2020年4月に120年ぶりに民法が改正されました。民法は私たちの生活や住宅の売買に大きな影響のある法律ですが、その基礎は明治時代に作られたもので、今の生活や社会情勢に合っていない内容がたくさんありました。
今回の改正では、新築戸建の購入者に有利に働くものがある一方、非常に注意しなければいけないポイントもあります。
例えば、2021年1月7日より1ヵ月程度、二度目の緊急事態宣言が発令されましたが、これを言い訳にもともと遅れていた工期遅延の言い訳にしたり、引き渡し前に買主や施主がチェックする内覧会を中止にする住宅会社が出てきています。
このように、住宅購入者の権利が脅かされる危険性が大きくあり、その対策や注意点について、今回の民法改正で何か変わったのか？ということを踏まえ本記事で詳しく解説をしていきます。
民法改正で『住宅購入者』にどんな好影響が？
2020年4月に民法が改正されました。民法は私たちの生活や住宅の売買にとても影響のある法律ですが、120年も前の明治時代に作られたものだったので、今の私たちの生活や社会情勢に合っていない内容がたくさんありました。
今回の改正で、新築戸建を購入する際、どんなときに、どんなことを売主に請求できるのか、具体的に法律の条文へ明記されることになりました。
以下では、そのポイントについて解説していきます。
【ポイント①】「欠陥住宅」の基準が明確になった
これまで「欠陥住宅」は、いわゆる「瑕疵（設備不良など何らかの欠陥があること）」がある住宅のことを指しているのが一般的でした。ところが、この「瑕疵」は私たち一般消費者にはなじみのない言葉で、その内容も分かりづらいものでした。
「これは瑕疵なのかな？」と思うことがあったとしても、具体的に何が「瑕疵」なのか明確ではないため、売主や施工会社に「こんなものですよ」と言われると、まあそんなもんなのかと、あきらめる方も多かったのです。
そのため、今回の民法改正では「瑕疵」→「契約不適合」に変わり、欠陥を判断する基準が明確になりました。
【ポイント②】「種類」「品質」「数量」が「契約に適合しない」状態がNGに
具体的には「種類」「品質」「数量」が「契約に適合していない」と状態を「契約不適合」と言い、より具体的になったので、私たち一般消費者もイメージしやすくなりました。
例えば、契約したものと違うキッチンが付いていると「種類」が異なりますし、雨漏りしていると「品質」を満たしていないことになります。取り付けられた手すりが少ない！となると、「数量」が違うことになるでしょう。
工事中であれば、使われている部材の「種類」と「数量」は合っているか、工事の「品質」は適切に保たれているか、といったところがポイントです。
買主が知っておくべき権利「追完請求」と「代金減額請求」
では、もし上記の基準において工事中や引渡し前に欠陥や不具合が見つかったとき、私たち消費者はどうすればよいのでしょうか？
民法には、買主がとれる対抗手段として
・追完請求
・損害賠償請求
・代金減額請求
・解除
の4つが定められています。このうち「追完請求」「代金減額請求」の2つは、今回の民法改正で追加されました。
追加請求とは？
「追完請求」とは、簡単に言えば「補修してください」と請求できる権利です。当然の権利のようですが、これまで民法には記載されていませんでした。
この追完請求が明記されたことにより、買主が「補修してください」という権利が明確になったため、より一層使いやすい法律になりました。例えば、引渡し前の基礎に大きなひびが入っていた時「追完請求」に基づいて補修を請求することができます。
代金減額請求とは？
「代金減額請求」とは、「代金減額してください」と請求できる権利です。これは、「追完請求（補修など）」ができなかったときに使える手段です。例えば、補修するには非常に大掛かりになってしまい現実的ではない、といった状況が考えられます。
3つの注意ポイント「工期遅延」「内覧会の中止」「補修後の確認なし」
2020年4月の緊急事態宣言時にも、「新型コロナウイルスだから」「緊急事態宣言だから」と、もともと遅れていた工期遅延の言い訳にしたり、引き渡し前に買主や施主がチェックする内覧会を中止にする住宅会社が出てきました。
また、内覧会は実施しても、内覧会での指摘事項を補修した後の確認もなく引き渡す事例もありました。こうした行為は、買主が持っているとても大切な権利である「追完請求」と「代金減額請求」などを害してしまう可能性があり注意が必要です。
契約書の「特約」に要注意！
建物に欠陥があったときは、「追完請求」や「代金減額請求」などの権利があることがわかりました。これはとても心強い権利です。ところが、住宅の売買などの契約は、「契約の内容は当事者が自由に定めることができる」とされています。これを「契約自由の原則」といいます。
もし、民法とは違う内容が契約書の中に書かれていたとすると、その契約内容が優先される可能性があります。民法が「任意規定」と呼ばれるのに対し、個別の契約などは「強行規定」と呼ばれます。
そのため、消費者側に著しく不利になる契約内容になっていないかなどは、契約段階のタイミングでチェックする必要があります。特に、契約書の「特約」を注意深く見ていくと、消費者側に著しく不利になる文言が見つかることがあります。
例えば、「補修はするが、補修後に買主立ち会いのもと、補修状況の確認などは一切行わない」といった意味の特約が書かれていることもあります。本来、補修後の状況は買主・売主双方立ち会いのもと確認し、双方問題ないとすれば引渡しに進む、といった手順で進めることが望ましいはずです。
「品質」のチェックはプロの意見も参考に
契約書を確認し、工事が始まったり引渡しの準備が始まったら、契約通りの建物ができているかチェックをしましょう。ポイントは「種類」「品質」「数量」です。
この中で「品質」は、私たち一般の消費者がチェックすることはなかなか難しいところです。
工事現場を見ながら「この工事状況は問題ないのかな…？」と不安に思われることもあるでしょうし、引渡し前の建物を見ながら「この床鳴りは「品質」を満たしているのかな…？」と心配になることもあるでしょう。
「品質」は第三者のホームインスペクター（住宅診断士）に依頼すると、「品質」のチェックや心配事から解放され、私たちは「種類」や「数量」の確認に専念することができます。
買主の権利を適切に使って欠陥住宅にしないためにも、ホームインスペクション（住宅診断）をご利用されることをおすすめします。