近年は中古住宅を購入し、ライフスタイルに合わせてリフォーム・リノベーションする選択肢も一般的になりました。
中古戸建の購入を検討する際には、物件の状態やリフォームについてどのような点に気を付ければいいのでしょうか。ポイントをひとつひとつ見ていきましょう。
中古戸建 物件購入前に見るべきポイント
屋内外のチェックポイント
まずは建物の外周をひとまわりチェックしましょう。外壁や基礎コンクリートにひび割れや破損がないか確認。もし重大なクラックがあれば、補修が必要になります。雨樋の劣化や破損があれば、それもチェックしておきます。
建物の中へ入ったら、ドア・窓の開け閉め、鍵の施錠・解錠を一通り行いましょう。
異音や動作不良などがないかをチェックします。
フローリングの床鳴りは、原因を見極める必要があります。
床材によっては伸縮の際に床鳴りすることがあるので、気になるようであればホームインスペクション(住宅診断)でプロに相談することも視野に入れるとよいでしょう。
さらに沈みや傾きがある場合は下地の劣化が考えられるため、やはり専門家に依頼することを勧めます。
水平器があると、その場で傾きをチェックできて便利ですよ。
床下・天井裏のチェックポイント
床下・天井裏に関してはご自身で確認することは難しいと思いますが「どこをどんな風にチェックする」ことを知っておくと、ホームインスペクター(住宅診断士)の調査などで知った結果から「買ってはいけない中古戸建」「買ってもいい中古戸建」を判断する時に役立ちます。
床下のチェックポイントとしては、まず骨組みの劣化や給排水管からの漏水がないかを確認。漏水がある場合は早めに専門業者へ修繕を依頼しましょう。
天井裏は接合部の金物にゆるみがないか、雨漏りの跡がないかどうかを重点的に確認します。
木部にシミがある場合は雨漏りの可能性があること、屋根の修繕か葺き替えが必要になってきます。
金物のゆるみについては建物の強度低下につながるため、こちらも早急に専門業者へ依頼しましょう。
床下・天井裏からは、断熱材の状態も確認できます。
老朽化によって断熱材が垂れ下がっている場合、断熱効果に期待できないばかりか内部結露のおそれもあります。中には元々断熱材が入っていない建物もありますから、断熱リフォームも視野に入れる必要があるでしょう。
メンテナンスとリフォーム・リノベーション
メンテナンス周期と目安について
中古住宅を購入する際には、きちんと修繕計画を立てて定期的な点検・メンテナンスを視野に入れておきましょう。
点検が必要な項目としては、屋根（雨樋と軒下含む）・外壁・基礎。建物内部に関しては、床・壁・天井・建具・水回りが挙げられます。
そして築10～15年程度で、まず外壁や屋根の修繕、設備機器の修理等が発生。建物の規模や仕様によっても異なりますが、安価な工業製品を多用した建物ほどメンテナンス周期は短いと考えたいもの。
メンテナンスフリーといわれる建材でも、例えば外壁なら10年程度で目地やコーキング材の補修が必要となります。
あくまで目安ですが、メンテナンス費用としては15年で300万円程度、30年で500万円を超える場合が多いと言われています。
中古戸建の購入時には、これまでの修繕履歴を確認できるとベターです。
リフォーム・リノベーション会社の選び方
リフォーム、リノベーションと言っても「どこまで工事を行うか」といった範囲次第で価格の差が大きく、数十万円から新築に近い金額まで大きく異なります。
目安がないだけに「不当に高額な請求をされるのでは」と不安になる方も少なくないようです。
リフォーム、リノベーション業者を見極める上で大切なのは、まず図面と見積書の有無。
下地まで剥がして行うような大規模なリフォーム、リノベーションにも関わらず図面がない場合は要注意です。
また見積もりが「一式」ばかりで内訳が不透明な場合も注意しましょう。
受注するために実際よりも低い金額を一式で提示する業者もあり、「他の会社より安いから」と依頼したはずが実際には高額になってしまったというケースも見受けられます。
中には低く出した見積もりの採算合わせのため劣化した部分を補修せず、仕上げで隠ぺいしてしまう悪質なリフォーム業者も。見積もりに仕様が記載されているかも要チェックです。
額面だけの「高い」「安い」に惑わされずに、必ず図面に基づいて、見積もりの内訳、仕様を確認しましょう。
また特に大規模のリノベーションの場合は実際に工事が始まってから、外からはわからなかった劣化の補修が必要になる場合も。そのような可能性がある場合には、増額に関してもきちんと事前に説明があるリフォーム、リノベーション会社なら業者なら安心ですね。
中古戸建で意識したい！耐震・断熱リフォーム
中古住宅を購入し、間取りを変更するような大幅なリフォーム、リノベーションを検討しているのであれば、あわせて耐震・断熱リフォームを行うと効率が良く、費用面も節約できます。
キッチン、フローリングなど、つい目に見える箇所のリノベーションに意識が向いてしまいがちですが、耐震・断熱などの機能性を向上させるリフォームで、より快適な住空間に生まれ変わります。
耐震リフォームはどんなことをするの？
1981年6月以前に建築確認の下りた建物であれば『新耐震基準』に適合していますが『2000年基準』を満たしていません。施工上の不具合や劣化という観点からも、中古住宅は築年数にかかわらず耐震診断を受け、その結果に応じた耐震補強を視野に入れましょう。
耐震補強の基本となるのは『耐力壁』と『耐震金物』。
耐力壁の位置や量に関しては構造計算をした上で検討。筋交いは木材のサイズによっても壁倍率は変わります。石こうボードを釘留めすることで耐力壁とすることも可能ですし、しっかりと強度を上げる必要がある場合は構造用合板を用います。接合部に関しては、ホールダウン金物や筋交いプレートで補強します。
耐震診断の結果によっては、基礎の補強や建物の軽量化といった工事が必要となる場合もあります。
断熱リフォームはどんなことをするの？
断熱の基本は、家を断熱材で覆うこと。
建物上部で言えば、天井裏で断熱する「天井断熱」と、垂木の間に断熱材を施工する「屋根断熱」があります。
「天井断熱」の方が施工しやすく冷暖房効率も良いのですが、勾配天井やロフトがある場合は「屋根断熱」での施工に。「天井断熱」の中でも、断熱材を敷き込む方法と断熱材を敷き詰める方法があります。
断熱材の種類は、グラスウールなどの「充填断熱」から、発泡ウレタンなどの「吹付け断熱」までさまざま。それぞれに特徴があるので、物件に合った断熱材を施工会社と相談して選びましょう。
サッシについてはどうでしょうか。日本の窓の性能は世界的に見てもかなり遅れをとっており、いまだアルミサッシと単板ガラスの窓をよく見かけます。
「樹脂サッシ」「複層ガラス」可能であれば「Low-eガラス」への変更が理想ですが、予算的に難しい場合は内窓を設置するだけでも、断熱性は格段に向上します。
中古戸建のコンディションを知ることが第一歩
中古戸建はそれぞれのコンディションで、修繕をした方がいい箇所、メンテナンスを重視する箇所も異なります。実際に中古戸建のチェックポイントを確認し、プロのホームインスペクター(住宅診断士)によるホームインスペクションなど、第三者機関の調査も含めて購入の検討することをおすすめします。