不動産投資を始めるか悩んでいると「不動産投資はやめとけ」と言われることが多いです。
不動産は価格変動が比較的緩やかなため、不動産投資はほかの投資に比べて安定したキャッシュフローを得やすい特徴があります。
しかし不動産投資には、ほかの投資では考えなくてもよいリスクが多いです。しっかり知識を付けて対策しないと失敗してしまいます。
そこで本記事では「不動産投資はやめとけ」と言われる要因となっているリスクや向かない人、不動産投資で失敗しないためのポイントを解説します。不動産投資を始めようか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
「不動産投資はやめとけ」と言われる理由
「不動産投資はやめとけ」と言われるのは、不動産投資にはあらゆるリスクが潜んでいるためです。ここでは不動産投資において、具体的に考えられるリスクを5つ紹介します。
（1）家賃を滞納されて収入が得られない
（2）空室期間が長期化・家賃が下落する
（3）多額の修繕費用がかかる
（4）流動性が低く後戻りしにくい
（5）金利が上昇・物件価格が下落する
順に詳しく見ていきましょう。
（1）家賃を滞納されて収入が得られない
不動産収入では入居者の家賃が大きな収入源になります。投資物件の属性にもよりますが、本来引越しは頻繁に行われるものではないため、家賃は安定して得られる収入です。
しかし家賃の支払いが遅延したり滞ったりすると、想定通りの家賃収入を得られません。
「家賃を滞納されたら強制的に退去させよう」と考える方もいるかもしれませんが、借地借家法に基づいている賃貸借契約は、居住権保護のために賃借人の権利が比較的強く守られています。
滞納していても一時的だったり支払いの意思を見せたりしている場合は、強制退去が難しいため、管理会社の力も借りながら根気強く督促していくしかありません。
ただし保証会社の活用や賃貸管理会社のプラン選定（滞納保証など）次第で、滞納リスクの低減は可能です。
（2）空室期間が長期化・家賃が下落する
不動産投資には、空室期間が長期化したり家賃が下落したりするリスクもあります。
たとえば近隣に競合物件が増えると、需要と供給が合わずに空室期間が長引きやすいです。空室期間が長引くと、その間、家賃収入は得られません。
また、既存の家賃で募集しても入居者が決まらない場合は、募集家賃を下げる決断を迫られます。家賃を下げた状態で賃貸借契約を締結すると、借地借家法で借主は保護されるため、正当な理由があり入居者の同意を得られない限り、「家賃を値上げします」はできません。
たとえ1,000円の値下げだったとしても、長期的に考えると大きな損失となります。
（3）多額の修繕費用がかかる
修理費用がかかるのも、不動産投資ならではのリスクです。
入居者が退去したあとは、原状回復（次の方が住める状態に戻す）工事が必要になります。「原状回復費用は入居者が払う」と認識されている方もいるかもしれませんが、全額負担してもらえるわけではありません。また契約書で「全額負担」と明記している場合も無効となる可能性が高いです。
原状回復の負担については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で一般的な基準が示されています。ガイドラインでは、経年変化及び通常の使用による損耗等の修繕（入居者を獲得する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームを含む）は賃貸人（オーナー）が負担すべき費用です。
また突発的な設備の故障や災害被害によりまとまった修繕費用が必要になることもあります。
参照：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」
（4）流動性が低く後戻りしにくい
不動産は流動性が低いため、売りたいときに売るのが難しく現金化に時間がかかります。
またすぐ売却できたとしても、取得してから5年以内の売却だと短期譲渡所得となり39.63%と高い譲渡所得税がかかるうえ、購入時と同等の価格で取引きできるとは限りません。また売却時の仲介手数料など、諸費用も要します。
さらに購入時には仲介手数料や不動産取得税などの諸費用も発生していることから、スムーズに売却できたとしても赤字になりやすいです。
以上のことから、投資用不動産を取得してしまうと容易には後戻りできない状況になります。
（5）金利が上昇・物件価格が下落する
不動産投資には、金利が上昇したり物件価格が下落したりするリスクもあります。
金融機関から融資を受けて投資物件を取得する場合、金利が上昇すると毎月の返済額が大きくなります。しかし家賃収入は簡単には上がらないため、キャッシュフローに直接的に影響してくるでしょう。
物件価格の下落も不動産投資のリスクのひとつです。金利上昇や景気悪化、地域の過疎化や老朽化などにより需要が減少することが、物件価格の下落の原因になります。
物件価格の下落は、家賃収入で順調に利益を上げられている場合（段階では）、大きな問題にはなりません。しかしそうでない場合、物件を売却する際に損失が表面化します。
不動産投資をやめておいたほうがよい人
不動産投資をやめておいたほうがよい人の特徴を紹介します。
・短期的に利益を上げたい人
・資金に余裕がない人
・不動産投資のために費やす時間がない人
順に解説します。
短期的に利益を上げたい人
不動産投資で得られる利益は、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の2つです。
短期的に利益を上げられる可能性があるのは、キャピタルゲインですが売却のタイミングや価格などの戦略を立てる難易度が高くなります。また前述したとおり、短期で売買すると税金で損しやすいです。
そのため不動産投資は、短期的に利益を上げたい方よりも長期運用でインカムゲインを狙い利益を安定させたい方に向いています。
資金に余裕がない人
不動産投資では予期せぬ出費や収入源が十分考えられるため、万が一に備えて資金に余裕がないと、借入金の返済に苦労したり部屋の修繕に手が回らなくなったりして、健全な運用を続けられません。
インターネットバンクや地方銀行だと年収500万円から不動産投資ローンを組めるケースもあります。しかし「ローンが組めるから安心して不動産投資ができる」わけではありません。
昨今はフルローンでの借り入れも難しいケースが多く、購入に当たり物件価格の2～3割の頭金を求められることもしばしばあります。
余裕をもって初期投資でき、運用後の想定外の支出や空室リスクなどにも耐えられる資金力が必要になるでしょう。
不動産投資のために費やす時間がない人
不動産投資は賃貸経営が軌道に乗ると、ある程度管理会社に任せておけるのがメリットのひとつです。しかし軌道に乗るまでは、自分で知識を蓄えたり慎重に物件を選んだりする必要があります。
時間がないからといって、一社の不動産会社の話を鵜呑みにしてしまうのは危険です。書籍を読んだりセミナーに参加したりと、知識を付けるために自ら積極的に活動すること、そこに時間を惜しまないことが大切です。
成功している大家さんなどは、自分の子供と同じくらいに物件が好きで、毎週末のように通って清掃したり、空室になった際にあれこれと工夫をできたりと、手間を惜しまない方が多いです。
「やめとけ」と言われる不動産投資で失敗しないポイント
「やめとけ」と言われる不動産投資で失敗しないポイントは以下の5つです。
・立地や物件選びは入念におこなう
・利回りを過信しない
・サブリースは必ずしも安心とはいえない
・節税目的の場合は新築やRC造を選ばない
・ワンルームマンション投資のリスクを把握しておく
順に詳しく解説します。
立地や物件選びは入念におこなう
不動産投資の入り口でもあり、もっとも重要といっても過言ではないのが立地・物件選びです。 不動産投資で成功しやすい立地・物件の特徴は以下のとおりです。
・人口が集中している都市部
・交通の利便性高い
・長期的に賃貸需要がある立地（生活関連施設が充実しているなど）
・周辺物件の入居率が高い
・そのエリアの需要に合った間取りや設備（都心部や学校の近くは単身が多いなど）
・告知義務（孤独死など）がある事象が発生していない
上記の条件と物件価格、利回りなどを総合的に判断して決定しましょう。
利回りを過信しない
利回りを過信しないことも大切です。
利回りだけ見ると高いほうが利益率がよいですが、利回りが高いということは物件価格が安いことを意味します。つまり築年数が古かったり修繕されていなかったりといった何らかの理由があって、価格が安くなっているケースが多いのです。
利回りはその時点での年間の家賃収入で計算されるため、上記のような物件は退去したときに、「修理費用が高額になる」「空室期間が長引く」などといった問題に直面する可能性があり、利回りどおりの利益を得られなくなります。
【利回りってなに？】
利回りは大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あります。
物件情報などに記載されているのは表面利回りです。表面利回りは、物件価格に対してどのくらいの家賃収入を得られるのかを表した数値で、以下の計算式により算出されます。
表面利回り＝年間家賃収入÷税込み物件価格×100
一方、実質利回りは、物件価格に加えて「購入時にかかるコスト」や「物件を管理するのにかかるコスト」も考慮したうえで、手元にどれだけの利益が残るのかを表します。計算式は以下のとおりです。
実質利回り＝（年間家賃収入－管理運営コスト）÷（税込み物件価格＋購入コスト）×100
実質利回りの方が実情に即した値になりやすいですが、そもそも管理運営コストが正しく算出されているかわからない点に注意が必要です。
サブリースは必ずしも安心とはいえない
不動産投資の空室リスク対策として、不動産会社にサブリース契約を提案されることがあります。
サブリースとは管理会社が一括で借り上げて、毎月定額の家賃を払ってくれる制度です。入居者がいてもいなくても一定の家賃収入が得られるメリットがあります。
一見、空室リスクを回避できるように思われますが、必ずしも安心とは言えません。
サブリースは永続的なものではなく、一方的に当初の契約よりも家賃を値下げされ、収入が減るトラブルも見受けられるほか、そもそも借上賃料が実際の賃料収入の80～90%程度に設定されていることが多くキャッシュフローが悪化しやすいです。
売却時の価格算定（収益還元法）における還元価格が、サブリース後の賃料を元に算出されてしまう懸念点もあります。
また、サブリースはオーナーが貸主・サブリース会社が借主となり、サブリース会社にも借地借家法により借主保護が適用され、容易に解約ができません。
サブリースを検討する際には契約内容を隅々まで理解して、後悔のない判断をしてください。
節税目的の場合は新築やRC造を選ばない
節税目的で不動産投資を検討する方もいるでしょう。
不動産投資は購入価格を減価償却できるため、減価償却により会計上で赤字になれば、給与所得と損益通算（黒字と赤字を相殺）して課税所得を減らせます。
減価償却費は実際には手元からでていかない費用のため、所得によっては節税に効果的です。
初年度は物件購入にかかる諸費用を経費計上できるため、投資物件の種類を問わず節税効果を感じられます。
しかし新築物件やRC造のマンションは法定耐用年数が長いため、1年間で控除できる減価償却費が少なく大きな節税効果は期待できません。
所得税や住民税の節税目的で不動産投資を始める場合は、木造（法定耐用年数が22年と短く減価償却費が大きい）、法定耐用年数を過ぎた築古（法定耐用年数×20％で減価償却できる）が向いています。
また、節税ができてもキャッシュフローが赤字など、本末転倒になっているケースも散見されるため、注意が必要です。
ワンルームマンション投資のリスクを把握しておく
金額的に「購入しやすいから」という理由で、投資物件にワンルームマンションを選ぶ方もいますが、実はリスクが大きいです。
一室しかないため、空室・家賃の下落・災害による被害などがあると、他でカバーできずにダイレクトにキャッシュフローに影響してきます。
一室のワンルームマンション投資の場合、その部屋が空室になると収入はゼロです。収入がないなか、管理組合に支払う管理費や修繕積立金、固定資産税などの支払いは続きます。
また単身用のマンションは転勤などにより入退去が多く、退去のたびのリフォーム費用や入居促進のための広告費などの出費が増えるのも懸念点です。
ワンルームマンションで経験を積んで、1棟で投資をしようとしても、ワンルームマンション投資の経営状況が悪いと融資を受けられないこともあります。
【事例あり】不動産投資のリスク軽減にはホームインスペクションが有効
金利の上昇や天災など、自分ではどうにもできないリスクもありますが、故障や不具合により多額の修理が発生するリスクや空室リスクには、ホームインスペクションの活用が一定の効果を発揮します。
ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が第三者の立場で物件のコンディション（劣化状況など）を調査し、結果を報告したり結果を踏まえた今後の管理についてアドバイスしたりするサービスです。
ホームインスペクションで期待できる不動産投資のリスク軽減について、以下3つの観点から見ていきましょう。
・物件の状態を知ることで価格交渉や買わない決断ができる
・必要になるメンテナンスの内容や費用目安を把握でき資金計画を立てられる
・定期的な検査で修繕コストの削減・退去抑制に繋がる
順に紹介します。
物件の状態を知ることで価格交渉や買わない決断ができる
投資物件を購入する前に、気になっている物件にホームインスペクションを実施して専門家に見てもらえれば、物件のコンディションを把握できます。
購入前に不具合が見つかった場合は、その部分を直してもらうのか、直さない代わりに価格を下げてもらうのか、といった交渉が可能です。
たとえば木造や鉄骨造の物件で多いのが雨漏りの形跡です。雨漏りは見えない部分でも被害が拡大している可能性があり、修理代が高額になる危険性があります。
ホームインスペクションを実施して、大規模な修理が必要になるような不具合が分かった際には買わない決断もできるため、修理費用のリスクを回避できるでしょう。
必要になるメンテナンスの内容や費用目安を把握でき資金計画を立てられる
ホームインスペクションを実施することで、将来的に必要になるメンテナンスの内容や費用について教えてもらえるため、より実態に即した資金計画を立てやすくなります。
一般的に分譲マンションでは長期修繕計画が組まれて、定期的に外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕が実施されていますが、同じRCマンションでも投資用の物件では修繕計画がないケースがほとんどです。
大まかにいついくら必要になるのか分かっていれば、長期的な視点で資金計画を立てられ突然の出費に慌てることがなくなります。
定期的な検査で修繕コストの削減・退去抑制に繋がる
購入後も定期的にホームインスペクションを実施することで、予防保全が可能です。
劣化や不具合を放置したことで状況が悪化すると、修繕コストも余計にかかってしまうことも。故障や不具合が発生する前に計画的に点検・修理ができるため、安心して住んでもらえ退去抑制に繋がります。
実際に、10年ごとにホームインスペクションして、改善が必要と思われる不具合や劣化があればすぐに直す、という姿勢を貫いているオーナーさんが所有している物件は、美観も維持され入居率にもよい影響をもたらしています。
「不動産投資はやめとけばよかった」と後悔しないためにホームインスペクションを活用しよう
不動産投資は「やめとけ」と言われることがあります。
その理由として、家賃滞納・空室・修繕費・流動性の低さなど、多くのリスクがあることが考えられます。
失敗を避けるには、立地や物件選びを慎重に行い、利回りを過信せず、サブリースやワンルーム投資のリスクも理解することが重要です。さらに、ホームインスペクションで物件の状態を把握すれば、いきなり高額の修繕が必要になるリスクを軽減できます。
とくに利回りの高い物件は、相対的に見ると築20年を超えるものが多く、劣化が進んでいる傾向があるため、ホームインスペクションは必須といってもよいでしょう。さくら事務所では、投資物件向けのホームインスペクションや大規模修繕コンサルティングを行っています。
・物件購入の判断材料にしたい
・これからかかる修繕費用の目安を把握して収支計画に役立てたい
・引き渡し後の不具合による入居者とのトラブルを避けたい
上記のような方はぜひこの機会にご活用ください。
下記動画では利回りがよい不動産投資の落とし穴について紹介しています。投資物件で悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
