ご老人を敬愛し、長寿を祝う「敬老の日」。今年、2022年は9月19日がその日にあたります。
私たちの日々の暮らしに寄り添ってくれている大切な住宅も、気づけば築10年、20年…と、人間と同じように年月を重ねています。敬老の日をきっかけに、ご自身の住宅のメンテナンスについて考えてみませんか？
築年数を人間の寿命に置き換えると…？
2013年に早稲田大学の小松幸夫教授が発表した論文「建物の平均寿命実態調査」によると、建物（木造住宅）の平均寿命は65.3歳。一方、人間の平均寿命はというと、厚生労働省が発表した「令和3年簡易生命表」によれば男性が81.47歳、女性が87.57歳です。
この数字をもとにして建物の築年数を人間の年齢（ここでは女性の年齢を採用）に置き換えてみると、築20年は約27歳、築30年は約40歳、築40年は約54歳…となります。なんとなく、イメージしやすくなりましたか？
【築年数20年＝約27歳】
外装メンテナンスが1回 は終わっている状態が望ましい
まずは、築20年。人間で言うところの約26.8歳にあたります。まだまだ若いと思いがちですが、仕事を始めて数年が経ち、生活習慣が定着する頃。早い人では生活習慣病の兆候が現れる頃ですね。
住宅はどうでしょう。この頃には外壁塗装など外壁のメンテナンスが1回 は済んでいる状態だと望ましいです。
住宅の設備機器も10年、20年あたりで不調が現れ始め、使い勝手が悪くなったり故障したりしますので、チェックが必要ですね。
20年間、何もメンテナンスをしていない場合はどうなるか。
- ひび割れや雨漏りなどが発生する
- 配管や蛇口などの設備漏水、換気扇の不良などが起こる
といったように、日常生活に関わる不具合が少しずつ表面化してきてしまいます。
【築年数30年＝約40歳】
メンテナンスの可否で大きくコンディションが分かれる頃
築30年は人間でいうと40.2歳。肥満傾向が増すほか、予備軍を含めた糖尿病患者が40代から急増するというデータがあります。住宅にも当然、それなりのメンテナンスが必要になるということはおわかりになりますよね。
この時期のメンテナンスとしては、外装メンテナンスの2回目。これまでは塗装によるメンテナンスがメインでしたが、この時期になると外壁材そのものが劣化してきており、築30年まで何もメンテナンスをしていない場合には、防水性能を著しく失っている状態です。外装材の交換を考えてもいい頃だと言えます。
築30年を迎えると、配管の交換も心配です。前述した千葉大学大学院の研究結果によれば、配管の耐用年数は20年ほど。キッチンやお風呂、トイレ、洗面所など水回りを中心に配管の交換（リフォーム工事含む）が1回は済んでいなくてはなりません。
仮にこの30年間、何もメンテナンスをしていなかったらどうなるか。
- 外壁は著しく劣化し、ひび割れが目立つだけでなく、防水性能がなくなるため、外壁そのものの貼り替えが必要。屋根も同様に劣化しているため、葺き替えも検討しなくてはならない
- 雨漏りが生じることによって建物の構造躯体も痛みが出てくる
つまり、建物の機能的な限界を迎えており、人間で言うところの、「すぐにでも手術が必要な状況」に陥っていると言えます。
この時点でのメンテナンスの可否で今後のコンディションに大きく差が出てくるということです。
【築年数40年＝約54歳】
きちんとメンテナンスしていればまだまだ住める状態
約54歳にあたる築40年。人間で言うと、50代は癌の死亡率が急上昇するほか、心筋梗塞や脳卒中など、これまでの不摂生が表面化する時期です。
この時期には外装メンテナンスの3回目が行われているのがベスト。加えて、耐震補強をすることを検討してもいい頃だと言えます。
というのも、これまでおよそ20年、30年に一度くらいの頻度で耐震基準の見直しがされてきたからです。基本的には被害の大きな地震をきっかけにして建築基準法が改正されることが多いのですが、築40年を迎えると、見直しがされていてもタイミング的におかしくありません。
もし万が一、築40年を迎えてもメンテナンスが何もされていないとしたら。
- フルスケルトンでのリフォームなどが必要
- 構造躯体が致命的な状態に劣化しており、安全に住める状態ではない
住宅としては寿命を迎えてしまっている可能性もあり得る状況です。54歳と言うと、若くして病気で亡くなる人も増えてくる年代。住宅も同じだということですね。
【築年数50年＝約67歳】
リフォームや売却などを検討
築50年を迎えると、人間の67歳に近いころ。まだまだ60代とはいえ、介護リスクが高まってくる年代です。
必要なメンテナンスを行ってきたというのは当然の前提として、家を買う時に30歳だったとすると、もう80歳。一般的には、自分自身が元気に働いて、という状況ではなくなっていますので、このまま住み続けるためにリフォームをするのか、それとも売却して別のところに住むのか、検討する時期ですね。
もし50年間、メンテナンスをしていなかったとすると、物理的な限界を迎えているはず。間違いなく廃墟化していることでしょう。
【築年数60年＝約80歳】
「終わり方」を検討する時期
築60年。人間は80歳を迎え、そろそろ終活を始めようかというころでしょうか。住宅においても売るべきか、貸すべきか、「終わり方」を検討する時期です。
この時期になると、30歳で購入していた場合、居住者は90歳。一人で暮らすことは難しくなり、建て替えをして子ども世帯と同居する、売却して介護施設に入るなど、今後のことを考えていかなくてはなりません。ところが、高齢の居住者だけでは判断が難しくなってくる部分も出てきてしまいます。
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