FACTORS4
マンション資産性レポート

マンションの“二つの老い”が進行する中、「長期修繕計画作成ガイドライン」の見直しや「マンション管理計画認定制度」の開始などをうけ、マンションの管理への注目と重要性が高まっています。中古マンションの資産価値を考えるうえで「マンションの管理状況」は切っても切り離せません。加えて、管理状況は、居住快適性にも直結する重要な要素です。

とはいえ、購入を検討しているマンション、あるいは居住しているマンションの管理状況が良いのか悪いのか、修繕積立金が十分なのか不足しているのかといったことを判断するのは難しいものです。管理計画認定制度は、管理の適正化とともにマンション管理を「見える化」するために創設された制度ですが、いまだ認定件数は少なく、認知度自体も決して高いといえる状況ではありません。また、管理組合さえ、管理状況が適正であるかどうかを把握できていないということも少なくありません。そんな中、どうやってマンションの管理状態を把握すればいいのか。このニーズを満たすのが、マンション資産性レポート「FACTORS4」です。

動画でも述べられているように、同レポートで「管理運営状況」が25点満点中24点だったレクセルガーデン北綾瀬の最も大きな評価ポイントは、30年以上の長期修繕計画が立てられており、修繕積立金の設定がしっかりしていること。「計画を立てることくらい簡単」と思うかもしれませんが、マンションのさまざまな決定事項の1つ1つに合意形成が必要であることから、積立金が不足しているからといって、住人の方々から集める費用を増額したり積み立て方法を変えたりすることは容易でありません。平成30年度の国土交通省の調査によれば、長期修繕計画を作成していないマンションは7.0％。計画があっても、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定しているマンションの割合は約半数に留まります。さらに「修繕積立金が足りているのか足りていないのか不明」というマンションは3割以上と、決して少なくありません。

レクセルガーデン北綾瀬も、最初から健全な管理や十分な積立ができていたわけではなく、1度目の大規模修繕の前には積立金が不足していたようです。結果的に足りない金額は修繕積立金の値上げでカバーしたそうですが、この過程で同マンションは支出を徹底的に見直し、第三者の専門家を招いて住人に説明する機会を設けたといいます。適切に修繕計画が立てられていて、十分な金額が積み立てられているという状態は、このような管理組合の努力の賜物であり、健全なコミュニティが形成されているという証拠でもあります。健全なコミュニティが形成されていれば、老朽化や自然災害などに対しても適切に備えることができます。これが、マンションの資産価値と居住快適性の維持に直結するのです。

マンションの管理状況は、立地や建物の構造などと異なり、見た目で判断できるものではありません。また、長期修繕計画やそのために必要な費用は、国交省などが定める基準はあっても、現状とこれまでの修繕歴などによっても変わってくるものです。そして、いずれも改善の余地があるファクト。だからこそ、マンションの購入を検討している人に加え、マンションの所有者も「現状を知る」重要性は高いものと考えられます。

当然ながら、中古マンションの価値は「管理」だけで決まるものではありません。管理状況に加え立地、建物仕様、相場妥当性という4つのFACTORを客観的かつ専門的な視点で可視化することで、物件の真価とともに、コストパフォーマンスや競争力、持続可能性を見定めることができます。

■HARUMI FLAG　E棟15階 某一室

• 個室部分は全て５帖以上が確保されており、整形で間取りの可変性は高いが、水回りは配管の関係上で位置変更が難しいため、住戸全体的な間取り変更の自由度は高くない
• バルコニーは奥行２mのゆとりある設計且つここ最近で減っているスロップシンクがついており、住戸隣接のトランクルームがあるなどの仕様から希少価値が高い
• 海風の影響により、給湯器など屋外の設備は塩害で錆が生じやすい
• キッチン動線は２wayと使い勝手が良さそうな反面、それにより背面収納が少なくなっているため、結果的に収納家具を置くなどして動線が活かせなくなる可能性あり
• 整形の個室部分は間取りの可変性が高いが、水回りは配管の関係上位置変更が難しい

中央区晴海というエリアであることを踏まえると、新築時点でのコスパに優れたマンション。最寄り駅から16分という点は確かにマイナスも、専用BRTでの輸送環境でカバーされている。

近隣のタワーマンションと比べ、建物全体仕様の簡素さはあるものの、将来的な流通時には晴海フラッグ内の別住戸と比較される可能性が高いと思われ、意識すべきは街区内での優位性になる。

一つの街として資産形成される可能性が高く、他のマンションが競合とされにくい。それゆえ、住戸配置や間取り、眺望などの専有部条件が流通可能性を大きく左右する。修繕積立金の設定額は不足しているため、管理組合として早期に見直し、持続可能性を高めることも重要。

■パークタワー勝どきミッド　24階 某一室

• ワイドスパン住戸且つPSは間取りに支障が出にくい配置であるため、間取りの可変性が高い
• 水回りは完全独立でホールを介し各個室へアクセスできる配置のため、来客時の使い勝手が高い
• LDKの下がり天井部分は広範囲だが、ダウンライトが設置できずシーリングライトに限られてしまう。また、隅部に柱がないことで負荷が掛かりやすく、内装に不具合が生じやすい可能性あり
• 水平に連続するサッシはLow-Eペアガラスと基本的性能は高いが、北側住戸で日射を取得しにくく全居室外部に面しているため、寒気の影響を著しく受けやすい点で居住快適性にマイナス
• 約5.0 帖のキッチンや1620 サイズのユニットバスは、一般的な分譲マンションよりも広く、設備仕様にゆとりがある点で競合優位性が高い

勝どき駅直結というアドバンテージは非常に強く、資産性の維持向上へのポテンシャルは明らかに高い。同エリアでの中古取引事例と比較しても相場感は大きく外れていないものの、この立地条件的に価格設定はやや高めであり、購入者層は一定限られる。

複合用途で共用施設も非常に充実しており居住快適性は文句なしだが、その分ランニングコストは掛かりやすく、修繕積立金も国交省基準から不足している点は課題。

近隣にも駅直結型の競合マンションはありますが、90㎡超大型住戸の希少性は高く、同マンション内での住み替えニーズも期待できる点で流通可能性は高いと言えるだろう。一方で大規模タワーマンションであることに加え、充実した共用施設の中には収益性が高くないものあり、資産としての持続には、通常よりも高額な維持費を賄える財務基盤形成が必要不可欠である。