FACTORS４－マンション資産性レポート

さくら事務所の「FACTORS４－マンション資産性レポート」は、マンションの本質的な資産性を分析・数値化して評価するレポーティングサービスです。

「マンションの資産性を評価するレポート」により、あなたが購入を検討するマンションの本当の資産性を分析します。

サービス概要

• 資産性を、生活環境・建物仕様・管理状況・相場妥当性という4つの視点で評価
• 1レポート：25,000円（税込27,500円）
• 一都三県を対象エリア
• マンション管理士・宅地建物取引士・一級建築士etc　様々な領域の専門家が在籍する総合不動産コンサルティング企業のさくら事務所だから出来るレポーティングサービス

資産性とは？

不動産を購入される際に、資産価値を気にされている方は非常に多いです。

その中でも特にマンションは、新築・中古を問わず近年で価格の高騰が著しく、購入後その売却によって利益を得られたという方も少なくありません。このような背景から、住み心地とは別にその資産性や資産価値が非常に注目されるようになりました。

一般的に、資産性や資産価値という言葉は「いくらで売れるのか」という観点と概ね等しく語られているように見られます。果たして、資産性の意味とは本当にそれだけなのでしょうか？

資産性 ＝ 資産価値　ではない

一つの興味深いデータがあります。

不動産の査定額という意味で、資産価値は特に立地で決まる部分が多いのですが、都内において立地条件が近しい2つの近隣マンションについて、過去５年間で売買された住戸の成約日数平均を比較してみたところ、下記の結果となりました。

• Aマンション：42.1日
• Bマンション：58.6日

Aマンションの成約スピードの方が約40％も早いことが分かります。

資産価値の観点では類似しているこの2つのマンションですが、成約スピードの差はなぜ生まれたのでしょうか？

Aマンションは大手分譲会社のタワーマンション且つ管理状態が非常に良好なマンションで、Bマンションは中小の分譲会社且つ管理状況も良好とは言えない状態であるという違いがあります。

つまり、立地条件が概ね等しくとも、建物仕様や管理状況を合わせて見なければ、売却時の成約スピードにはこれだけの差が生まれる可能性があるということです。

• マンションの資産性を、立地だけで判断してはならない
• いくらで売れるのかという観点だけで、資産性は計れない

資産性＝資産価値ではない、という事実がこのリサーチにより確認されたのです。

資産性を評価する4つのFACTOR

このFACTORS４－マンション資産性レポートでは、これを「4つの要素（FACTOR）」に分解して、そのマンションの資産性を分析します。

• 生活環境　：周辺の利便性や災害リスクがどうか
• 建物仕様　：居住快適性の高い建物仕様かどうか
• 管理状況　：将来的な持続可能性があるかどうか
• 相場妥当性：妥当な売出価格になっているかどうか

レポートサンプル

購入前に資産性を比較検討する時代へ

これまでマンションは、いかに便利な立地か、いかに素敵かという定性的な判断で購入が検討されてきましたが、これからは違います。

より論理的で定量的に可視化された情報を基に、マンションの資産性を事前に比較検討することが出来るようになったためです。

FACTORS４－マンション資産性レポートにより、そのマンションの資産性総合判定を確認し、また生活環境・建物仕様・管理状況・相場妥当性のどのファクターが評価として高く低いのかを分解して把握することが出来ます。

資産価値は立地条件や経済状況に大きく左右されるためコントロールの難しい部分がある一方で、専有部や共用部それぞれの建物仕様の一部や管理状況は物件購入後に変えられる要素です。

後からは変えられない資産性要素、後からでも変えられる資産性要素をそれぞれ把握し、より納得して売買に進んでいただくことができるようになります。

マンション管理士 × 不動産エージェント × 一級建築士

これら複合的な視点で評価することは容易ではありません。なぜなら、不動産取引・マンション管理運営・建築設計や施工管理など、それぞれで専門分野の異なる視点が必要になるからです。

さくら事務所は、「人と不動産のより幸せな関係を追求し豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念とし、総合不動産コンサルティング企業として、住宅診断（ホームインスペクション）をはじめ、マンション管理組合コンサルティングや防災シンクタンク活動など、人と不動産に関わるあらゆる専門家たちが集まり、1999年から歩み続けてきました。

マンション管理士・宅地建物取引士・一級建築士など、様々な専門分野の知識・経験・ノウハウが集結したさくら事務所だからこそ、より本質的な資産性に気付き、またそれを可視化することが可能となりました。

立地は変えられないが、資産性は変革できる

資産性は、時間とともに変化していきます。

資産価値は経済の変化によって変動し、築年数とともに徐々に下落していきます。人口が減ればエリアのニーズは下がりますし、新築がゼロになることもなければ市場で比較検討される競合とも言うべき物件は増えていくでしょう。建物は経年で劣化していくため、然るべき時期では定期的に修繕が必要にもなり、それらは支出となります。

立地条件は自ら変えていくことが出来ませんが、建物仕様の一部変更や、管理組合として運営を適正な状態に変えていくことで管理状況や居住快適性を良好に改善することは可能です。

住宅診断により建物の状態を把握し、早期に補修を行うことでも支出は抑えることが可能です。売主のアフターサービスや保証期間内であれば、無償で対応してもらえる範囲もありますが、これらを有効に活用できていない管理組合は思いのほか多いものです。

新築分譲時、売主により設定された修繕積立金は、十数年後などに控えている大規模修繕工事を適切に行うための予算を確保するには不十分であることが大半ですが、これに気付かないまま修繕を行いたくても資金が不足して容易に行えないマンションも少なくありません。

これらは、俯瞰的な観点においていずれも資産性に関わってくることです。

資産性レポートは、購入判断に活用していただいた後、その資産性を育むデータベースとなり、また当社では住宅診断やマンション管理組合コンサルティングなどで、その資産性を育むためのパートナーとしてともに伴走いたします。

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