２００４．２．２８
『in名古屋』
朝、東京駅から新幹線で名古屋へ。
一日、名古屋での内覧会立会い。
いざ、スタート！
しかし、雰囲気が重い。
何だろう。。。？
どうやら、第３者が同行する事があまりないため構えているようです。
しかし、私はともかく依頼者の方へ指摘事項を記入したシートの控えを
渡すのを拒んだのには驚いたデス。
サインをしたのだから、控えを下さいな。
結果的に、丁寧にお願いしてもらえましたが、
そんなに頑なに拒まなくても。。。。
終了後の車内での会話。
（Ｓ様、途中まで送っていただきありがとうございました！）
「改ざんするつもりだったんですかねぇ」
まぁ、そんな事はないと思いますが、指摘の内容と対応からして
そんな事言われてもしょうがないですよ？
慣れない地下鉄で、脚立とキャリーケースを抱えて移動し
午後の物件へ。（邪魔そうに見る周囲の視線がすこぉーし痛かった）
滑り込みセーフ。
事前に依頼者の方から、自身で平面図より３Ｄ画像を作成したもの
をいただいており、かなりの熱意を感じていました。
実際、現地を見ての感想。
「すばらしい！」
単に仕上がりが良いとか言うものじゃないのです。
「事業主」「施工者」「購入者」が打合せをし、意思疎通ができてるのを
感じる事ができるのです。
それを確認する為に、内覧会を行っていると言う感じです。
「本当いっぱい悩んでいっぱい勇気をだして買ったものでした」
若いご夫婦である依頼者の方からのメールの一文です。
私は、この文を読んでかなり熱いものが込上げました。
お会いした後であったし、その思いが伝わってきました。
みんな色々な思い・希望を持って不動産を購入しています。
それぞれの立場で、できることをする。
文字にすると簡単ですが、できることってたくさんあると思います。
それをすることにより、大きく変わるでしょう。
かなり、真面目に書きましたが帰りの新幹線では結構飲みました。
はい、すみません、ビールです。うまかったです。
２００４．２．２７
『くわえタバコの行き先』
昨夜（本日未明？）、この人とバブル崩壊後の道路事情について
話していました。
まぁ、そんな大げさな話ではなく、景気と交通量についてですが。。。
本日は都内２物件の同行で、どこを走っても渋滞で、ふと昨日の話を
思い出した。
でも、違いますね。毎年恒例の年度末道路工事なのですね。
景気と関係なくあるもんだなぁと、ぼぉーっと外を眺めていたら
やはり工事関係者の動きが気になっちゃいます。
「このガードマンの配置は、だめじゃない？ひかれちゃうよ。」とか。
でも、必ずと言っていいほど共通点があります。
「くわえタバコ」で作業している人。
よく見るといます。
道路工事に限らず、工事関係者によく見られます。
以前よりは、「くわえタバコ禁止」は、普及してきているようですが
なくなったわけじゃありません。
住宅では、床下の点検口を開けたら、タバコが１本落ちてるとかあります。
目で見て確認できるところでそうなんですから、コンクリートの中やら
見えない箇所はどうなんでしょう？
くわえタバコの行く先は、どこなんでしょう？
景気と交通量は比例関係にある。
景気とモラルは、単純な比例関係ではいけませんね。
２００４．２．２６
『安全な生活』
固定状況・動作状況の確認。
これは、必須です。
手摺に荷重をかけてみたり、サッシの動きを確かめたり。
日常生活において支障がないことを確認するのは大事ですね。
本日も、指差し確認しながら行っていましたが、ちとびびりました。
ＵＢの手摺に体重をかけたら、ぐらっと。（注：重いからではありません）
びびったのは、これじゃぁありません。
バルコニーの手摺に体重をかけたら、ぐらっと！！（注：重い。。。略）
いやぁ、びびりました。
すぐに落ちることはないとは思いますが、ほっとけば。。。。
かなり危険です！！
精度が良いことに越したことはありませんが、これはそれ以上に重要です。
安全に生活を送れる。
当たり前の事ですが、それがいかに大切であり重要で見落とし易いか
認識しなければいけないと思います。
目先の見た目だけでなく。
売り手・作り手側の責任は、重大です！
また、買い手側も確認し、基本的機能を理解する必要があります！
ちなみに、同物件にて台所の吊戸棚の耐震ラッチがきかないと言う
不具合がありました。
地震時に扉が開くことによって、中の物が飛び出てくるのを防ぐ為のものです。
そこでのゼネコン担当者の行動。
「バン、バン、バンっ！」戸棚の扉を叩く音。
叩いて直そうと試みた模様。
だめです。
きちんと直しましょう。。。。叩いてもちゃんと直りませんよ？
２００４．２．２５
『変なプライド』
不具合の理由は様々です。
そこには、何らかの理由があります。
それを理解し説明し改善する。
これが大事です。
「刷毛引き仕上げです！」
刷毛引きとは、コンクリート・モルタルなどの表面を刷毛を使って
コテ仕上げのような平滑なものとは違う、線状の仕上げにするものです。
本日の不具合箇所を指摘したときの回答でした。
明らかに、はつり壊してぼこぼこになっている状況です。
仕上げたんじゃなく、壊した部分です。
そんな嘘は、だめでしょ。
苦し紛れの言い訳ってすごいと実感しちゃいましたよ。
「不具合を認めないのですか？直す気は、あるんですか？」
依頼者の方のセリフです。
その場にいたみんながわかっちゃってるんです。
変なプライドほど無駄なものはないですね。
指摘される＝メンツがなくなるではないですよ。
２００４．２．２２
『お手柔らかに』
よく言われます。
ええ、デベさんとゼネコンさんに。
まぁ、挨拶の一種なんでしょうが（笑）
私も挨拶代わりに「粗探しに来たわけではないですよ」と。
依頼者の方が挙げる指摘事項の数も様々です。
「物件の入居者掲示板で、他の方が８０項目挙げたとあったのに
私は２０項目しか挙げられなかった」
そんな話もよく聞きます。
大丈夫です。その項目のほとんどが傷・汚れです。
傷・汚れの指摘は、主観によるものの見方で、人それぞれです。
多ければ良い、少なければ悪いという事はないです。
２００項目挙げる
できます。２００であろうと３００であろうと。
私がそれをやったら、それこそ「粗探し」です。
そんな事はしません。
依頼者の方が「気持ちよく新生活をスタートする」為に、
同行させていただいてます。
闇雲に指摘するのは、これに反します。
ただ、理由もなく「これくらいは、しょうがない」との意味不明な
回答が帰ってきた場合は不本意ながら「お手柔らか」ではなく
「硬い対応」をさせていただきます。
本日の物件にて。
「誤魔化しちゃだめでしょ？たのんますよ！」私。（笑いながら怒る人：竹中直人風）
「おねがいしますっ！」依頼者。（満面の微笑みでおじぎ）
「はいっ。。。わかりました！」ゼネコン担当者。
依頼者と私の緩急つけた「お願い」にしどろもどろになる風景がそこにありました。
最後は、雑談で何だかんだ話して。。。なごんじゃったり。
きっと、いいスタートを切れるでしょう！
２００４．２．２１
『ブランド』
「名の知れた大手デベ・ゼネコン」の物件がいいとは限りません。
悪い言い方かもしれませんが、小さい会社でも良い物件はあります。
実際に業務に携わる担当者の「人間性」「力量」次第です。
購入する際には、その辺まで判断するのは厳しいですが。
販売担当なら話している間にある程度は予測できるでしょう。
では、現場での判断の一例を。
仮設トイレが汚い現場に、ろくな現場はない。
モデルルームを見学した際に、現場見学があったらお立ち寄りしてみては？
意外と当たってますよ！
現場の実務は、所長以下の主任・担当者が行っています。
出来具合もこの方たちの管理にかかってます。
職人さんを把握できない人たちじゃ、ろくな建物ができません。
まして、トイレ掃除もできないようなら。
会社名では、ありません。
その中の人間次第です。
２００４．２．２０
『余震』
本日の最高震度は、６。
●構造的問題も懸念される壁の倒れ
●断熱範囲のミス
●レンジフードが傾いちゃったり。。。
|
実際に地震があったわけじゃありません。
依頼者の方が受けたショックです。
ＲＣ造の３階建てタウンハウス。
いざ、中へ入ろうとするとマスキングテープで立ち入り禁止の表示が。
。
「あーだめだよ、ワックスかけたばっかりだよ」 近くにいた職人さん。（元気です）
「！！！」一同。
どうやら、内覧会の日にちを１日間違えたようです。
「内覧前で傷が目立ってたからかけておいたよ！」職人さん。
（状況が飲み込めていないようで、かなり元気に話してます）
「きれいな状況で見てもらいたいという気持ちからですから、何とかやりましょう！」私。
（ただ、傷を直してからワックスじゃ。。。？）
場の雰囲気が持ち直し、幸いにも（？）１Ｆ部分のみだった為、３Ｆより開始。
同行していただくゼネコンの方は、以前に他物件にてお会いした事がある人。
その時の印象は、「指摘に対して誠実に対応してくれる」でした。
ところが。。。
かなり痛い指摘が次から次へと出てくると、動揺をした為か守りへ入ってしまい
発言するたびに、どんどん悪い状況へ。
言えば言うほど、痛々しい。。。
聞いていて、こちらまでつらくなってきます。
当然、依頼者の方の表情も曇ってます。
依頼者のショックの余震は、続きます。
誤魔化さず事実関係をはっきりと！
２００４．２．１９
『変更』
引渡しまでに、諸事情により変更箇所が生じることが多々あります。
「梁型が出てきました」 「なくなりました」 ext
この知らせを受けるタイミングは様々です。
もし、事前に知らせを受けた場合は、その時に確認して下さい。
意外と、内覧会当日まで放置していることが多いようです。
また、理由がわからぬままに、「いい方向への変更です」と言う言葉に流されて
理由がわからぬままに、承認印を押してしまってる人はいませんか？
「梁型がなくなり、すっきり！良い方向への変更です」
たいていのケースは、本当に良い方向への変更です。
ただ。。。まれ〜に怪しいケースもありますよ。
無理な配管経路の変更とか、もろもろ。
疑い深い（？）私は、理由を聞かないと納得できないんです。
「梁型が減ったら、内装業者さんへの支払いが減るしなぁ」とか、ちょっと意地悪に思ったり。
（実際は、その他の追加工事の請求との相殺で済ませているでしょうけどね）
事業主・施工者の方には、「何故そうなったのか」を、はっきり理由を添えて伝えて欲しいですね。
本当に必要で生じてしまった「変更」が理解されない歯がゆい思いをされている方もいるでしょう。
先日、内覧会へ同行させていただいた依頼者 Ｉ さんからのメールの１文です。
デベとも高いレベルで信頼関係を築けるように、納得するまで説明していただくよう
にもっていきたいと思います。 |
入居者・事業主・施工者の良い信頼関係を築けるといいですね。
２００４．２．１７
『水栓封鎖』
終日、ダブルチームで内覧会へ。
自称、身長１８０ｃｍのこの人とです。
こそっと〇〇〇ギャグを飛ばしちゃったりしますので、お聞き逃しないよう。
時に、水栓が締められて水が出せない時があります。
水廻りの確認ができなくなっちゃうわけです。
そんな時の理由。
「水垢が残っちゃいますので」
そんな時の私。
「それは、そちらの都合でしょ？見学会じゃあるまいし」
と、返させていただきます。
ライフラインの確認は、必須でしょ！？
ちなみに、本日のこの人は、こそっと自分で開栓しちゃって
ばっちり確認しておりました。
２００４．２．１５
『暴風』
終日、埼玉北部での内覧会。
最初に部屋まで来た施工会社の担当者が、突然現場所長にバトンタッチ。
まぁ、よくある事です。
部屋に入りいつものように、道具をセットして進め方の説明を開始。
許容誤差についての確認をしました。
「3/1000でよろしいですか？」 私
「直張りなのでそれはきついですねぇ〜」 所長
「では、監理値はいくつですか？」 私
「。。。。。」 所長
この時点で、ちょっと怪しげ。
確認すると言いつつ、音信不通のまま「3/1000」にて検査続行。
やはり、出ました床の不陸。
その他、もろもろ「これじゃ、まずいだろ！」的な指摘をいくつか挙げて最終報告へ。
いくつか出てきた床の不陸。「10/1000」を超える数値。
レーザーを使い、周辺も測定しながらの説明をした時です。
「その、レーザーレベルの精度は？正確ですか？」所長。
あ〜開けちゃいけない箱を開けてしまいましたね。
「それなら、そちらのレベルを用意して下さい。それで、確認しましょうか。」私。
（放送コードにより、かなりソフトに書いてます）
「監理値を知らない。その上、相手のせいですか？自分たちで検査もしてないくせに
よく言いますね？」
私対策でわざわざ出向いてきて立ち会った所長さんがこの対応です。
その後、熱いトークを繰り広げさせていただいて、ばっちり直すというお約束をもらい無事終了。
一度失った信用を取り戻すには、かなりの努力と誠意が必要です。
入居者の期待に、しっかり答えて下さいね！次は、ないですよ！！
ちなみにこちらは、同物件のエアコンのスリーブ。
（以前は、巾木に埋まってるものも見た事ありますが。。。。）
これがおかしいのは、誰でもわかりますね。
わざわざ、カットするなんてご苦労様でした。。。。
途中で気付いていたはずの施工側の方々、内覧会で指摘される前に何とかしましょうね。
２００４．２．１４
『変更？？』
先日、１月の内覧会に同行した依頼者の方から連絡をいただきました。
再内覧会が迫り、ある一つの指摘項目について事業主から連絡がきたとの事。
「白熱ランプから蛍光ランプへの変更でいいですか？」
その項目とは。
廊下の天井ダウンライトとトイレ扉を開いた時の問題について。
通常、トイレの扉は廊下側に開く外開きです。
この扉には、戸当たりやストッパーがついてないケースがあります。
理由は様々で、「全開にして使用しない」「干渉するのもがないので必要がない」等です。
もちろん、あればＧｏｏｄ！なのですが、「仕様」としてない場合はどうしても付け
てくださいと主張する事は難しいです。
しかし、今回は付けなくてはならない状況でした。
扉を途中で開けたままに放置すると（約１２０°）、ダウンライトの真下にくる。
この状況のままある程度の時間が経過すると、木製の扉自体が熱を持ち火災の原因となる。
内覧当日、この指摘事項について事業主からは即答で
「そうですね！これは、まずいですね。ダウンライトの位置まで来ないように
ストッパーをつけます」という回答をもらいました。
（事業主登場前の、施工会社からの返事は、「事業主が確認済で、仕様です」とか言ってたが。。。）
これが、「蛍光ランプへの変更でいいですか？」に変わっちゃったようです。
この問題点を回避するために蛍光ランプを使用するケースがあります。
白熱ランプよりも熱を受けにくいからです。
ストッパーを取り付けるよりコストが安いですし。。。
事前にこの問題に気付き、扉とダウンライトとの距離も検討しランプの種類を変える事で対処して
「大丈夫です！」と言い切っていただけるものなら、場合によってはこれで良いと思います。
今回は、明らかに「他の住戸全てに対処するための、コスト低減の為のみ」の対応です。
依頼者の方に主張していただき、その結果「ストッパーを取り付ける」という最初の対処へ
戻る事となりましたが、本日の再内覧ではすでに蛍光ランプが付いていたとの事。。。。。。
あわよくば、それでごり押しするつもりだったのですかねぇ。
自己の都合のみで、相手の様子を見ながら対応するのはやめて下さい！
そんな姿勢では、不信感しか生まれませんよ？
だめなものはだめと認め、その後の対応をしっかりしてこそ、本当の信頼が生まれるでしょう。
１月よりの内覧会ラッシュが続いておりますが、同数の再内覧会が行われています。
「しっかり直してもらった！」「こんな事言われたのですが。。。」等、様々な連絡をいただきます。
内覧会・再内覧会とは、一つの
通過点 です。
内覧会を終えた方、これからも大事なんです！
我々の同行は、単なる「指摘事項を挙げに行く」ではなく、その後の為の「コンサル」も大事に
しています。強力にプッシュします！
２００４．２．１１
『見解いろいろ』
落下の危険のある箇所に設置する手摺の床からの高さ「1,100mm」
これは、建築基準法で定められています。
念のために、この寸法は確認してますが、ほぼ守られています。
しかし、床からの高さです。
これは、バルコニーの逆梁を手摺に使用しているものです。
逆梁の高さは、850mm。これにアルミの笠木を設置し、バルコニーの
床面からの高さ 1,100mm を確保しています。
この時の、アルミの笠木の位置に事業主の考えが見えたりします。
 
１．部屋側に手摺を設置（写真の状況）
２．外側に設置（写真がなくて、すみません。。。ちなみに、こちらの方が
外観上の見た目がいいらしいです。あまり変わらない気もしますが）
通常、この２つの位置のどちらかを選びますが、ここで問題が出る可能性が
高いのは、２の方法です。
この問題とは、
A．逆梁の上に植木鉢などの物を置いた場合、落下する可能性がある
（手前にスペースがあれば、何か物を置きたくなる人もいるでしょうし）
Ｂ．足掛かりとなる物がバルコニーに置いてあると、子供が誤ってそれを
踏み台にし逆梁の上に乗り、落下する恐れがある。
どちらの位置に設置しても、法規上の寸法を守っています。
あくまでも、可能性が高くなると言う事ですが、どちらの方がいいのでしょうか？
この写真の物件の事業主さんは、安全性を優先したようです。
そんな物件は、様々な所に「入居者の為に」が見えたりします。
ちょっと自分の事の様にうれしいですね！
同行してても気持ちいいです。
当然ながら、いろいろな独自の「見解」を持っている又は持っていない事業主が
おります。
内覧会の時は、不具合の確認と同様に目で見える物の裏にある見えない意図を
依頼者の方へお伝えし、リスクがあればその回避方法をお話します。
今日みたいな、いい雰囲気ばかりならいいんですがねぇ。。。
２００４．２．１０
『フローリングから泡！！』
検査が終わり、依頼者と最後の確認。
依頼者が私の足元を見て、声を上げて驚いている。
足元が！！！
フローリングの隙間から白い泡状の液体が。。。
臭いをかいでみると、ワックス・・・？
どうやら、昨日かけたワックスがフローリングの下に入りこんでる模様。
こちらは、コンクリート直張りのフローリング。
床の不陸の部分に溜まってるようです。
いろいろな所を歩いてみましょう。
何が起こるかわかりませんね。
２００４．２．９
『対応』
本日は、埼玉での内覧会を２件。
精度は共にGOOD！
「ばっちりですねぇ〜」を何回言ったでしょうか。
午前中は、施工業者の立会いがないスタイルで進行。
清掃状況がよろしくないのが残念でしたが良好。
午後は、デベさん同行のスタイル。。。になりました。
現地に到着すると、先週に全体で行っている内覧会は
終わっているようで、職人さんが普通に作業をしている雰囲気。
依頼者のみのようでした。
デベの人が来ているが、担当者が来れないので代わりの人だという。
用件が済んだら帰ろうとし、目の前を現場の監督が暇そうに通り過ぎる。
「え〜〜〜と、どうします？」
目の前でデベと現場監督が、どっちが立ち会うかもめている。
「おいおい。。。」（ちょい呆れ気味）
まだ、結論が出ない。（開始時間より15分経過）
「嫌なら、こちらで見ますのでチェック表だけ下さい」（鼻息荒め）
ここでデベの人がどこかに電話をかけて、立ち会うことになる。
それから、現場の人間がチェックシートを用意するまで更に15分。
1組でも、あなたたちのお客様じゃないの？
何も言わなければ、「どうぞ見学して帰ってください」で終わってたのですかね。
その後の対応と全体的な仕上がりの良さで、少しは救われましたが、
もしそうでなかったら。。。。
「内覧会」の重要性を再認識して欲しいです。
２００４．２．８
『前説』
内覧会開始前に集会室等にて当日の説明会があるケースがあります。
その中で、クロスのジョイントが何故できるのか、仕上げ材個々の差異
等についての話があります。
クロスのジョイントは、パテ処理の過程により光の当て具合によっては
陰影ができる事があるがこれはしょうがない。
まぁ、確かにある程度はそうです。
フローリング・玄関土間の石についても精製の過程で差異がでます。
まぁ、確かにある程度は。。。。
このような話は、多くの人から指摘に出される項目を事前に話して理解を
求めるものが目的なんだろうなぁといつも聞いていますが、今日はちょっと
違いました。
「天井にぴったり付く照明器具は陰影が出るのでやめてください」
「石に斑があると言う指摘は受付けません」
強気ですねぇ〜大手ゼネコンの工事長さん。
「なるべく石の柄等をあわせて施工しておりますが、お気づきになる点が
ありましたらご相談下さい」
実際にどこまで対応してくれるか、様々ですがこのような話し方をされる
場合もあります。
話し方次第で、不安・不信感を与えてるのをわかって欲しいですね。
入居者は、難易度の高い補修項目が出ただけでもショックを受けます。
それをちゃんと直してもらえるのか不安になります。
不信感を抱いたままの生活が始まる。。。
不具合が出た時にどう対応するかが大事では？
やりたくないビームの乱発射は、やめましょう。
２００４．２．７
『日記始めました！』
本日より日記を始めました吉野昌浩です。
担当させていただいた依頼者の方々、その節はありがとうございました。
初めての方々、よろしくお願いします。
良いものは良い、まずいものはまずいと依頼者の方の不安をクリアーできるような
形でお力になりたいと思います。
ただ。。。まずい雰囲気を察したら現場でのマンション施工経験・ディベロッパーでの
経験を活かし裏事情をずばっ！と見抜きばすっ！と指摘します。
たまには、物件の所長さんの腹をさすり肩を叩きながらスキンシップを交えて是正をして
いただきますので任せてください！
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