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2006.9.29

「規約」

先日、朝の関西ローカルテレビを見ていると、
あるクイズが出題されていました。

その内容は、
バルコニーでバーベキューをして良いか
というものだった。

そこで回答者の答えは・・・、
バルコニーは自分の土地だから、いいじゃないですか
正解は・・・、基本的にダメです

まず、バルコニーは自分の土地（所有）ではありません。
マンションのバルコニーは共用部分ですよ。
ですから、通常は勝手に物を設置したり、バーベキューなど他人に
迷惑がかかる行為は禁じられています。
ちなみに、「基本的に」と入れたのは、このような内容については、
管理規約や使用細則で決められていることだからです。

2006.9.28

「賃貸放浪気２」

先日、友人からもらった賃貸資料で物件の周辺環境の確認に行ってきました。
そこで改めて、一般に出されている資料の不正確さを実感しました。

住居表示が違っていたり、地図の場所が違っていたり、
ひどいものになると建物の階数が間違っていたりと。

新築の分譲マンションの場合、
紙袋に入りきらないくらいのパンフレットや資料がありますが、
中古物件や賃貸物件になると急激に資料が減ってしまいます。
経費の関係上、資料が減るのは仕方ありませんが、
せめて正確な情報を提示してもらいたいものです。

結局、今回の物件の中には気に入ったものはありませんでしたが、
まだまだ気長に探していこうと思っています。
きっと友人には、「わがままな奴だ」と思われるでしょうけど・・・。

2006.9.27

「遅延」

数日前、「某大手消費者金融の遅延損害金の金利が
消費者契約法で取り決められている上限を超えていた」という
ニュースを見ました。

その某消費者金融は早急に遅延損害金の金利を
引き下げる予定とのこと。

消費者契約法の上限金利とは、14.6％です。
この数字、どこかでご覧になられたことないですか？

そうです！不動産売買の売買契約書に記載されている
遅延損害金の金利と同じですね。
（物件によって、この金利以下に設定している場合もありますが・・・）

ちなみに、この年利14.6％って、どのくらいの額だと思います。

物件価格が３，０００万円で１．５万円/日、
物件価格が５，０００万円で２万円/日
物件価格が８，０００万円で３万２千円/日

この計算で考えると、もし８，０００万円の物件を購入して、
残代金の支払いが１ヶ月遅れたら、遅延損害金だけで１００万円近く
かかるわけですね。
そう考えると、ちょっと怖いですね。

2006.9.25

「定借」

「定期借地権付分譲マンション」について
数社のマンションデベロッパーが興味を持ち始めてきているようだ。

その要因としては、地価の値上がりにより土地の仕入れが困難になってきて
いることが考えられる。
地価が低いときには、所有権マンションも定期借地権付きマンションも
大きな価格差が生じないが、地価が高騰すればその差は顕著に現れるだろう。

今後の地価の動きと共に、定期借地権付き分譲住宅の動向を興味深く見ていきたい。

2006.9.24

「協力」

不動産の売買契約を行なうためには、
宅地建物取引主任者が重要事項説明を
行なわなければなりません。

この重要事項説明は専門用語などが使われ、
一般の方には理解し難い点もあるのです。

ですが宅地建物取引主任者によっては、
ちゃんとした解説もせずに、ただ単に記載事項を
読み上げる方もおられます。
ですから購入者の方も意味がわからないまま契約してしまい、
後でトラブルになってしまう訳です。

しかし今回、契約立会いをした業者の取引主任者の方は、
条文のひとつひとつを読む毎に解説を加えて、
とても丁寧にご説明されていました。

ご依頼者も契約前に契約書類をご自身で熟読し、
事前に解らない内容や質問等を業者へお伝えされていました。
ですから契約日当日には、質問内容についての明確な回答書を
書面にて頂くことができました。

お陰でご依頼者は、全ての不明点が解消された上で、
契約の締結を行うことができました。

ｊほんとうに理想的な契約です。
そして、この理想的な契約ができた要因は、
ご依頼者と業者が互いに信頼され、協力されていたからでしょう。

全ての方がこのような理想的な契約をすることができれば、
契約後のトラブルは間違いなく減少します。

契約書の内容を理解することは大変なことだと思います。
しかし、契約書に署名・捺印を行なうということは、
そこに記載されていることを全て理解し、了承したことを意味します。

後で、「知らなかった」と言ってもどうにもなりません。
近々、契約をされる予定の方は、もう一度よく契約書類を見直して下さいね。


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『Petit Cafe（プチ カフェ）』OPEN

【第１部　：　１０月１日（日）　１０：３０〜１２：００】
テーマは『販売現場シミュレーション　実践編』
【第２部　：　１０月１日（日）　１３：００〜１４：３０】
テーマは『物件タイプ別の注意点＆意外に知らない！？間取り選びのコツ』
【第３部　：　１０月１日（日）　１５：３０〜１７：００】
テーマは『あなたのマンション　X年後の明暗』

不動産の勉強を皆様で楽しく勉強しましょう。
ご参加お待ちしています。

2006.9.23

「偶然」

宅建業者の経歴を調べに近畿地方整備局にいっていました。
ここに行くと、大臣免許を取得している宅建業者や建築業者の
決算書の内容や会社謄本、過去の処分歴の有無などが解ります。

そこで不動産調査でご依頼頂いた物件の業者を調べていると
小さな小さなお子様を連れた女性の方がマンションのパンフレットを
抱えながら入ってこられました。
そして係りの方に色々なご説明を受けながら、
一生懸命にお調べになられている様子でした。

「フッと、一般の方が来られるのは珍しいなぁ」
などと思いながら、そちらの方に目を向けると、
なっ、なんと前日に契約事前相談にいらっしゃったご依頼者の方でした。
お互いに驚きながら、「どうも、こんにちは」っとご挨拶。

その後しっかりと不動産業者や施工業者、販売会社の状況をお調べになられて、
特に大きな問題もなかったようで、「よかったです。これで安心しました」と
笑顔でお帰りになられました。

不動産を購入される全ての方々が、このご依頼者の方のように、
契約前にしっかりとご自身で調査され納得された上で契約されたら、
購入後に後悔される方は少なくなるでしょうね。

2006.9.22

「感動」

先日、友人と食事をしようと通りがかりのお店に入ったときのこと。

扉を開けた瞬間に
「いらっしゃいませ〜」と元気のいい声が。
そして店に入ると、今度は中で働いている方々がまた一斉に
「いらっしゃいませ〜」と明るい笑顔で迎えてくれました。

そして、友人と楽しく食事をしていると、
とてもよいタイミングで追加の注文を聞きにきてくれます。
多分、私達のグラスに残った飲み物の量や、お皿の上に残っている食べ物の量を
遠くから気にしながら見ててくれているのでしょう。

そんな店員の方々の対応に感動していると、
最後に私達の席にいらして、
「本日はありがとうございました。
　本日お出しした食べ物で、最も気に入って頂けたものはどれですか？」
と聞かれました。

どの料理も美味しかったので、
「どれもとても美味しかったです。ご馳走さまでした」と答えると、
店員さんがちょっと困った顔をされて、
「その中でも一番美味しかったものを教えて下さい」

そこで、「では、このサラダが一番美味しかったですよ」
と返答しました。

すると店員さんは笑顔に戻り、
「では、次回お越し頂いた際には、このサラダをサービスさせて頂きますね」

う〜ん、この対応にはちょっと感動してしまいました。
最近では、よくサービス券なんかを配っているところはありますが、
こちらの好みに応じてサービスして頂ける、その気遣いが嬉しい。

それに何よりも、店員の方々の笑顔と対応が素敵でした。
こんなお店には、また直ぐに行きたくなりますね。

2006.9.21

「大阪支店にてプチカフェ開催決定」

モデルルームに行く前に、
さくら事務所の本を読んで勉強してたんです。
そして販売担当者の方に色々な質問をしたのですが、
とても面倒な顔をされまして、最後には、
「そんなこと心配していたら、どこも買えませんよ」
っていわれてしまったのですが・・・。

最近、物件は気に入っているけど、販売担当者の対応がちょっと・・・
とおっしゃるご依頼者の方が増えてきています。
結局ほとんどの方が、それを理由に購入を断念されているのですが、
とても残念なことだと思います。

そこで今回の大阪プチCafeでは、販売担当者と上手に付き合いながら、
安心してマンションを購入する方法をお伝えしていきます。
他にも、間取の選びのポイントやマンションの管理のポイントなど、
お伝えしたいことがたくさんあります。
お忙しいと思いますが、是非ご参加下さい。

【第１部　：　１０月１日（日）　１０：３０〜１２：００】
テーマは『販売現場シミュレーション　実践編』
【第２部　：　１０月１日（日）　１３：００〜１４：３０】
テーマは『物件タイプ別の注意点＆意外に知らない！？間取り選びのコツ』
【第３部　：　１０月１日（日）　１５：３０〜１７：００】
テーマは『あなたのマンション　X年後の明暗』

2006.9.18

「煽り」

9月といえば、中間決算の会社が多い。
この時期、販売担当者も月内契約を目指し
必死になってきます。

そのために必要な「煽り文句」
ゼロ金利解除による短期プライムレートの引き上げ、
消費税問題、
土地仕入れ値の高騰、・・・etc
昨今の時代の流れからすると、たくさんあります。

冷静さを失ったモデルルームで、
こんな風に言われると、ちょっと心が動いてしまうかもしれません。
ついつい不安になって、契約しちゃいそうになりますが、
そこで深呼吸して、もう一度冷静に！

一旦、家に帰って、上のような外的要因はひとまず考えず、
検討している物件が本当に希望する物件なのか考えて下さい。

○間取は？将来の家族構成に柔軟に対応できますか？
○立地環境は？周辺に高い建物はできそうにないですか？
○価格は？自分達の生活スタイルを大きく変えなくても大丈夫ですか？

契約した後に、「やっぱりやめた」と後戻りするために支払う手付金、
授業料にしては高額ですよ。
といっても、気に入っていない物件を長期間のローンを組んで、
支払い続けていくことも辛いですよね。

だからこそ、契約前が肝心です！
欲しいと思ったときに、もう一度深呼吸して、
熱した頭と心をクールダウンして下さい。

2006.9.17

「メンテナンス」

昨日、祖母の法事により、
父親の車を借りて親戚の家に向かっていました。

第二神明の入り口あたりで、
車のフロントからモクモクと白い煙が・・・
そして水温計を見ると、針が振り切っている状態。

まっ、まずいと思って直ぐに車を路肩へよせて、
前を空けると、モクモク、モクモク、、、、。
完全にオーバーヒートしてる〜。。
ということで、高速道路の真ん中でJAFのお世話になることに。

後で父親に報告して、よくよく話を聞くと、
実は同じような症状が２週間ほど前にもあったらしいのですが、
ガソリンスタンドに持っていったら、修理しておきましたと言われたようです。
しかし、実際のところは治っていなかったようです。

まぁ、ちゃんと定期的なメンテナンスを行なっていれば、
このようなことにはならなかったのでしょうけどね。
やっぱり、一見調子良さそうに見えたり、綺麗に見えていても、
実際は危険な状態ということもありますよね。

建物も車も定期的なメンテナンスは大切ですね。

2006.9.15

「メンテナンス」

さくら事務所大阪支店のビルが
外壁のメンテナンスを始めました。

ちょっと見た目では、そんなに傷んでいるようには見えませんが、
よくよく見ると、壁に小さなクラックが、ジョイントのコーキングも
硬化してきています。

少し前に着工し、共用部分の養生が完了。
昨日あたりから、足場組に入ったようです。
今日は、事務所側の足場を組んでいましたので
その様子を写真撮影！



足場を組む際に、足場を安定させるために壁に控え（建物と足場を固定）
をとっていくのですが、この時には結構大きな音がでます。

仕事をするには、全く問題のない程度の音ですが、
小さなお子様　　がいらっしゃるご家庭であれば、
お昼寝はできそうにないですね。
マンションのメンテナンスで足場工事の時期には、
避難されている方がいいかもしれませんね。

2006.9.14

「賃貸放浪記」

最近、ちょっと引越ししようかと考えています。

理由としては、
○通勤に時間がかかる
○最寄駅が普通しか停まらない
○家の近くに買い物があまり無い
　（最寄のコンビニまで徒歩10分程度）etc
○バス便である

このようなことを克服するために、引越しすることを決意！

しかし実際に探し始めると、
まだそんなに本格的に探していませんが・・・
結構迷うものです。

先日も不動産業をいている友人に資料をたくさん見せてもらった
のですが、数がありすぎて・・・。
それと、賃貸の物件資料って驚く程簡単ですね。
どの資料にも必ず図面はついているのですが、
手書きに近いような図面で、
あれだけで物件の良し悪しを判断することはとっても困難。

勿論、決定するときには現物を見せてもらえるのでしょうが、
見に行く物件を絞り込むのにあれだけの情報では厳しいですよね。

「賃貸だったら失敗してもいいじゃない」なぁんて
思う方もおられるでしょう。

しかし保証料や手数料を考えると、
分譲マンションを購入するときにかかる諸費用と
そんなに大差がないのですから、失敗は許されません！

気に入った物件がでてきたら、契約する前に
自分で不動産調査だって契約書類チェックだって
ちゃんとしちゃいますよ。

2006.9.13

「なんちゃって建築条件」

建売業者が建物が建ってない状態で
土地だけ先に契約する形式。
最近では、売り建て住宅などともいわれている。

お客さんには、
「しっかりプランの打合せからしますから
　理想の住まいが実現しますよ」なんて言っている。

建築条件付きの契約書を使用しているものだから、
土地の契約書にはちゃんと、
「土地の契約後、3ヶ月以内に請負契約が締結されない
　場合には、当契約は白紙解約となる」旨の記載がある。

そんな風にいっておきながら、
そんな契約書を使っておきながら、
なぜプランも決まっていない状態で、
土地の契約と同時に、請負契約を締結しようとするのか。
ちょっと理解に苦しみます。

必ずしも土地と同時に請負契約をすることが悪だとはいいません。
しかし、もしそうしたいなら、事前にちゃんとプランの打合せをして
土地契約時には、図面も見積りもきっちりできてるって状態にしましょうよ。
それがプロの仕事じゃないですか？

そんな形で契約しても、互いに気分良くないでしょ。

2006.9.12

「高松築港」

高松市を走る高松琴平電気鉄道琴平線の
「高松築港」駅で撮影した写真です。



なんと駅のホームから高松城の内堀がこんなに近くで見ることができます。
ちょっと良い感じですよね。

電車の本数が少ないため、待ち時間はかなり長かったのですが、
時間がゆっくりと流れているようで、あま気にならなりませんでしたよ。
今度は仕事ではなく、うどんを食べに行ってみたいですね。
ちょうど今、ブームのようなので。


内覧会の方はというと、
平日でご依頼者ともう一組だけだっとということもあり、
施工業者の方も非常に丁寧に対応してくれました。

土、日曜日の内覧会で、
大勢の中、時間を区切られ、流れ作業的に行なわれるよりも、
少人数でゆっくりと確認できるほうがいいですね。

2006.9.10

「ちょっと危険？」

ダウンライトのすぐ近くに下り天井の壁が
出っ張ってきています。

先日の内覧会同行させて頂いた住戸内の様子です。

ダウンライトには白熱灯を使っていることが多いのですが、
白熱灯は熱を発しますので、その影響により
壁を触ると結構熱くなってきています。

ダウンライトをよく見ると、
「火災の恐れがありますので、光源から50cm離して下さい」
と記載されています。

このような場合、ご自身で大丈夫か否かを判断するのは困難です。
かといって、施工業者の方に判断を仰いでも、
「・・・・・・・・・。」となるでしょう。

もし内覧会でこんな状況を確認した場合には、
売主さんにお願いして、「メーカーの見解」を確認してもらうとよいでしょう。
大丈夫といわれる場合には「大丈夫です」という言葉だけではなく、
しっかりと書面でその根拠を明確にしてもらいましょう。

ちなみに、
白熱灯の熱さに驚かれていた奥様は、
「大丈夫でなくて、蛍光灯にしてもらえると嬉しいなぁ」（笑）
っとおっしゃっていました。
確かに白熱灯の熱の中で、火を使って料理をされるのは大変ですよね。
本当にご苦労さまです。

2006.9.8

「おとなのキャンプ」

お休みを頂いて、キャンプに行ってきました。
場所は奈良県の曽爾高原です。

今までキャンプといえば、
歌えや踊れのワイワイ、ガヤガヤという感じでしたが、
もう私も30才を超えてしまったので、いつまでも学生気分では
いられません。

そこで今回のキャンプは『おとなのキャンプ』でいこう。
簡単にいうと
食べきれないほどの焼肉に、飲み切れないほどのお酒ではなく、
（こういうのも嫌いではないんですが・・・）
美味しい食材を少しだけ、美味しいお酒を少しだけ、
山のゆっくりした雰囲気の中で味わおう！

近くのグランドで野球やサッカーに汗をかくではなく、
（こういうのは凄い好きなんですが・・・）
のんびりとバルコニーに座って読書を楽しもう！

なぁんて思っていたのですが、実際に到着して
目の前に広がる立派なテニスコートをみると
ついつい運動したくなってきました。

そんなときに、空に怪しげな雲が・・・



そういえば、心なしか薄暗くなってきたような・・・。

そうこうしている内に、どんどん天候は悪くなり、
夜にはめったに会わないくらいのひどい雷雨に。

結局、雨のために何処にもでかけることもできず、
必然的に予定通りのおとなのキャンプになってしまいました。

今回のキャンプの醍醐味！
美味しい食材を少しずつ、
こんな感じでバーベキューしてみました。
自然の中での食事は最高ですね。
来年の秋も絶対行こう。晴れの日選んで・・・。

2006.9.4

「カーテン」

分譲マンションを購入した後にかかる費用の中で、
馬鹿に出来ないのがカーテン費用。

多くの窓が特殊なサイズのため、
カーテンは必然的にオーダーメイドになっていまいます。
カーテン費用だけで100万円近く費やしている人も
少なくないのではないでしょうか？

しかし不思議なのは、マンションの窓にハイサッシが多く用いられる
ようになって、5年くらいなるでしょうけど、
未だにカーテンはオーダーメイドになってしまっているようです。

確かに、今のマンションの窓にはさまざまな工夫が凝らされているので、
それを全て既製品化するのは困難でしょう。
しかし、マンション購入の初期費用を捻出したのちに、
何十万円ものカーテン費用がかかってしまうのはちょっと辛いですよね。

マンションデベロッパーとカーテンメーカー、それとサッシュメーカーで
話し合って頂いて、分譲マンションのカーテンも既製品を使用できる
ようにして頂きたいですね。

でも、全て同じ窓になってしまって、個性がでないですかね？
結構、奥深く、難しい問題かもしれませんね。

2006.9.3

「内覧CAFE」

参加するまでは何も解らなかったのですが、
今日参加したことで内覧会の役割がよく理解できた。
後で悔しい思いをしない様、
焦らずマイペースでやってみます。
本日、参加してなかったらどういう内覧会になったかゾッとします。

これは今日の内覧CAFEにご参加頂いた方のアンケートです。

通常、物件の引渡しを受けるまでに、
物件内部を見ることができるチャンスは、
内覧会とその指摘箇所の是正状況を確認する再内覧会の2回だけです。

この2回の機会で物件の状態を正確に把握し、
適切な指摘をするためには、
　１．事前にしっかりと準備をする
　２．当日確認するポイントと確認方法を知っておく
ということが大切です。

内覧CAFEではこのような内容を解りやすく
お伝えしています。

この度、ご参加頂けなかったでご興味のある方は、
次回の開催時には是非いらしてください。

また、この度内覧CAFEにご参加頂いた皆様、
本当にお疲れ様でした。
皆様の内覧会が満足のいくものでありますよう、
心からお祈りしております。

2006.9.2

「お祭り」

堺市の不動産調査で現地の夜の状況を
確認するために歩いている最中、
突然鐘や太鼓を鳴らしている賑やかな一団が登場！

何かと疑問に思って急いで近寄ってみると、
堺で有名な「だんじり」の練習。
お祭りが近いのか、皆さんかなり気合が入っています。

この時間帯ですから
きっとお仕事帰りに練習しているんでしょう。

遅くまでご苦労さまです。