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耐震診断とホームインスペクションの違いってなに?

  • Update: 2020-06-06
耐震診断とホームインスペクションの違いってなに?

地震の多い日本で生活を送るうえで、自宅の耐震性能を知ることは非常に重要です。
自宅の耐震性能を知る効果的な方法といえば「耐震診断」ですが、「ホームインスペクション(住宅診断)」となにか違いがあるのでしょうか?
実は「耐震診断」と「ホームインスペクション(住宅診断)」では大きく目的が異なります。
そして2つの診断を併せて実施することも、建物の寿命を適正に維持する意味で非常に有効な方法なのです。
今回は「耐震診断」と「ホームインスペクション(住宅診断)」の違いについて詳しく解説したいと思います。

耐震診断のおもな検査内容と目的について

耐震診断の目的とは建物の耐震性能に特化して調査することです。
耐震診断は、建物に精通したホームインスペクター(建築士)が、客観的な立場から、また専門家の見地から、現在の耐震基準に適合する建物であるかを診断します。
極めてまれな大規模地震の発生時に建物が倒壊する可能性を把握でき、また状況に応じて必要な措置をとることで家族の安全と安心につながるでしょう。
耐震診断はおもに「一般診断法」と「精密診断法」の2つの方法があります。

・一般診断法

屋根裏や床下、基礎、外周など非破壊による目視チェックを行います。
また図面の情報から必要な評点を算出し、劣化状態を含めて総合的に建物構造の強さを評価します。
調査時間はおよそ2~3時間で、コストを抑えてできることが特徴です。
木造住宅の耐震診断としては一般的な診断方法になります。

・精密診断法

柱や耐力壁などすべての重要構造について、必要に応じて破壊し厳密にチェックします。
また図面による分析も一般診断法より詳細な計算を行い、劣化状態を含めて総合的に建物構造の強さを評価します。
調査時間はおよそ半日~終日で、コストは若干割高となることが特徴です。
耐震改修工事を目的として耐震診断を実施する場合は、より詳細な調査ができる精密診断法による耐震補強計画を行うとよいでしょう。

ホームインスペクションのおもな検査内容と目的について

ホームインスペクション(住宅診断)の目的とは、建物の劣化状況を中心としたコンディションを調査することです。
耐震診断はホームインスペクション(住宅診断)のオプションという位置付けです。
ホームインスペクション(住宅診断)は住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所などを調査します。
屋根裏や床下、基礎、外壁、外周、室内など非破壊による目視チェックを行います。
建物のコンディションをチェックすることで、欠陥の有無や健康状態など潜んでいるリスクを把握できるため、長く暮らし続けるための計画的な修繕が可能です。
本当に必要な修繕やリフォーム箇所が明確になるという意味では、無駄を省き結果的にコストダウンに寄与するといえるでしょう。

耐震診断をしておきたい住宅の特徴とは

とくに耐震診断をしておきたいのは現在の耐震基準が適用されていない住宅でしょう。
耐震基準は、建築基準法に定められている最低限の耐震性能基準のことで、住宅建築の際には必ず守られなければいけません。
耐震基準は大規模地震が発生するたびに改正され、強化が図られてきた経緯があります。
とくに1981年6月の建築基準法改正で定められた耐震基準は、大幅な見直しがあり非常に大きな転換点となりました。
この1981年6月に実施された改正以前の基準を「旧耐震基準」、改正以降の基準を「新耐震基準」と呼んで区別されています。
「新耐震基準」と「旧耐震基準」のおもな内容は次の通りです。

  • 新耐震基準
    震度6強~7程度の大規模地震で倒壊しない
    震度5強程度の中規模地震でほとんど損傷しない
  • 旧耐震基準
    震度5強程度中規模地震で倒壊しない

過去の大規模地震では、「旧耐震基準」で建てられた住宅の多くが深刻な被害を受けていることから、住宅の耐震化整備は国を挙げての急務となっています。
1995年には「新建築基準」を満たさない建築物に対し耐震診断や耐震のための改修を促すことを目的とする法律「耐震改修促進法」も施工されました。
2025年までには耐震性が不十分な住宅をおおむね解消することなどを目標として、耐震診断や耐震改修に対する支援制度なども設けられています。

以上のことからも「旧耐震基準」で建てられた住宅は、耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強をしておくべきといえるでしょう。
そして「新耐震基準」で建てられている住宅であっても、経年によって必ず劣化します。
とくに恐いのは、台風や地震の影響で雨漏りなどがあったり、壁内で結露があったりすると、木材の腐朽やシロアリの発生につながり、劣化の進行が加速することです。
本来の耐震性能を維持するためにも、定期的に建物のコンディションをチェックすることをオススメいたします。

耐震診断とホームインスペクションを同時に実施する効果とは


耐震診断とホームインスペクション(住宅診断)では実施する目的が明確に異なります。
診断内容も違うため、同時に実施し双方のデータを共有することで、建物のより正確な状態を知ることが可能です。
とくに築年数の古い建物は、より正確な情報をもとに適正な修繕やリフォームなどを計画的に行えます。
また中古住宅を購入する場合も、耐震診断とホームインスペクション(住宅診断)を同時に実施することが非常に効果的です。
建物の性能とコンディションを知り「欠陥住宅」や「買ってはいけない住宅」を見極めることで、リスクの少ない取引ができます。
そして耐震診断で評点が適合した物件は、「耐震基準適合証明書」の取得が可能です。
「耐震基準適合証明書」を取得すると築20年以上の物件でも住宅ローン控除が使えるようになり、その他にも税制で優遇措置を受けることもできます。

まとめ

耐震診断とホームインスペクション(住宅診断)は性格が異なるため、住環境に合った方法で実施の検討をしてみてください。
今後も地震や台風など、どのような自然災害に遭遇するかわかりません。
万が一に備えること、そして適切なメンテナンスをすることで性能を維持することが家族の安心と安全のためには重要です。
とくに築年数の古い建物にお住まいの方は、自宅の性能を知り、そして必要に応じて強化を図ることを検討してみてはいかがでしょうか。