木造住宅の購入を検討する際「耐用年数はどのくらいなのか」「実際に住める年数は何年なのか」知りたい方が多いのではないでしょうか。とくに中古住宅の場合は「あと何年住めるのか」把握しておかないと、大きな後悔に繋がります。

とはいえ、実際に住める年数はメンテナンスによって変わってくるため、一概に何年とは言い切れません。しかし、「メンテナンスで変わる」という事実を知らないまま購入し、過ごしていると、あるとき想定していなかった膨大な修理費用が発生したり予定よりも早いタイミングで住めなくなってしまったりする可能性があります。

そこで本記事では、木造住宅における耐用年数の概要や寿命との関係性を解説します。寿命を延ばす方法や建て替えの判断基準についても解説しているので、併せて参考にしてください。

木造住宅の耐用年数は3種類

建物を評価する際に重要視される耐用年数ですが、まずは「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」の定義について、詳しくみていきましょう。

法定耐用年数

一般にいう耐用年数は、厳密には「法定耐用年数」といいます。これは、課税の公平性を担保するための税法上の指標です。

法定耐用年数は、建物の構造・用途・規模に応じた期間が規定されており、木造住宅は新築から22年となっています。

固定資産である建物も、時間の経過とともに価値が失われる「減価償却資産」とみなされ、法定耐用年数に基づく減価償却費、すなわち資産の価値に応じて、課税額が算定されます。 これまでは、住宅ローンの担保価値を評価する際には、法定耐用年数が考慮されていましたが、2022年の税制改正により”事実上撤廃”となりました（*1）。

このほか、耐用年数に達するまでは、所有した建物を賃貸する場合に減価償却資産として経費に計上することができます。

（*1）長嶋修「住宅ローン控除｢築年数緩和｣の重すぎるリスク――築年数要件は事実上撤廃､中古の利点と問題点」東洋経済ONLINE（2022/2/18）

物理的耐用年数

物理的耐用年数は、経年劣化をする建物の主要構造材（柱や梁など）が、本来の性能を維持できる期間です。建物の寿命に近い意味合いを持つといえるでしょう。

木造住宅の劣化を促す要因には、施工技術の精度、木材の品質、雨水・湿度・大気中の汚染物質・害虫といった気候や環境のほか、メンテナンスの状況などがあげられます。このため、立地や施工の条件が異なる建物に、物理的耐用年数という一律の指標を設定するには限界があり、あくまでも目安として捉える指標になります。

経済的耐用年数

経済的耐用年数は、不動産市場で建物の資産価値を維持できる期間です。新築されてからこの期間内に売買が成立すれば、建物の価格が不動産評価額に反映されやすくなります。

不動産鑑定では、木造住宅の経済的耐用年数を、法定耐用年数に基づき20～25年程度とし、築25年を超えると評価額はゼロと査定するのが慣例化しています。この背景には、築20年を超えた木造住宅は担保価値が失われ、住宅ローン控除や登録免許税軽減の適用外になることがありました。

しかし、経済的耐用年数は、立地や間取り、デザイン、仕様、メンテナンスの状況なども含む指標であるため、税法上の法定耐用年数をベースにした指標でありながら、市場の需要に応じて変動する要素をもちあわせる点に特徴があるともいえます。

2022年の税制改正では、法定耐用年数に関わらず、中古住宅の住宅ローン控除の適用範囲が緩和されましたが、これにともなって経済的耐用年数にも影響が及ぶものとみられます。

木造住宅の耐用年数＝寿命ではない

木造住宅を長持ちさせるためには点検やリフォームなどのメンテナンスが非常に重要です。ここでは実際にどのようにメンテナンスをしていけばよいのか、以下3つに分けて紹介します。

・メンテナンスの頻度

・築年数ごとのメンテナンスの内容と費用

・メンテナンス費用は5年間で約1475万円が目安

順に見ていきましょう。

メンテナンスの頻度

建物は劣化状況に応じて、部位ごとにメンテナンスをすることになりますが、一般的にはおよそ15年ごとのサイクルが目安とされています。

つまり、15年・30年・45年のタイミングで、必要なメンテナンスを計画的に実施することが重要になり、60年が経過する頃には、大規模なリフォームがともなうメンテナンスが必要になる可能性が高くなります。

そのときには、建て替えるのか、あるいはリフォームするのかという判断を迫られるタイミングになるでしょう。

築年数ごとのメンテナンスの内容と費用

さくら事務所では毎年、建売住宅購入後にメンテナンス費用がいくらかかると予想されるか、その時々の単価で試算しています。ここでは下記の木造住宅を想定して、築年数ごとのメンテナンス内容と費用について見ていきましょう。

【住宅の仕様（一般的な新築建売住宅を想定）】
・延べ床面積：35坪
・構造：木造在来軸組み工法の総2階建て
・屋根：化粧スレート
・外壁：窯業系サイディング
・バルコニー：1か所あり
・外部建具：アルミ樹脂複合サッシ＋Low-E複層ガラス

現在の住宅性能であれば、69年程度ならリフォームしながら住み続けられます。とはいえ、メンテナンスを継続して実施することは必要で、そこにコストをかけることが長寿命化するポイントになるでしょう。

メンテナンス費用は5年間で約1475万円が目安

前項で紹介したメンテナンスをしっかり行った場合の費用について算出した結果、30年もたせるのには1193万円50年まで見据えると1475万円です。

50年間、毎月計画的に積み立てていくと、月額25,000円で足りる計算になります。

当然、住宅の仕様や劣化状況、その時々の物価などによりメンテナンス費用は異なりますが、定期的なメンテナンスを怠り雨漏りなどの問題が生じてしまうと、上記の金額をはるかに超える修繕費がかかります。

極論ですが、住宅が寿命を迎えるのは修繕費が尽きたときです。なるべく費用をおさえながら住宅を長く維持していくためには、定期的なメンテナンスが重要になります。

木造住宅の寿命を延ばすコツ

「雨漏り」・「水漏れ」に注意する

木造住宅の寿命を延ばすためには、雨漏りや水漏れには細心の注意が必要です。木造住宅にとって水分は大敵で、雨漏りや水漏れによって水分が付着すると、カビが発生したり木材が腐朽したりします。

とくに建物にとって重要な構造部分の木材が腐食している状態は、強度に影響を及ぼし、耐久性が著しく低下する可能性が高まるため危険です。さらに雨漏りや水漏れで湿度の高い状態が続くとシロアリや害虫が発生し、建物に甚大な被害が生じる恐れも高まります。そのため、木造住宅に長く住み続けたい場合は、雨漏りや水漏れに細心の注意を払い、定期的にメンテナンスしましょう。

瑕疵担保責任の期限が切れる前に点検する

また、雨漏りについてもうひとつ重要なポイントとなるのが、瑕疵担保責任の期限が切れる前の9年目のチェックです。
瑕疵担保責任とは、欠陥や不具合が見つかった場合に売主が負わなければならない責任のことで、法律により引き渡しから10年間を保証期間として定められています。
つまり瑕疵担保責任の及ぶタイミングで雨漏りが発見できれば、売主の責任で修理してもらえるというわけです。

ただし、10年以内に水染みの跡が見つかっても、継続的に雨漏りが生じている状態が明らかでないと補修対応してもらえない場合もあるため、第三者による調査や経過観察などの余裕をもって点検期間を準備しておくことをおすすめします。

ホームインスペクションを活用する

ホームインスペクションとは、雨漏り・シロアリ被害・建物の傾きといった劣化状況や新築時の施工不良などについて、建物に精通した専門家のホームインスペクターが診断するサービスです。

新築住宅の工事中からホームインスペクションを入れて、プロの専門家にチェックしてもらうこともできます。

実は2019～2020年にかけて、大手ハウスメーカーや地元の工務店の新築工事を幅広く集計・分析した結果、おおよそ8割近くで不具合が発生していることがわかりました。

中古住宅の場合は、初期の不良に加え経年劣化も生じているため、見えない場所で深刻な状況に陥っていることも少なくありません。

ホームインスペクションを入れると、この先どのようなメンテナンスをすれば何年程もつのか、メンテナンスにいくらかかるか、までアドバイスしてもらえます。

住宅を長持ちさせたい方は、ホームインスペクションを積極的に活用していきましょう。

木造住宅の建て替え時期の判断基準

木造住宅は適切なメンテナンスを行っていると寿命を延ばせますが、状況に応じて建て替え時期を判断する必要があります。

建て替え時期は、木造住宅の状態や修繕コストを考慮した上で判断しましょう。たとえば、構造部分に大きなトラブルが見られない場合は、リフォームを選択したほうがコストを抑えられる可能性が高いです。気になる部分だけをリフォームすると、費用を抑えながら快適な暮らしを取り戻せます。

反対に「建物の築年代が1981年5月以前である場合で、なおかつ耐震基準に適合していない場合」や「構造部分に劣化が見られるとき」、「耐震性だけでなく建築性能を現代レベルと同等にしたい場合」は、建て替えも検討しましょう。

ただし接道条件などの法的な制約があり、再建築できない場所も稀にあります。また、建築計画やリフォーム内容によっては建て替えの方が合理的な場合もありますが、建て替えは耐震補強を含む大規模なリフォームよりもコストが高くなるケースが多いです。

そのため耐震性・費用対効果・法的な制限などを踏まえた総合的な判断が必要になります。

リフォームするのか建て替えるのか、悩んでいる場合には、ホームインスペクションなどで専門家に構造躯体の劣化具合などを確認したうえで、判断するのが理想といえるでしょう。

新築でも8割に欠陥！ホームインスペクションで長く住める木造住宅に

木造住宅の耐用年数と寿命は別物です。寿命を延ばすためには、初期の不良を最小限におさえたうえで適切にメンテナンスしていくことが大切です。

そして「そもそも新築だから施工ミスはゼロ」といった事実はありません。ホームインスペクションで専門家に検査してもらうことが大切です。

私達さくら事務所が提供している新築工事中ホームインスペクション（第三者検査）サービスでは、建物に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が工事段階から複数回の検査を行います。

中古一戸建てホームインスペクション（住宅診断）では、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などの改修アドバイスまでサービスに含まれます。物件価格の約0.2％の費用追加でリスクヘッジができるため、ぜひご利用を検討ください。

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さくら事務所は、国内におけるホームインスペクション普及のパイオニア的存在であり、これまでご依頼実績は業界No.1（累計77,000件超）、満足度98％（Google口コミ☆4.8）と非常に有り難い評価をいただいております。

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