高まる災害リスク、住まい選びでは何を調べればいい?

  • Update: 2018-09-27
高まる災害リスク、住まい選びでは何を調べればいい?

 秋は台風や長雨・豪雨が多くなる季節です。先だっても、西日本豪雨や超大型台風の上陸での甚大な被害がありましたが、また今週末も急速な勢いで台風24号が近づいています。

3月に東京都が行った発表によれば、東京港に最大の高潮を発生させるような台風が来た場合、都内の17の区で浸水がおきる」「浸水は1週間以上続く」とも予想されています。

世界の大都市の自然災害リスクは東京・横浜が1位というデータがあるとの報道も。

これから住宅の建築・購入を考えている方は、建物の状態をしっかり確認するのはもとより、併せてその土地のリスクを知っておくことをお勧めします。

では、具体的にどのようなポイントをチェックすればいいのでしょうか?

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地盤でわかるゆれやすさ、液状化の可能性、土砂災害の可能性

近年増加する地震に建物(耐震性)への関心は高まっていますが、土地についてはどうでしょうか? 

まったく同じ設計の建物を「柔らかい地盤の⼟地」と「硬い地盤の⼟地」のそれぞれに建てた場合、柔らかい地盤に建つ建物の⽅が⼤きく揺れるかもしれず、同じ耐震性能でも地盤が弱い⼟地に建つ建物のほうが、被害が⼤きくなることもあります。

これから新築する、購入するという方は、建物だけでなく「土地」についても忘れずにチェックしましょう。

具体的に「揺れやすい」とはどうゆうことなのでしょうか?簡単に言えば、地表⾯近くに柔らかい地盤が存在することを意味します。

そのような土地の場合、固い層(⽀持層)まで杭を打ったり、軟弱層の地盤を補強したりといった対策を行います。

また、東日本大震災や先日の北海道地震でも大きな被害のあった「液状化」。

⽔分を多く含んだ地盤が地震の揺れにより液状になってしまうことです。低地や埋⽴地などの地盤には、⽔分がたくさん含まれています。そのような地盤は、普段は 砂粒同⼠が⽀えあい、その間を⽔が満たしている状態で安定しています。

しかし、地震により 激しい振動が加えられると、砂粒の⽀えあいが崩れます。 建物などの重みが加わることで砂粒の間にある⽔が地盤表⾯に浮き上がり、地表近くの地盤 が沈下します。

液状化が起こると「地盤の沈下」「地中のタンクやマンホールの浮き上がり」「建築物の傾き・転倒」「地中にある配管の破損」などの被害が発⽣します。

広域にわたる⽔道管破損などの被害は防げなくとも、建物の下に杭を施⼯したり地盤補強⼯事を⾏ったりと、建物の傾きの被害を最小限に抑えるための対策も考えておくといいでしょう。

また、土砂災害の警戒区域に指定されている場合、どの程度の危険性があるのか、自治体による被害防止策を確認しておくことも重要です。

水害への備え・・・過去の浸水履歴を知る

今年、大きな被害を出し、平成最大の水害とも言われた西日本豪雨。

多くの地域が冠水した岡山県倉敷市真備町では、ハザードマップで危険を示していた場所と浸水被害エリアはほぼ一致していたとされ、ハザードマップの重要性も再認識されるきっかけになりました。

河川が近くにない場合や、町全体は高台にあっても「そのエリアの中での低地」に当てはまれば、浸水の可能性は十分にあります。

浸⽔リスクがある地域では、居住エリアが2階以上にあり住宅内部の被害発⽣の可能性が低い場合でも、⼀⼾建てにおいては基礎内部には⽔が浸⼊し、⽊造であれば⼟台などが全て濡れてしまいます。

そのままにしておくと湿気を好むシロアリが寄ってきてしまうなど、二次被害に繋がりますので、浸水後の点検が重要になります。点検しやすいように、床下の点検口は必須です。

既に検討中、所有の土地が該当の場合、建物の浸⽔被害について対策を施しているか、売主や施⼯会社等に確認しましょう。

また、道路が冠⽔することで⾞などが浸⽔する被害も考えられます。事前に浸⽔しない地域に⾞などを移動しておけるよう、地域の防災情報を調べておくといいでしょう。

その土地は前は何だったのか?で浮かび上がるリスク 

現在は住宅街になっている場所が、過去には「⽔⽥」「沼」であったということもあります。

宅地造成される前がこういった「⽔」を多く含む⼟地であった場合、先に挙げたような、地盤が多く⽔を含んでいたり、柔らかい可能性があります。

昔、建物が建てられていたところだったのか、または畑だったのか、⽔⽥だったのか等を知ることで、より詳しく地盤や災害の情報を調べる必要性も考えることができます。

いかがでしたでしょうか?

建物だけでなく、その土地のリスク、特性も住宅購入・建築の際の判断材料の1つにすることをおすすめします。

 

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 災害リスクカルテは、過去345件超の物件で発行しています。それらの傾向から、約47.3%の物件で何らかの災害リスクが「高い」という結果となり、水害に関しては55%の物件で浸水リスクがある」(道路冠水以上、床下浸水未満を超える可能性あり)という結果が得られています。

 災害リスクとその備え方は、立地だけでなく建物の構造にもよります。戸建て住宅でも平屋なのか、2階建てなのか、また地震による倒壊リスクは築年数によっても大きく変わってきます。

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 既にお住まいになっているご自宅や実家のほか、購入や賃貸を考えている物件、投資物件の災害リスクや防災対策が気になる方におススメです。特に、ホームインスペクションを実施する際には、併せて災害への備えも確認しておくとよいでしょう。災害リスクカルテの提出はご依頼から概ね3日で発行が可能です(位置の特定・ご依頼の後)。不動産の契約前や、住宅のホームインスペクションと同じタイミングなど、お急ぎの方はまずは一度お問合せください。

■記事執筆者(災害リスクカルテ監修)

横山 芳春 博士(理学)
だいち災害リスク研究所所長・地盤災害ドクター

地形と地質、地盤災害の専門家。災害が起きた際には速やかに現地入りして被害を調査。広島土砂災害、熊本地震、北海道胆振東部地震、山形県沖地震、逗子市土砂災害等では発生当日又は翌朝に現地入り。
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