マンションバブル41の落とし穴マンションバブル41の落とし穴

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これから9割のマンションが値下がりする

都心のマンションを中心に、バブル期超えの最高値を更新中だ。しかし、今のマンション価格高騰は「バブル」ではなく「格差」の拡大の結果であり、今後もこの格差はますます大きくなっていく。インフレやマイナス金利解除もまた、格差拡大を助長していくだろう。バブルではないことから、崩壊することもない。今の状況がバブルであるということ自体が、すでに落とし穴の1つといっても過言ではない

当面、日本の不動産市場は他国と比較すれば安定して推移していくだろう。「平均価格」ということであれば、ますます上がっていく可能性もある。しかし、水面化では格差が拡大し続け、中長期的には約9割のマンションが値下がりしていくはずだ。今後の資産防衛の鍵は、わずか10~15%の「資産価値を維持、あるいは上昇する不動産」をいかにして獲得できるかどうかということになる。

マンションのこれからの資産価値は、立地だけでは判断できず、多面的な資産価値が問われる新時代に突入する。すでに同立地でも資産価値に差が出ており、維持管理状態次第では、自力で中古マンション市場における競争力をつけることも可能になってきているのだ。

本書では、素人にはなかなか見極めが難しいマンションの資産性を落とす様々な「落とし穴」を具体的な事例とともに提示。「“新時代”に資産価値が落ちないマンション購入術」をマンションのプロが伝授する。

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マンションバブル41の落とし穴

マンションバブル
41の落とし穴

長嶋 修・さくら事務所

第一章 今、絶対に知っておきたいマンション選びのポイント
第二章 理想のマンションと出会うための必勝プロセス
第三章 無知と無関心がタワマンを廃墟に変える
第四章 マンションの資産性を高めるために

価格:990円(税込)
新書:192ページ
出版社:小学館

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目次

第1章 今、絶対に知っておきたいマンション選びのポイント

マンションを買うべきタイミングとは?

【落とし穴1】マンションは、戸建住宅が買えない人がすむところ
【落とし穴2】都心の新築・大規模・タワマンの価格が下がるのを待つ
【落とし穴3】マンションバブルで物件は今後も値上がりする
【落とし穴4】永住予定のため、資産性を考慮する必要はない
【落とし穴5】せっかく借りられるのだから、住宅ローンは上限まで組む
【落とし穴6】金利が上がりそうだから、住宅ローンは固定金利に
【落とし穴7】価格が同じなら中古より新築!
【落とし穴8】リノベ済み中古物件は、内装が新しいので安心
【落とし穴9】せっかく不動産を買うなら、価格が下がる時期をねらう
【落とし穴10】マンション購入は価格・立地・仕様だけで決める

第2章 理想のマンションと出会うための必勝プロセス

買ったばかりのマンションで漏水……不動産会社と裁判沙汰に

【落とし穴11】不動産サイトで気になる物件を見つけたら、即内見!
【落とし穴12】少しでも気になる物件はすべて見ておいたほうがいい
【落とし穴13】自分の条件に合致している物件が見つかったら、すぐに購入!
【落とし穴14】やっぱり買うなら新築が安心
【落とし穴15】旧耐震基準で建てられたマンションは絶対避ける
【落とし穴16】ラグジュアリーな共用施設こそタワマンの醍醐味
【落とし穴17】管理費や修繕積立金はなるべく安いほうがお得
【落とし穴18】内見での雨漏りチェックは天井を中心に確認
【落とし穴19】中古マンションの小さな困り事は、住んでから対処する
【落とし穴20】共用部分はエントランスや廊下を中心にチェック
【落とし穴21】新築マンションはすべてが新品だからチェックは最低限で大丈夫
【落とし穴22】売主側で建物状況調査を実施しているから安心

第3章 無知と無関心がタワマンを廃墟に変える

修繕積立金の値上げを巡って、住民間で意見が対立

【落とし穴23】築古マンションは建て替えればいい
【落とし穴24】管理組合の総会は、委任状で参加の意思を示しておく
【落とし穴25】管理の質が下がった場合は、管理会社を変えてみる
【落とし穴26】管理委託費の値上げには従うのが良策
【落とし穴27】工事発注の際は、管理会社に必ず相見積もりを取らせる
【落とし穴28】マンションの外壁は、メンテナンスが簡単なタイルがベスト
【落とし穴29】国土交通省の指導に従い、大規模修繕工事は12年ごとに行う
【落とし穴30】長期修繕計画は管理会社が策定しているから安心

第4章 マンションの資産性を高めるために

新築物件に負けない価格を維持するために

【落とし穴31】建物は築年数とともに価値が低下していく
【落とし穴32】マンション暮らしは面倒な人付き合いが必要ない
【落とし穴33】マンションは災害に強いから安心して住める
【落とし穴34】危険なので災害時は避難所に避難する
【落とし穴35】災害への備えはマンション住民を念頭に行う
【落とし穴36】大規模機械式駐車場の存在は管理の足かせだ
【落とし穴37】どんなマンションも好きなようにリノベできる
【落とし穴38】細部までこだわったリノベ物件は高く売れる
【落とし穴39】住宅設備のメンテナンスは壊れてからでいい
【落とし穴40】マンションの「終活」はまだまだ先のこと
【落とし穴41】マンションの売却は、高い査定額を出した不動産会社に頼む

 

はじめに

「さあ、いよいよこの時が来た」

15年ほど前から社会の大変革を想定していた筆者が現在の世の中を眺めると、ある種の感慨を覚えます。

多くの人が気づいていることと思いますが、今は歴史的な大変革期にあたります。戦後、あるいは明治維新以降形作られた従来型の社会構造が破壊されていくと同時に、あらゆる既成の価値観も転換しつつあります。一方ではAI化・ロボット化などテクノロジーの進展も相まって、さまざまな場面においてこれまでの常識が通じなくなってきました。この怒涛の変化の波はとどまることを知らず、もう戻れません。

2008年9月15 日にいわゆる「リーマン・ショック」が起きましたが、その前年の暮れ、新築マンションデベロッパー幹部が集まる忘年会で私は「来年の今頃は、ここにいる会社の半分はなくなっているでしょう」と発言し、大変な顰ひん蹙しゅくを買いました。が、結果はその通りになってしまいました。

また2022年2月に上梓した『バブル再び 日経平均株価が4万円を超える日』(小学館新書)ではタイトル通り、日経平均株価4万円超えを予想したのですが、当時の株価は2万5000〜6000円程度であり、またトレンドも弱くどちらかというと下降気味で、社会風潮的も総じて悲観的であったことから、多くの批判を浴びましたが、やはり結果はその通りになりました。

自慢をしたいわけではありません。気づいてほしいのです。これから起きる大きな変化を予想・予測するとき、私たちには何重もの既存のフィルターがかかってしまっており、判断力を鈍らされていることに。もっとも、多少判断力が鈍くても世の中がある種の定常状態にあるときは、特に大きな問題にはなりません。しかし現代のような大きな社会的変革期においては、そのフィルターが大きく邪魔をして、これに気づかないと将来の見立てについて見誤るどころか、正反対の認識を持つことすらあるのです。

たとえば「メディア」というフィルター。テレビや新聞・雑誌・ネットから流れてくるニュースや専門家の意見を聞くと、あたかも社会がそのような風潮であるかのように錯覚します。しかしこれが間違いです。1990年のバブル崩壊を予想できた人はほぼいなかったどころか、崩壊後もしばらくの間は「また元に戻るだろう」と思っていた人が大半だったのです。前述のリーマン・ショックや日経平均株価4万円超えも、直前までは少数派でした。大多数の意見のことを一般に「世論」などと言いますが、世論というものは常に正しいとは限らず、しばしば大きく間違うのです。

また「教育」「学問」というフィルター。たとえば経済学の世界では、現在のような日米欧の同時的な、際限のない金融緩和など想定していませんでしたし、そもそも今、市場にどの程度のマネーが生み出されているか把握している専門家は少数派です。また「専門家」というものは、各業界においてそつのないオピニオン、つまりほかの専門家から見ておかしくない妥当な意見を出しがちになるものです。

しかし一方、世の言論に惑わされず本当のことを知りたいと思えば、それはそれで世の中には「落とし穴」がいっぱいです。一人1台のスマホを持つ現代では、いわゆる陰謀論と呼ばれるような極端な意見や見立てに左右されてしまう人もいます。これはある種の宗教に似ていて、一度はまってしまうとなかなか元に戻れません。世論にはしばしば間違いがあり、突っ込んで情報収集すれば今度は陰謀論に巻き込まれる。何とも危うい時代です。しかし歴史を振り返れば、現代のような社会の大変革期には往々にしてこのようなことが起きています。そして未来を見通すことができる人はいつの時代でも少数派です。

このような時代に私たちは何を考え、どう生きていけばいいのでしょうか。具体的な見立てについては筆者のYouTube『長嶋修の〝日本と世界の未来を読む〞』をご覧いただきたいのですが、本書の本題に入る前に過去数年間の不動産市場の動向を振り返っておきましょう。

2020年以降のコロナ禍は、いやおうなく私たちのあり方を一変させました。緊急事態宣言などの行動制限やマスク着用の励行、学校や職場のリモート推奨などの一連の事象は昨今、やや落ち着きを取り戻しましたが、ある種の社会的異常事態のなかで戸惑ったり不安な心理状態に陥った方も多いのではないでしょうか。一方、「新常態」とも言える状況のなかで、たとえば通勤不要となったリモートワーク下で、都心・都市部から地方へ移住し人生を一変させた人もいます。フルリモートがかなわず週に数回の出社が必要な場合でも、通勤負担は大幅に軽減され、やはり都心・大都市部から離れた立地に拠点を移したり、2地域居住などを開始した向きも多く見られました。

2020年の緊急事態宣言が明けると「都心・駅前・駅近・大規模・タワー」といったマンション価格が一段の上昇を開始します。もっともこのように立地が良く、利便性の高いマンション価格は2012年の民主党から自民党への政権交代以降、ほぼ一貫して上昇を続けてきたため、その割高感を嫌った向きが、都市郊外の一戸建てに流れるといった動きも見られました。このような動きが落ち着きを見せ始めたのは2023年あたりです。

そして2024年、日経平均株価が1989年の38915円を超えるどころか史上最高値の4万円を更新し、同時にビットコイン、イーサリアムといった仮想通貨やゴールドといった現物も史上最高値を更新する「資産全面高」の様相を呈しています。

折しも日本経済は長く続いたデフレ経済に潮目の変化が起き、2024年3月には日銀がマイナス金利政策の解除を決定、インフレ経済へと転換しつつあります。給与所得者の給与も上昇傾向にあり、各企業が続々と賃上げを公表しています。

立地が良く利便性が高い都心のマンション価格は、新築・中古とも1億円を簡単に超え、やすやすと手を出せる水準ではなくなっています。詳しくは本文で触れますが、都心マンション価格と日経平均株価には強い相関があるため、さらなる上昇の可能性はあっても、下がることはまず考えにくいでしょう。

こうした状況を受けてマスコミは「マンションバブル」などと騒ぎたてますが、昨今の不動産市場は実はバブルでも何でもなく、従って崩壊も起きません。1990年のバブル期、日本の土地資産額は2000兆円を超えていましたが、現在では1000兆円程度と半減。日本の不動産市場はこの30数年で順調に、一貫して縮小し続けているのです。

また1990年のマンション価格1億円と今の1億円を比較するのも無理があります。

昨今の超低金利下で1億円を借りた場合※、毎月の支払額は24・7万円。バブル期の住宅ローン金利水準は7〜8%で、毎月の支払いは優に60万円を超えます。バブル期と同じ支払額なら2・6億円の住宅ローンを借りる必要があります。このように、金利水準が圧倒的に異なる状況でマンション価格を当時と現在で比較しても意味はなく、価格だけに着目して、雰囲気だけでバブルだと騒いでいるのでしょう。

またバブル期に東京23区内でマンションを買えるサラリーマンはほぼ皆無でした。彼らが求めた住宅は郊外の神奈川・埼玉・千葉。それもバス便立地が多数ありました。時には栃木・群馬でも分譲が行われそこに住むといった行動様式も目立ったのです。

さらに大きく俯瞰すれば、バブル期と現代ではマネー総量が全然違います。マンションなど資産の価格が上がっているというよりは、通貨の価値が下がっている可能性が高いのです。総量100の1万円と、総量1000の1万円では、その価値は10分の1になるということです。一見バブルのような様相を呈していても、現在と1990年のバブル期とは、状況が大きく異なるのです。

このように目を惑わすさまざまなフィルターが錯綜している危うい時代に、マンションの購入や売却、あるいは住んでいるマンションの資産性の向上を、誤った「落とし穴」に陥ることなく行うには、専門的な知識と見識が必要です。どんな情報が古くて不要なのか、そして今知っておくべき「新常識」とは何なのでしょうか。

筆者が1999年に創業した業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」では、第三者的立ち位置からの不動産売買に関するアドバイス、ホームインスペクション(住宅診断)、マンション管理組合向けコンサルティングなどを25年行っており、各部門の知見と膨大な事例がストックされています。

本書ではその膨大な事例のなかから、マンションに関して誤った認識に陥りやすい41の「落とし穴」を集めました。さまざまな情報に左右されず、正しい判断を行うため、効率良く学べるように編集されているお得版です。本書に書かれていることを一通り踏まえておけば、おそらく「しまった!」とか「知らなかった!」といった、後悔する事態にはならないでしょう。気になるポイントだけ拾い読みするのもいいと思います。いずれにしても、できるだけ専門用語などを使わず「わかりやすさ」を心がけていますので、スラスラと読めて頭に入るはずです。

それでは早速ページをめくっていきましょう。

さくら事務所会長 長嶋 修 

※auじぶん銀行 変動金利 期間35年 金利0・219%の場合

もしも、「落とし穴」に
陥ってしまったら・・・?!

“メディア” “世論” “教育”というフィルターを通して見る世の中には、落とし穴がいっぱい!

  • 落とし穴…いつまで経ってもマンションが買えない
  • 落とし穴…不動産会社や売主とトラブルに
  • 落とし穴…修繕積立金の大幅値上げ
  • 落とし穴…管理不全に陥り居住快適性低下
  • 落とし穴…古くなっても建て替えられない
  • 落とし穴…想定以上に資産価値が下落
  • 落とし穴…売りたくても買い手がいない
  • 長期修繕計画には、放っておくと取り返しがつかなくなるような致命的な多く混在

今のマンション価格の高騰は、バブルでもなんでもない。従って、崩壊も起きない

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著者紹介

さくら事務所創業者・会長・不動産コンサルタント 長嶋 修 (ながしま おさむ)

さくら事務所創業者・会長・不動産コンサルタント 長嶋 修 (ながしま おさむ)

1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『株式会社さくら事務所』を設立、現会長。2008年、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会設立、理事長に就任。2018年、らくだ不動産株式会社の会長に就任(現顧問)。様々な活動を通して『中立な不動産コンサルタント』としての地位を確立。国土交通省・経済産業省などの委員も歴任。新著に『バブル再び 日経平均株価が4万円を超える日』(小学館新書)他、著書・メディア出演多数。NHKドラマ『正直不動産』監修。

さくら事務所社長 大西 倫加
さくら事務所社長 大西 倫加

広告・マーケティング会社などを経て、2003年さくら事務所参画。2013年1月に代表取締役就任。2008年にはNPO法人 日本ホームインスペクターズ協会の設立から携わり、同協会理事に就任。その後10年間理事を務めた。執筆協力・出版や講演多数。

さくら事務所副社長・マンション管理コンサルタント
さくら事務所副社長・マンション管理コンサルタント 山本 直彌

マンション・ビル管理、不動産仲介の経験を経て、マンション管理コンサルタント・不動産エージェントの業務に従事。これまでに50棟を超えるマンション管理フロント業務、500件以上の不動産仲介を経験。

ホームインスペクター 田村 啓
ホームインスペクター 田村 啓

大手リフォーム会社での勤務経験を経て、建築の専門的な分野から、生活にまつわるお役立ち情報、防災の分野まで幅広い知見を持つ。NHKドラマ『正直不動産』ではインスペクション部分を監修。

ホームインスペクター 友田 雄俊
ホームインスペクター 友田 雄俊

大手リフォーム会社にて、木造戸建て住宅リフォームの営業・設計・工事監理に従事。外壁塗装などのメンテナンス工事から、フルリノベーションまで幅広く手掛ける。

マンション管理コンサルタント 土屋 輝之
マンション管理コンサルタント 土屋 輝之

不動産売買及び運用コンサルティング、マンション管理組合の運営コンサルティングなどを長年にわたって経験。深い知識と経験を織り込んだコンサルティングで支持される。

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