マンション購入を検討する際「資産価値が落ちない」といった視点で探す方も多いのではないでしょうか。
昨今、物価高騰や老後2,000万円問題といった、経済環境や社会構造などにより、収入の柱を増やして自分で資産形成する重要性が広く認知されるようになりました。
こうした背景もあり資産形成の一環として、不動産を「資産」として購入する方が増えており、一戸建てよりも流動性の高いマンションの資産価値が注目されています。
本記事では、資産価値が落ちないマンションの条件とはなにか、具体的に解説します。投資目的の方も将来的に売却を考えている方にも役立つ内容になっているため、これから物件探しを始める方はぜひ参考にしてください。
マンションの資産価値とは
マンションの資産価値は大きな意味として以下の2つにわけられます。
・よい条件で売却できるか
・安定した家賃収入を得られるか
順に紹介します。
よい条件で売却できるか
「よい条件で売却できるか」が資産価値を決めるひとつのポイントです。
マンションを終の住処とする方がいる一方、住み替えを視野に入れている方も増えてきています。
子どもが独立したタイミングでコンパクトなマンションに引っ越すなど、ライフステージやライフスタイルの変化に合わせて住み替えやすいのは、流動性の高いマンションの特徴です。
住み替えを視野に入れている方にとっては住み心地がよいことにプラスして、将来手放すときに「よい条件で売却できる」資産価値の高さが求められます。
安定した家賃収入を得られるか
購入時点から自己居住せず、投資目的で賃貸運営を考えている方もいます。なかには転勤の可能性があり「転勤でその土地を離れている間に賃貸しよう」と考えている方もいるでしょう。
投資目的でマンション購入を検討している方にとっても「よい条件で売却できる」は大切な視点になりますが、ほかに「安定した家賃収入を得られるか」といった資産価値の高さに注目する必要があります。
安定した家賃収入を得るためには、入居率を維持しなければいけません。そのため賃貸需要があるマンションは資産価値が高いマンションといえます。
資産価値が落ちないマンションの条件
ここからは資産価値が落ちないマンションの「立地」と「間取りや広さ」の条件を解説します。順に見ていきましょう。
【重要】立地がよい
まず資産価値が落ちないマンションの条件として、物件探しの段階でもっとも重要なのが立地になります。なぜなら立地はあとから変えられないためです。
以下3つの視点から条件のよい立地を解説します。
・交通・生活の利便性が高い
・再開発やインフラ整備の予定がある
・災害リスクが低い
詳しく見ていきましょう。
交通・生活の利便性が高い
駅から徒歩10分以内など、通勤や通学の際に交通の利便性が高い立地は資産価値が落ちにくいです。同じ路線でも各駅停車しか停まらない駅なのか、急行が停まる駅なのかによっても、需要の高さが異なります。
また物件情報などに記載されている「徒歩〇分」は80mにつき1分と決められているため、坂道や信号の多さは考慮されていません。実際に駅からマンションまで歩いてみるとまた違った発見があります。
マンション周辺や駅からマンションまでの間に、スーパーやコンビニ、病院などの生活利便施設があることも確認してください。
再開発やインフラ整備の予定がある
老朽化した建物の建て替えや商業施設の新設などの再開発、新しい駅や路線の開通、高層道路の拡張といったインフラ整備の予定があれば、資産価値は落ちにくいです。場合によっては資産価値が上がることも考えられます。
再開発やインフラ整備の予定は、インターネットで「〇〇市 都市計画」「〇〇市 再開発」と調べたり、役所の窓口で「都市計画図」を確認したりして調べましょう。
災害リスクが低い
災害リスクが低いことも、資産価値が落ちないマンションの大切な条件です。災害リスクはハザードマップで確認してください。
マンションは水害に強いと考える方も多いですが、1階にある電気室が浸水してしまうと一定期間マンション全体の機能が停止する危険性があります。
目星をつけたマンションが災害リスクのある立地だった場合は、災害対策できているか確認しましょう。
たとえば浸水の危険性があるマンションで、1階から電気室を移動させたり、電気室の周りを強固にしたりする施策を取っている場合は、管理組合の意識が高いと判断できます。そうしたマンションは、災害リスクがあるからといって資産価値が低いとは言い切れません。
間取りや広さに需要がある
マンションの間取りや広さも資産価値に影響を与えます。
ますそのエリアのニーズに合った間取りや広さになっていることが条件です。ファミリーが多ければ部屋数が多く広い、大学が近ければ単身用でコンパクトなど、マンション単体で見るのではなく周辺施設や周辺の競合物件などから判断しましょう。
またユニークな形状で有効な専有面積が小さかったり、柱や梁の位置によって部屋数を増やせなかったりするマンションは流動性が落ちやすい傾向があります。
間取りの可変性を判断するポイントとしてわかりやすいのは床です。マンションの床は、直床と二重床にわけられます。二重床はコンクリートの間に短い脚を立てて床材を張っており、床下に配管を通せるため、間取り変更が比較的しやすいです。
玄関やバルコニーとの段差が大きかったり、踏み心地がしっかり硬く感じたりする場合は二重床の可能性が高くなります。
さらに、再販時に買い手がどういった方法で資金繰り出来る物件なのかも重要です。たとえば、住宅ローンが利用できる広さだと売却する際の間口が広がります。
2006年4月時点だと、住宅ローンの適用にあたっては登記簿面積で30㎡以上あることが要件となっている銀行が多いです。
中古マンションの資産価値が落ちない条件
中古マンションの場合は、「新耐震基準に適合していること」と「管理組合が機能している管理状態が良好であること」も、資産価値が落ちない条件になります。
新耐震基準に適合している
中古マンションの場合は新耐震基準に適合していることが条件になります。新耐震基準とは、震度6強から7程度の大きな地震に見舞われても、倒壊・崩壊しないことを目指す現行の建築基準です。
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けている場合は、新耐震基準を満たしていると判断できます。
旧耐震基準で建てられたマンションの場合は、耐震性が低い可能性があり安全面に不安が残ることから売却時にも不利です。
ただし旧耐震基準のマンションでも耐震診断し、必要に応じた耐震補強工事を実施している場合は、倒壊・崩壊の可能性が低くなり売却時の影響も少なくなります。
管理組合が機能していて管理状態が良好である
管理組合が機能していて管理状態が良好であるか判断するためのポイントを紹介します。
長期修繕計画と修繕積立金
長期修繕計画と修繕積立金のチェックポイントは以下の3点です。
・長期修繕計画が定期的に見直されているか
・修繕積立金の推移や将来的に赤字になる計画になっていないか
長期修繕計画は5年ごとの見直しが推奨されています。新築分譲時から一度も見直しがされていない場合、修繕項目や費用が実態と大きくずれていることが懸念されます。
長期修繕計画上で、修繕積立金が一時的に赤字になっていても大きな問題ではありませんが、赤字を改善する計画になっていない場合は注意が必要です。どこかのタイミングで修繕積立金の大幅な値上げや一時金の徴収の可能性があります。
管理規約
管理規約が最新のマンション標準管理規約に準拠しているかも確認しましょう。区分所有法の改正に伴い、2025年10月にマンション標準管理規約も改正しています。総会の決議要件の緩和など大幅に内容が変更されました。
2026年4月には改正区分所有法が施行され、区分所有法と管理規約が抵触する部分は決議が無効になる可能性もあるため、改正後の内容が反映されているか確認しておきましょう。
現地の管理状態
現地の管理状態からも管理状況を予測可能です。
たとえば掲示板に古い掲示物が残っている、駐輪場に放置自転車がある、ゴミ置き場に分別されていないゴミが溜まっているなど、現地の管理状態がよくなければ管理に無関心な居住者が多いと判断できます。
アフターサービスの活用状況
マンションのアフターサービスは、分譲会社側の任意のサービスで、引き渡しから一定期間、不具合箇所を無償で直してもらえるものです。
内容はマンションによって異なりますが、2年目のアフターサービスは外壁のひび割れ・防水層の不具合、専有部の床なりといった初期の不具合を補修してもらえます。
アフターサービスは、管理組合側から申し入れなければいけません。そのため、アフターサービスを活用している場合は管理組合の意識が高くしっかり機能していると判断できるのです。さらに2年目のアフターサービスで点検・補修していると、1回目の大規模修繕のコストも抑えられます。
【築年代ごと】マンション価格からみる資産価値
マンションの資産価値に与える影響は築年数によっても変わってきます。ここではマンション価格から見る資産価値について、築年代別に見ていきましょう。
下記のグラフは公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している、中古マンションの築年帯別の平米単価です。
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」
上記のグラフと照らし合わせながら解説します。
新築または築浅マンションは価格の下落が激しい
築0～5年の新築または築浅マンションは家賃を高めに設定できます。また劣化が進んでいないことから、近い将来高額な修繕が必要になるリスクも少ないでしょう。
ただしマンション価格が高額なことで利回りが低くなります。20～30年後に売却する場合、大きく価格が下落している可能性があり、資産性が高いとは言えないでしょう。
家賃に関しても、はじめは高額に設定しても需要がありますが、築年数が経過するにつれて高額家賃を維持するのは難しくなります。
築20～25年前後は価格と需要のバランスがよい
築20～25年前後のマンションは、新築や築浅物件よりも購入しやすい価格帯で、賃貸需要も十分見込める築年数です。
公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2025）」によると、首都圏中古マンションの成約物件の平均築年数は26.58年となっており、売りたい人も買いたい人も多い年数ということがわかります。
築20～25年前後のマンションの注意点は、維持メンテナンスにお金がかかり始めることです。これまでの大規模修繕の履歴や管理意識の差によって、今後のマンションのコンディションが変わってきます。
また、専有部分の各種設備の更新を要する場合も多い為、専有部分のリフォーム履歴も重要です。
あわせて、2000年あたりから新築時に給水管や排水管が現行の仕様（塩ビ管）を採用され始めていますが、1990年代は金属管を採用されていることも多く、早期に配管更新を要する場合もあります。
管理組合が機能不全を起こしていたり、メンテナンスが追い付いていなかったりと、この時点で管理状態がよくないマンションは、今後ますます資産価値を維持するのが難しくなってくるでしょう。
築30年～40年前後は管理力が価値に大きく影響する
築30年頃を節目に価格の下落が落ち着く傾向があります。これまでの維持メンテナンスによりマンションのコンディションに大きな差が出ている時期です。
深刻な劣化や不具合が潜んでいるマンションの場合、資産価値を大きく落とす可能性があるため、購入前の見極めが非常に重要になります。
国土交通省の資料「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」によると鉄筋コンクリート造の建物は平均寿命68年、管理状況次第では100年以上もつという報告があります。
しっかりメンテナンスされたマンションであれば、築30年で購入したとしてもその先30年以上もたせることが可能です。
しかし旧耐震基準で建築されたマンションの場合は、建替えや一棟リノベーションといったマンションの終活も視野に入れる時期になります。この先も長くマンションを保有しようと考えている方はそれらを踏まえたうえで検討しましょう。
マンションの「立地」と「管理力」で資産価値を見極めよう
マンションの資産価値は「売却しやすさ」と「安定した家賃収入」といった2つの観点があります。
資産価値が落ちないマンションを探す際に「立地」は外せない条件です。駅近や生活利便性に加え、再開発やインフラ整備の有無、災害リスクの低さなどが立地条件を判断するポイントになります。
中古マンションの場合は、新耐震基準へ適合していること、管理状態が良好であることも重要な条件です。長期修繕計画や現地の状況などから管理状態を見極めましょう。
資産価値はマンションを複合的に評価しなければ見えてきません。可視化されていない資産価値を正しく判断することは容易ではないでしょう。
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・生活環境（周辺の利便性や災害リスク）
・建物仕様（居住快適性）
・管理状態（将来的な持続可能性）
・相場妥当性（売出価格の妥当性）
マンション管理士、宅地建物取引士、一級建築士など多様な領域の専門家がタッグを組むさくら事務所だからこそできるサービスです。資産価値が落ちないマンションを選ぶ手段として、ぜひこの機会にご活用ください。
下記動画でも資産価値が落ちないマンションの特徴を紹介しているので参考にしてください。
