2018年4月から中古住宅の仲介時にホームインスペクション実施についての説明が義務化され、ホームインスペクション（住宅診断）を利用する人が増えてきました。
しかし、新築住宅の場合、不動産の担当者からは「ホームインスペクションは必要ありませんよ」と言われる場合も多く、買主側からも担当者との関係性が壊れるのを心配してあまり強く言えないケースもあります。
さくら事務所でも「新築でもホームインスペクションは必要ですか？」とご相談を受けることも多く、本記事では、新築でホームインスペクションを行うメリットや必要性を、実際に見つかった事例も踏まえ、お伝えいたします。
目次
役所の検査を受けて検査済証があるから大丈夫？
建築確認の完了検査では、建築確認申請どおりの建物が完成したかを確認するだけですので、欠陥住宅かどうかまではわかりません。
建築確認の完了検査でみる主な内容はこちらです。
- ・建蔽率（建ぺい率）
- ・容積率
- ・北側斜線制限
- ・間取り
- ・居室の採光
- ・シックハウス対策
これらの内容が建築基準法に則っていれば検査済証は発行されますので、「検査済証がある＝施工不良がない」とはいえません。
ホームインスペクションを行うと、断熱材や石膏ボードの施工不良や、床下の水漏れ、基礎の割れなどを発見することがあります。
このような施工不良や工事ミスは床下や天井裏の侵入検査で発見することも多いのですが、役所の完了検査では床下や天井裏の検査はしません。
検査済証が発行されていても欠陥住宅であることは十分にあり得ますので、安心して住宅を購入するためには、事前のホームインスペクションが必要です。
10年保証があるから大丈夫？
新築住宅には「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、引き渡しから10年間の保証（瑕疵担保責任）が義務付けられています。
しかし、この10年保証は、「構造耐力上主要な部分」および「雨水の侵入を防止する部分」に範囲が限定されていることに注意が必要です。
つまり、売主が瑕疵担保責任を負うのは基礎や壁、柱などの構造上重要な部分と、外壁、屋根など雨漏りを防止する部分のみで、それ以外の部分の瑕疵・欠陥は保証の範囲外ということになります。
先にも述べたような断熱材の施工ミスや床下の水漏れをはじめ、床の傾斜や床鳴り、住宅性能の不足、変形やはがれなど、ホームインスペクションを行った際に10年保証の範囲外の部分に欠陥が見つかることも多く、新築物件に入居後安心して住むためには、10年保証だけでは不十分です。
仮に入居後どこかのタイミングで10年保証の範囲の住宅欠陥が見つかったとして、売主がすんなりと瑕疵を認めるとも限りません。
入居後に生じた問題は責任の所在があいまいになることも多く、売主側ともめた場合は精神的・時間的な負担も大きくなります。
瑕疵担保保険に入っているから大丈夫？
ホームインスペクションを売主側に打診した際に、「瑕疵保険に入っているので大丈夫です」と言われるケースがあります。
新築住宅に義務づけられている10年間の瑕疵担保責任は、瑕疵が見つかったタイミングで売主が既に倒産していたり、そもそも売主側に補修や建て直しのための財務的余裕がなければ意味がありません。
そういう場合に備え、売主側で予め供託金を住宅保険会社に納め、万が一住宅を販売した会社や建築した会社が倒産してしまった場合も、買主側が保険会社に瑕疵の補修にかかる費用を請求することができる、というのが瑕疵担保保険です。
瑕疵担保保険は、売主の瑕疵担保責任を確実に履行するための制度であって、住宅に欠陥がないことは意味しません。
10年保証と同じように、保険の対象は「構造耐力上主要な部分」および「雨水の侵入を防止する部分」に範囲が限定されていることが多く、オプションでさらに細かい保険の内容を追加できる場合もありますが、瑕疵担保保険に入る主体は売主ですので、過度な期待はできません。
また、免責事由に該当する場合などは、保険金の支払がなされない可能性もあります。
瑕疵保険はもしもの時のための安心材料として必要な制度ですが、やはり、契約前に買主としてのホームインスペクションを行い、欠陥住宅のリスクを事前に回避することが重要です。
お金が無駄になるって本当？
この先何十年も住むかもしれない自宅が欠陥住宅トラブルになったときの精神的・金銭的な負担を考えると、何千万円もする高価な買い物の安心を数万円から買える、ということを高いと思うか、安いと思うかは人それぞれです。
ホームインスペクションを行った結果、大きな施工不良がなかった場合は無駄な出費だったとお感じになるかもしれませんが、実施後に「大きな不良がないことがわかり、入居後の安心感が大きい」とおっしゃる方がたくさんいらっしゃいます。
ホームインスペクションは安心を買うために行うものです。新築であったとしても、利害関係がなく、売主と関係のない信頼できる業者で住宅検査をやるべきだと考えます。
大手ハウスメーカー・注文住宅だからホームインスペクションは必要ない？
地元の工務店などで建てる場合に第三者のホームインスペクションを入れる方は多いですが、誰もが知っている大手ハウスメーカーで建売住宅を購入したり、注文住宅を建てる場合はホームインスペクションは必要ないのでしょうか？
結論からいうと、大手ハウスメーカーでも、第三者機関のホームインスペクションは必要です。
ハウスメーカーによっては1人の現場監督が複数の建築現場を同時に担当することも多く、どれだけ優秀な現場監督でも、人間なのでミスや見逃しがあることは仕方ありません。
大手ハウスメーカーの場合、社内検査態勢が整っていることも多いですが、検索してみるとわかるように、大手であったとしても欠陥住宅のトラブルがゼロではありません。
ハウスメーカーから「第三者機関で検査しているから大丈夫」という説明を受けることもあると思いますが、この場合、ハウスメーカーの関連会社や長い付き合いのある取引先であることが多いです。
このような場合、依頼主であるハウスメーカーに厳しい指摘が出来ず、どうしてもお手盛りになってしまう懸念があり、ハウスメーカーから紹介される検査機関に本当に第三者性があるのかは疑問です。
住宅検査の際は、ハウスメーカーと利害関係がない独立した第三者機関を買主自ら選び、検査を依頼することが必要です。
指摘するべきところはきちんと指摘する一方で、売主、若しくは施工会社との今後の関係にも配慮したコミュニケーションや振る舞いを心がけています。
第三者のチェックが入ることで抑止効果が働き、丁寧に施工してもらえるという副次効果もあります。
これまで下記のような大手ハウスメーカーの新築住宅を診断してきた実績がございますので、新築戸建てを建築・購入予定の方は是非ご検討ください。
積水ハウス、旭化成ホームズ、ミサワホーム、三井ホーム、飯田産業、オープンハウス、一条工務店、アイダ設計、大東建託、タツミプランニング、など
実際に見つかった不具合事例と原因
実際、現場では職人や現場監督が「法律や規定を知らなかった」「重要視していなかった」「うっかり間違えた」「忘れていた」など、初歩的なことが原因で不具合が発生するケースがよく見られます。
ケース①【防火目的の法律の違反】
準防火地域に建つ、木造三階建ての完成済み新築一戸建てのユニットバスの天井裏です。何がおかしいかわかりますか？
法律上、柱などの構造体は、火災発生時に燃えにくいよう、強化石膏ボードという板で覆うことが義務付けられているのに、石膏ボードが取りつけられておらず、柱や筋かいが露出していました
ケース②【換気扇ダクトの取り付け忘れ】
ユニットバスの天井点検口から天井裏を見たところ、配管（ダクト）が一度取り付けたあとに外され、そのまま放置されていました。
そのままだったとしたら、浴室の蒸気が天井裏に放出され、天井裏にカビが多数発生していた可能性があります。
ケース③【天井裏（小屋裏）の束の取付忘れ】
図面に記載されていた位置に、構造材を支える「束（つか）」という小さな柱が取り付けられておらず、穴が開いたままでした。
小屋裏は人が頻繁に見る場所ではないことと、多数の構造材があることから、部材や固定金具の取り付け忘れや取り付け間違いが気づかれないままになりやすい場所です。
ケース④【使用場所に合わない部材使用】
電気の線を覆うカバー用配管に間違いがありました。何が違うのかおわかりになりますか？
このオレンジのカバー用配管（CD管）は、コンクリートの中に配線を通すときに使うもの。屋外用より安価ですが、紫外線の影響で劣化しやすいため、通常は耐候性がある薄いベージュのPF管を使います。
さくら事務所では経験豊富なインスペクターが、売主との関係に配慮しながら対応します
さくら事務所は、中立・公正な不動産コンサルティングサービスを提供する、第三者性を堅持した完全独立系の企業です。
建築士資格をもつ建物に詳しいホームインスペクターだけでなく、契約や不動産、ローンや保険など、各分野に精通したコンサルタントが多数在籍しています。
ご依頼者様と売主の今後の関係に配慮しつつ、冷静かつ的確なコミュニケーションが行われる客観的な数値と常識的な判断で交渉を行なうため、関係を損なうことなく対応・説明を求めることが可能です。
そのような第三者性・専門性・コミュニケーション能力により、これまで業界No.1の個人向け48,000件（年間2,500件超）以上の実績がございます。
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