投資物件を探す際に利回りをチェックする方も多いでしょう。しかし利回りは実態とかけ離れているケースもあり、利回りだけで収益性を判断し購入物件を決定するのは危険です。
そこで本記事では、不動産投資における利回りの実態や注意点、利回りを過信しない高収益物件の見つけ方を解説します。これから不動産投資を始める方、物件探しでお悩みの方はぜひ参考にしてください。
不動産投資の利回りは3種類ある
まず不動産投資の利回りについて理解しておきましょう。利回りは大きく以下の3つに分けられます。
・表面利回り：物件価格と年間家賃収入のみで算出される（年間家賃収入÷物件価格×100）
・想定利回り：新築などで空室がある場合に家賃の予測値で算出される（年間家賃収入÷物件価格×100）
・実質利回り：物件購入時の諸費用、固定資産税、保険料、修繕費などの支出も考慮されたうえで算出される（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入の諸費用）×100
物件資料などに記載されているのは、一般的に想定利回りです。想定利回りは、物件価格以外の支出が見込まれていない点に注意が必要です。
利回りの計算方法やシミュレーションについては下記記事で詳しく紹介しているため参考にしてください。
不動産の利回り計算方法を解説！高利回りの注意点と高収益物件の見つけ方も
不動産投資で実態とかけ離れた利回りになる理由
不動産投資における利回りが実態とかけ離れている理由として以下3点が考えられます。
・想定家賃の設定根拠が曖昧である
・退去後に同じ家賃で契約できるとは限らない
・修繕コストの妥当性が定かでない
順に詳しく解説します。
想定家賃の設定根拠が曖昧である
新築物件などで空室がある場合、根拠が曖昧な状態で家賃が設定されているケースがあります。株式会社東京カンテイの市場調査によると、とくに昨今は首都圏を中心に家賃水準は上昇傾向です。そのため強気の家賃設定になっていることが多々あります。
出典：株式会社東京カンテイ
相場よりも高めに想定された家賃で利回りが算出されていると、物件購入後に賃貸募集しても入居が決まらないリスクが高まります。成約家賃は、物件（部屋）の状態や環境など複合的な要因により変わってくるはずです。
しかし物件の状況を顧みず、周辺の成約事例をもとにした高めの家賃設定になっていると利回りは高くなりますが、実際には入居者が決まらず収益性を落とすことにつながります。
退去後に同じ家賃で契約できるとは限らない
すでに入居している部屋の場合であっても、その入居者が退去したあと、次の入居者が同じ家賃で契約できるとは限りません。
現状は満室だったとしても、募集当時に実はなかなか入居者が決まらず、フリーレント（最初の一定期間家賃を無料にする）を入れたり、広告料（オーナーが仲介会社に支払う手数料）を値上げしたりして、物件売却するにあたり、なんとか満室にしたケースも考えられます。
その場合は退去後、高確率で募集家賃を下げなければ入居者が決まりません。利回りの算出には募集時の条件は加味されず、現状の家賃と売買価格（実質利回りの場合はそのほかの経費も）で算出されるため、高利回りだったとしてもその数値を維持できるかは別問題です。
そのほか、例えば、居住者が新築時に入居した部屋は新築時だからこその家賃設定となっているケースも少なくないため、家賃の妥当性を冷静に判断することが大切になります。
修繕コストの妥当性が定かでない
実質利回りの場合は修繕コストも考慮されているため、表面利回りよりも実態に近いですが、その修繕コストが実態に合ったものとは言い切れません。
一般論として、修繕コストを含む年間経費は家賃収入の20～30％といわれています。しかし修繕コストは物件によっての差が大きいため注意が必要です。
建物を維持していくための修繕コストは、賃貸経営における支出のなかでも比重が大きいため、購入前に修繕コストが高くなる物件かどうか見極めることが大切になります。
実質利回りをさらに実態に近付けるためには、建物の現状のコンディションから今修繕が必要な不具合や劣化がないか調べたり、修繕計画を立てて長期的視点でメンテナンス費用の目途を立てておいたりすることが重要です。
不動産投資における利回りの平均値
不動産投資における利回りは実態とかけ離れている可能性があることを踏まえたうえで、利回りの平均値をみてみましょう。
利回りの平均値をみることで、建物の種類別、都市別、築年帯別の傾向を把握できます。
ここでは、全国の表面利回りの推移と都市別・築年帯別の表面利回りの平均値を紹介します。
全国の表面利回りの推移
健美家株式会社の「収益不動産 市場動向 年間レポート2025年」の調査データをもとにみていきましょう。下記グラフは、健美家に登録された収益（投資用）不動産が調査対象となっています。
全国の不動産の利回りは、2015年から2025年まで住宅の種類を問わず下落傾向です。なかでも区分マンションが顕著で、2015年から1.5％以上、下がっています。
さらに区分マンションは一棟アパートおよび一棟マンションと比べて、もっとも利回りが低いことも特徴です。
一方、2025年時点で利回りが高いのは、一棟アパートで8.08％、次いで一棟マンションで7.55％といった結果でした。
主要都市別・築年帯別の表面利回りの平均値
利回りは都市や築年帯によっても大きく差があります。ここでは都市別・築年帯別の表面利回りについて、健美家株式会社の「収益不動産 市場動向 年間レポート2025年」の調査データをもとに紹介します。
「築10年未満」と「築20年～」の物件を比較すると、築20年～の方が都市ごとの利回りの差が大きいことがわかります。とくに仙台市・札幌市・広島市・神戸市はほかと比べて利回りの平均値が高い傾向です。
利回りを参考にする際には全国平均と比較すると、平均値の差によりあまり参考にならないことがあるため注意しましょう。
利回りの平均値を知ることで、その物件の利回りが高いのか低いのかを判断できます。
ただし前述したとおり利回り自体が実態とかけ離れていることがあるうえ、利回りが高いから収益性が高い物件、ともいえません。
なぜ利回りが高い（低い）のかまで把握して、そこから考えられるリスク対策をしておくことが重要です。
利回りが高い物件の注意点
表面利回りは物件価格と年間家賃収入（年間家賃収入÷物件価格）で算出されるため、物件価格が安いほど利回りは上がります。
しかし実際に運用していく際には、稼働率や修繕費などの経費が影響し、収益性を下げる大きな要因になります。
そのため物件価格が安い物件ほど、収益性を下げる要因となるリスクが隠れている可能性が高いといえるでしょう。
具体的には以下のリスクがあります。
・築年数が古く修繕費がかさむ
・旧耐震基準の可能性がある
・賃貸需要が少ないエリアにある
・違法建築物である
順に詳しく解説します。
築年数が古く修繕費がかさむ
築年数が経過している物件ほど、物件価格は安くなる傾向があります。築年数の古い物件は修繕費がかさむリスクが高いため注意しなければいけません。
下記のグラフは、2025年にさくら事務所が実施した、築31年以上の中古戸建ホームインスペクションの不具合指摘率です。
築31年以上の中古戸建では、雨漏りが65.1％、傾きが49.5％と非常に高い指摘率です。雨漏りは放置すると構造材を腐らせ建物の強度を低下させるためもっとも警戒すべき不具合といっても過言ではありません。
実際に、雨漏りが進行し柱や梁などの構造材の交換が必要になり、700～900万円近く修理費用がかかった事例もありました。
多額の修繕費は、キャッシュフローを大きく悪化させる原因になります。
とくに築年数が古い物件は、メンテナンス履歴の確認や住宅診断士による物件のコンディションの点検（ホームインスペクション）が不可欠です。
旧耐震基準の可能性がある
1981年6月1日以前に建築確認された物件は現行の耐震基準（新耐震基準）を満たしていません。
新耐震基準なら震度5強程度の地震で軽微な損傷、震度6～7程度の地震で倒壊あるいは崩壊しないように建てられています。
しかし旧耐震基準は震度5程度の地震で倒壊あるいは崩壊しない、震度6以上については想定されていません。
旧耐震基準で耐震性が確保されていない物件は、震災時の不安が大きいだけでなく、住宅ローン控除を受けられない、担保評価が低いといったデメリットもあり、売却時に買い手にとっての懸念事項となります。
ただし旧耐震基準でも、耐震診断の結果、耐震性に問題がなかったり耐震補強工事を実施していたりする物件もあります。
旧耐震基準だからといって、必ずしも耐震性が低いわけではありません。
賃貸需要が少ないエリアにある
賃貸利用としての条件が悪いことが原因で、物件価格が抑えられているケースもあります。
例えば下記のようなエリアは、賃貸需要が少なく空室期間が長期化したり、退去までのスパンが短くなったりするリスクがあります。
・駅から遠い
・スーパーが近くにない
・そもそも人が少ない など
また心理的瑕疵がある物件も、賃貸時、売却時には不利になります。
・過去に殺人や自殺があった
・反社会勢力の拠点が近い
・墓地などの嫌悪施設が近い
上記のような物件は、現状満室だったとしても退去後に入居が決まらない可能性が高いため、現状の入居率や利回りといった数値を過信せずに、賃貸物件として魅力があるのか入居者側の視点に立って見極めましょう。
違法建築物である
違法建築物は、金融機関から融資を受ける際に融資を受けられない可能性があり、売却時に買い手が付きにくく、物件価格が安く設定されているケースがあります。
確認済証（設計のタイミングで交付）と検査済証（工事完了後に交付）があれば当時の法律に適合している証です。確認済証と検査済証の再発行はできませんが、紛失している場合は市町村が保管している建築建物台帳の記載事項証明書を交付してもらうことで、確認できる可能性があります。
また、2025年4月の法改正により、木造2階建て住宅（4号建築物）などの大規模なリノベーション（主要構造部の半分以上の改修など）において、確認申請が必要になりました。
確認申請するには、その物件の現状について把握しなければならず、確認済証と検査済証がない場合は、当時の法律に適合しているか改めて調査しなければいけません。その調査だけでも多額の費用（70万円ほどかかった事例あり）と時間を要します。
こうした視点からも、確認済証と検査済証の有無は調べておきましょう。
なお、建築当時の基準には適合していても、現行の基準に不適合である「既存不適合」の可能性もあります。既存不適格の場合も、融資を受ける際に金利が高くなるなどのデメリットがあるため、利回りは高い傾向です。
下記動画では一棟収益物件のリスクについて解説しているため参考にしてください。
高利回りを実現しやすいお宝物件の特徴
実際に運用していくなかで高い利回りを実現できるお宝物件の特徴を2つ紹介します。
・退去後に家賃を上げられる可能性がある
・築年数が古くてもコンディションがよい
以下で詳しく解説します。
退去後に家賃を上げられる可能性がある
利回りが低く注目されていない物件のなかには、実際にはもう少し家賃を上げて高い利回りで運用できる物件もあります。
例えば近隣相場よりも、理由なく家賃が安く設定されている物件です。近隣相場より家賃が安い場合は、現入居者の退去後に家賃を上げて募集できる可能性があります。
内装の状態が悪かったり設備が古かったりすることが原因で家賃が安い場合は、リフォームや最新設備の導入などにより物件価値を向上することで家賃アップを見込めるでしょう。
また、近隣の競合物件と差別化できている物件もねらい目です。ペット可や楽器演奏可など特徴的な物件は家賃を上げても一定の需要があります。
築年数が古くてもコンディションがよい
利回りが高く手頃な価格の物件を希望すると、どうしても築年数が古くなり修繕コストが懸念されます。
築年数は物件価格に大きく影響しますが、物件のコンディションは考慮されずに価格設定されているケースが多いのが現状です。
そのため物件のコンディションはよいのに築年数が古いというだけで、価格が安い物件もあります。
今後の修繕コストを抑えられる物件であれば支出を減らせるため、物件価格や購入時の利回りが同じでも収益性は高まります。
不動産投資で収益性の高い物件の見つけ方
不動産投資で収益性の高い物件を見つける方法は以下の2つです。
・近隣の競合物件と比較して物件の競争力をリサーチする
・ホームインスペクションを活用して物件の状態を把握する
以下で解説します。
近隣の競合物件と比較して物件の競争力をリサーチする
その物件が近隣の競合物件に対して、どのくらいの競争力や魅力があるのか、本当にその家賃想定で満室であり続けられるポテンシャルがあるのか、不動産会社に聞く前に自分自身のマーケティング視点でリサーチすることが大切です。
複数の物件情報サイトで近隣の競合物件になり得る10～20件ほどをリストアップし、以下を比較しましょう。
・管理費込の家賃
・面積
・築年数
・駅までの距離
・階数
・方角
・設備
管理費込の家賃と面積から平米（坪）単価に揃えておくと家賃を比較しやすくなります。また競合調査は一度ではなく、コンスタントにチェックして情報が更新されていないか確認しましょう。
物件情報サイトに掲載されている部屋は空室です。空室数、募集期間、家賃の値下げやフリーレントの有無から、入居者募集に苦戦しているのか判断できます。
現地調査も重要です。建物の清潔感や駐輪場やゴミ置き場の状態、周辺環境（騒音など）など、実際に目で見てわかることもあります。
これらのリサーチにより物件の家賃設定が妥当なのか見極めましょう。
ホームインスペクションを活用して物件の状態を把握する
収益性の高い物件を探す際には、利回りにも大きな影響を与える修繕リスクについてしっかり把握しておくことが重要です。
しかし物件の修繕リスクは物件情報を見たり自分で内見したりして、確認するのは難しいため、ホームインスペクション（住宅診断）の活用をおすすめします。
ホームインスペクションは、住宅のプロが第三者の立場で物件のコンディション（劣化状況など）を調査し、報告するサービスです。
とくに中古物件の場合は、オーナーが自己居住しておらず物件の状態に無関心なオーナーも多く、深刻な不具合や欠陥があっても気が付いていないことも多々あります。
・まだ築年数が浅いから安心
・建物も室内もきれいだから大丈夫だろう
上記のように考える方もいるかもしれませんが、築年数が浅く見た目がきれいだったとしても、見えない部分で劣化が進行していたり施工時の不具合が放置されていたりするケースも少なくありません。
2025年にさくら事務所が実施したホームインスペクションの築年帯別の不具合指摘率をみると、築10年以内でも水漏れや雨漏りなどの不具合が指摘されています。
水漏れや雨漏りは目視できない壁の中で進行していることもあるため、知らずに購入してしまうとさらに被害が拡大し高額の修繕費が必要となり、収益性を落とします。
物件購入前にホームインスペクションを利用すると、不具合が見つかった場合に価格交渉したり、そもそも購入しない判断ができたりと有効活用できます。
また今後、必要になるであろうメンテナンスについてもアドバイスしてもらえるため、将来的な修繕コストまで含めた利回りを捉えられるのもホームインスペクションのメリットです。
不動産投資は利回りを過信せず賃貸需要と物件コンディションを見極めよう
不動産投資の利回りは「表面・想定・実質」の3種類があります。実質利回りは経費も考慮されるため、ほかの利回りに比べると現実的ではありますが、修繕コストが実際と乖離しているケースもあり、想定していた利回りで運用できない可能性も十分ある点に注意が必要です。
また利回りが高い物件でも、物件の劣化状況や立地条件、違法建築などにより収益性が下がる可能性があります。重要なのは、競合比較による賃貸需要の見極めと物件のコンディションの正確な把握です。
修繕コストは賃貸運営において比重が大きい支出のため、物件購入前に専門家によるホームインスペクションを活用し、建物の潜在的なリスクや今後必要になるであろうメンテナンスを把握しておきましょう。
さくら事務所では、一戸建て・マンション・アパートなど建物種別に合わせたホームインスペクションを行っています。投資物件の購入で後悔したくない方はぜひご活用ください。
さくら事務所は業界No.1！経験年数20年以上のプロ集団が対応
さくら事務所は、国内におけるホームインスペクション普及のパイオニア的存在であり、これまでご依頼実績は業界No.1（累計77,000件超）、満足度98％（Google口コミ☆4.8）と非常にありがたい評価をいただいております。
弊社理念の核でもある「第三者性・中立性」を保持しながら、建築・不動産・防災・マンション管理など、あらゆる難関資格を持つメンバーが連携、サービスご利用後にもあらゆる住まいのご相談に対応するための「永年アフターフォローサービス」もご用意。これから暮らす住まいの安心に加え、心強い建築士と末永いお付き合いをいただける内容となっております。
※ご依頼から概ね３日～１週間以内での調査実施が可能です。お急ぎの方は、まずはお問合せください！
