一棟アパートの建物診断を検討する際、気になるのが費用ではないでしょうか。
一棟アパートの建物診断は購入前に見えない不具合や劣化、修繕リスクを把握でき、想定外の出費や入居者トラブルを避けるために効果があります。しかし一棟アパートはただでさえ高額な買い物のため、建物診断の費用をかけることにためらいを感じる方もいるでしょう。
お金かけてまで建物診断する必要があるのだろうか、と悩む方もいるかもしれません。
そこで本記事では一棟アパートの建物診断の費用と必要性を解説します。建物診断で発見されることの多いトラブルや不具合事例も紹介するため、建物診断の利用を悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
一棟アパートの建物診断の費用相場
一棟アパートの建物診断の費用相場は、おおよそ6～8万円程度～が目安です。アパートの規模や診断内容によっては10万円を超えることもあります。
建物診断では基本診断のほかに、別途費用を支払うとオプションで報告書の作成や床下などの詳細調査をしてもらえるのが一般的です。
また、住戸内の点検も追加料金になることがあるため、費用を調べる際には注意してください。
さくら事務所の一棟アパートの建物診断は3種類あります。
・新築・中古賃貸一棟アパートホームインスペクション
・新築賃貸一棟アパート内覧会（竣工検査・完成検査）立会い・同行
・投資用一棟アパート新築工事チェック（建築途中検査・完成検査）
エリアによって費用が変わることがあるため、目安として参考にしてください。なお費用はすべて税込です。
新築・中古賃貸一棟アパートホームインスペクションの費用
新築・中古賃貸一棟アパートホームインスペクションの費用：66,000円～（外周りと共用部）
「新築・中古賃貸一棟アパートホームインスペクション」は、建物に精通したホームインスペクターが客観的・専門的見地から物件の検査を行うサービスです。プラス11,000円～で写真付きの詳細報告書もお渡ししています。
結果を踏まえて物件の購入を検討したい方や、今後改修が必要になる箇所やおおよその時期を把握しておきたい方におすすめのサービスです。
ホームインスペクションは、アパートが完成している状態であればどのタイミングでも利用できます。
ただ、購入前の利用であれば、購入検討の判断材料になるほか、深刻な不具合や劣化が見つかった場合は売買価格を減額してもらうなどの交渉も可能です。
ホームインスペクションの診断方法は目視が基本で、入居検討者の第一印象に関わる外観や雨漏りに繋がる箇所を重点的にチェックします。
具体的なチェック項目については以下を参考にしてください。
具体的なチェック項目
新築賃貸一棟アパートインスペクション（住宅診断）
賃貸中古一棟アパートインスペクション（住宅診断）
新築賃貸一棟アパート内覧会（竣工検査・完成検査）立会い・同行の費用
新築賃貸一棟アパート内覧会（竣工検査・完成検査）立会い・同行の費用：66,000円～（外周りと共用部）
「新築賃貸一棟アパート内覧会（竣工検査・完成検査）立会い・同行」は、新築工事完了時や購入時の新築内覧会にホームインスペクターが同行して、物件が契約通りに設計・施工されているかチェックするサービスです。
プラス11,000円～で写真付きの詳細報告書もお渡ししています。
内覧会は一棟アパートの引き渡しの前に建物の仕上がりを確認できる貴重な機会で、チェックすべき事項も多岐にわたります。
新築賃貸一棟アパート内覧会（竣工検査・完成検査）立会い・同行は、限られた時間のなかで完璧にチェックできるか不安な方におすすめのサービスです。
新築賃貸一棟アパート内覧会（竣工検査・完成検査）立会い・同行
投資用一棟アパート新築工事チェック（建築途中検査・完成検査）の費用
投資用一棟アパート新築工事チェック（建築途中検査・完成検査）の費用：単品プラン（1回）71,500円～、セットプラン（ベーシックコース5回）313,500円～
「投資用一棟アパート新築工事チェック（建築途中検査・完成検査）」は、物件の施工状況や進捗について、客観的な立場から工事現場のチェックを行うサービスです。
完成後には見えなくなる基礎や構造部分もチェックでき、施工時の不具合の見落としを防ぐほか、施工ミスの抑止力にも効果を発揮します。検査の回数によって費用が異なり、検査項目（タイミング）の組合せは希望に応じてカスタマイズ可能です。
たとえばベーシックコースの5回の検査タイミングは、基礎配筋、基礎立上り型枠、構造金物、外壁防水、完成検査（内覧会）となります。
一棟アパートの建物診断のオプション調査費用
ここからは一棟アパートの建物診断のオプション費用を紹介します。
住戸調査
住戸調査：16,500円～
※調査する住戸数や間取りによる
「住戸調査」はホームインスペクションと内覧会立会いのオプションです。
ホームインスペクターが、住戸内の壁のひび割れ・設備不良・水漏れ・ドアなど、入居者のクレームにつながりやすいポイントを重点的にチェックします。
アパートに空室がない場合は、住戸調査はできません。
【屋根裏・床下】詳細調査
【屋根裏】詳細調査：22,000円～（1住戸当たり）
【床下】詳細調査：33,000円～（1住戸当たり）
「【屋根裏・床下】詳細調査」もホームインスペクションおよび内覧会立会いのオプションです。
ホームインスペクターが床下や天井点検口などから屋根裏に進入して、配管からの水漏れや断熱材の施工不良、シロアリ被害などを目視で調査します。
調査に伺った結果、屋根裏や床下に進入できない造りになっていた場合もキャンセル料はかかりません。
災害リスクカルテ
災害リスクカルテ：9,900円
「災害リスクカルテ」はホームインスペクションに付けられるオプションです。
一棟アパートがある土地の地震時の揺れやすさ、液状化、浸水、土砂災害などの可能性を調査し、結果が記載されたレポートをお渡しします。
ハザードマップがないエリアでも災害リスクを確認でき、専門家から防災対策のアドバイスを受けられるのがメリットです。
一棟アパートの建物診断はオプション調査も必要？
一棟アパートの建物診断ではオプション調査も依頼することをおすすめします。
配管からの水漏れやシロアリ被害など、アパートにとって重大な不具合や劣化は、オプション調査である床下や屋根裏で見つかるケースが多いです。しかし、床下や屋根裏は自分で進入して点検するのが難しい場所でもあります。
また、アパートでは外周りや共用部だけではわからない不具合が生じていることも少なくありません。たとえば建物の傾きは、住戸調査をしないと発見しにくい不具合のひとつです。さくら事務所のホームインスペクションの統計結果をみると、築20年を超えた木造アパートでは建物の傾きが多く指摘されているのが現状です。
あとから漏水やシロアリ被害、傾きなどがわかった場合、オプション費用どころではない多額の修繕費用がかかることになります。建物の傾きに関しても入居者からクレームがきたときに、かんたんに修繕できるものでもありません。
トラブルに発展する可能性を考えると、多少費用が高くなるとしても、オプション調査で幅広い項目についてプロに点検してもらった方が安心です。
一棟アパートで建物診断を依頼するメリット
一棟アパートでの建物診断は、中古だけでなく新築の場合も必要性が高いです。ここでは一棟アパートの建物診断を依頼するメリットを紹介します。
・劣化状況から修繕リスクを把握できる
・物件トラブルを発見し改善できる
・入居者からのクレームを避けられる
・再販時にも評価される
順に見ていきましょう。
劣化状況から修繕リスクを把握できる
建物診断は、すでに雨漏りや漏水している場所がないか、シロアリ被害がないかなど、現状の修繕リスクを把握できます。
深刻な劣化が隠れた物件は修繕費用により大きくキャッシュフローを悪化させる危険性が高いです。
不具合や劣化の有無や状態を知ることで、修繕費用が高くつく物件なのか、状態がよく修繕リスクが低いのか判断でき、物件の収益性を見極める際に役立つでしょう。
購入前のホームインスペクションの場合は、不具合や劣化が深刻と分かった場合は、購入を取りやめたり物件価格を交渉したりすることも可能です。
物件トラブルを発見し改善できる
修繕リスクを把握するだけでなく、改善できるのも建物診断を依頼するメリットです。
建築途中の検査なら、完成してからは見えない部分の基礎や構造部分の不具合を発見でき早期改善できます。
ホームインスペクションや内覧会同行では、ひび割れなどの不具合の兆候から、状況が深刻化する前に早期対処が可能です。
投資用の一棟アパートは早く家賃を発生させるために、突貫工事になることがあり、新築でも合わない部材を使用しているなどの施工ミスが少なくありません。
物件トラブルは新築・中古問わず、潜んでいる可能性があるため、建物診断で問題を発見し早期改善しておくことが望ましいでしょう。
入居者からのクレームを避けられる
ドアや窓の建付けの悪さや室内の設備からの水漏れなど、生活に支障がでる不具合を事前に発見し改善できることで、入居者からのクレームを避けられます。
新築の場合はこれまで誰も生活していないこともあり、建付け不良などの不具合が入居後に指摘されるケースも多々あるのが現状です。
中古の場合は、施工時の不具合に加えて、経年による劣化や不具合も発生している可能性があります。入居者が安心して暮らせる住まいを提供するためにも、建物診断が必要といえるでしょう。
再販時にも評価される
建物診断（ホームインスペクション）により第三者の専門家からの報告書があることにより、売却する際に評価されます。
建物診断の結果は、購入希望者にとっての安心材料のひとつとなり、資産価値の維持にも繋がるでしょう。
また売却後に物件に問題が見つかった場合、責任問題でもめることも少なくありません。売主の立場を守るためにも建物診断が役立ちます。
【事例】中古一棟アパートの建物診断でよくあるトラブルや不具合
実際に、中古一棟アパートの建物診断でよくあるトラブルを紹介します。
・蟻道（ぎどう）：基礎周りに土がついているだけに見えても、実はシロアリの通り道（蟻道）だったり、土台が腐食していたりした
・室内の傾き：室内を調査せずに購入し入居者から「家具が安定しない」「体調が悪くなる」といったクレームが入り、多額の補修費が必要になった
・設備の老朽化：キッチンやトイレ、給湯器が新築当初のままで、新しい入居者から交換を要求され、想定外のキャッシュアウト（現金の流出）に繋がった
・共用階段の老朽化：共用階段は鉄骨造が多く、腐食したまま上から塗装されており、一見塗装しているように見えても根本的には解決していなかった
修繕費用はキャッシュフローを大きく悪化させる原因のひとつです。建物診断することでこれらの修繕リスクを低減させられるため、健全な賃貸運営をしていくためにぜひ前向きに検討しましょう。
下記動画でも一棟アパートの隠れたリスクについて紹介しているので、参考にしてください。
一棟アパートで建物診断する際の注意点
一棟アパートで建物診断する際の注意点は以下の3つです。
・安さ重視で建物診断を依頼する会社を選ばない
・建物診断でアパートのすべての不具合を発見できるわけではない
・利害関係のない第三者に買主が依頼する
順に解説します。
安さ重視で建物診断を依頼する会社を選ばない
金額だけを重視して建物診断を依頼すると、調査項目が少なかったり調査結果が曖昧だったりして、結果的に十分な効果を得られないことがあります。
金額だけでなく、どこまで、どのような調査をしてもらえるのか、どういった形で報告してもらえるのか、結果をもとにしたアドバイスは受けられるのか、といったことまで考えて、建物診断を依頼する会社を選びましょう。
建物診断はただ調査するだけでは不十分です。今後に繋げられるような建物診断ができるのかといった視点が大切になります。
建物診断でアパートのすべての不具合を発見できるわけではない
建物診断では一棟アパートのすべてを把握できるわけではありません。
オプションの詳細調査をすることで不具合や劣化の見落としは最小限に抑えられますが、アパート完成後の診断となると見えない部分も多く調査には限界があります。
建物診断の目的はすべての不具合や劣化事象を見つけることではなく、今後大きな問題に発展する可能性がないか、生活するうえで支障がでることがないか、把握することが重要なポイントです。
利害関係のない第三者に買主が依頼する
一棟アパートの建物診断は、売主や施工会社と利害関係のない第三者に依頼することが重要です。不動産会社から紹介された会社や提携しているインスペクターなどが建物診断すると、立場上、どうしても偏った結果になってしまうことがあり、公平性に欠けます。
「第三者機関に検査を依頼します」といわれても、本当に利害関係のない中立の立場の会社に依頼しているかは判断できません。
売主や施工会社任せにするのではなく、自分で信頼できる会社に依頼しましょう。
一棟アパートの建物診断は安定した賃貸経営に不可欠
一棟アパートの建物診断費用は6～8万円程度～が目安で、住戸調査や床下・屋根裏調査、報告書などのオプションにより追加費用が発生します。調査範囲などにより金額が変わってくるため、価格重視ではなく調査内容やどういった形で報告してもらえるのか、まで確認することが大切です。
建物診断では劣化状況や施工不良、設備不具合などを把握でき、修繕リスクの低減や価格交渉にも役立ちます。ただし、利害関係のない第三者に依頼しないと公平性に欠け、正しい診断結果にならないこともあるため注意しましょう。
さくら事務所では、一棟アパートのホームインスペクション、内覧会立会い、新築工事チェックといった一棟アパートの建物診断のサービスを行っております。
中立の第三者の立場で、お客様をサポートしますので一棟アパートの建物診断を検討されている方はお気軽にご相談ください。
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