購入前に知っておきたい!住宅ローン減税と適用の条件は?

  • Update: 2019-05-03
購入前に知っておきたい!住宅ローン減税と適用の条件は?

住宅を購入される方は皆さん、住宅ローン減税制度を気にしていらっしゃることでしょう。
制度の名前はよく聞くけれど「どんな制度?」「メリットは?」「どんな条件で適用されるの?」
住宅購入を検討する前にぜひ知っておきたい「住宅ローン減税」について紹介します。

あなたのお家の災害リスクを診断!災害リスクカルテ

住宅ローン減税ってどんな制度?

「住宅ローン減税」とは、毎年末の住宅ローン残高、または住宅取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間、所得税の額から控除される制度です。

もし所得税からは控除しきれない場合、住民税からも一部控除されます。住宅ローン控除を受けるにはいくつか適応条件をクリアする必要がありますが、新築住宅だけではなく中古住宅も対象となります。

増改築(省エネ・バリアフリーなど工事費が100万円を超える場合)の工事費にも適応されるので、覚えておきたいですね。

住宅ローン減税が適用される具体的な要件は?

住宅ローン控除を受けるための具体的な要件は、以下になります。

  • 床面積が50m2以上であること
  • 自ら居住すること
  • 完成から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
  • 控除を受ける年の年収が3,000万円以下であること

中古住宅の適用条件については、実は昨年2021年までは、住宅ローン控除は一定の築年数を下回らなければ適用されませんでした。しかし、今年2022年よりこの要件が緩和され「◆1982年(昭和57年)降に建築された住宅=新耐震基準適合住宅」であれば、住宅ローン減税適用を受けられることになり、今後の築古物件の購入あっせんが活性化する見込みとなっております。

住宅ローン減税(控除)の新築・中古住宅における適用条件や計算方法について詳しくはこちら

<※2021年までの要件>
広さや用途、所得などの条件を満たした上で「木造住宅は築20年以内、耐火構造(いわゆる鉄筋コンクリート造りのマンション)は築25年以内」といった要件に加え、築20年や25年を超えた中古住宅では

●既存住宅売買瑕疵保険に加入する
●耐震基準適合証明書を取得する
●住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得する

上記のいずれかを満たすと、築年数の条件を満たさない中古住宅でも、住宅ローン控除を利用することができました。

住宅ローン減税適用で浮いた費用は、「瑕疵保険」に回すのが得策

今回の要件変更に伴い、仲介側からすると今まで住宅ローン減税適用をウリのひとつにできなかった「昭和57年(1982年)以降に建築された住宅(=旧耐震基準)」が、「住宅ローン減税に適用している=国もお墨付きの安心な住宅」といったウリ文句で、築古物件の営業増加が見込まれます。

築40年の住宅も住宅ローン減税を使えるようになるわけですが、40年も経っていると、メンテナンスが行き届いた良い建物もあれば、雨漏りしているような建物まで、住宅のコンディションはバラバラです。そのため、このような物件購入を検討される際には、住宅ローン減税でお得になった分(※中古住宅の場合は上限140万円)を、瑕疵保険の保険料に回して利用するのがおすすめです。

中古住宅の場合、新築に比べると当然事故(※雨漏りなどの欠陥)率は高く、事故が集中する初年度では検査物件全体の約5%にのぼります。

また、万が一事故が起きた際の補修費用は一般的に200~700万円程度(例:屋根からの雨漏り:最大400万)かかることが多く、これらの数値から考えても、住宅ローン減税が適応できる物件においての瑕疵保険活用の必要性は非常に大きいと言えるでしょう。

事故発生率と不具合発生率データ
出典:㈱日本住宅保証検査機構「既存住宅取引における住宅かし保険の活用と安全確保に向けた商品の普及」2015

ホームインスペクションの利用で、さらに「お得で効果的」な対策が可能

新築一戸建てホームインスペクション・内覧会

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場からまた専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行うサービスです。

元々は、住宅ローン減税適用のための瑕疵保険適合検査を検討されている方に、瑕疵保険の調査範囲を含み、かつ一般の方では補修判別が難しい傷・汚れのチェックや床下・屋根裏など、目に見えない不具合などもプロの目でしっかりと確認できる本サービスをおすすめしていました。

ホームインスペクションの検査範囲

2022年から、住宅ローン減税適用のために、瑕疵保険適合は不要になったとはいえ、中古物件は元々欠陥や不具合が多く、千葉大学の研究のデータによると、新築時の段階でおよそ30~40%補修を検討すべき箇所が存在(経年により発生率は上昇し、築10年以上の物件は約60%)します。インスペクションご利用で、よくある雨漏りの可能性の有無、設備機器の不具合はもちろん、建物の傾きチェックなど、居住・売買時のリスクにつながりやすい箇所の劣化状態を、物件価格の約0.2%でリスクヘッジできるため、ぜひ一度検討をしていただくことをおすすめいたします。

中古住宅の売買時に利用できるホームインスペクションは、実に100項目以上にものぼる点検を行います。

[ 調査シート例 ]

[ 調査シート例 ]

目に見える範囲はもちろん、専門の機材などを使って目に見えない範囲でどのようなことが起こっていそうか、いつ、どこに、どれくらいの修繕費用がかかりそうかなど、買って大丈夫そうかだけでなく、買った後に中長期的にどのようなことに注意すればよいか、などをホームインスペクターがアドバイスをします。

▶満足度98%!業界No.1実績、さくら事務所のホームインスペクションはこちら