中古住宅を買うなら知っておきたい、築年別に見る耐震基準の変遷

  • Update: 2019-07-04
中古住宅を買うなら知っておきたい、築年別に見る耐震基準の変遷

日本において、今や自然災害は生活の一部となっています。
災害に対する備えが必要なのは当然のこととして、果たして震度6・震度7という大地震が起きた時、この家はきちんと家族を守ってくれるのだろうか?
そんな不安を感じている人も多いのではないでしょうか。

このような時代ですから、これから戸建て住宅の購入を検討される方は、建物の耐震性までしっかりと見極めた上で住まいを選択する必要があります。

そんな住宅の耐震性の見極め方について、今から説明していきたいと思います。

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中古住宅の耐震性、見極めのポイントとは

日本で初めて耐震について規定されたのは、関東一円を揺るがせた関東大震災の翌年1924年のこと。市街地建築物法の改正により、耐震設計基準が導入されました。

このように耐震に関する基準が定められたのは、日本だけでなく世界においても初めてのことでした。

その後、1948年の福井地震発生を受けて1950年に建築基準法が制定され、耐震に関する新たな基準が設定されます。以降、国内で大地震が発生する度にその被害状況を踏まえて建築基準法の改正が繰り返されてきました。

中でも重要なのが、1978年に発生した宮城県沖地震を背景として、1981年に導入された『新耐震基準』。建築基準法に基づく、現行の耐震基準です。 1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認がされた建物に関しては、この『新耐震基準』を満たしているということになります。

そして、もう一つ。木造住宅の耐震におけるターニングポイントとされるのが『2000年基準』。
1995年の阪神淡路大震災において新耐震基準でも倒壊した建物が多数あったことから見直しが行われました。2000年(平成12年)6月1日以降に建築確認がされた建物に関しては、この『2000年基準』が適用されていることになりますね。

旧耐震と新耐震、それぞれの基準について

それでは、各耐震基準の内容を具体的に見ていきましょう。

まず、1981年6月1日より前の建築物に適用されている『旧耐震基準』については「震度5程度の中規模地震でほとんど損傷しない」と、されていました。
ところが、実際には、震度6強から震度7が計測された熊本地震において、旧耐震基準の木造建築物の倒壊率は28.2%(214棟)にも上っています。震度5以上の地震が頻発している昨今、建物の老朽化を考えるといかに多くの住宅が危険な状態に置かれているかがわかりますね。

次に、『新耐震基準』。

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「震度6強~7に達する程度の大規模の地震で倒壊・崩壊しない」ことが目標とされる規定となりました。構造部材を強固に固定する金具(金物)の使用が義務付けられたのと耐力壁の量を大きく増やしたことが、この改正のポイント。
『旧耐震基準』より前に建築された住宅には金具が地震に耐えるために必要な壁や筋交いの量が少ないといいますから、不安ですよね。

2000年は品確法(住宅品質確保促進法)が制定された年でもあります。それに伴い『2000年基準』では以下の変更点が加わりました。

まず、
・地盤の耐力に応じた基礎の設計。
これにより、地盤調査が事実上義務化されました。そして、
・柱、梁、筋交いの接合部に使用する金具の指定。
・耐力壁をバランス良く配置すること。
このように接合部分の仕様等が明確化されたことによって、熊本地震では『2000年基準』の適用を受けた多くの木造住宅が倒壊・崩壊を免れました。

2000年基準を満たしていれば安心なのか?

こうして、震災の度に繰り返し見直されてきた耐震基準。
その甲斐あって、熊本地震において28.2%(214棟)の倒壊が確認された『旧耐震基準』の建物に対し、『新耐震基準』では8.7%(76棟)、『2000年基準』においては2.2%(7棟)まで倒壊率が減少しています。

しかし、少ないと言っても新耐震基準の建物が80棟超で倒壊しており、また、『2000年基準』を満たしているはずの築浅の木造建築物が7棟倒壊、大破したものが12棟にも上るというのも所有者たちにとっては由々しき問題です。

新耐震基準(2000年基準除く)で倒壊した住宅の多くは、柱などの接合部が現行基準に満たないものであったことがわかり、その他、2000年(平成12年)6月1日以降に現行の基準にて建築確認がされているにも関わらず、現行の耐震基準に適合していないと思われる木造住宅も数多くあったといいます。

これでは、2000年以降に建築された建物だからと言って、安心してもいられません。

中古の戸建住宅における耐震診断の必要性

ここまでで、中古住宅の耐震性に関しては“1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認がされた住宅であるか”、さらに2000年6月1日以降に建築確認がされた住宅であるか、という点が目安になるとおわかりいただけたと思います。

同時に、建物の安全性には設計者や施工者のモラルや技量が大きく関わっていること、そういう意味で『新耐震基準』『2000年基準』を満たしているはずの建物であっても、決して安心はできないということもご理解いただけたのではないでしょうか。

その解決策として、中古住宅を購入するときには、まずホームインスペクションを受けることが挙げられます。どの基準が適用されていたとしても、木造住宅の場合、築年数によっては腐食やシロアリの食害といった木材の老朽化も考えられますから、目視可能な範囲であっても劣化診断を受け、補強が必要な傷みがないのか確認します。

そして、2000年6月1日より前の建物については、耐震診断を受けること。その診断結果に基づいて耐震補強等のリノベーションをきちんと行うことです。今の時代、家族が安心して生活を送るためには耐震診断と耐震改修は必須であると考えましょう。

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