FACTORS4
マンション資産性レポート

最上級の「納得」は最上級の「分析」から

資産性という漠然とした概念を定量データから導き出された重要ファクターで再定義。
マンションの真の資産性を徹底分析し、さくら事務所が誇る、
各分野のエキスパートたちが、あなたの納得のいくマンション選びをサポートします。

資産性の概念が覆るCONCEPTUAL CHANGE

国が定めるマンション管理適正評価制度により、管理の見える化が進む現在。

マンションの資産性を立地や売値の観点のみで評価する時代が終わります。

マンション管理士・宅地建物取引士・一級建築士など、様々な専門分野の知識・経験・ノウハウが集結したさくら事務所だからこそ、より本質的な資産性に気付き、またそれを可視化することが可能となりました。

FACTORS4-マンション資産性レポートは、マンションの本質的な資産性を分析・数値化し、完全なる第三者目線から評価
「大切な住まいだからこそ、各分野のプロの目から見てもらいたい」というあなたのためのレポーティングサービスです。

マンションの資産性を評価するレポート」+「専門家による電話コンサルティング」により、あなたが購入を検討するマンションの本当の資産性を分析します。

4つのFACTORと
3つのFACTで評価
4FACTOR 3FACT

FACTORS4-マンション資産性レポートでは、
マンションの資産性を「4つの要素(FACTOR)」に分解して分析。

4つのFACTORと3つのFACTで評価
FACTOR1:
相場価格
査定額や価格変動幅などのプライシングについて評価
FACTOR2:
持続可能性
建物仕様に合わせた、適切な管理費や修繕積立金の設定について評価
FACTOR3:
居住快適性
建物仕様から居住空間としての快適性を評価
FACTOR4:
流通可能性
立地だけでない、複合的な視点での選ばれやすさに関するポテンシャルを評価

これらのFACTORを「立地条件・建物仕様・管理力」という「3つの事実(FACT)」と掛け合わせることで、そのマンションの資産性を数値化して評価します。

レポートサンプルREPORT SAMPLE

3つのポイント3POINT

  • 『業界No.1』の信頼
    01

    『業界実績No.1』の信頼

    国内初の『個人向け不動産コンサルティングサービス』を開始したさくら事務所がサービス開発。業界実績No.1であるホームインスペクションだけではなく、耐震・災害リスクアドバイスなど、住まいの総合コンサルティングサービスを提供。

  • 各分野のプロが知見を結集
    02

    各分野のプロが知見を結集

    「管理力」も踏まえたマンション資産性を、複合的な視点で評価するのは容易ではありません。「マンション管理士 × 宅地建物取引士 × 一級建築士」が在籍する当社だからこそ、本来の資産性を算出できます。

  • 資産性を高め続ける「変革サポート」
    03

    資産性を高め続ける「変革サポート」

    立地条件は自ら変えていくことが出来ませんが、建物仕様の一部変更や、管理組合として運営を適正な状態に変えていくことで資産性を高めていくことは可能であり、そのサポートをいたします。

FACT × FACTOR連載コンテンツ

新築マンションの資産性に関するFACT(事実)について、重要と考えられる
FACTOR(要素)を見抜き、当社コンサルタントが徹底解説。

みなさまにそのポイントをわかりやすくお届けします。

【第1回】管理費・積立金のFACTとマンション管理士から見る FACTOR【第1回】管理費・積立金のFACTとマンション管理士から見る FACTOR
FACT × FACTOR
VOL.01

【第1回】管理費・積立金のFACTとマンション管理士から見る FACTOR

2022.06.06 公開

今回のFACT

【第1回】管理費・積立金のFACTとマンション管理士から見る FACTOR

2020年から都心を中心に、新築マンションの価格が加速度的に高騰している。さらに2022年4月からマンションの管理評価制度(管理計画認定制度・マンション管理適正評価制度)が開始された影響から、マンション管理に注目が集まっている背景もあり、マンションの管理費や修繕積立金の金額も上がり始めているようだ。

さらには竣工されたばかりの新築マンションにいたっては、当初から管理費や修繕積立金の金額がこれまでよりも高く設定されることも増えてきた。

2022年3月、さくら事務所が東京都心部の9区(千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区・目黒区・品川区・世田谷区・江東区)で大手マンションデベロッパー7社(三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス・野村不動産・東急不動産・大京・東京建物・住友不動産)が分譲した新築マンションの、毎月の管理費と修繕積立金を集計したところ、2022年分譲の平均管理費は17年に比べて17%上昇。修繕積立金にいたっては平均49%も上昇していることが明らかとなった。

マンション管理コンサルタント:土屋輝之(マンション管理士)から見るFACTOR

マンション管理コンサルタント:土屋輝之(マンション管理士)

ここ数年に亘り、マンション管理会社から委託費用の値上げの要請を受ける管理組合からの相談が増加する傾向が続いています。ほとんどの管理組合では、管理会社からの要請を受け入れ委託契約が継続されていますが、値上げの要請が受け入れ難いという理由から、管理会社と交渉を繰り返すものの、双方が折り合う条件を見出すことができずにもの別れとなり、急遽、新たな委託先となる管理会社を探すことになるという管理組合が後を絶ちません。

実は、リーマンショック後の2010年頃までは、管理会社が先を競って提案が行われ、管理組合としては従前よりも委託費用が安くなり、業務内容も手厚くするなどの結果となることも珍しくありませんでした。今ではこのような結果を求めることは、管理人さんの成り手不足などの理由から夢物語となり、新たな委託先を決定することができず、居住者は「マンション管理難民」となってしまうリスクすらあります。このような状況を知らずに、管理会社変更に踏み切ることはないように願いたいものです。

こういった背景から、新築マンションの管理費が販売価格同様に高騰している理由については頷くことができますが、昨今の石油や電気料金などの急激な高騰が問題となっている状況を考えると、更なる高騰が待ち受けているという印象を拭うことはできません。

データにあるように、修繕積立金も管理費同様に高騰の傾向があります。これまでも多くのマンションで修繕積立金が足りないという問題が新聞や雑誌などの報道で取り沙汰されていましたが、消費税が8%に増税される前年の2013年夏ごろに、大規模修繕工事の駆け込み需要の増大や、東京オリンピックの誘致決定などに端を発し、修繕費用が高騰して以降、高値安定が続き現在に至りますが、10年前との比較では概ね30%程度は値上がりしています。また、国土交通省の長期修繕計画ガイドラインが2021年に13年振りに見直しされましたが、改正前は修繕積立金月額平均は196円、改正後には約47.9%アップの290円となったことから、東京都心部の9区に限ったことでなく、全国的な現象であることがわかります。

念のために申し上げますが、改正後の平均月額を超えているから安心と考えるのは早計です。マンションの形状や立地、総戸数などの条件によっては大幅に不足する可能性があり、比較的規模の小さなマンションや、20階を超える超高層マンションなどは特に注意を要するとお考えいただきたく思います。