の通り、隅から隅まで細かくチェックしてみました。

いつも、いつも小言のようなことばかり言っていると

嫌な奴だと思われて、嫌われたくないんで今日は

やめておこうかと思ったんですが、、、。



江東区では平成１４年から３０戸以上の分譲マンション

を建設する場合、１世帯あたり１２５万円の「公共施設

整備協力金」という名目の行政に対する寄付金を分譲

業者に要請しています。（*２９戸分は控除されます）



このマンションに限ったことではありませんが、

この負担金を広告に載せる法律上の制限はありません。

が、、５００戸クラスのマンションでも約６億円、１,０００戸

クラスなら約１２億円もの負担をしているのに、これらに

関する記述が一切ないのはなぜだろう。



江東区ではこの協力金をめぐって、協力金を減額した

一部の業者に対し理由が不明朗であるとして、減額分の

支払請求をめぐってトラブルになっている事例もあります

から、協力金の負担額を明記する事は意義のあること

だと思うのですが、、。



いろいろなことを考えても、

やはり不自然な気がします。

2008.05.06

「ゴージャス共用部再考」

今、私の手元に都内某所で建設中のタワーマンションの

折込チラシがあります。



表面にはマンション内に設置される本格的なプール（短水路）

のコンピュータグラフィックスに美しい女性の水着姿、裏面には

定番のマンハッタン風の夜景よろしく、大型のバーラウンジと

露天風呂（*ジャグジーではありません）などゴージャスな共用

施設が、やはり見事なコンピュータグラフィックスで描かれて

います。



チラシを見ているだけなら大いに興味もあり、購入する人と

友達になりいなぁー、、、、、なんてムシのいいこと考えちゃい

ます。


もちろん、管理組合法人（*このマンションでは当初から法人で

結成されると表記されています）から相談やコンサルティング

業務の依頼があれば飛んで行きたいですね。ホントに、、。



こんなマンションで生活したら、さぞかし楽しく満ち足りた日々

をおくる事ができるんだろうな、、、、、。という気さえします。



商品の企画ですから、私なんぞがとやかく言う筋合いでは

ないし何の文句も異論も無いんですが、、、

でも、やっぱりちょっと言わせてほしい。

果たして、こうしたゴージャスな共用施設を望むユーザーが

如何ほど実在するのだろうか？



タワーマンションの上層階にプールを設置することにより、

構造的なことも含め、建設コストはどれくらいアップしたの

だろう、、。

将来、プールや露天風呂を維持管理し続けるには膨大な

コストが必要で、それこそ管理費や修繕積立金を湯水の

ように消費して、１０年後や２０年後には修繕積立金を入居

当初の何倍くらいに増額することになるのだろう、、。




大きなお世話なのは百も承知で、ジジイのクセに老婆心

から、そんな心配をする訳です。



セールスポイントがたくさんあるほうが、売りやすいことも

人が多く集まりやすいことも解ってはいます。


「共用施設なんか基本的に要らないんだ。」などと、極論を

言うつもりもありません。



でも、マンションは計画して造る時よりも管理組合でしっかり

と維持管理することのほうが、何倍も手間が掛かるし大変

なんだということが誰よりも解っているだけに、何も言わず

にはいられないんですよね。


マンション造る人も、売る人も、買う人も、このあたりのこと、

真剣に、よーーく、考えて欲しいですね。



このマンションがダメだって言ってるわけじゃないですから、

誤解の無いように。


お願いします。

2008.05.05

「端午節.cn」

今日は子供の日ですね。


以前に５月５日の「端午の節句」が国民の祝日で、

３月３日の「桃の節句」が祝日でないのは男女差別だとか

言ってた人たち、いまでも同じ主張してるのかな、、、？


たしか２〜３年くらい前だったでしょうか、端午の節句

の元祖である中国が韓国で行われている江陵端午祭が

世界無形文化遺産に選定されたことで、

「端午の節句を韓国に奪われた」

と、かなり興奮（憤慨）したらしい。


この話には続編があって端午の節句の漢字ドメイン

「端午節.cn」を韓国が先取していたことが明るみにでると、

数万ドルで中国側が買収して取り返したという国際的な

ニュースに比べれば、男女差別だとかいう主張はスケール

が小さくてかわいいもんですが、、、。


まっ、折角のお祝いですから喧嘩しないで仲良く乾杯しようよ。

2008.05.04

「本当にご苦労様です」
横浜市戸塚区で、２４ヶ月定期点検の対応を目的とした

「共用部チェック」にお伺いしました。


このマンションは、高台に位置する総戸数約１５０戸程の

中規模な建物です。



２４ヶ月点検はマンション管理のターニングポイントともいう

べきもので、無償補修の最後のチャンスでもあります。


アフターサービス規準書に定められた様々な保証の内、

これを機に概ねのものが「保証期限切れ」となります。



今回のチェック（点検）は建物全体を対象とするもので、

業務期間には延べ約７日間程度を要す予定です。



何も発見されないことが最もハッピーなのですが、、、。

重大な懸念がないことを祈ります。


そういえば、世に熱心な理事会は数ありますが、この

マンションの理事会は今日も集会室で何やら打ち合わせ

していた。



さくら事務所じゃ連休中も仕事しているのが普通だけど、

G・Wの真っ只中に理事会活動ってのは本当に頭が下がり

ます。

「皆さん、本当にご苦労様です。」

2008.05.03

「紙資源のロス、、？」

全国的にゴールデンウィーク真っ盛りです。

街の様子も、いつもの喧騒が嘘のように静まり返っています。


そんな最中ですが、今日も朝刊にはズッシリ重さを感じる

ほど、新築マンションの折込チラシが入っています。


不動産の折込チラシのチェックは、長年の習慣というよりも

癖と呼んだほうがシックリきます。


たくさん入っているチラシの中でちょっと目を惹いたのは、

比較的質感のよい紙で「新　モデルルーム　オープン」と

謳われたものです。


何となく興味をそそられ、詳細にチェックすると、、、

「快適な住環境を、先進のシステム・　・　・　・　で実現。」

と誇らしげに書かれています。


ふーん、どんな設備が付いてるのかな、、？

と、さらにさらにチェックします。


☆キッチン →ガラストップコンロ

☆水　  栓 →浄水機能付シングルシャワー水栓

☆玄　　関 →天然大理石

☆床暖房　→TES温水式

☆遮音性　→二重床・二重天井


どれもこれも、ごく普通にありふれたものばかりで誇らしげに

書かれている割には当たり前すぎて「滑稽」な気さえします。

しかも、遮音性に関しては二重床・二重天井だというだけでは

他の工法に比して優れているとは言い切れませんので誤解を

招く恐れもあります。


これだけなら良かったのですが、まだトドメがありました。

☆環境衛生→２４時間小風量換気システム



別にこのチラシや物件に恨みがあるわけではありませんが、

設置が法律で義務付けられているものまで、特別に設けて

いるように表示するのは如何なものでしょう、、、。



売りたい気持ちや人を集めたい気持ちは、痛いほど分かり

ます。でも、こんな内容のチラシが今時のユーザーの心を

射止めるとはとても思えません。


このチラシが何万枚いや、もしかしたら何十万枚も配られた

としても、効果など期待するのは無理、、、ですよね。


むしろ、信頼という点では逆効果になりかねません。


イメージは大切ですが、それだけじゃやっぱりダメですよね。

その事に早く気付いて、もっと住まいや資産としての本質

に触れたチラシを工夫して欲しいものです。


貴重な紙資源をロスしないためにも、、。

2008.05.02

「ペット飼育対応」

ペットと共に日々快適に暮らすために、あると便利な

設備などについて共用部分と専有部分、管理規約など

に分けて考えてみます。

共用部分	☆ペット専用の足洗い場や水飲み場 ☆トイレなど排泄物の処理設備 ☆ブラッシングやシャンプーなどが可能 　 なグルーミングルーム ☆ペットの搭乗が確認できるモニター、    またはペット搭乗ボタン付エレベーター ☆滑りにくく掃除がしやすい床材 　（*滑りやすい床材は関節の病気の 　　 原因に なることがあります） ☆張り替えが容易な素材の腰壁 ☆ペットと人の動線の分別、、など
専有部分	☆玄関やキッチンスペース出入り口など    に事故防止のためのゲート設置 ☆いたずらや事故防止のためコンセント 　 などの設置位置(高さ)の配慮と工夫 ☆清掃しやすくアンモニア（尿）に対する　 　 耐性の高い床素材 ☆爪の音が階下に響き難い床素材 ☆ペットが舐めてもニオイがしにくい抗菌 　 素材が採用された建具類 ☆居室間を移動できるペット専用のドア ☆ブラッシングスペースやトイレスペース 　 の設置、、など

これらのなかには、既に多くの分譲マンションで採用

されていてお馴染みのものもありますが、専有部分内

の仕様ついては対応されているケースは、かなり少ない

のではないでしょうか。



これらを標準仕様とすることが困難であれば、せめて

セレクトプランなどで導入可能になるだけでも、ペット

と暮らす人達にとっては福音となるのですが、、、。



もちろん、設備や仕上げの仕様がペット飼育対応に

なっていれば万事OKという訳ではなく、管理規約や

飼育細則などが形骸化されたものではなく、ペットとの

生活を快適にするだけでなく、トラブルを未然に防ぐ

ための工夫がされていることも見逃せない部分です。

2008.05.01

「ペット飼育可」

近頃では分譲マンションでペット飼育をすることは、

大型犬やヘビ・ワニなどの爬虫類、鷹や鷲などの

猛禽類など一部の特殊と思われる動物を除いて

はそれほど困難なことではなくなりました。



一昔前にはマンションでペットを飼育することが

基本的にできなかったことを考えると、愛犬家や

愛猫家の方々には歓迎すべき時代といえるかも

しれません。



しかし、残念なことにペット飼育可のマンションは

増えても本格的なペット飼育対応のマンションを

見かけることは、まだまだ少ないようです。



ペット飼育対応のマンションとは、ペットと快適に

暮らすために必要な設備やアイデアが盛りだくさん

のマンションのことです。



実際に必要な設備やアイデアについては、次回

お話しすることにします。