「気になる中古マンションが見つかったけれど、内覧ではどこを見ればいい？」室内がきれいでも、設備の傷みやマンション全体の管理状況までは分かりにくいものです。
中古マンションの購入前は、室内・共用部分・管理や修繕の資料をセットで確認することが大切です。この記事では、住宅診断のプロが契約前・引渡し前のチェックポイントを解説します。
中古マンションの内覧チェックリスト【印刷用PDF】
内覧に持参できる「空き家編」「売主様居住中編」の2ページのチェックリストをご用意しました。水まわりやドア・窓、壁・床など、見学時に確認したい項目をまとめています。
PDFは室内・建物の見学を補助する資料です。共用部分の管理状況や修繕積立金は、本文のチェックポイントも合わせてご覧ください。水を流す、収納を開ける、写真を撮る場合は、あらかじめ売主・仲介会社の了解を得ておきましょう。
見学・内見をする
【見学・内見についてのチェックポイント①】見学・内見の申し込み
気になる物件が見つかったら、仲介会社を通じて見学を申し込みます。売主が居住中か、いつ見学できるかを先に聞いておきましょう。居住中の場合は、平日は夜、日中は土・日曜日のみなど、見学できる時間が限られることがあります。
【見学・内見についてのチェックポイント②】見学できる時間の目安
室内の見学は30〜60分程度が目安ですが、居住中の場合は30分も見られないことがあります。共用部分も確認するため、室内の見学とは別に1時間程度の余裕を見込んでおくと安心です。見学可能な範囲・時間は物件により異なります。
間取り図・メジャー・スマートフォン・筆記用具と、印刷したチェックリストを持参すると、気になる場所や寸法を記録できます。
見学、内見時のチェックポイント【専有部】
専有部分とは、主に購入者が所有する住戸の内部を指します。窓サッシや玄関ドアなど、住戸に付属していても共用部分に当たるものがあるため、修理・交換を考える際は管理規約の区分も確認します。
【専有部チェックポイント①】図面と現実の確認
販売資料の間取り図と、現地の様子が合っているかどうか確認します。新築の場合は、設計図面を基に、間取り図を作成していますが、中古の場合は、設計図面が見つからないこともあり、不動産会社が見た目で作っているなど、実際と異なることがあります。
【専有部チェックポイント②】窓
窓を確認しましょう。どこについているか、また窓からの景色を確認します。
特に駅に近いところや住宅密集地は隣の敷地が見えたり、窓が近くて部屋の中が見えてしまうことがあります。また、道路や線路、学校や遊技場など、騒音の原因となるものがないか、見ておきましょう。
【専有部チェックポイント③】仕上げ、建具、設備
壁・床・天井の仕上げや設備は、古さや好みだけでなく、入居後もそのまま使えるか、補修・交換が必要かを見ます。
- 壁・天井に水染みや大きな剥がれ、窓まわりに黒ずみがないか
- ドア・窓がスムーズに開閉し、床に気になる沈みや傷みがないか
- キッチン・洗面台の下に、水漏れや染みがないか
- 使用できる設備は動作を確認し、使えなかった設備は未確認として記録する
売主には「リフォーム費用を考えたいので、修理・交換した箇所や気になる不具合を教えていただけますか」と伝えると、目的を共有しやすくなります。付帯設備表がある場合は、それも見ながら設備の状態を確認しましょう。
一度で確認しきれなかった場合は、気になる場所・未確認の設備を絞り、仲介会社を通じて再内覧の日程を相談しましょう。
見学、内見時のチェックポイント【共用部】
マンションには住戸以外に、住人で共同に使用するエントランス、エレベーターホール、共用廊下・階段、ゴミ置き場。車庫や駐輪場などの共用部があります。
物件を探していると、どうしても専有部分にばかり興味が行きがちですが、こういった共用部分も日常生活では必ず使用する場所になり、見学・内見時には、そのマンションの管理や修繕の状況、トラブルなどの情報を得ることができる絶好の場所になります。次のことを確認しましょう。
【共用部チェックポイント①】破損や故障の有無
共用廊下やエレベーター、照明などに、破損・故障したままの箇所がないかを見ます。気になる場合は、修理の予定や対応状況を仲介会社を通じて聞くと、管理や修繕がどう進められているか分かります。
【共用部チェックポイント②】清掃状況の確認
エントランス・共用廊下・ゴミ置き場・駐輪場などの清掃状況を見ます。ゴミの放置や汚れが目立つ場合は、清掃の頻度や管理の対応状況も確認したいポイントです。一度の見学で汚れていたことだけで判断せず、収集日や清掃時間との関係も見ておきましょう。
【共用部チェックポイント③】掲示物の確認
掲示板に貼られているものを確認します。トラブルが起きた際はまずは掲示板に貼り出して、注意や改善を促すことが多いからです。例えば、「夜は静かに！」などの張り紙がある場合は、騒音トラブルがある可能性が考えられます。
【共用部チェックポイント④】死角がないか
セキュリティを気にしている場合は、オートロックのシステム、防犯カメラ、また車庫や駐輪場やごみ置き場などに死角がないかを確認します。
マンション情報を資料で確認
マンションの場合、新築時からの現在までの履歴や修繕の計画があることが重要になります。それぞれの資料から次のことが分かります。
【資料チェックポイント①】建築確認・検査済証
まず、建築確認を受けた時期と、検査済証の有無を確認します。1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物は、原則として新耐震基準が適用されます。築年だけで判断せず、資料で確認するのがポイントです。
新耐震基準は、大規模な地震でも人命に危害を及ぼす倒壊などを防ぐことを目標とした基準です。「新耐震だから、どんな地震でも倒壊しない」という保証ではありません。旧耐震の場合は、耐震診断や耐震改修の実施状況も確認します。
検査済証は、工事完了時の検査に適合したことを示す書類です。現在の劣化やその後の改修まで保証するものではないため、建物の状態や修繕履歴と合わせて判断します。
【資料チェックポイント②】設計図面・竣工図
設計図面・竣工図がある場合には、建物がどのように工事がされているか分かるため、共用部の大規模修繕や専有部分のリフォームがし易くなります。
【資料チェックポイント③】長期修繕計画書・修繕積立金
長期修繕計画書では、今後予定されている工事と費用を確認します。修繕積立金は、今の月額だけでなく、将来の増額や一時金の予定まで確認しましょう。
- 次の大規模修繕はいつ、どのような工事を予定しているか
- 予定する工事費に対し、積立金の残高・今後の積立額が足りる計画か
- 修繕積立金の増額や一時金の徴収が決まっているか
- 管理費・修繕積立金の滞納状況はどうか
長期修繕計画書と収支・残高の資料、直近の総会議事録を合わせると、計画だけでなく実際の対応状況も把握しやすくなります。資料は仲介会社を通じて取り寄せを依頼します。
【資料チェックポイント④】管理規約
管理規約とは、マンションの区分所有者・住む住人全員が快適に過ごすための共同住宅のルールになります。所有関係、権利や義務などが記載されており、例えば、専有部分と共用部の区分けから、専有部分の遮音性能、またペットの種類や大きさなどを決めていたりします。見落としてしまうと、他の住人に迷惑を掛けてしまったり、後から知って生活し辛くなることもあります。
引渡し前は、未確認の設備と約束した補修をチェック
契約前の内覧で見られなかった箇所は、引渡し前に確認できるよう日程を調整しておきましょう。売主が退去した後なら、家具で隠れていた壁や床も確認しやすくなります。
- 合意した補修や設備の交換が済んでいるか
- 内覧時に使えなかった設備を動作確認できるか
- 残す設備・撤去する物が、契約時の取り決めと合っているか
- 鍵・設備の説明書など、受け取る物がそろっているか
「確認できなかった項目」と「問題がなかった項目」を分けて記録しておくと、引渡し前に何を見るべきかがはっきりします。気になる点が残ったら、対応する人・内容・時期を仲介会社と整理しておきましょう。
中古マンションの状態や、調査のタイミングに迷ったらご相談ください
水染みや建具の不調など、内覧だけでは原因や補修の必要性を判断しにくい箇所は、ホームインスペクションで詳しく調べる方法があります。購入判断に使いたい場合は、契約前の相談がおすすめです。調査には売主の承諾や仲介会社との日程調整が必要です。
さくら事務所では、中古マンションの建物・設備の調査に加え、管理状況や修繕計画のご相談も内容に応じて専門スタッフをご案内します。気になる箇所と契約・引渡しの予定日を添えてお問い合わせください。
