マンションの地震リスクとは?耐震の基礎~チェックポイントまでを解説

  • Update: 2021-03-09
マンションの地震リスクとは?耐震の基礎~チェックポイントまでを解説

2011年の東日本大震災から今年で10年。

東日本大震災は津波による被害が非常に大きかったことや、地域的に一戸建てやアパートが非常に多かったことから、マンションへの被害はあまり報じられませんでした。

ですが、2018年の大阪府北部地震では、倒壊・崩壊したマンションこそありませんでしたが、鉄筋コンクリート壁に大きな亀裂が何本も発生したマンションの事例も報じられています。

どんな震度でどんな揺れ方をする地震が起きるのかは、そのときになってみないとわからないこと。分譲マンションを買うとき、住むときに注目しておくべき3つのポイントをまとめました。

あなたのお家の災害リスクを診断!災害リスクカルテ

マンションの耐震設計の基礎知識

建設された時期により耐震強度が違う

お住いのマンションや、購入を検討しているマンションがいつ頃建築確認を受けた建物なのか、どの耐震設計はあてはまり、どんなリスクがあるのかを確認しておきましょう。

◇建築確認日が昭和56年5月31日以前

一般に「旧耐震」と呼ばれ、現在の建築基準法で規定された構造設計基準を下回る計算値の「旧耐震設計法」で建てられた建物です。

旧耐震建物は、1978年の宮城県沖地震や1995年の阪神・淡路大震災などで、倒壊・崩壊し、人命を奪った事例が多数あります。

「命を奪う可能性がある壊れ方をする可能性がある」ゆえに、建物を継続して使用したい管理組合の中には、耐震診断を実施し、必要な耐震補強工事を行っているところもあります。

耐震診断には共用部分の構造躯体の劣化状態の調査なども伴うことから、個人での調査は行えません。管理組合単位での実施となり、複雑な構造計算を必要とすることからマンションの耐震診断にかかる費用は100万円~数百万円と言われています。

 

参考:旧耐震マンションの建替え問題

耐震診断を行った結果、耐震補強にかかる費用が非常に高額で建替えた方がいいという結論がでる建物も少なくないのですが、管理組合員(所有者たち)の4/5が同意しないと建替えは行えない法律になっています。

そうすると、頭では耐震性が足りないことはわかっていても、建替えにかかる年単位での仮住まいの煩わしさや、一部個人負担となる支出が負担となり、建替え決議に反対する方が出てくることがあります。特に長年そのマンションで暮らしてこられた高齢の方に多い傾向です。

旧耐震マンションの売買は今も盛んながら、こういった建替え議論が行われている真っ最中などだと、購入検討者がそのことを気にして購入しないこともあり、売却がスムーズに進まなくなる可能性も出てきます。

これから旧耐震マンションの購入を検討する方は、管理組合で耐震診断や補強に関する議論がどのようになっているのか確認しておくとともに、将来的に建替え議論やそれに伴う支出の発生も視野に入れておきましょう。

 

◇建築確認日が昭和56年6月1日以降(または表示登記が昭和58年4月1日以降)

現在の建築基準法です。「新耐震設計法」では「大地震発生時に建物が倒壊・崩壊しないこと」を目標しており、建物の破損によって人の生命を奪わない程度の損傷で留まるような基準が設けられています。

大地震は「数百年に一度程度発生する地震」とされ、震度6強~震度7程度(地表の加速度400ガル程度)を想定しています。これは関東大震災の震源に近い、小田原で観測された地震に相当します。

この法規のもとでは、上記地震において倒壊・崩壊をしないこと=人命を奪わないを目標としていますので、適切な設計・施工であっても、大地震発生時に建物が大きく破損する可能性はあります。

「人命は守られても、生活や財産に大きな影響を与える壊れ方をする可能性はある」と考えておきましょう。

なお、横から見ても上から見ても真四角ではない「セットバック」が大きな建物や、1階に壁がなくほとんどが柱だけで作られている「ピロティ」形式の建物については、過去の大地震時に大きな損傷が生じた事例が行政などからも報告されています。

そのときの揺れ方や地震の大きさ、建物のちょっとした設計・施工の違いで被害の生じ方は異なるので、すべてのセットバックやピロティの形を持つ建物でリスクが大きいとは言えないものの、整形・壁と柱で支えている建物に比べれば、震度6や7の地震時には部分的な損傷が大きくなるリスクはあります。

※ピロティについて、60メートル超のタワーマンションなどでは特殊な構造計算が行われ、十分な強度を持たせたうえでピロティを設けている場合があります

セットバック
セットバック

法律により、隣地に建物の影ができにくいよう、建物の上層階の一部を階段状につくらなくてはいけない場合があります。階段状につくられた住戸は広いルーフバルコニーが設けられることが多く、ルーフバルコニー付き住戸は人気があります。

このように上層階にいくほどに階段状に作られた部分をセットバックと呼びますが、建物全体の高さに対して大半の階でセットバックしていると、階段状の部分に損傷が集中しやすくなると言われています。

ピロティ

建物を横から見た場合、2階以上にはある“耐力壁”が1階部分には無く、主に柱のみで2階以上を支える「ピロティ」形状の建物は、地震の揺れにより1階の柱が座屈する(折れる)可能性が指摘されています。

◇建築確認日または着工日が平成19年6月20日以降

耐震強度の基準は昭和56年以降同じ「新耐震基準」ですが、2005年に発覚した「耐震偽装事件」により、建築士等による偽装や、専門知識不足による構造設計ミスを防ぐために、建築確認時の構造設計の審査方法が変更になり、改正建築基準法が施行されました。

改正法以降は、一定規模以上の建物(鉄筋コンクリート造は20メートルを超える建物)について、従来の役所または確認審査機関の審査だけでなく、構造の専門家による「ピアチェック」という「構造適合判定」に適合しないと、建築確認が下付されなくなりました。

審査方法の改正のため、構造設計手法(求められる耐震性)そのものには変更はありませんが、高度な技術が必要とされる構造設計においての設計ミスや偽装などは防げるようになったと言われています。(60メートルを超える超高層建物は、別に構造審査を受けているため、ピアチェクは適用されません)

地盤が弱い場所は建物の損傷が大きくなることも

弱い地盤は強い地盤に比べ、地震の揺れ・エネルギーが増幅することがわかっています。つまり、全く同じ設計・施工の建物を弱い地盤と強い地盤で作れば、弱い地盤に建つ建物の方が地震の揺れが大きくなり、被害が拡大しやすくなるということです。

弱い地盤に大きな建物を建てるとき、数十メートル掘り下げて固い岩盤に杭を刺すことで建物が傾かないようにしますが、建物底部が接する地盤が弱いことで、強い地盤に建てるときと比べれば建物が大きく揺れるわけです。

杭施工により建物が傾きにくいことと、弱い地盤の影響で建物がより損傷を受けやすくなる可能性は別の話だと知っておき、マンションの購入を検討する方はその場所の災害リスクをデータなどで確認しておいたほうがいいでしょう。

大地震後も使い続けられる工夫はあるのか

人命だけでなく財産も守るマンションの工夫


同じ法律に基づいて建てられていれば、すべての建物は「耐震構造」で建てられています。

免震・制震などの特殊装置を設置していない構造物を指し、地面(地盤)から伝わる地震エネルギー・揺れを柱や梁、耐力壁に伝達させて地震に「耐える」工法です。免震・制震構造と比較すると建設費は抑えられることが多く、また、敷地形状や建物形状に制限が無いのが特徴です。

ただし、地震エネルギー・揺れを直接受けるため、大地震時には建物の一部が破損することが許容されており、新耐震基準で建てられていても、大規模な修繕や建替えが必要になる可能性が無いわけではないのです。

新耐震基準通りの強度設計を、住宅性能表示制度では「耐震等級1」としています。

この基本の耐震構造に加え、人命だけでなく財産も守ることを目標にした地震対策が以下の3つです。

◇住宅性能表示制度の耐震等級2等級(法律通りに建てる建物の1.25倍の強度)

日本の建築基準法の耐震基準(1.0倍)は「人命を奪わない程度」の破損で留まることを目標とするため、震度7などの強震では継続的な利用は難しいほどに大きく破損する可能性があります。

そのため、耐震強度を建築基準法の基準より1.25倍強めて建てると、震度7程度の地震を経験しても、その後修繕しながら住み続けられる程度の破損で済む可能性が高いとされています。

なお、1.25倍の強度で設計されたマンションは、柱や梁といった構造体が大きくなり、同マンションを1.0倍の強度で建てるよりも室内の空間が狭くなったり、窓の高さがやや低くなったりします。

そのため、一戸建てでは増えつつある耐震等級3(強度1.5倍)でマンションを設計すると、窓や居住空間がかなり小さくなってしまうことから、等級3の鉄筋コンクリート造分譲マンションは非常に少ないです。

◇免震構造(工法)


地盤と耐震構造の建物の間または建物の中間階に免震装置を設置し、地盤の揺れを直接建物に伝えないようにする工法です。建物がゆっくりと水平に揺れるため、建物に破損が生じにくく、家具の転倒も起きにくいのが特徴です。

地震の揺れ方次第では長時間建物が揺れ続けてなかなか止まらなかったり、日常的な点検や大地震発生後のメンテナンスが必要で維持管理費・修繕費が必要になったりという注意点もあります。

免震構造は、建物の幅や奥行きに対し高さが非常に大きい建物(縦にとても細長い建物)では採用できないことがあります。また、大きな地震が発生すると免震装置の働きにより建物が大きく水平に動くため、建物が周辺の物や建物とぶつからないよう、建物周辺にある程度の空間が必要です。そのため、建物周辺の敷地に余裕が無い物件では、採用できないことがあります。

なお、強風で建物が揺れてしまわないよう、ある程度の強さの揺れのときしか免震装置が機能しないようになっているため、震度3程度の地震では耐震構造の建物同様に揺れが伝わります。

◇制振構造(工法)


耐震構造に、揺れを吸収する鉄鋼壁や、エネルギーを吸収するオイルダンパーなどの制震装置を建物に設置する工法です。

地盤から建物に伝わった地震のエネルギーを減衰させて(勢いを衰えさて)、建物に揺れを生じさせにくくします。各種制震工法により揺れ方は異なりますが、揺れが小さくなることで建物に破損は生じにくくなると言われています。

免震工法が縦に細長い建物や建物周辺の空間に余裕がないと採用できないことがあるのに対し、制振構造は採用できる建物に制約が少ないため、超高層のタワーマンションなどで多く採用されています。地震発生後にもメンテナンスがあまり必要ない工法が多いのも特徴です。

部分的な破損を減らすマンションの工夫

すべてのマンションは構造計算に基づき建てられているため、新耐震基準の法律に適合していれば原則として「命は守られる」という考えになります。

しかしながら、大きな地震でもないのに部分的に大きな破損が生じたり、また、計算上は耐震性が確保できているのに施工に誤りがあって建物に大きな破損が生じるケースがあります。

ここでは、適切に設けられていれば部分的な損傷を減らせるマンションの代表的な工夫をご紹介します。

◇エキスパンションジョイント




「L字」や「コの字」のマンションで、異なる向きの棟を一体にして(くっつけて)建ててしまうと、地震の揺れで向きの異なる棟同士の継ぎ目が大きく壊れてしまう恐れがあります。

そのため、異なる向きの棟同士を別々につくり、棟と棟の間に10~20センチ前後の隙間を設けることで、建物が大きく揺れたときに棟同士でぶつかり合って壊してしまわないようにしています。

この隙間のことをエキスパンションジョイントと呼び、パンフレットなどでは「EXP.J」と略して記載されることがあります。

棟と棟の間には空間が空いているため、平常時は床や天井には金属カバーを取り付けて覆い、壁の手すりはどちらか片方の棟に固定してあります。

地震発生時に棟と棟が大きく揺れることを想定して設けられており、大きな地震発生時に金属カバ-や手すりが壊れてしまうのは異常ではありません。

◇構造スリット


柱、梁、床に特に大きな損傷が発生しづらいよう、構造上重要でない壁と柱・梁・床の間に設けるすき間のことです。

昭和53年に発生した宮城県沖地震の際、構造上重要ではない壁と柱・梁・床が一体となってくっついていたことが原因で、本来は建物を支えるはずの柱・梁・床が大きく壊れたことを受け、構造スリットを用いるようになりました。

構造計算に基づき適切な場所に専用のスリット材を入れ、壁と柱などが繋がっていない状態にしておくことで、地震発生時に水平方向の揺れに対し、構造上重要ではない壁が、重要な梁や柱に余計な力を加えてしまい大きく壊れないようにしています。

管理組合単位の取り組みはどうか

地震による損傷の修繕費用は積み立てていない

分譲マンションでは、所有者から定期的に管理費と修繕積立金が徴収され管理組合の口座に支払われますが、管理費は管理会社への委託費や各種保険料、税金などに使われ、修繕積立金は「計画修繕」に対して使われます。

計画修繕とは、いわゆる「経年劣化」で自然と建物が傷むことを想定したもののため、地震による損傷の修繕費用は見込まれていません。

そのため、予想外の地震などによる破損を直そうとすると、計画外の出費となることから、その支出をなるべく減らそうと「予算が足りなくなるから今は直さず、次の大規模修繕工事でまとめて直そう」という案が出ることもあります。

ですが、タイルやコンクリート躯体に多数のひび割れが発生したり大きく欠けている場所があると、そこから雨漏りが生じやすくなります。

雨漏りは住戸内のカビ発生の原因であることに加え、コンクリート構造躯体内部に雨水が浸入しはじめると、内部の鉄筋が錆びて建物強度が下がるため、結果的に耐震性能を低下させるきっかけになりかねませんので、被害が発生した際は、専門家にチェックを依頼し「修繕を行うべき緊急度」の診断を受けるほうがいいでしょう。

長期修繕計画が見直されているか、修繕積立金はきちんと値上げされているか

現在、日本の多くの分譲マンション管理組合では修繕積立金が安価に設定され、必要な修繕費用が足りずに借入を起こしたり、数十万円~百万円単位の一時金が発生したり、それらがうまくいかない場合には必要な修繕を行わないという問題が発生しています。

いつ起こるかどうかわからない地震時の修繕費用を別途貯蓄する管理組合は少ないですが、少なくとも、通常の計画修繕を支障なく行える貯蓄計画(長期修繕計画)になっていなければ、突然の地震による修繕を資金的に行えない可能性が出てきます。

ですから、平常時を想定した長期修繕計画が少なくとも5年に1度見直されているかどうか、また、その見直しが物価や人件費、税金の上昇などを見越して適切に見直されたものなのかどうかを確認しておきましょう。

適切な見直しが行われた長期修繕計画に基づき、必要な修繕積立金の値上げが行われているかどうかも非常に重要です。

管理組合向け地震保険の加入は重要ながら、万能ではない

管理組合が共用部分を対象として加入する火災保険において、地震保険も加入している場合がありますが、「全損」「大半損」「小半損」「一部損」といった主要構造部の破損度合いによって補償される金額が変わってきます。

また、実際に修繕にかかる費用が補償されるわけではなく、契約金額の5~100%が支払われる仕組みのため、例えば主要構造部の修繕にかかる費用が地震保険の契約金額をはるかに超えていれば自己負担が発生します。

管理組合が直したいと考え見積もりを取った補修範囲が保険会社から承認されず、見た目には大きく壊れ補修をしたい管理組合の思惑と、保険の支払い金額が合わないケースも十分考えられます。

管理組合単位で地震保険に入っておくことは重要ながら、補修に必要なお金がすべて補償されるわけではないということは理解しておきましょう。

直接見られない場所に大きな手抜き工事が潜むことも

地下空間の梁(構造材)から鉄筋が露出している施工不良

 

ここまで解説してきた構造設計の種類や、被害を抑えるための工夫などは、すべて適切に施工(工事)されている場合の話です。

いくら建設時期が最近で、法律上は適切な配慮がされた設計をされていても、実際の現場で設計図どおりの工事が行われていれば、それこそ「絵に描いた餅」となり、地震による想定外の被害が発生する恐れがあります。

たとえば前出の「構造スリット」。

分譲マンションのほとんどが外壁タイルや塗装材で仕上げられているため、日常生活で構造スリットがどこに入っているのか気づいている住民はほとんどいないでしょう。

ですが、共用部分の第三者チェックをきっかけに、設計図には記載があるのに実際の建物では構造スリットが入っていなかったり不適切な施工が行われいたことが発覚した事例はいくつもあります。

構造スリットが設計図通りに施工されていなければ、想定外の壊れ方となり建物の損傷が大きくなる恐れがあります。

 

専有部分(住戸)は引き渡し前の内覧会や、中古売買であれば内見時に水漏れや内装の施工不良などのホームインスペクションが可能ですが、共用部分について、新築建設時は契約者による検査が行えません。

そのため、引き渡し後に管理組合により点検が行われていなければ、建設時の施工不良(手抜き工事)が何年も、何十年も建物に存在したままになっているマンションは多数あるかもしれません。

売主不動産会社や系列管理会社が共用部分の点検を行っているケースもありますが、自分たちに補修責任が生じるものを積極的に発見、報告するのかどうか不信に思う管理組合は少なくなく、自分たちで選んだ調査・コンサルティング会社に第三者検査を依頼する管理組合は増えつつあります。

なお、地震で大きな破損が生じたとき、それが手抜き工事が原因であると物理的に立証できるケースは非常に少ないと思われ(壊れる前の状態がわからないため)、不動産会社に補償や損害賠償請求をしたくてもできないことは大いに考えられます。

ですから、新築で引き渡しを受けた管理組合は、多くのアフターサービス保証が有効な2年目までの共用部分の調査・点検を行うことが重要です。また、2年目を超えた場合でも、主要構造部の欠陥を不動産会社に保証してもらえる10年目までには一度地下ピットを含めた共用部分の点検を行っておきたいところです。

まとめ

過去に起きた大地震によるマンションの被害事例から、これからの災害に向けた対処法はいくつも示されています。

分譲マンションを購入・所有する方は、建物がどの程度の耐震性を備え、また、被害が大きくなりにくい工夫がなされているのかを知っておくと、どんな対処がこれから必要なのか、検討できます。

ただし分譲マンションでは、所有者一人が地震対策に意識を高めていても、共用部分に関する対処が行えません。

管理組合が地震などの災害に対して何かしらの検討を行っていること、また、突発的な事態が発生したときに話合い、行動に移せるような組織としての機能を実態として持っているのかがマンションの防災に大きくかかわってきます。

「マンションは管理を買え」は、「マンションは管理組合がすべて」ということです。

これから住戸を購入したい方は管理状況の第三者チェックも利用できますし、現管理組合の理事の方々は、建物の調査診断や、防災コンサルティングなどもご相談いただけますので、必要に応じて第三者の専門家をご利用ください。

なお、新耐震基準で建てられたマンションなどで、その後建物を継続利用できる場合であっても、マンションは共用部分の多くで電気を使っているため、停電が起きれば生活に支障が出やすくなります。建物以外の地震対策にも目を向けておきましょう。

参考:災害時の停電、マンションはどうなる?停電への備えチェックリスト