建物状況検査とは?費用や具体的な調査内容・インスペクションとの違いも解説

  • Update: 2022-11-07
建物状況検査とは?費用や具体的な調査内容・インスペクションとの違いも解説

安心して戸建て住宅に住むために、住宅の専門家に調査してもらうという方法があります。

ただし住宅の調査にはいくつかの種類があるので、依頼の前に理解を深めておかなくてはいけません。

今回は住宅の調査のひとつである「建物状況検査(調査)」について、具体的な内容や混同されやすいホームインスペクションとの違いを解説します。

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建物状況検査(調査)とは

建物状況検査(調査)とは、日本建築士会連合会が行う「既存住宅状況調査技術者講習」を受けて合格した建築士(既存住宅状況調査技術者)が行う調査を指します。

具体的には、建物に関する契約(売買契約や賃貸契約)を行う前に建物の基礎や外壁にあるひび割れや劣化、雨漏りなどの不具合の有無を目視や測定によって検査します。

既存住宅状況調査技術者には、講習を受ければなれる訳ではありません。

合否判定があり、また不適正な検査を行った場合には懲戒処分もある、重要な建築士の業務です。

どのような意味があるのか

建物状況検査(調査)を行うことで、売買契約や賃貸契約といった重要な取引を締結するまえに「今」の建物の「見える」範囲の状態を知ることができます。

建物状況検査(調査)を行ったあとで、契約書にはなかった建物の劣化が見つかるかもしれません。

建物の「見える」範囲の状態を建築士に確認してもらえるため「今」の建物に関して、納得したうえで契約を結ぶかどうかの判断ができるでしょう。

ただし建物状況検査(調査)は「見える範囲」の調査を「目視」をメインとして行う調査です。

建物内部の電気設備や水道設備など「見えない部分」の劣化の状態を確認できる調査ではないことは、認識しておく必要があります。

費用相場

建物状況検査(調査)を依頼するにあたっての費用は依頼する会社によって異なり、相場は5万円~15万円ほどと、やや幅があります。

最低限の検査のほか、各社で提供するオプションの検査内容が異なるため金額に差が出るのです。

建物状況検査(調査)の費用の見積もりを依頼した際に、どのような検査が含まれているのかを明細で確認することをおすすめします。

建物状況検査(調査)の具体的な内容

ここからは建物状況検査(調査)では、どのような検査を行うのかを具体的にみていきます。

具体的な内容を知ることで、検査をすることで得られるメリットを理解できるでしょう。

一戸建住宅の例

出典:国土交通省「既存住宅の購入を検討されるみなさまへ 建物状況調査(インスペクション)を活用しませんか」より画像を抜粋

 

一戸建て住宅の場合の建物状況検査(調査)は、上図の箇所を検査・調査します。

具体的な検査例は、以下です。

調査箇所 調査内容
ベランダ ひび割れや劣化の状態
外壁 ひび割れや劣化の状態。サッシの開閉不良やスキマの状態
柱、梁 劣化や傾斜の状態
土台 土台(木枠)のひび割れや劣化の状態
基礎 基礎部分のひび割れや欠損の状態
床、壁 傾斜の状態
小屋裏 劣化の状態や雨漏り跡の状態(目視)
屋根 ひび割れや劣化、はがれの状態
軒裏 シーリングの割れや欠け、雨漏り跡の状態
内壁、天井 雨漏り跡の状態(目視)
  • ベランダ
    ひび割れや劣化の状態
  • 外壁
    ひび割れや劣化の状態。サッシの開閉不良やスキマの状態
  • 柱、梁
    劣化や傾斜の状態
  • 土台
    土台(木枠)のひび割れや劣化の状態
  • 基礎
    基礎部分のひび割れや欠損の状態
  • 床、壁
    傾斜の状態
  • 小屋裏
    劣化の状態や雨漏り跡の状態(目視)
  • 屋根
    ひび割れや劣化、はがれの状態
  • 軒裏
    シーリングの割れや欠け、雨漏り跡の状態
  • 内壁、天井
    雨漏り跡の状態(目視)

マンション(共同住宅)の例

出典:国土交通省「既存住宅の購入を検討されるみなさまへ 建物状況調査(インスペクション)を活用しませんか」より画像を抜粋

 

マンション(共同住宅)の場合の建物状況検査(調査)は、専有部分(室内)のほか、共用部分も検査の対象です。

トラブルを防ぐために、検査を依頼した場合は管理会社あるいは管理組合に検査が入ることを伝えておきましょう。

具体的な検査例は、以下です。

調査箇所 調査内容
専有部分の床、天井 劣化の状態
排水管 劣化の状態
共用廊下 ひび割れや劣化、傾斜の状態
共用エントランス ひび割れや劣化、傾斜の状態
屋上 ひび割れや劣化、防水層の状態
建物の外壁、基礎、躯体 ひび割れや劣化の状態
  • 専有部分の床、天井
    劣化の状態
  • 排水管
    劣化の状態
  • 共用廊下
    ひび割れや劣化、傾斜の状態
  • 共用エントランス
    ひび割れや劣化、傾斜の状態
  • 屋上
    ひび割れや劣化、防水層の状態
  • 建物の外壁、基礎、躯体
    ひび割れや劣化の状態

建物状況検査(調査)で出来ないこと

建物状況検査(調査)は専門家である建築士が講習を受けて行う検査ではあるものの「できないこと」もあります。

目視による検査や、非破壊検査(構造物を破壊しないで行う検査)のため、できないことがあるのです。

ここからは建物状況検査(調査)ではできないこと、わからないことについて具体的にみていきます。

構造金物の取付状況の確認

建物状況検査(調査)ではできないことに「構造金物の取付状況の確認」があります。

構造金物とは、建物の構造部において接合部の補強や資材の脱落を防止するために用いられる金物部品のことです。

木造建築においては、柱と土台、柱と梁などを金物でつなぎ補強を行います。

構造金物は建物が完成するとほぼ目視できない状態になるため、目視の検査である建物状況検査(調査)では現況の取付状況の確認を行うことができません。

完成したあとは見えなくなるために、万が一、構造金物で補強されていなかったとしても建物状況検査(調査)では発見できないのです。

「宅建業法に定められた基準に基づいた検査」に該当しないもの

建物状況検査(調査)は宅建業法に定められた基準に基づいた検査を行います。

そのため「宅建業法に定められた基準」に該当していない項目については、検査されないことになります。

「宅建業法に定められた基準」に該当していない項目の例は、コンクリートの強度の確認です。

コンクリートの強度を確認するには、ドリルなどを用いて穴をあけ、テスト用のピースを採取する必要があります。

しかし現実問題として、完成した建物にダメージを与える「コンクリートに穴をあける」行為はできません。

建物にダメージを与えない「非破壊」の検査は誤差が大きく、正確な値が出せません。

そのため、建物状況検査(調査)だけでは、コンクリートの強度を正確に測定できないのです。

ホームインスペクションはより広く・深く建物検査をする

建物状況検査(調査)が「建物の見える部分の現況を知ることができる検査」であるのに対し、ホームインスペクションは「住宅に施す検査全般」のことです。

建物状況検査(調査)は現況の建物の状態を知るために行うものですが、ホームインスペクションは、建物に何らかの異変があった場合、適切な対処法や修理費用の検討もしてくれます。

「調査するだけではなく、調査結果を受けたアドバイスが受けられる」ことが、建物状況検査(調査)にはない、ホームインスペクション最大のメリットなのです。

さくら事務所のホームインスペクションは、廊下や水回りだけでなくすべての居室を100以上の項目で調査を行います。

本気で住宅の安心を買うならホームインスペクションを活用しよう

建物状況検査(調査)は宅建業法に基づいた検査であるため、義務ではないものの行ったほうがいい検査です。

ただし建物状況検査(調査)では、建物の「見える範囲の今の状態」しかわかりません。

さくら事務所が過去に行ったホームインスペクションでは、新築の75%以上で施工ミスが見つかっています。

新築でさえ、施工ミスが見つかるのは珍しいことではありません。

他人事ではない、ということですね。

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