「希望のエリアで新築を探すと、予算を超えてしまう。中古なら手が届きそうだけど、買ってから後悔しないかな……」価格をきっかけに中古戸建てを検討し始めると、建物の傷みや修繕費が気になるものです。

中古戸建て住宅には、修繕費がかかることや、耐震性・設備の状態に差があることなどのデメリットがあります。ただし、大切なのは「中古だからやめるべきか」ではなく、購入前に状態を確かめ、必要な修繕まで含めて予算に収まるかを見極めることです。

この記事では、中古戸建て住宅のメリット・デメリットと、内見や契約前に確認したいポイントを紹介します。価格への納得に、建物への納得も加えて選ぶための参考にしてみてください。

中古戸建て住宅のメリット

中古戸建て住宅を購入するメリットは、主に以下の6つです。

• 価格が安い
• 完成している物件を見て選べる
• 住みたい場所を選びやすい
• リフォームで新築のようにできる
• 既存の水道設備を利用できる
• 分譲の新築戸建てより面積が広いケースがある

それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

価格が安い

中古戸建て住宅は、同じエリアの新築戸建て住宅より購入価格を抑えられるケースが多いことがメリットです。ただし、価格は築年数だけでなく、立地や広さ、建物の状態、修繕履歴によって変わります。

「築20年なら建物の価値がなくなる」と一律には判断できません。購入価格を抑えた分を必要な修繕やリフォームに回せるか、総額で比較してみてください。

完成している物件を見て選べる

中古戸建て住宅は、実際の間取りや日当たり、設備の状態、周辺環境を確認してから購入できることも魅力です。図面だけではわかりにくい部屋の広さや生活動線を、自分の目で確かめられます。

ただし、家具で隠れている壁や床下・屋根裏など、内見だけでは見られない部分もあります。見られた場所と、追加で確認したい場所を分けておくと安心です。

住みたい場所を選びやすい

中古戸建て住宅を購入するメリット3つ目は、住みたい場所を選びやすいことです。物件を選ぶ際に新築戸建て住宅だけに絞ってしまうより、中古戸建て住宅も視野に入れたほうが選べる物件数が増えます。

例えば、新築戸建て住宅だけだとエリアが限定されたり、学区や立地を優先して選べなかったりすることもあるでしょう。しかし、中古戸建て住宅も候補に入れれば物件数が増えるため、理想の住宅に出会える可能性が高まります。

リフォームで新築のようにできる

中古戸建て住宅を購入するメリット4つ目は、リフォームで新築のようにできることです。先述したとおり、中古戸建て住宅は販売価格が安いため、余った予算をリフォーム代に回せます。

例えば、自分好みのデザインにしたり、最新の設備に交換したりすることで、新築戸建て住宅のような空間を作れるでしょう。お気に入りの場所に建てられた中古戸建て住宅を購入してリフォームを行えば、理想の住宅環境を整えられます。

既存の水道設備を利用できる

中古戸建て住宅では、すでに引き込まれている水道設備を利用できることが多く、新設に伴う費用を抑えられます。

ただし、水道の加入金や工事費は地域・工事内容によって異なります。リフォームに伴って水道メーターの口径を大きくする場合などは追加費用が生じることがあるため、仲介会社や地域の水道事業者に確認しておくと安心です。

分譲の新築戸建てより面積が広いケースがある

中古戸建て住宅を購入するメリット6つ目は、分譲の新築戸建て住宅よりも面積が広いケースがあることです。新築戸建て住宅を分譲販売する会社は、多くの住宅を建てて販売することで利益を上げられるため、最低限の広さの土地に住宅を建てることも珍しくありません。

しかし、中古戸建て住宅の売主は個人であるケースが多いため、土地を分譲することは極めてまれです。そのため、広い土地に住宅が建っていたり、十分な駐車スペースが確保されていたりすることも多いでしょう。

中古戸建て住宅のデメリット

修繕を必要とするケースがある

中古戸建て住宅は、入居前に屋根・外壁の補修や設備交換が必要になることがあります。同じ築年数でも、これまでのメンテナンスによって必要な工事と費用は変わります。

まずは、屋根・外壁の塗装や防水工事、防蟻処理を「いつ、どこまで行ったか」を確認してみてください。工事の見積書・保証書・写真などが残っていれば、購入後の計画を立てる参考になります。

さくら事務所の2026年版試算では、延べ床35坪の一般的な木造2階建ての新築建売住宅を想定した、築後30年間の修繕総費用は約1,193万円です。これは新築時から30年間の累計であり、築30年の中古住宅を購入するときに一度に必要な金額ではありません。

購入候補の住宅では、入居前に必要な修繕と、住み始めてから予定するメンテナンスを分けて見積もると、予算を整理しやすくなります。

修繕費用の内訳や長く住むための考え方は、戸建て住宅の寿命とメンテナンスを解説した記事でも紹介しています。

耐震性が低いことがある

中古戸建て住宅は、建てられた時期によって適用された耐震基準が異なります。1981年の新耐震基準への移行と、2000年の木造住宅の基準見直しが、確認する際の主な目安です。

木造住宅では、2000年に柱と梁などをつなぐ接合部の仕様などが明確化されました。国土交通省も、2000年以前の木造住宅を中心に、接合部等の状況を確認することを推奨しています。

ただし、築年数だけで個々の住宅の耐震性は決まりません。建築確認の時期に加え、耐震診断・補強工事の履歴、建物の傷みも確認します。耐震性を詳しく知りたい場合は、通常のホームインスペクションと耐震診断の違いも含めて相談しておくと安心です。

参考：国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」

住宅ローン審査が厳しいことがある

中古戸建て住宅は、新築戸建て住宅よりも住宅ローンの審査が厳しいことがあります。中古戸建て住宅は建物自体の資産価値が低下しているため、金融機関が設定する担保価値が低く見積もられる傾向があります。

建物の状況や住宅ローンの種類によっては、審査が通らないこともあるため注意しましょう。中古戸建て住宅の購入を検討している場合は、事前に住宅ローンの仮審査を受けるといった対策が必要です。

設備の老朽化が懸念される

浴室やキッチン、給湯器などは、見た目がきれいでも交換時期が近づいていることがあります。築年数だけでなく、設備ごとの設置・交換時期と不具合の有無を確認すると、購入後の出費を考えやすくなります。

• 給湯器：製造年・交換履歴、お湯の出方やエラーの有無
• キッチン・洗面台：蛇口の水漏れ、収納内の染みやにおい
• 浴室・トイレ：水の流れ、破損や動作不良の有無

通水や設備の操作は、売主や仲介会社の了承を得て確認します。付帯設備表（残してもらう設備や故障の有無を記載した書類）がある場合は、それも見ながら、そのまま使う設備と、交換する設備を分けておくと安心です。

内見でどこを見ればよいか、もう少し知っておきたい方へ。さくら事務所の公式LINEでは、住宅の購入を考えている方向けに、チェックシートや限定動画などの無料特典をご用意しています。

中古戸建て住宅を購入する際の注意点

購入前は、次の3点を確認しておくと安心です。

• 目に見えない箇所もチェックする
• 契約不適合責任の対象・期間を確認する
• 購入費・諸費用・修繕費を合わせて考える

目に見えない箇所もチェック

内装がきれいでも、床下や屋根裏まで良好な状態とは限りません。リフォームの見た目だけでなく、雨漏りやシロアリ被害などの履歴、修繕の内容も確認しておきたいところです。

さくら事務所が2025年1〜12月に実施した中古一戸建てホームインスペクション1,060件の集計では、雨漏りの指摘率は築21〜30年で37.9％、築31〜40年で60.7％でした。

※当社の検査対象についての結果であり、中古住宅全体の割合や、現在すべての住宅で雨水が漏れ続けていることを示す数字ではありません。

中古戸建ては、売主が暮らしている状態で内見することもあります。日程を調整する必要があり、家具や荷物で壁・床の一部を見られないことも想定しておくと安心です。収納を開けたり写真を撮ったりするときは了承を得て、見られなかった場所は仲介会社に共有しておきましょう。

内見では、次の点に目を向けてみてください。

• 屋根・外壁：地上から見える範囲の傷みと、塗装・補修の履歴
• 室内の壁・天井：外壁に面した壁、窓まわり、バルコニーの下の部屋などの染み
• 家具で隠れた場所：内見時に見られなかった部分を記録し、家具の搬出後に確認できるか相談

染みだけで雨漏りの原因や補修方法までは判断できません。気になる箇所があれば写真と場所を残し、仲介会社を通じて履歴を確認すると、その後の調査につなげやすくなります。

2025年の検査データからわかる中古戸建ての雨漏りリスクと、見つかったときの対処の考え方は、以下の動画でも解説しています。

床下や屋根裏など、自分では確認しにくい部分はホームインスペクション（住宅診断）で専門家に見てもらう方法があります。購入前の実施には売主の承諾や日程調整が必要なので、気になる物件が見つかった段階で相談すると進めやすくなります。

さくら事務所で調査後に提供している「写真付き報告書」は、その時点の建物の状態を記録した「家の履歴書」としても活用できます。購入を判断する資料としてだけでなく、リフォーム会社に状態を伝えたり、今後のメンテナンスを考えたりするときにも役立ちます。購入後の修繕記録と一緒に保管しておくと、住まいの変化を振り返りやすくなります。

購入前の確認から、住み始めてからの維持管理まで見据えたい方はぜひご検討ください。

契約不適合責任の対象・期間を確認する

契約不適合責任とは、引き渡された住宅が、品質などの点で契約内容に合っていないときに売主が負う責任です。雨漏りやシロアリ被害などが問題になることがありますが、すでに説明を受け、契約に織り込まれた状態かどうかも関係します。

確認したいのは、売主が誰か、どの不具合が対象か、いつまでに通知する必要があるかの3点です。

• 売主が個人の場合：責任の範囲や通知期間を契約で定めたり、責任を負わない特約を設けたりすることがあります。条件は契約書で確認します。
• 売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合：買主に不利な特約には法律上の制限があります。不適合を通知する期間について、引き渡しから2年以上とする特約は認められています。

「仲介会社が不動産会社」というだけで後者になるわけではありません。契約書に記載された売主と、物件状況の告知内容を確認し、不明点は契約前に説明を受けておくと安心です。

費用の概算を予めしておく

中古戸建て住宅は、物件価格＋購入時の諸費用＋修繕・リフォーム費用を合わせて予算を考えます。物件価格だけで予算を使い切ると、入居前に必要な工事を進めにくくなります。

諸費用として、主に次の項目を確認しておきましょう。

• 売買・登記：仲介手数料、契約書の印紙税、登録免許税、司法書士報酬
• 住宅ローン：融資手数料・保証料など（商品によって異なる）
• 住宅の確認・保険：ホームインスペクション費用、必要な場合の適合証明取得費用、火災保険料など
• 税金など：不動産取得税、契約で取り決める固定資産税等の精算金

例えば、売買価格3,000万円（消費税を含まない額）の通常の仲介取引では、買主が支払う仲介手数料の上限は税込105万6,000円です。計算は「（3,000万円×3％＋6万円）×1.1」で、実際の額は上限の範囲内で合意します。

参考：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」

税金や登記費用は、評価額や軽減措置の適用条件などで変わります。仲介会社に諸費用の見積もりを依頼し、修繕工事の見積もりと合わせて、入居までの総額を確認しておくと安心です。

購入の手順や住宅ローンの手続きは、中古住宅購入の流れを解説した記事にまとめています。

中古戸建てのメリット・デメリットを正しく見極めましょう

中古戸建ては、価格や立地の選択肢を広げられる一方で、購入後の修繕も考えておきたい住宅です。建物の状態と、直して住むための費用がわかると、購入するかどうかを判断しやすくなります。

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