ホームインスペクション（住宅診断）とは、中古住宅の機能や価値、状態を正しく診断するために第三者の専門家が行う重要な調査です。諸外国の住宅売買では契約検討時に専門家であるホームインスペクター(住宅診断士)を入れるのが常識となっていますが、日本ではまだ知られ始めたばかりの黎明期と言えるでしょう。
空き家問題がクローズアップされ、中古物件の流通が強化されつつある今の時代こそ、住まいの専門家によるホームインスペクションの重要性が増していくでしょう。その理由をひも解いていきます。
中古住宅が流通しにくい要因は情報量の少なさ
長らく日本の住宅市場は、新築信仰・新築偏重の時代が続いていました。そうした中で中古住宅の流通量は、圧倒的に少なかったのが実情です。中古住宅の流通のしづらさに拍車をかけていたのは情報量の少なさでした。
新築と中古では情報量にこんなに差がある
「良質な中古住宅を探したい」という熱意を持っていても、一般の購入者の方が入手できるのは、間取り図と最低限の物件概要くらい。キャッチコピー程度が書かれたペーパー1枚では、大きな買い物をするのには不十分と言えるでしょう。
ところが新築物件であれば、詳細なパンフレットはもちろん、モデルルームや美しいパース図など、ありとあらゆる情報が提供されてじっくり検討できます。新築と中古。この情報量の決定的な差を見れば、引渡し後にトラブルが起こるリスクが大きく、情報も不透明な中古住宅は一生に一度の大きな買い物としては不安が拭えない…という方もいらっしゃるかもしれません。
現在の中古住宅は「取引事例比較法」で価格付けされるのが一般的なので、建物の状態がわかならないまま検討しなくてはならないのが現状です。
建物の状態と価格は比例する？
さくら事務所ではホームインスペクションを数多く実施していますが、これまでの現場経験から、同価格帯の住宅であっても建物のコンディションにがバラつきがあることを実感しています。同じ3000万円の値が付いていても、きちんと調べると物件の良し悪しが大きく変わるのです。良く言えば掘り出し物もありますし、悪く言えば割に合わない物件もあると言えるでしょう。
住宅という大きな買い物では、設計図面や工事記録、修繕記録などの情報はきちんと残っているのが理想的。ただ日本の場合、往々にしてこうした記録は残されていませんので、建物の品質を見極めるためには建物のプロフェッショナルを入れて品質をチェックすることが大切になるのです。
インスペクション記録を残すことが当たり前になる？
日本もようやく、中古住宅市場の活性化に力を入れる時代が到来しました。
諸外国では既に常識ですが、これからの中古住宅の売買時には、設計図面やメンテナンス等の記録またはホームインスペクション記録が残されていることが売買の最低基準になるでしょう。
ホームインスペクションでは、給水管や排水管など水回りの点検ライフライン、RC造などの建築工法などあらゆる観点から詳細に調査されます。購入検討時の内覧でも、トイレやキッチン、浴室など、水漏れや腐食がないか表面的には自分でも見ることはできますが、建築内部に関わる部分を知ることはできません。
引渡し後のトラブルで後悔することのないように、中古住宅を売る側でもあらかじめホームインスぺクションを行い、結果を開示することで信頼を獲得している不動産会社も徐々に増えています。ホームインスペクションは不動産会社にとっても、瑕疵担保責任のリスクを回避することにつながります。
北米ではホームインスペクションが常識？
ホームインスペクション(住宅診断)を行うことは、健全な不動産取引に欠かせないことであり、戸建でもマンションでも建売でも注文住宅でも…費用をかけて調査を行う方々も増えています。ですが、まだまだ諸外国と比べるとまだまだ大きな差があり、アメリカでは住宅の購入前にホームインスペクターを入れて診断データを取るのは、ほぼ常識となっています。
地域でばらつきはありますが、北米では約70～90％の割合で実施され、住宅取引の中でなくてはならない存在になっています。なぜ北米ではホームインスペクションが常識となっているのでしょうか。
北米の住宅の歴史をたどると、30年ほど前に大量に新築住宅が作られた時代がありました。そのため住宅の品質に問題があり欠陥住宅が続出。社会問題化したことがインスペクションの必要性を生んだという背景があります。その後、アメリカ各地で発展したインスペクションの内容や質の標準を定めるために、ホームインスペクター協会ASHIが発足し、業務がスタンダード化されていきました。
ASHIのお陰で診断の質が守られ、登録する北米のインスペクター約6000人が年間250件もの業務をこなしています。
依頼者はほぼ買主で、目的は費用の交渉材料にすることと、修繕箇所を特定すること。売主が後のトラブルのリスクヘッジのために実施し、購入者に安心感を与えて有利に販売するために利用するケースもあります。
住宅取引における日本と先進国との違いと変化
日本で中古住宅の流通が活性化され始めたとはいえ、先進国と比べるとまだまだ新築偏重と言えるでしょう。これまでは税制においても融資においても、新築住宅に有利な仕組みばかりが揃っていました。こうした環境では購入者にも、新築が買えないから中古を買う、新しいものが美しいといった意識が根付くのも無理はありません。
ただ、こうした日本の不動産市場も大きく変わりつつあります。近年では日本でも住宅の耐震性や耐用年数、可変性やメンテナンス性といった、建物の本質的な機能がクローズアップされるようになりました。つまり住宅が使い捨てではなく、永く大切に住み継いで行くものに変わりつつあるのです。こうした変化は、今後「人と不動産との関係性」も大きく変えていくでしょう。
人と不動産がより幸せな関係となるために
住宅も「量」から「質」へと大きく変化しつつあります。これは本格的な住宅ストックの時代に備えるものとなるでしょう。中古住宅の取引も活発化してきていますし、今後も大きな伸びが予想されます。同時に耐震改修やリフォームなど、中古物件取引市場に付随する市場も拡大が見込まれるでしょう。
衣食住という人の生活の中でもっとも重きが置かれる「住」の歴史が、今まさに転換期を迎えているのです。
建物が成熟すれば街も成熟し、本当の豊かさが追及されて行くでしょう。新しいものだけでなく、時間の経過と共に価値が増して行くものが重視され、将来にわたって永く受け継がれるヴィンテージ住宅が生まれるはず。人と不動産がより幸せな関係を築ける未来が拓けるでしょう。
永く受け継がれる住宅を守るホームインスペクション
一般住宅も使い捨てではなく、永く住み継いで行く豊かな文化が日本にも根付こうとしています。
住宅政策も量から質へと転換し、本格的な住宅ストックの時代が始まるでしょう。
良質な中古住宅を見極めて、ヴィンテージ住宅として維持されていくためにホームインスペクション(住宅診断)は重要な役割となっていきます。