そのマンション、大丈夫？長期修繕計画チェックリスト7選

マンションを購入する際、多くの人が立地や間取り、価格に注目しますが、「長期修繕計画」のチェックは後回しになりがちです。
しかし、これを見落とすと、将来的な修繕トラブルや資産価値の低下につながるリスクがあります。

そこで今回は、マンション購入時に必ず確認しておきたい「長期修繕計画チェックリスト」を7つのポイントにまとめました。
このリストを活用すれば、将来にわたって安心できるマンション選びができるはずです。

ぜひ、チェックしながらマンション選びを進めてみてください！

長期修繕計画書が作成されており、取得可能か
長期修繕計画とは、そのマンションで今後発生するであろう修繕工事の項目や実施時期、金額などをシュミレーションし、建物としてのライフサイクルコストの見通しを立てることで、資金計画を立てるためのものです。その長期修繕計画が作成されていない場合は、行き当たりばったりの修繕工事を繰り返すことになるケースもあるため、要チェックです。
長期修繕計画書の作成時期は直近5年以内か

長期修繕計画も一度作成すれば終わりではありません。およそ30～35年、長い場合は60年ほどの長期に渡る計画書ですので、工事費や材料費の高騰、最新技術の反映、修繕方針の変更など、諸々の変数を踏まえて精度を保つためには、定期的な見直しが必要です。国土交通省のガイドラインでも、5年程度ごとの見直しが推奨されており、その期間を一つの目安とすると良いでしょう。
計画期間はガイドラインの目安を満たしているか

長期修繕計画は、国土交通省のガイドラインでは、「2回以上の大規模修繕工事を含む、30年以上の計画となっている」ことが推奨されています。鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、実際の寿命は適切なメンテナンスを行うことで100年持つとも言われています。
目先の工事だけでなく、先の工事を見据えた修繕計画を策定し、それを行うのに十分な資金計画を立てるためにも、適切な計画期間となっているか確認しておくことが重要です。
大規模修繕工事の計画周期は短すぎず長すぎないか

長期修繕計画書を取得できても、内容の妥当性などはなかなか判断が難しいかと思います。一つの目安として、大規模修繕工事（一定期間ごとに、足場を架ける必要のある工事内容を同時に実施する工事）の実施時期を確認して、その周期を見てみてください。
従来、大規模修繕工事の周期は12年毎に計画しているマンションが多かったものですが、現在は材料の高耐久化や技術の発展などにより、15年、長い場合では17～18年などに延伸した計画としているマンションもあります。
修繕周期の延伸まで検討し、長期修繕計画に反映しているということは、管理意識の高いマンションである可能性が考えられます。（計画性を持って期間を延伸した訳ではなく、単純に資金不足からやむなく延伸しているケースもありますが……。）
修繕積立金の変更履歴、変更予定があるか

修繕積立金は、必ずしも安ければ安いほど良いものではありません。前述したとおり、修繕積立金が不足する計画となっているケースも多く、そのまま修繕積立金を値上げせずに放置してしまうと、必要な修繕工事を実施することができず、最終的には「スラム化」してしまい、資産価値を大きく損なう結果となる可能性もあります。
もちろん新築当時に設定された修繕積立金の金額で不足なく修繕されているマンションもありますが、必要な修繕積立金の値上げを実施している、または実施の予定があるかは、確認しておいた方がいいでしょう。
今後、資金不足に陥る可能性はないか

長期修繕計画に付随した、資金計画も確認してみてください。多くのマンションでは、分譲当初の修繕積立金は割安に設定されており、2回目または3回目の大規模修繕工事にて資金ショートする計画になっている場合が散見されます。資金計画を見ることで、ご自身が検討しているマンションが今後、資金不足に陥る可能性が高いか否か、見通すことができます。
現在の修繕積立金の積立額は適切か

長期修繕計画書のほかに、「重要事項調査報告書」という書類を取得できましたら、現在の修繕積立額の金額が分かるかと思います。一方で、その金額だけ見ても、マンションの規模などによって必要な積立額は当然違うわけですから、十分な金額なのか、なかなか判断は難しいものと思います。
一つの参考として、長期修繕計画を見ると、資金計画上、現在積み立てられているべき金額が分かりますので、計画と実態に大きな乖離がないか、確認してみることをおすすめします。