かしこい住宅ローン減税の使い方

住宅を購入される方は皆さん、住宅ローン減税制度を気にしていらっしゃることでしょう。

毎年末の住宅ローン残高、または住宅取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間、所得税の額から控除される制度です。もし所得税からは控除しきれない場合、住民税からも一部控除されます。

住宅ローン控除を受けるにはいくつか適応条件をクリアする必要がありますが、新築住宅だけではなく中古住宅も対象となります。増改築（省エネ・バリアフリーなど工事費が100万円を超える場合）の工事費にも適応されるので、覚えておきたいですね。
 

• 床面積が50平米以上であること
• 自ら居住すること
• 完成から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
• 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
• 控除を受ける年の年収が3,000万円以下であること

中古住宅の場合、これらに加え築年数が20年（耐火建築物以外＝木造など）、もしくは25年以内（耐火建築物＝鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造など）であれば、制度を活用できます。
もし築年数の上記要件を満たさない場合でも検査や証明書発行は必要となりますが、一定の耐震要件を満たせば制度利用可能です。
 

• 耐震基準適合証明書を取得する
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入する
• 住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得する

◆中古住宅で住宅ローン減税を受けるには

それぞれ具体的な評価取得や加入方法について、簡単にご説明します。

• 耐震基準適合証明書
  建築士事務所登録をしている建築士、指定確認検査機関で発行してもらう。現行の耐震基準を満たしている証明で、満たしていない場合は耐震改修が必要。 
   
• 既存住宅売買瑕疵保険
  住宅の引き渡し前に建物の検査、また必要な場合は修繕のうえ瑕疵保険の付保証明書を取得する。住宅瑕疵担保責任法人に登録された建築士事務所による検査。 
   
• 住宅性能評価書（耐震等級1以上）
  国土交通省の登録を受けた第三者機関が行う評価。構造、防火、省エネなど10分野について法律に基づく基準で住宅の性能を評価する。

このうち、耐震基準適合証明書と既存住宅売買瑕疵保険について、さくら事務所でもインスペクションとあわせてご利用いただけます。木造一戸建ての場合、新耐震の住宅は瑕疵保険、旧耐震の住宅は耐震基準適合証明書の活用がおすすめです。

◆新耐震基準の住宅は瑕疵保険の利用が現実的

１９８１年６月以降の住宅は「新耐震基準」と呼ばれ、耐震改修無しで瑕疵保険を利用することができます。もちろん、外壁のヒビや水漏れなど特定の不具合があると補修が必要ですが、雨漏りや構造的な不具合といった大きな不具合でない場合は、住宅ローン減税で10年間控除される総額（売主が個人だと最大２００万円）よりも低い補修費用で済む可能性があります。そうなれば、補修して瑕疵保険に加入することで減税を有効に利用できます。

一方、耐震基準適合証明書を取得するには耐震改修費用が200万円を超えたり、工事期間が長く中古住宅売買の前後で改修することが困難なケースがほとんどです。（※もともと購入後に耐震改修リフォームをする予定の方は、耐震基準適合証明を使って住宅ローン減税を利用するメリットがあります。）
新耐震の住宅であれば、まずは瑕疵保険に適合できそうか検討するのが良いでしょう。

◆旧耐震基準の住宅は耐震基準適合証明書の活用を

１９８１年５月以前の住宅は「旧耐震基準」と呼ばれ、住宅ローン減税利用のためには耐震改修が必要となります。一般的に旧耐震基準の住宅で耐震基準を満たすための改修をすると、数百万から1000万円近い費用がかかることが多く、住宅ローン減税で控除される額ではまかなうことができません。
もちろん、住宅の安全を確保するために耐震改修をすることは居住者の命を守ることにつながります。必要な費用をかけて耐震改修をし、その一部が住宅ローン減税で還元されると考えれば決して悪い話ではありません。
ちなみに、旧耐震基準の物件で瑕疵保険を通そうとなると、耐震改修に加えて補修が必要になることがほとんどです。旧耐震基準で住宅ローン減税を利用したいときには、まずは耐震基準に適合しそうか、検討することをおすすめします。

以上をまとめると、以下のように覚えておけばわかりやすいでしょう。

• 1981年6月～　既存住宅売買瑕疵保険を目指す
• ～1981年5月　耐震基準適合証明が取得できそうか確認する

◆まずは住宅のコンディションをチェック

既存住宅売買瑕疵保険や耐震基準適合証明書は、資格や技術を持つ建築士が現地調査などで判断します。そういった調査でときどき出会うのが、明らかに瑕疵保険や耐震基準の基準を満たしておらず、補修や改修が現実的ではないケースです。中には調査する前から、不適合なのが明らかな場合も・・・。そういうとき、調査費用が無駄になってしまいますよね。

ご依頼者様や不動産事業者様がわざわざ調査を頼まなくても、明らかに適合が難しい場合や改修費用が高額になりそうな住宅がわかれば、取引に関わる方の無駄をなくしたり、効率よく物件を探すことができます。

さくら事務所が提供する不動産事業者様向け営業支援プラットフォーム「FUDO Biz」では、瑕疵保険や耐震基準に適合しそうか、比較的軽微な補修で済みそうかなどをご自身でチェックしていただけるチェックシートを登録会員様向けに提供しています。登録は無料で簡単に行えますので、ぜひご活用ください。