不動産投資を成功させるための第一歩が物件選びです。不動産投資では、物件選びの段階で失敗すると収益をあげられないだけでなく、税金や修繕費などの支出により金銭的な負担が重くのしかかります。

投資物件を選ぶ際には利回りを重視する方も多いです。しかし物件選びでは利回り以外にも注視しなければいけないポイントがたくさんあります。

そこで本記事では不動産投資における物件選びの流れから、収益性の高い優良物件の選び方やチェックポイントまで詳しく解説します。節税目的で不動産投資をする場合の物件選びのコツも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の物件選びの流れ

まず投資物件を選ぶ際の流れについて紹介します。物件選びは以下の手順で行いましょう。

（1）ポータルサイトで利回りや相場感を把握する
（2）信頼できる不動産会社を探す
（3）不動産会社に投資物件を紹介してもらい選定する
（4）融資条件などを確認し、キャッシュフローを意識して購入物件を決定する

以下で詳しく紹介します。

（1）ポータルサイトで利回りや相場感を把握する

すでに実施している方も多いかと思いますが、まずはポータルサイトで投資物件について調べてみましょう。

ポータルサイトは「物件を見つけるため」ではなく、物件価格や利回りなどの「相場感をつかむため」に利用するのがポイントです。

ポータルサイトで優良物件を見つけられる確率はきわめて低いでしょう。

なぜなら条件がよい物件の場合、サイトに掲載しなくてもすぐに買い手が見つかるため、手間をかけてサイトに掲載するよりも、不動産会社が長年取引のある顧客などに情報を提供し、購入してもらう方がスムーズな取引ができるためです。

物件選びの下準備として、ポータルサイトで情報収集しましょう。

（2）信頼できる不動産会社を探す

信頼できる不動産会社を探しましょう。不動産会社には、不動産全般を仲介（紹介）している仲介会社や投資物件をメインに扱う不動産投資会社などがあります。

仲介会社は物件の選択肢が幅広くなり、数多くの不動産のなかから投資物件を選択できますが、購入時には仲介手数料がかかることが懸念点です。

また購入後の物件管理まで行っている会社は少ないため、別で管理会社を探す必要があります。

投資物件を専門に扱う投資会社は、不動産投資の知識や実績が豊富です。不動産投資について相談でき、的確なアドバイスをもらえるでしょう。ただし自社物件しか取り扱っていない会社も多く、物件の選択肢が少ない傾向があります。

上記を踏まえたうえで、以下のポイントを押さえた会社を選ぶとよいでしょう。

・口コミ評価がよい
・多数の金融機関と取引がある
・訪問しやすい距離に事務所がある

ホームページや口コミなどを比較して、相談する不動産会社を決めましょう。

（3）不動産会社に投資物件を紹介してもらい決定する

相談する不動産会社を決めたら、希望（利回りや立地など）を伝えて、物件の候補をだしてもらいます。詳細は後述しますが「どのような物件を希望すればよいか」が重要です。

また、物件の条件のほかにも不動産投資の目的やこれまでの経験なども話せると、より適した物件を見つけられます。

相談する際は、電話やメールではなく店舗に足を運びましょう。予算の問題はありますが、収益性が高い物件は誰もが手に入れたいような物件です。

実際に担当者と顔を合わせて話すことで「購入したい」という強い意志が伝わり、紹介してもらいやすくなります。

（4）融資条件などを確認し、キャッシュフローを意識して購入物件を決定する

融資条件などを確認し、不動産会社から紹介してもらった物件のなかから購入物件を決定します。

融資条件で確認すべきおもなポイントは以下の4点です。

・金利
・借入期間
・借入額
・自己資金

キャッシュフローを意識しながら、借り方・返し方をどうするのか内容を詰めて検討していきます。

キャッシュフローとは、家賃収入から支出（ローン返済・維持管理にかかる費用・固定資産税など）を差し引いて、手元に残るお金のことです。キャッシュフローがマイナスになれば赤字になります。

ローン返済額は融資条件によって変わってくるため、キャッシュフローが赤字にならないように気を付けましょう。

不動産投資の物件の種類

不動産投資の物件は以下の3種類に分けられます。

・マンション
・アパート
・一戸建て

以下でそれぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

マンション

一般的に鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）の共同住宅のことを指すマンションは、1棟単位での投資と1部屋単位の投資（区分マンション投資）の2つに分けられます。

ワンルーム投資だと初期費用を安くおさえられ、失敗した時の損失も比較的少なく済みますが、空室になると家賃収入がゼロになるなどリスクも多いです。

また計画通りに運用できたとしてもリターンが少ない傾向があります。管理組合への管理費や修繕積立金の支払いが発生するのもワンルーム投資の特徴です。

1棟単位だと初期費用は大きくなり、融資を受けるハードルも上がります。しかし家賃収入がゼロになるリスクを軽減でき、軌道に乗ると大きなリターンを得られやすいです。

また、法定耐用年数が長く、その分償却期間を長く確保できるのも特徴です。

管理費や修繕積立金の支払いはありませんが、1棟まるごと自身で維持管理するためのメンテナンスや修繕資金は用意しておく必要があります。

アパート

おもに木造や軽量鉄骨造の低層集合住宅を指すアパートは、1棟単位での投資が一般的です。マンションよりも低価格で、マンション1部屋と同程度で購入できます。

新築から中古まで幅広い築年数の物件が市場にでており、ほかよりも利回りが高い傾向があります。ただしシロアリ被害や漏水といった不具合や劣化が隠れている物件も少なくありません。

初期投資を抑えられることから参入障壁が低いですが、物件のコンディションを見極めることが購入するうえでのポイントになります。

一戸建て

不動産投資というと、マンションやアパートを想像する方が多いかもしれませんが、一戸建てを賃貸するケースもあります。

中古一戸建ては、修繕費が高額になりやすい、建物価値が下がっているため融資が通りにくい、といった懸念点がありますが、不動産投資初心者にとってメリットもあります。

不動産投資で全額融資を受けられるケースは少なく、2～3割ほどの頭金を求められることがほとんどです。そのため利回りが高めで物件価格が低めな戸建てをキャッシュで購入し、経験を積んでいく方が多く見られます。

さらに、区分マンションだと土地は共有持ち分で建物のみの所有になりますが、戸建ては価値がゼロになりにくい土地もあるため、担保として評価されやすいのもポイントです。その点で共同担保（2棟目購入時の融資材料）にしやすく、賃貸経営の最初のステップとして選択されることが多くあります。

不動産投資の物件選びは「利回り」に注意

不動産投資の物件選びでは利回りを重視する方も多いですが、利回りが高いからといって成功するわけではありません。

なぜなら、物件情報などに記載されている表面利回りは、空室で得られない家賃収入や修繕費用が見込まれていないためです。

不動産投資では利回りに関係なく、空室が増えたり多額の修繕費用が発生してしまったりするリスクがあります。とくに築年数が古い物件ほど、利回りが高い傾向があり、深刻な不具合や劣化が隠れていることがあるため要注意です。

物件情報に記載されている利回りは物件選定の指標のひとつにはなりますが、「長期的に需要があり安定した家賃収入が得られること」と「修繕やメンテナンス費用をおさえられること」が収益性の高い物件を選ぶ際に重要なポイントになります。

不動産投資する優良物件の選び方

ここからは不動産投資で成功するための具体的な物件の選び方を以下2つの観点から紹介します。

・長期的に賃貸需要がある物件を選ぶ
・修繕コスト抑えられる物件を選ぶ

詳しく解説します。

長期的に賃貸需要がある物件を選ぶ

長期的に賃貸需要がある物件の特徴は以下の5つです。

・人口が流入し続けるエリアにある
・交通・生活の利便性がよい
・間取り・広さ・設備がエリアの需要に合っている
・家賃が相場とかけ離れていない
・長期空室がない

順に見ていきましょう。

人口が流入し続けるエリアにある

投資物件を選ぶうえで大切なのがエリアの選定です。人口が過疎化しているエリアは、需要が少なく長期的に安定した家賃収入が得られません。

賃貸需要が多いのは人口が流入し続けるエリアになります。具体的には、首都圏・政令指定都市の周辺・再開発が進行中のエリアです。

上記のエリアは流動性が高いため、賃貸運営だけでなく売却時にも困ることはないでしょう。

交通・生活の利便性がよい

交通・生活の利便性も、賃貸需要に影響します。病院やスーパーマーケット、コンビニ、市役所など生活に欠かせない施設や機関が近くにあるとよいでしょう。

駅から徒歩10分以内が望ましいですが、バス停が近かったり車の利用者が多いエリアだったりする場合は、駅の近くでなくても需要は見込めます。

ただし利便性がよい立地でも、工場や車の騒音・振動があるなど居住快適性が劣る場合は、避けられる可能性があるため注意しましょう。

間取り・広さ・設備がエリアの需要に合っている

エリアの需要に合っている間取り・広さ・設備であるかも確認しましょう。

たとえば、オフィス街や大学の近くは単身者が多いためワンルームなどコンパクトな間取り、郊外や小中学校の近くはファミリー向けの間取りが人気です。

またインターネット無料・宅配ボックス・監視カメラなど、近隣物件と比べて設備やサービスが劣っていないかもポイントになります。

家賃が相場とかけ離れていない

近隣の同等物件と比べて家賃相場がかけ離れていないことも大切です。家賃をチェックする際は、平米単価を算出すると比較しやすくなります。

家賃が高すぎる場合は、現入居者が退去したあとの募集時に家賃を下げないと入居が決まらない可能性が高いです。

家賃が低すぎる場合は長期入居者の可能性があります。次回の募集時に値上げの余地はありますが、原状回復費や設備交換などにお金がかかることが予想されるため注意しましょう。

長期空室がない

半年以上の長期空室がある場合は「何らかの理由でニーズを満たしていない」もしくは「うまくアピールできていない」ことが考えられます。

追加で退去があった際に空室期間が長引く可能性があるため、空室がある場合は空室数だけでなく空室期間についても確認しましょう。

また前入居者の退去後に原状回復工事をしておらず、新規募集していないことも。その場合は募集する前に工事を入れる必要があります。

修繕コストを抑えられる物件を選ぶ

修繕コストを把握することで、より信憑性の高い利回りを算出でき、購入後に想定以上の修繕費用がかかる物件を避けられます。

修繕コストを抑えられるのは以下2つの物件です。

・深刻な劣化や不具合がない
・修繕・メンテナンスが適切に実施されている

順に解説します。

深刻な劣化や不具合がない

内見時に、深刻な劣化や不具合がないか、外回りや共用部、空室があれば室内までチェックしましょう。

とくに構造部分に問題が生じやすい、シロアリ被害・雨漏り・水漏れ・傾きなどは、修理費用が100万～1,000万円単位でかかるケースもあるため要注意です。

投資用物件の場合は、売主が自己居住していないケースが多いことから、売主も把握していない不具合が隠れていることも少なくありません。

とはいえ自身ですべてをチェックするのは難しいため、第三者機関のホームインスペクション（住宅診断）を活用することをおすすめします。

建物に精通した住宅診断士が、客観的に専門家の見地から物件のチェックしアドバイスしてもらえるため、安心して購入の決断ができるでしょう。

修繕・メンテナンスが適切に実施されている

これまで修繕やメンテナンスが適切に実施されていることも重要です。

売主や不動産会社に、修繕・メンテナンス履歴を確認しましょう。キッチンやトイレなどの設備関係は生活に直結するため、故障などの不具合があればすぐに対応しなければいけません。

数十万単位で費用がかかるため、これまで設備交換されていない場合は、交換費用も考えておく必要があります。RCマンションの場合は、屋上やバルコニーの防水工事が適切にされていないと雨漏りの原因になりかねません。

物件価格が同じでも、外壁や屋根のメンテナンス状況によって近い将来かかる修繕費が大きく変わってきます。しっかりメンテナンスされている、またはメンテナンスしていないことを考慮して価格設定されている物件を選びましょう。

不動産投資の投資物件を選ぶときのチェックポイント

めぼしい物件が見つかったら、以下の6つをチェックしましょう。

・心理的瑕疵がないか
・災害リスクが高くないか
・新耐震基準で建てられた物件か
・土地の権利が「借地権」になっていない
・契約不適合責任に免責事項があるか
・「確認済証」または「検査済証」があるか

不動産会社から説明を受ける可能性もありますが、自身でも確認して後悔のない物件選びにお役立てください。

心理的瑕疵がないか

心理的瑕疵とは、気持ち的にマイナスに捉えられる要素のことです。たとえば以下が該当します。

・人の死（自殺、殺人、事故死など）
・犯罪や事件
・反社会性料の拠点、嫌悪施設が近いなど

心理的瑕疵は、賃貸人に対しては基本的にその事実があってから3年間の告知義務があります。売買時には、期間の制限はなく告知対象になるケースが多いです。

そのため心理的瑕疵があると、賃貸需要に悪影響がでることに加え、売却時にも不利になりやすくなります。

災害リスクが高くないか

物件があるエリアの災害リスクをハザードマップで確認しておきましょう。

災害リスクが高いからといって、必ず被害を受けるとは限りませんが、事前にどのような災害リスクがあるのかわかっていれば、物件を変更したり保険で備えたりできます。

東京23区内でも洪水・高潮・浸水などのリスクが高いエリアもあるため「ここなら大丈夫だろう」と過信せず調べてみてください。

新耐震基準で建てられた物件か

新耐震基準で建てられた物件は耐震性が十分あり、震災が起きた場合に倒壊する危険性がきわめて低いと判断できます。

耐震基準の違いについては下記の表を参考にしてください。

建築確認日が1981年6月1日以降であれば新耐震基準を満たしている物件と判断できます。

木造の場合は、新耐震基準の性能をより確実なものにするために、さらに厳しい基準が設けられた2000年6月1日以降（2000年基準）だとなお安心です。

土地の権利が「借地権」になっていないか

土地の権利が「所有権」でなく「借地権」になっている場合、地主から土地を借りて建物を建てていることを意味します。

月払いまたは年払いで地代の支払いが発生したり、融資がおりにくかったりと、懸念点が多いです。流動性も低いため売却時にも苦労する可能性があります。

借地権が付いている土地の物件は、ほかと比べて利回りが2～3％高くなっているため、利回りだけ見て購入を決断しないように気を付けましょう。

契約不適合責任に免責事項があるか

契約不適合責任とは、引き渡し後に契約書の内容と相違があった（契約時に聞いていない雨漏りがあったなど）場合に、修理を依頼したり物件価格を減額してもらったりできる売主が負う責任のことです。

投資物件は、この契約不適合責任が免責になっているケースが多く見られます。契約不適合責任が免責になっていると、引き渡し後に不具合が見つかっても売主に修理してもらえません。

投資物件で入居中の場合は外回りと共用部しか見られませんが、それだけでは建物の傾きなど判断できないこともあるため、空室部分があればそちらの内見を行ってみるなど、対応可能な範囲で確認することが望ましいです。

「確認済証」または「検査済証」があるか

設計段階で建築基準法の基準を満たした物件は、確認済証が交付され、工事完了後に設計どおりに建築され、建築基準法や関連法規の基準を満たしていれば、検査済証が交付されます。

建築基準法に違反している物件は「違法建築物」と呼ばれ、銀行からの融資を受けられなかったり受けられたとしても金利が高かったりして、売却時に買い手が付きにくくなるため、確認済証と検査済証の有無はしっかりチェックしておきましょう。

なかには検査済証をそもそも取得していない物件もあります。どちらの書類も紛失していると再発行はできませんが、市町村が保管している建築確認台帳の記載事項証明書を交付してもらうことで確認できる可能性が高いです。

節税目的の投資物件選びのコツ

節税目的で不動産投資する場合は、これまでの説明に加えて、以下のポイントもおさえて物件を選びましょう。

所得税と住民税を節税したい

所得税と住民税を節税したい場合は、木造、なかでも築22年を超えている物件がおすすめです。

物件の法定耐用年数が短いほど、1年間で減価償却できる金額が多くなり、所得税と住民税の節税効果が高まります。

木造の法定耐用年数は22年、RC造は47年です。さらに木造で築22年を超えている場合は、法定耐用年数の22年の20％が減価償却期間となるため、4年で計上でき節税効果が高いです。

RC造で、所得税と住民税を節税したい場合は、設備と建物本体を分けて、耐用年数が15年と短い設備で減価償却する方法があります。15年を超えている設備に関しては法定耐用年数の20％の減価償却期間となるため、3年で計上可能です。

ただし売買契約書に設備の価格を建物本体と分けて記載する必要があります。

相続税を節税したい

相続税を節税したい場合は、物件価格が高い物件や長期的に満室に近い物件を選ぶとよいでしょう。

資産を相続するときに現金で相続する場合は、その価格がそのまま評価額になります。しかし不動産として相続する場合は、市場価格の6～8割程度の評価額になり、賃貸しているとさらに評価額が下がり、相続税の節税ができるのです。

そのため、市場価格と評価額の差が大きいほど、空室率が少ないほど、節税効果が高まります。

不動産投資は賃貸需要と維持費用を見極めて物件を選ぼう

不動産投資が成功するかは、物件選びで決まるといっても過言ではありません。物件を探す際には、まずポータルサイトで相場を把握してから、信頼できる不動産会社に紹介してもらう流れが一般的です。

物件を選ぶ際には、利回りだけで判断せず、人口流入エリアや利便性といった賃貸需要の高さ、維持管理にかかる費用、売却しやすさなども視野に入れて検討しましょう。

さくら事務所では、投資物件に深刻な劣化や不具合がないかチェックできるホームインスペクションや投資物件向けの大規模修繕コンサルティングを実施しています。

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また下記動画でも投資物件の隠れたリスクについて紹介しています。物件選びの参考になるためぜひチェックしてください。
【一棟収益物件】ホームインスペクターが警告する、木造アパートとRCマンションの隠れたリスク3選【さくら事務所】

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