2008.06.25

ご本人の日記にも書かれていましたが、先日マンションデベロッパーの
営業さん向けに、三上さんに一戸建てについての研修を行なってもらいました。

このデベロッパーの営業さんには、かれこれ半年間、数十回の研修を実施しました。
その最後のテーマに一戸建てを選んだのは私です。

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一般的に分譲マンションの営業さんは、分譲マンションに関しては詳しくても
マンション以外の不動産については詳しくない方が多いです。
個人的に一生懸命勉強している方は除きますよ。

営業という仕事柄、全体的に「広く、浅く」知っているという方がほとんど。

一戸建てについては、注文建築・建売住宅・建築条件付売地の差ですら
詳細に説明できるマンション営業マンはほとんどいないでしょう。
（その本人が家を買うときに経験している人は別かもしれませんが）

一度でも一戸建ての見学に行ったことがある消費者のほうが詳しいはずです。
同じ住宅・建築・不動産業界でも、本当に畑が違います。

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今回伝えたかったことは『正しい情報でアドバイスする』こと。
その方のライフスタイルや考え方によっても相性は異なりますし
何よりも、一戸建てもマンションもきちんと施工できていないものは
とにかく住む人を不幸にしてしまいます。だからホームインスペクションをお勧めするわけです。

結論を言えば、その方のライフスタイルや価値観に合っていて
きちんと出来ている家であればどちらが良い悪いは無いのです。

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さて、半年お付き合いしてきた皆さんは、おそらくマンション業界の営業の中で
もっとも広く知識をつけられた営業さんだと言っても差し支えないと思います。

ただ、継続して勉強しないと、聞いただけではお客様にご説明するのは難しいですし
もしかしたら誤解したまま理解し、説明していることが無いとは限りません。

とにかくお客様に正しい情報を教えて差し上げて欲しいと思いますので
今後も情報を絶えずキャッチして、「コンサルティング営業」を目指してくださいね！

2008.06.22

ああ・・・また・・・おもしろそうなセミナーが！！
自我自賛？で申し訳ないのですが、７月のさくら事務所セミナーはホントにオススメです。

中古マンション購入指南塾

絶対に後悔しない『中古マンション選び』ポイントセミナー

中古マンションを買おうとしている方は必聴です。ホントに。

なんといっても、元仲介営業マンが仲介業者とは何かを語るんですから。
なんといっても、今専門家としてマンション管理のコンサルティングを
やっている人が実際の中古マンションで起きている事例を語るんですから。

ノウハウ本でチェックポイントは読んだけど、なんかしっくりこない・・・という方でも
このセミナーなら、不動産業界で長年にわたって実務を行ってきた土屋さんの
実体験をもとにすべて解説しますので、とても理解しやすいと思います。

ちなみに、この方によるリフォーム＆リノベーション編も。
実際に工事をやっていた人がお話しますから、コレも確実な情報。

「私は新築しか見てなくて､中古マンションはまったく考えていない」という方も、ぜひ。
なぜかといえば、中古マンションのあれこれを知っておくことで、
これから買おうとしている物件のどういったところをチェックすべきかがわかります。

１コマでも全コマでも、ご興味に応じて参加してみてくださいね。
詳しくはコチラから。

2008.06.18

今日の土屋さんの日記は、現役理事の私にとってはうなずきながら
読んでしまった「長期修繕計画」の話。マンション居住者はゼヒご一読を。

築５年の私が住むマンションでは、もう今の時点から３０年後に向けて
長期修繕に必要な費用について準備していこう！という話が総会で決まっています。
段階的な値上げがすでに２回実施されているのです。

これ、実はちょっと自慢です。ｖ（−▽−）ｖ

というのも、土屋さんの日記にも出ている「施工単価の上昇」「消費税の値上げ」は
すでに今年の３月の管理組合総会でキーワードとして出ていて、
いつ何があるかわからないので「一時金や借り入れだけは避けよう」とまとまりました。

物価の変動や税制変更なども目論んで、３０年目まで常に黒字であるように
段階的に修繕積立金を値上げる方向性が決定。異論ゼロ。
一昨年・今年と、戸あたり１万円近く値上げしたばかりなので、
次回値上げはもうしばらく後ですが。

値上がりしていることが自慢、というワケではないのです。
なんといっても出費は増えているワケで・・・（泣）

何がって、私みたいにマンション業界に関わっていることで
「修繕積立金はなるべく貯めましょう！」がわかっている人ならともかく、
居住者のみなさんは職業も価値観も違うのはもちろん、
マンションに住むのも初めてという方もたくさんいらっしゃるのに、
自分たちのマンションに興味を持ち、長期の視野で考えてくださる方
ばかりだったということが自慢！なのです。私にとっては棚からぼた餅。

他の居住者の価値観だけはお金では買えないですからね。
代々の理事さんたちの活動も、居住者の意識を高めた要素だと思います。

同じ建物に住んでいる以上、他の住民と意見を合わせて計画しないと
自分の財産の価値に影響が出てきます。

マンションは、建物だけでなく、ライフプランも一部共同であると
理解しておくことがとっても大切です。

2008.06.17

さくら事務所はじめ、いくつかの住宅調査を行なっている会社で
日本ホームインスペクターズ協会を立ち上げて早２ヶ月。

今日のYahoo不動産にも出ていましたが、既存住宅のインスペクションは
もう「民間団体が勝手にやっているモノ」ではなく、日本で住宅を購入する
すべての人に関係するものとして、行政も扱い始めています。

★国土交通省報道発表資料の『流通市場研究会とりまとめ』
すべてが関連していますが、特にインスペクションは8ページから12ページに記載

さくら事務所も以前にヒアリングを受けたので、このまとめに書かれている
「住宅検査の普及啓発、検査員の共通の行動基準の設定等を行うことを
目的とした協会設立に向けた動きも始まっているところである。」（P.10）
とは日本ホームインスペクターズ協会のことなのかな〜なんて。

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さて、この資料の中で「これから変わりますよ〜」と発信されているのがコレ。

『既存住宅流通市場の信頼性を向上させ、安心安全な取引を求める
消費者の志向に適う安定した市場を形成するためには、
媒介業者としても、インスペクションの実施を市場において
普及させていく役割を果たすべきである。』

仲介（媒介）業者さんは、インスペクションは面倒そうだな・・・と
消極的な人がまだ多い印象ですが、それでもかなり協力的な方が増えました。
購入検討者が心配していることは放置しないようにしよう、ということでしょう。

ただ、『売主さんが嫌がっている』という声が聞こえることはしばしば。

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さくら事務所のホームインスペクションを申し込んでいる方から
『仲介会社さんから、売主さんにどんな説明をすればいいでしょうと
聞かれて、私も答えられなくって・・・どうしたらいいでしょう』という
ご相談電話が入ることも。

確かに、見知らぬ人が自宅に入ってくるわけですからおっかないに違いない。

「いまのうちにリフォームや修理に掛かる費用を見込んでおきたいからと
ご説明してみてはいかがでしょう。」なんてお答えしています。コレはホントですし。

不具合があったら間違いなく検討を見送られる！？と身構えられて
売主とその仲介業者さんにインスペクションを拒否されてしまうことは避けたいです。

そこで、「媒介業者としてもインスペクションの実施を〜普及させていく役割を」
というコメントが出てきているワケです。

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今後は、売主さんに依頼されている仲介業者さんが、インスペクションを
しないことによるデメリットをきちんと売主さんにお話しして、仲介業者自身も
トラブルに巻き込まれることを事前に予防しましょうねと促しています。

これからは、見た目の印象だけでなく情報が不動産価値を左右する時代なのです。

2008.06.16

今日は、ここ半年ずーっと担当させていただいている
新築マンションデベロッパーさんの営業の方向け研修。

担当は土屋さんで、マンション管理についてです。

今日の研修は、具体的な事例と法律の話がうまーく混ざっていたので
営業の皆さんも勉強になったのではないでしょうか。

業界のみなさんに怒られちゃうかもしれませんが、
マンションデベロッパーの営業さんは、正直、
マンション管理については詳しい方はほとんどいないと思います。
業界のみなさん、すみませんね・・・。

ほとんどの場合、お客様からの管理規約についての質問に困ると
『管理規約は、入居後にみなさんで変えていただけますんで』
という答えで済ませてしまう方も多いのでは。

正しいんです。確かに。
でも、この返答ばかり続けていては、マンションを売る人としては
一向に知識は増えていきません。

研修をきちんと受けてちゃんと勉強すれば、
同じ「入居後変えられます」という返答でも
「こういった事例がありましたね」「こういう内容は変更が難しいでしょう」
などなど、例ではあっても、少しアドバイスをしてさしあげられます。

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不動産会社の営業さん向けに建築・建物知識、不動産知識、
マンション管理知識の研修を行なって９ヶ月以上たちました。

これまでに、住宅新報・週刊住宅・日刊工業新聞などに
取り上げていただきましたが、営業さんに詳しく正しい知識を教え、
消費者の声を届けようという研修が珍しいのかもしれませんね。

2008.06.15

さて、月始めに書いた内覧会で指摘した共用部分の仕様が変わったお話。

通常、共用部分はパンフレットの表記との関係もありますし
個人個人のリクエストを聞いて容易に変更するわけにはいかないでしょうから
安全性などに関わるもの以外は、変更してもらえることは本当に少ないです。

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【２：共用部分の変更は「入居後に管理組合でやってください」？】

依頼者と売主の若い建築の方が話している間に共用部分の図面をざっと確認。

２００戸を超えるこの物件で、車の乗降者が無意識でも洋室をのぞけてしまう住戸は
依頼者の部屋と上下・隣戸系列の６戸程度。

図面から読める諸条件を考慮すると、やはり設計者がたまたまこの６戸の洋室と
駐車場の位置関係に気付かず、配慮をし忘れたのではないかと思えてしまいます。

理由はともあれ、何か改善をリクエストしたい状況に変わりナシ。
なのに「共用部分は入居後に管理組合で変えてください」という回答を繰り返す。

しばらく相手の話を聞いてあげてましたが、さすがに言っちゃいました。

『この６戸の世帯が、２００世帯近くの居住者に対して
“自分たちの部屋のために、共用部分の変更工事をしたい”と提案して
すんなりと工事にこぎつけられるかどうかまで考えて言ってます？』と。

確かに、法に触れるものを除き、共用部分は組合の判断で変更できます。
ただし、共用部分の簡易的な形状変更は、総会を開いて議決権の過半数の賛成を
得るなどの手順を踏まなくてはいけません。もちろん費用の算段も必要。

果たして６世帯の方々は、管理組合の設立総会で２００世帯に対して
現状の不便さを訴え出て１００戸以上の方から共感を得られるでしょうか。
全員で溜めている修繕積立金を出金してもらえるでしょうか。

周りの理解は得られるでしょうし可能性はありますが、実現へのハードルは実に高い。

売主側の配慮不足は無かったか、改善すべき点は無いかは考えることなく
セオリーどおりに「入居後に管理組合で変えることができます」と言うのは
マンション居住者間の関係や組合の運営を実体験として知らない人の安易な行動。

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具体的な話をするためにこの物件の正式な担当の上司を呼んでもらいました。

上司の方からは、法規上の問題で駐車場にはこれ以上の目隠しなどを
つけられないかもしれないかもしれないと説明がありました。
（消防設備等の関係で、自走式駐車場は格子や目隠しを取り付けられる面積に制限があったりするのです）

『ガラスを半透明にするフィルムを、窓の内側に貼ってはどうですか？
（ご自身で費用負担していただきますが）。』

こんなご提案。たしかに、これも目線対策に有効な案の一つではあります。
ただ、部屋の雰囲気は完全に変わってしまいますから当然依頼者は“NO”。

担当者は丁寧な対応でしたが、『基本的に対応しません』モードが続きました。
が、最終的にこんなご回答を得られました。

『法規上、もう少し格子を取り付けられる数字の余裕があるかを
週が明けたらすぐに確認してみます。可能なら、取り付けます。』

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「図面集どおりなんで」「半透明のフィルムを貼るかレースのカーテンを引くか」
の繰り返しの返答を続けられるかなーと覚悟していたのですが
少しの不備の指摘と、依頼者の心情を真剣に受け止めてくださったのでしょう。

この時点ではまだ解決はしていないものの、その後彼が話す言葉には
「お客様のために何かできることは無いか」という、彼個人の感情が見えて
うれしかったです。一般的には、面倒ごとは断るという対応がほとんど。
同じ業界で働く者として「こういうマトモな人、もっと増えてほしい」と思いました。

内覧会はいったん終了。
改善に向けた依頼者と売主との具体案のやり取りはまた今度。次、最終回。

2008.06.08

ちょっとお休みをいただいて、８４歳の祖母と温泉に行ってきました。
兵庫県の有馬温泉。草津・下呂と並ぶ、日本三大名泉のひとつです。

祖母の家からとても近く、本当に幼少の頃から家族そろって
何度となく来ている温泉地なので、この赤湯に入ると
子供の頃の思い出なんかも思い出します。

ちなみに、赤い理由は、鉄分を多量に含んでいるので
源泉は透明らしいのですが、空気に触れると酸化した湯の花で
お湯が赤くなるんだそう。

足が悪く、病院への通院以外は家から外出できない祖母と
久しぶりに会って、ゆっくり景色を眺めたりできました。
かなりリフレッシュ。

そんなワケで、しっかり楽しんできてしまい、
今回の日記は不動産・建物ネタはお休みです。

でも、今はすっかり仕事モードに戻ってますのでご安心くださいませ。

2008.06.02

少し前になりますが、マンションの内覧会立会いに行った物件で
依頼者のリクエストにより、共用部分の仕様が変更になったことがあります。

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【１：部屋が丸見えでビックリ！！】

『思っていた以上に、寝室予定の部屋と目の前の自走式駐車場が近い』

内覧会で初めて部屋に入ったときに依頼者がおっしゃいました。
自走式駐車場とは、大きなスーパーなどにあるような
何層かになっている車を走らせて駐車スペースまで行ける駐車場です。

図面を載せられないので、うまく説明しづらいのですが
車を乗り降りする人は、車に乗るときに必然的にこの家の洋室に
目が行ってしまうような状態だとお考えください。
のぞく意思は無くても、近いがためにのぞけてしまう状態。

もしレースのカーテンを閉めたとしても、住んでいる人はかなり気になるでしょう。

ただし、契約時の図面と現地に相違は無く、依頼者も図面は見ていたと
いうことですので、内覧会中はそれ以上のことはお話しませんでした。

ところが、部屋の点検終了後、１階エントランスで売主や施工会社と
指摘事項の最終確認しているときにこの話をもう少し続けることになったのです。

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依頼者：駐車場と洋室が向かい合って距離が近いことは知っていた。
　　　　　ただ、販売時に見ていた駐車場のパース（絵）には、目隠し用の
　　　　　飾り格子がどの位置にも付いていて、てっきり自分の部屋の前も
　　　　　この格子が付くものだと思っていた。
　　　　　なんで私の部屋の前は無いのでしょう？

依頼者の質問に対して、売主の建築部署の若い社員さんが
『図面に書かれている通りの仕様です。共用部分なので気になるのであれば、
ご入居後に管理組合さんで変更なさってください』と諭すように言ってます。

でも・・・確かに、もしいろいろなところに飾り格子を施していて
ココだけ付いていないというのは、なんかヘン。

私は、内覧会で初めてこの物件に来たので、駐車場のパースも
見たことがありませんし、共用部分の図面も見ていませんでしたから
急遽図面集を借りてチェック。

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依頼者と売主の会話に耳は傾けながら、共用部の図面を見る。

んー・・・・・・・ナゼここだけ格子が付けられていないのか。
やっぱりちょっとヘンだなーと思うかんじ。
単純に、目隠しつけなきゃいけないの、忘れてたんじゃないの？
ふと思う・・・

長くなるのでもう十分長い、続きはまた今度。女性による、マンション内覧会、内覧会立会い、女性コンサルタント、マンション、女性、チェック、女性一級建築士によるマンション内覧会立会い、女性のためのマンション内覧会立会い、女性コンサルタントによる内覧会立会い