FACTORS4
マンション資産性レポート
最上級の「納得」は最上級の「分析」から
資産性という漠然とした概念を定量データから導き出された重要ファクターで再定義。
マンションの真の資産性を徹底分析し、さくら事務所が誇る、
各分野のエキスパートたちが、あなたの納得のいくマンション選びをサポートします。
資産性の概念が覆るCONCEPTUAL CHANGE
国が定めるマンション管理適正評価制度により、管理の見える化が進む現在。
マンションの資産性を立地や売値の観点のみで評価する時代が終わります。
マンション管理士・宅地建物取引士・一級建築士など、様々な専門分野の知識・経験・ノウハウが集結したさくら事務所だからこそ、より本質的な資産性に気付き、またそれを可視化することが可能となりました。
FACTORS４－マンション資産性レポートは、マンションの本質的な資産性を分析・数値化し、完全なる第三者目線から評価。
「大切な住まいだからこそ、各分野のプロの目から見てもらいたい」というあなたのためのレポーティングサービスです。
「マンションの資産性を評価するレポート」＋「専門家による電話コンサルティング」により、あなたが購入を検討するマンションの本当の資産性を分析します。
４つのFACTORと
３つのFACTで評価4FACTOR 3FACT
FACTORS４－マンション資産性レポートでは、
マンションの資産性を「４つの要素（FACTOR）」に分解して分析。
- FACTOR１：
相場価格 - 査定額や価格変動幅などのプライシングについて評価
- FACTOR２：
持続可能性 - 建物仕様に合わせた、適切な管理費や修繕積立金の設定について評価
- FACTOR３：
居住快適性 - 建物仕様から居住空間としての快適性を評価
- FACTOR４：
流通可能性 - 立地だけでない、複合的な視点での選ばれやすさに関するポテンシャルを評価
これらのFACTORを「立地条件・建物仕様・管理力」という「３つの事実（FACT）」と掛け合わせることで、そのマンションの資産性を数値化して評価します。
レポートサンプルREPORT SAMPLE
日本経済新聞でもご紹介いただきました
■2022年6月7日（火）【日経電子版】公開：
マンションの管理不全防ぐ データ活用で修繕など後押し
■2022年6月8日（水）発行【日本経済新聞】本紙掲載
３つのポイント3POINT
01 『業界実績No.1』の信頼
国内初の『個人向け不動産コンサルティングサービス』を開始したさくら事務所がサービス開発。業界実績No.1であるホームインスペクションだけではなく、耐震・災害リスクアドバイスなど、住まいの総合コンサルティングサービスを提供。
02 各分野のプロが知見を結集
「管理力」も踏まえたマンション資産性を、複合的な視点で評価するのは容易ではありません。「マンション管理士 × 宅地建物取引士 × 一級建築士」が在籍する当社だからこそ、本来の資産性を算出できます。
03 資産性を高め続ける「変革サポート」
立地条件は自ら変えていくことが出来ませんが、建物仕様の一部変更や、管理組合として運営を適正な状態に変えていくことで資産性を高めていくことは可能であり、そのサポートをいたします。
SPECIAL INTERVIEW
『正直不動産』原案・夏原武と監修・不動産コンサルタント長嶋修の初対談！
マンション激戦時代に問う、マンションの「真」の価値とは？
コミカルな切り口で不動産業界の闇を描いたストーリーが大きな話題となった、NHK大ヒットドラマ『正直不動産』の原作・原案である夏原武氏と、その原作・ドラマの一部監修を担当した当社創業者・不動産コンサルタント長嶋修の２人が、「FACTORS４ーマンション資産性レポート」のスタートを記念して、2022年6月某日、不動産業界の知られざる裏側から、原作の内容と絡めたマンションの資産性に関する見解について語り尽くしました。
漫画『正直不動産』とは
時には嘘もいとわないセールストークで営業成績No.1の座を欲しいものにしていた登坂不動産の営業マン・永瀬財地が、あることをきっかけに本当のことしか言えない人間に…。まさに「正直さ」だけを武器に働かなくてはならなくなった永瀬が不動産業界で奮闘する姿を描いた作品です。※大谷アキラ・夏原武・水野光博／小学館「ビッグコミック」連載中
不動産コンサルタント
長嶋修
建物の持続可能性が、ひいてはその建物の資産性に結びつくんだと思ってください。残り30年で全くダメになってしまう建物なのか、100年続きそうな建物なのかで全然違います。
「正直不動産」原案
夏原武先生
「部屋」を買うって考えるとそこしか頭になくなっちゃうんだけど、マンションの中の一部分を共有するんだという意識を持って選ぶと、失敗は少ないんじゃないかなと思います。
FACT × FACTOR連載コンテンツ
新築マンションの資産性に関するFACT（事実）について、重要と考えられる
FACTOR（要素）を見抜き、当社コンサルタントが徹底解説。
みなさまにそのポイントをわかりやすくお届けします。
VOL.02
【第2回】HARUMI FLAG×パークタワー勝どきミッド 話題のマンションのFACT
2022.08.26 公開
今回のFACT
| HARUMI FLAG E棟15階 某一室 | パークタワー勝どきミッド 24階 某一室 | |
|---|---|---|
| 所在地 | 東京都中央区晴海五丁目502番（地番） | 東京都中央区勝どき四丁目1501番 他（地番） |
| 交通情報 | 都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩16分 | 都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分（駅直結） |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造） 地上18階建・地下1階建 |
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造） 地上45階建・地下2階建 |
| 入居時期 | 2024年3月下旬（予定） | 2024年4月下旬（予定） |
| 総戸数 | 174戸 | 1121戸 |
| 間取り | ３LDK | ３LDK |
| 専有面積 | 90.49 ㎡（約27.37坪） | 91.87 ㎡（約27.79坪） |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 他 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 他 |
| 施工 | 株式会社長谷工コーポレーション | 清水建設株式会社 |
| 販売価格 | 9,120 万円 | 12,130 万円 |
| 坪単価 | 333.2 万円/坪 | 436.4 万円/坪 |
| HARUMI FLAG E棟15階 某一室 | |
|---|---|
| 所在地 | 東京都中央区晴海五丁目502番（地番） |
| 交通情報 | 都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩16分 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造） 地上18階建・地下1階建 |
| 入居時期 | 2024年3月下旬（予定） |
| 総戸数 | 174戸 |
| 間取り | ３LDK |
| 専有面積 | 90.49 ㎡（約27.37坪） |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 他 |
| 施工 | 株式会社長谷工コーポレーション |
| 販売価格 | 9,120 万円 |
| 坪単価 | 333.2 万円/坪 |
| パークタワー勝どきミッド 24階 某一室 | |
|---|---|
| 所在地 | 東京都中央区勝どき四丁目1501番 他（地番） |
| 交通情報 | 都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分（駅直結） |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造） 地上45階建・地下2階建 |
| 入居時期 | 2024年4月下旬（予定） |
| 総戸数 | 1121戸 |
| 間取り | ３LDK |
| 専有面積 | 91.87 ㎡（約27.79坪） |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 他 |
| 施工 | 清水建設株式会社 |
| 販売価格 | 12,130 万円 |
| 坪単価 | 436.4 万円/坪 |
東京オリンピックで選手村として使用された建物を居住用として転用したHARUMI FLAGのうちのE棟の一室と、駅直結型で交通の便がよく、豪華な共用部も特徴的なパークタワー勝どきミッドの一室を今回、「FACTORS４―マンション資産性レポート」を使って分析した。ここではその分析結果を元にした専門家のコメントの一部を紹介する。
マンション管理士・宅地建物取引士・一級建築士から見るFACTOR
■HARUMI FLAG E棟15階 某一室
- 個室部分は全て５帖以上が確保されており、整形で間取りの可変性は高いが、水回りは配管の関係上で位置変更が難しいため、住戸全体的な間取り変更の自由度は高くない
- バルコニーは奥行２mのゆとりある設計且つここ最近で減っているスロップシンクがついており、住戸隣接のトランクルームがあるなどの仕様から希少価値が高い
- 海風の影響により、給湯器など屋外の設備は塩害で錆が生じやすい
- キッチン動線は２wayと使い勝手が良さそうな反面、それにより背面収納が少なくなっているため、結果的に収納家具を置くなどして動線が活かせなくなる可能性あり
- 整形の個室部分は間取りの可変性が高いが、水回りは配管の関係上位置変更が難しい
中央区晴海というエリアであることを踏まえると、新築時点でのコスパに優れたマンション。最寄り駅から16分という点は確かにマイナスも、専用BRTでの輸送環境でカバーされている。
近隣のタワーマンションと比べ、建物全体仕様の簡素さはあるものの、将来的な流通時には晴海フラッグ内の別住戸と比較される可能性が高いと思われ、意識すべきは街区内での優位性になる。
一つの街として資産形成される可能性が高く、他のマンションが競合とされにくい。それゆえ、住戸配置や間取り、眺望などの専有部条件が流通可能性を大きく左右する。修繕積立金の設定額は不足しているため、管理組合として早期に見直し、持続可能性を高めることも重要。
■パークタワー勝どきミッド 24階 某一室
- ワイドスパン住戸且つPSは間取りに支障が出にくい配置であるため、間取りの可変性が高い
- 水回りは完全独立でホールを介し各個室へアクセスできる配置のため、来客時の使い勝手が高い
- LDKの下がり天井部分は広範囲だが、ダウンライトが設置できずシーリングライトに限られてしまう。また、隅部に柱がないことで負荷が掛かりやすく、内装に不具合が生じやすい可能性あり
- 水平に連続するサッシはLow-Eペアガラスと基本的性能は高いが、北側住戸で日射を取得しにくく全居室外部に面しているため、寒気の影響を著しく受けやすい点で居住快適性にマイナス
- 約5.0 帖のキッチンや1620 サイズのユニットバスは、一般的な分譲マンションよりも広く、設備仕様にゆとりがある点で競合優位性が高い
勝どき駅直結というアドバンテージは非常に強く、資産性の維持向上へのポテンシャルは明らかに高い。同エリアでの中古取引事例と比較しても相場感は大きく外れていないものの、この立地条件的に価格設定はやや高めであり、購入者層は一定限られる。
複合用途で共用施設も非常に充実しており居住快適性は文句なしだが、その分ランニングコストは掛かりやすく、修繕積立金も国交省基準から不足している点は課題。
近隣にも駅直結型の競合マンションはありますが、90㎡超大型住戸の希少性は高く、同マンション内での住み替えニーズも期待できる点で流通可能性は高いと言えるだろう。一方で大規模タワーマンションであることに加え、充実した共用施設の中には収益性が高くないものあり、資産としての持続には、通常よりも高額な維持費を賄える財務基盤形成が必要不可欠である。
VOL.01
【第1回】管理費・積立金のFACTとマンション管理士から見る FACTOR
2022.06.06 公開
今回のFACT
2020年から都心を中心に、新築マンションの価格が加速度的に高騰している。さらに2022年4月からマンションの管理評価制度（管理計画認定制度・マンション管理適正評価制度）が開始された影響から、マンション管理に注目が集まっている背景もあり、マンションの管理費や修繕積立金の金額も上がり始めているようだ。
さらには竣工されたばかりの新築マンションにいたっては、当初から管理費や修繕積立金の金額がこれまでよりも高く設定されることも増えてきた。
2022年3月、さくら事務所が東京都心部の9区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区・目黒区・品川区・世田谷区・江東区）で大手マンションデベロッパー7社（三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス・野村不動産・東急不動産・大京・東京建物・住友不動産）が分譲した新築マンションの、毎月の管理費と修繕積立金を集計したところ、2022年分譲の平均管理費は17年に比べて17%上昇。修繕積立金にいたっては平均49%も上昇していることが明らかとなった。
マンション管理コンサルタント：土屋輝之（マンション管理士）から見るFACTOR
ここ数年に亘り、マンション管理会社から委託費用の値上げの要請を受ける管理組合からの相談が増加する傾向が続いています。ほとんどの管理組合では、管理会社からの要請を受け入れ委託契約が継続されていますが、値上げの要請が受け入れ難いという理由から、管理会社と交渉を繰り返すものの、双方が折り合う条件を見出すことができずにもの別れとなり、急遽、新たな委託先となる管理会社を探すことになるという管理組合が後を絶ちません。
実は、リーマンショック後の2010年頃までは、管理会社が先を競って提案が行われ、管理組合としては従前よりも委託費用が安くなり、業務内容も手厚くするなどの結果となることも珍しくありませんでした。今ではこのような結果を求めることは、管理人さんの成り手不足などの理由から夢物語となり、新たな委託先を決定することができず、居住者は「マンション管理難民」となってしまうリスクすらあります。このような状況を知らずに、管理会社変更に踏み切ることはないように願いたいものです。
こういった背景から、新築マンションの管理費が販売価格同様に高騰している理由については頷くことができますが、昨今の石油や電気料金などの急激な高騰が問題となっている状況を考えると、更なる高騰が待ち受けているという印象を拭うことはできません。
データにあるように、修繕積立金も管理費同様に高騰の傾向があります。これまでも多くのマンションで修繕積立金が足りないという問題が新聞や雑誌などの報道で取り沙汰されていましたが、消費税が8％に増税される前年の2013年夏ごろに、大規模修繕工事の駆け込み需要の増大や、東京オリンピックの誘致決定などに端を発し、修繕費用が高騰して以降、高値安定が続き現在に至りますが、10年前との比較では概ね30％程度は値上がりしています。また、国土交通省の長期修繕計画ガイドラインが2021年に13年振りに見直しされましたが、改正前は修繕積立金月額平均は196円、改正後には約47.9％アップの290円となったことから、東京都心部の9区に限ったことでなく、全国的な現象であることがわかります。
念のために申し上げますが、改正後の平均月額を超えているから安心と考えるのは早計です。マンションの形状や立地、総戸数などの条件によっては大幅に不足する可能性があり、比較的規模の小さなマンションや、20階を超える超高層マンションなどは特に注意を要するとお考えいただきたく思います。