住宅購入に必要な費用と諸経費の完全ガイド

「マイホームを購入したいけど、物件価格以外にどのくらいの費用がかかるのだろう？」と悩まれている方は多いのではないでしょうか。

住宅購入を検討する際、物件価格だけでなく様々な諸経費が発生することを把握しておくことが重要です。

この記事では、最新の市場データに基づいた住宅の平均価格から、かかる諸経費の内訳、さらには費用を抑えるためのポイントまで、住宅購入をサポートする情報を網羅的にご紹介します。

住宅の平均購入価格
住宅の購入に必要な諸経費の相場
諸費用には2種類ある
- 物件取得に係る諸費用
- 住宅ローンの契約に係る費用
物件を購入した場合の諸経費シミュレーション
新築中古や戸建マンションで諸費用は変わる
- 新築と中古の違い
- 戸建とマンションの違い
住宅購入における費用を抑えるポイント2選
- 住宅ローン減税や補助金の活用
- 複数の住宅ローンを比較
まとめ

住宅の平均購入価格

首都圏の中古住宅の平均成約価格（2025年3月時点）は以下の通りです。

中古マンション：4,945万円
中古戸建て住宅：4,030万円

近年は価格上昇が続いており、特に東京都内の物件価格は高騰しています。都心部の中古マンションでは㎡単価が100万円を超えるエリアも増えてきました。

一方、郊外や地方都市では比較的手頃な価格帯の物件も多く、同じ予算でも広さや築年数に大きな差が出るため、希望条件と予算のバランスを慎重に検討することが重要です。

また、今後の金利動向や市場環境の変化によって価格が左右される可能性もあるため、長期的な視点で購入判断をすることをおすすめします。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構

住宅の購入に必要な諸経費の相場

住宅購入時には、物件価格以外にもさまざまな諸経費が発生します。一般的な目安は以下の通りです：

新築住宅（注文住宅・新築マンション）：物件価格の約3〜6%
中古住宅（中古戸建・中古マンション）：物件価格の約6〜9%

例えば、3,000万円の住宅を購入する場合、諸経費として約90万〜270万円が必要になります。

諸経費は借入するか、自己資金で購入するか、どういった特性の物件を購入するか、などによっても変わります。

また、住宅購入に要する諸経費は、昨今は住宅ローンにて借入してまかなうケースもあり、必ずしも手元資金として必要でないこともあります。

一方で、手元資金として必ず必要となる費用としては、手付金（物件価格の5～10％）です。この金額も含めてローンで借入は可能ですが、売買契約から決済まで2～3ヶ月ほど期間が空くことが多く、融資の実行は決済時のため、契約から決済までの期間は持ち出しすることになります。

諸費用には2種類ある

住宅購入にかかる諸費用は、大きく分けて「物件取得に係る諸費用」と「住宅ローンの契約に係る費用」の2種類があります。それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

物件取得に係る諸費用

住宅を購入する際に発生する、物件そのものの取得に関連する費用です。主な費用項目は以下の通りです。

費用項目	概要	金額の目安
仲介手数料	不動産会社を通じて物件を購入する場合に支払う費用	（成約価格×3％）+6万円+消費税
所有権移転登記費用	不動産の所有権を移す登記手続きの費用	数十万円
火災保険料・地震保険料	住宅ローン利用時に必須となる保険料	数万円～数十万円（5年契約の場合）
固定資産税・都市計画税の精算金	現所有者が支払った税金の日割り精算	数万円～十数万円
不動産取得税	不動産取得時に課税される地方税	購入価格の3～4％（軽減措置あり）

仲介手数料 – 不動産会社への報酬

不動産会社を通じて物件を購入する場合に支払う費用です。物件探しから内覧、契約交渉まで、さまざまなサービスの対価となります。法律で上限が定められており、以下の計算式が一般的です。

（成約価格×3％）+6万円+消費税

※売買金額が800万円以下の物件の場合は、「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、一律で30万円+消費税が仲介手数料の上限となります。※2024年7月1日より適用

例えば、3,000万円の物件なら約105万円程度になります。分譲会社から直接購入する新築マンションでは不要な場合もありますが、中古物件では必ずかかる重要な費用です。複数の不動産会社に相談した場合でも、実際に契約した物件を仲介した会社に対して支払います。

所有権移転登記費用 – 不動産の名義変更

不動産の所有権を買主に移す「登記手続き」に関する費用です。購入した不動産を自分の名義にするために必ず必要となる法的手続きです。

登録免許税: 国に支払う税金で、物件価格や評価額に応じて金額が決まります。住宅用家屋の場合、税率は一般的に評価額の0.3〜2%程度で、建物と土地それぞれにかかります。住宅取得の特例措置により軽減される場合もあります。
司法書士報酬: 登記手続きは専門性が高いため、通常は司法書士に依頼し報酬も必要です（目安：5～10万円前後）。複雑な案件や緊急性の高い場合はさらに高額になることがあります。

戸建住宅では土地と建物の両方の登記が必要となり、マンションより費用が高くなる傾向があります。また住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記の費用も別途必要です。

火災保険料・地震保険料 – 住宅を守る安心料

住宅ローンを組む場合、火災保険の加入が必須条件となることが一般的です。金融機関にとっては担保物件を守るための条件であり、住宅所有者にとっては貴重な資産を守る重要な保険です。

火災保険（最長5年）: 火災だけでなく、風災・水災・盗難・破損なども補償します。木造か鉄筋かといった建物の構造や広さ、築年数によって大きく変動します。一般的に戸建住宅で20〜40万円、マンションで10〜25万円程度（5年契約の場合）です。補償内容を充実させると保険料は高くなります。
地震保険: 地震や津波による損害を補償し、火災保険に付帯して契約します。火災保険料の30〜50%程度が目安です。建物の所在地域によっても保険料が変わり、地震リスクの高い地域では高額になります。

最近は火災保険料が上昇傾向にあるため、複数の保険会社で見積もりを取り比較することをお勧めします。また保険期間は最長5年となっており、10年契約はできないので注意が必要です。

固定資産税・都市計画税の精算金 – 税金の日割り清算

不動産取引では、固定資産税・都市計画税を「日割り」で精算する必要があります。これらの税金は1月1日時点の所有者に対して年間分が課税されるため、年の途中で所有権が移転する場合は、売主と買主で負担を分け合う仕組みとなっています。

固定資産税の清算の起算日は、エリアによって異なります。関東圏は1月1日ですが、関西圏では4月1日が起算日となっています。また、納税期限前でも、売主が一年分を支払い、清算金を買主から受け取る方法が一般的です。

たとえば、売主が1月に1年分をすでに納税している場合、7月に引き渡しがあれば7月〜12月分（約半年分）を買主が売主に支払います。一方、まだ納税期限前の場合は、買主が1年分を支払い、1月〜引き渡し前日までの分を売主から受け取ることになります。

この清算はほとんどの取引で発生し、特に高額物件や年度初めの取引では金額が大きくなることがあります。マンションの場合は、管理費や修繕積立金の精算も同時に行われます。引き渡しが1月1日の場合は発生しませんが、そのようなケースは極めて稀です。

不動産取得税 – 不動産取得時の地方税

不動産を取得した際に課せられる地方税で、購入後に都道府県から納税通知書が送られてきます（取得後数ヶ月〜1年程度）。住宅用の土地・建物には様々な軽減措置が設けられています。

標準税率: 購入価格の3〜4％程度
住宅用の軽減措置: 新築住宅は1,200万円、中古住宅は一定の要件を満たせば最大1,200万円の控除があります
実質負担額: 軽減後は数万円〜数十万円程度になるケースが多く、場合によっては課税されないこともあります

注意点として、住宅用として認められない場合（事務所利用が主など）や、一定の面積要件（50㎡以上など）を満たさない場合は軽減措置が適用されません。軽減措置を受けるためには申請が必要な自治体もあるため、購入時に確認しておくことをお勧めします。

最近は軽減措置が拡充されているため、多くの実需物件では実質的な負担額は少ない傾向にあります。

住宅ローンの契約に係る費用

住宅ローンを利用して物件を購入する場合に発生する費用です。主な費用項目は以下の通りです。

費用項目	概要	金額の目安
融資事務手数料	ローン契約時に金融機関に支払う手数料	定額型：33,000円程度／定率型：借入額の約2％
保証料	返済不能に備えた保証会社利用の費用	借入額の約2％または金利上乗せ
団体信用生命保険料	借り手に万が一の場合に備える保険料	基本プランは金利に含まれることが多い
印紙税	ローン契約書に貼付する収入印紙代	借入額1,000～5,000万円で1万円
抵当権設定登記費用	金融機関のための担保設定費用	借入額の約0.4％+司法書士報酬

融資事務手数料 – 住宅ローン契約時の銀行手数料

住宅ローンを借りる際に金融機関に支払う事務手数料です。審査や契約事務、担保設定などの手続きに対する対価として発生します。金融機関によって金額や形態が大きく異なり、以下の2パターンが一般的です。

定額型: 借入額にかかわらず一定額を支払うタイプ

一律33,000円（税込）程度

定率型: 借入額に対して一定の割合で計算されるタイプ

借入額の1.5〜2.5%程度（例：3,000万円の借入で約45〜75万円）

最近は低金利の住宅ローンが人気ですが、金利が低い商品ほど定率型の高額な手数料を設定していることが多いため、総支払額を比較して選ぶことが重要です。特にネット銀行では「金利は低いが手数料は高い」という商品設計が一般的です。融資実行時に一括で支払うか、借入金に上乗せするかを選べる場合もあります。

保証料 – 住宅ローンの返済保証費用

多くの銀行では、借入者が返済不能になった場合に備えて「保証会社」を利用します。これは銀行のリスクヘッジであると同時に、万が一の際に借入者の財産を保護する役割も持ちます。この保証サービスに対して支払う費用が「保証料」です。支払い方法には以下の2つがあります。

一括前払い方式:

借入時に一括で支払う方式
借入額×約1.0〜2.0％程度（例：3,000万円の借入で30〜60万円）

金利上乗せ方式:

保証料を借入金利に上乗せして支払う方式
通常金利に0.2〜0.3％上乗せされる

最近のトレンドとしては、保証料なしのプランを提供する金融機関が増えています。特にネット銀行では「保証料不要・融資手数料が高い」という仕組みになっていることが多いため、総支払額で比較することが重要です。また、フラット35などの公的融資では保証会社を利用しない商品もあります。

団体信用生命保険料 – 万が一の時のローン返済保障

住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残りの住宅ローンの返済が免除される保険です。これにより、残された家族が住宅ローンの負担なく住宅に住み続けることができます。

基本タイプ:

多くの金融機関では、基本的な団信保険料はローン金利に含まれているため、追加費用はかからない
死亡・高度障害のみをカバー
審査が厳しく、健康状態によっては加入できない場合もある
一般的に35歳で借入すると、年間約3〜5万円相当の保障内容

特約付きタイプ:

がん保障付き: がんと診断されると住宅ローンの返済が免除
三大疾病特約付き: がん・急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態になると返済免除
八大疾病特約付き: 三大疾病に加え、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎も対象
これらの手厚いプランを選ぶ場合は金利が0.1〜0.3％上乗せされることが一般的

近年は女性向けの特約（乳がん・子宮がんなど）や就業不能保障、介護保障など、さまざまな特約が登場しています。特約を付けると月々の負担は増えますが、人生の不測の事態に対する大きな安心を得られるため、家族構成や健康状態などを考慮して選ぶとよいでしょう。

印紙税 – 契約書に貼る収入印紙代

住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）には、契約の証として国に納める「印紙税」がかかります。これは税法上の「文書課税」の一種で、契約書の金額に応じて税額が決まります。

主な印紙税額の例:

100万円超～500万円以下：2,000円
500万円超～1,000万円以下：1万円
1,000万円超～5,000万円以下：2万円（軽減税率適用で1万円）
5,000万円超～1億円以下：6万円（軽減税率適用で3万円）

住宅ローンでは軽減税率が適用されるケースが多く、一般的な借入額（1,000万円超～5,000万円以下）では1万円の印紙税となります。この印紙税は契約時に一括で支払う必要があり、通常は契約書に収入印紙を貼付して納税します。

近年はペーパーレス化が進み、電子契約が普及してきています。電子契約を利用すれば印紙税は非課税となるため、費用削減になるだけでなく、契約手続きの効率化にもつながります。主要な金融機関では電子契約のサービスを提供しているところが増えているので、活用するとよいでしょう。

抵当権設定登記費用 – 住宅ローンの担保設定費用

住宅ローンを組む場合、借入の担保として購入する不動産に「抵当権」を設定する必要があります。これは万が一返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産を競売にかけて債権を回収できる権利を確保するものです。この権利を法的に公示するためには登記が必要で、そのための費用が発生します。

主な費用内訳:

1. 登録免許税:

税率：借入額（債権額）×0.4%
例：3,000万円の借入の場合、12万円
担保評価額が借入額より低い場合は、評価額に対して課税される場合もある
税金なので値引き交渉はできない

2. 司法書士報酬:

登記手続きを専門家に依頼する場合の報酬
一般的に約2～5万円程度
金融機関指定の司法書士を利用するケースが多い
所有権移転登記と同時に依頼することで手数料が割引されることもある

この費用は住宅購入時に一括で支払うことが一般的ですが、借入金額に含めることもできる場合があります。住宅ローン借換時にも新たな金融機関のために再度抵当権設定が必要となるため、借換費用の一部として発生します。抵当権は原則として第一順位（最優先）で設定されるため、複数の住宅ローンを組む場合は注意が必要です。

物件を購入した場合の諸経費シミュレーション

5,000万円の物件を購入した場合の諸経費のシミュレーションを、新築・中古、戸建て・マンションの各パターンで比較してみましょう。

費用項目	新築マンション	中古マンション	新築戸建て	中古戸建て
仲介手数料	不要（分譲会社から直接購入）	約165万円	約165万円（建売の場合）	約165万円
所有権移転登記費用	約100万円	約100万円	約120万円（土地・建物両方）	約120万円（土地・建物両方）
火災保険料（5年）	約15万円	約15万円	約20万円	約20万円
地震保険料（5年）	約8万円	約8万円	約10万円	約10万円
固定資産税等精算金	不要（新築の場合）	約10万円	不要（新築の場合）	約15万円
不動産取得税	軽減措置により実質負担少ない・場合によりゼロ	軽減措置により実質負担少ない・場合によりゼロ	軽減措置により実質負担少ない・場合によりゼロ）	軽減措置により実質負担少ない・場合によりゼロ
住宅ローン関連費用	約80万円	約80万円	約80万円	約80万円
合計	約203万円	約378万円	約395万円	約410万円
物件価格比	約4.3%	約7.8%	約8.2%	約8.5%

※これらはあくまで目安であり、物件の状況や金融機関、地域によって変動する場合があります。

この表からわかるように、新築マンションは直接分譲会社から購入できるため仲介手数料が不要となり、最も諸経費を抑えられます。

一方、中古戸建ては仲介手数料や登記費用が高額になる傾向があり、総費用も最も高くなります。購入する物件のタイプによって、準備すべき諸経費の金額が大きく異なることを念頭に置いておくことが重要です。

新築中古や戸建マンションで諸費用は変わる

住宅の種類や状態によって、必要となる諸費用は異なります。主な違いについて解説します。

新築と中古の違い

仲介手数料については、新築物件を分譲会社から直接購入する場合、不要となるケースがあります。一方、仲介業者を通じて購入する場合は、物件価格の3.3%+6万6,000円（税込）を上限とする仲介手数料が発生します。中古物件の場合は基本的に仲介手数料が必要です。

修繕積立金については、新築マンションでは購入時に修繕積立基金として初期費用が必要になるケースがあります。中古マンションの場合は、すでに積み立てられている修繕積立金の残高状況や、今後予定されている大規模修繕の計画を確認することが重要です。

戸建とマンションの違い

管理費・修繕積立金は、マンションでは共用部分の維持管理のために毎月支払う必要がありますが、戸建て住宅ではこれらの費用は発生しません。戸建ての場合は、建物や庭の管理・修繕はすべて所有者の責任となります。

登記費用に関しては、戸建て住宅の場合、土地と建物の両方について登記費用が必要となります。一方、マンションでは主に専有部分の登記費用が中心となりますが、非敷地権のマンションの場合は例外的に土地の登記費用も発生することがあります。

新築戸建てには特殊性があり、建物標題登記という手続きが必要となるケースがあります。これは新しく建てられた建物を法的に認識させるための登記です。

これらの違いを十分に理解し、購入を検討している住宅の種類や状態に応じた諸費用を事前に把握することで、より正確な予算計画を立てることができます。住宅購入は大きな出費を伴うため、こうした費用の違いを考慮した検討が重要です。

住宅購入における費用を抑えるポイント2選

住宅購入にかかる費用を少しでも抑えるための方法をご紹介します。

住宅ローン減税や補助金の活用

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンの負担を大幅に軽減できる制度です。2025年入居分まで適用が決まっています。

控除率と期間: 年末の住宅ローン残高の0.7％が、新築は13年間、中古は10年間にわたり所得税・住民税から控除されます
借入限度額: 住宅の種類や購入者の条件により異なります
- 認定長期優良住宅・低炭素住宅：最大5,000万円（子育て・若者夫婦世帯）
- ZEH水準省エネ住宅：最大4,500万円（子育て・若者夫婦世帯）
- 省エネ基準適合住宅：最大4,000万円（子育て・若者夫婦世帯）
- 上記以外の世帯は各カテゴリ1,000万円減
省エネ基準: 2024年以降に建築確認を受ける新築住宅は省エネ基準適合が必須条件
対象要件: 登記面積50㎡以上（40㎡台は所得1,000万円以下の場合のみ）、合計所得2,000万円以下など