今、中古マンションの購入を検討される方がとても増えています。物件の購入は、人生で最も大きいと言ってもいいほどの高価な買い物なので、よく考えてから購入するかどうかを決めたいですよね。
なかでも、中古マンション購入の際にチェックしたいのは管理状況。これから住まう物件がどのように維持管理をされているかは必ず確認しましょう。この記事では、中古マンションの購入を考えている方に向けて、管理状況のチェック方法と注意点をわかりやすくご紹介していくので、ぜひ参考にしてみてください。
中古マンションが今人気の理由とは？
現在、中古マンションの市場は絶好調。新築マンションに比べて物件数が多く、駅近でも割安だったりと条件が良い物件が多いためです。さらに中古物件だと、すぐに内覧することが出来るという点で、購入を検討しやすいのも人気の理由です。
中古物件の平均築年数は22年となっていて、その中でも比較的人気の物件は築10年以内の物件になります。しかし現在は、築年数がたっていてもリノベーションされている物件は人気が高く、築年数はさほど関係なく売れているといっていいでしょう。
特に人気のある地域は以下です。
- 東京23区内
- 東京市部や神奈川・埼玉・千葉（なかでも16号線の内側エリア）
東京23区内が特に人気です。ただし、東京23区内の価格高騰は顕著なため、東京市部や神奈川・埼玉・千葉に移動するニーズも見受けられます。また、さらに細かい部分でみると首都圏まで通勤可能な16号線の内側エリアの動きが良くなっていて、16号線の内側は動きの良さと比例して価格も上昇しています。
現在、新築マンションの発売戸数が激減していることもあり、中古マンションに注目が集まっているといえるでしょう。中古物件は、購入後に自分でリフォームやリノベーションを施せるので、こだわりのつまった家づくりが出来るという点も魅力になっているようです。
中古マンションは購入前に「マンションの維持管理の状況」をチェックしよう
中古マンションの購入を検討する際、立地や外観、内装、設備等の条件を参考にマイホーム選びをされる方も多いですが、マンションの維持管理の状況等もチェックを忘れないようにしましょう。
実は中古マンションを購入後は、管理に関してのトラブルが最も多く、トラブルを回避するためにも、購入前に事前にチェックしておくことが重要です。
では、具体的にどのような点に気を付けるべきか、どこを細かくチェックするべきかポイントを4つご紹介します。
長期修繕計画の有無、作成時期
長期修繕計画が定められているかを確認しましょう。
長期修繕計画とは、マンションの修繕工事、改修工事をどのタイミングで行い、どんな工事にいくらぐらいの費用を掛けるのかをあらかじめ計画したものです。この計画内容をもとに、毎月の修繕積立金の金額が決められています。
また長期修繕計画は定期的に見直す必要があるので、何十年も見直しがされていない物件は注意が必要です。そういった物件にはリスクが隠れていることがあります。
例えば、大規模改修工事を検討する際に費用不足になり一時金を徴収されたり、修繕積立金が増額されるなどの問題が起こる可能性があります。
素人では判断しにくい場合はマンション管理士や不動産関係者に確認するといいでしょう。
外観の劣化の有無、修繕履歴の確認
室内はリノベーションされていても、外観の手入れもされているとは限りません。劣化している部分がないか、外観も修繕されている履歴があるか確認しましょう。
長期修繕計画は今後についての予定ですが、修繕履歴では過去にどんな修繕工事を行ってきたかを知ることが出来ます。毎月支払う修繕積立金の金額と修繕履歴の内容が見合っているかをチェックし、気になる箇所があれば、管理会社に問い合わせて確認しておきましょう。
専有部分のリフォームの制限
中古マンションを購入してから、リフォームやリノベーション工事が管理規約で禁止されていて、自分の理想のお部屋に出来なかった！なんて後悔してからでは遅いです。
よくあるのが、元々カーペット敷きだったところをフローリングに変更が禁止されていたというケースや、建物の構造上の都合で間取りの変更や水廻りの配置変更が出来ないといったケースです。
購入後にリフォームやリノベーションを考えている方は、こういった細かい部分も専門家に確認しておく必要があります。
共用部分の管理状況も忘れずに
共用部分は定期的に掃除されているか、ゴミ置き場や駐輪場は汚くないか、チェックすることをおすすめします。
日常的に使用されている部分がきれいに保たれているかで、日頃から管理がしっかりされているかがだいたい予測できます。可能であれば、可燃ごみの日にゴミ出し状況をチェックしてみるのもいいでしょう。
2022年4月からは「管理計画認定制度」スタート！何が変わる？
2022年4月からマンション管理に関する取り組み「管理計画認定制度」が本格的にはじまるにあたり、国（国交省）と業界団体のそれぞれで審査や評価が行われるようになります。
管理認定計画制度を満たしていない場合には、国（又は自治体）から指導及び勧告が行われる場合もあり、風評被害等による資産価値の低下が想定されるので、中古マンションを購入する際にはチェックしておきたい重要なポイントです。
その他、まだ具体的には決定しておりませんが、認定基準を満たしている場合には、保険の割引や租税上の恩恵等が受けられることも想定されるため、購入時に諸経費にも影響を与える可能性も。
管理計画認定制度が、マンション管理を外部に示すための手段になっていくため、将来的な資産価値を考慮すると、現時点でも認定基準を満たしているか、満たせるようになるかを確認しておく必要があるでしょう。
国で行われる「管理計画認定制度」と業界団体で行う「マンション管理適正評価制度」では大きく異なる点があるので、以下に紹介します。
【管理計画認定制度】
- 国が行う制度
- 国土交通省により管理適正化指針が定められる。推進計画を作成する自治体と推進計画を作成しない自治体に分かれる。
- 管理認定計画制度を満たしていない場合は、国（又は自治体）から指導及び勧告が行われる場合もあり、風評被害等による資産価値の低下が想定される。
- 認定基準を満たしている場合には、保険の割引や租税上の恩恵等が受けられる可能性があり、購入時に諸経費にも影響を与えることもある。
- 評価のための審査項目は全16項目、判定評価は◯か×かの二択になっている。
- 評価の有効期間は5年間です。
（主な審査項目）
- 管理組合の運営状況
- 管理規約
- 管理組合費と修繕積立金が区分経理されているか
- 長期修繕計画の策定と見直し
【マンション管理適正評価制度】
- 業界団体が行う制度
- マンション管理適正評価を満たすと、不動産取引で使われるポータルサイトなどにマンション管理適正評価を受けていることが掲載されることが予定されている。
- 評価の審査項目は約30項目で、判定は5段階評価になっている。
- 有効期間は1年間です。
（主に評価される点）
- 管理組合の体制
- 管理組合の収支状況
- 建築・設備の法定点検が行われているか
- 災害時の対策について
こちらの動画でも、「管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」について、わかりやすく解説しているので、より詳しく知りたい方はぜひチェックしてみてください。
【管理計画認定制度】2022年4月に向けて、取り組むべき4つの対策
マンション管理インスペクションの利用がおすすめ
マンション管理インスペクションとは、購入時に告知されない管理上の重要な事項を評価診断するものであり、実施することで管理認定計画制度を満たしていることを診断するものではありません。
しかし、マンション管理インスペクションを実施することで、一部の認定基準を満たしているかを確認することは可能です。（管理規約の有無・内容や長期修繕計画における修繕積立金の積み立て計画等）
言い換えると、マンション管理インスペクションの項目を満たせなければ、認定基準も満たせない可能性も出てくるということになります。
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