アフターコロナの新築マンション・中古マンション購入に備えて学ぶマンションクイズの第３弾。
今回も、さくら事務所のホームインスペクター（住宅診断士）、マンション管理士、不動産コンサルタントがマンション購入において知っておきたい知識をクイズ形式で解説します。
今回は中古マンション編です。
実際の完成物件を確認できないことも多い新築マンションとはことなり、実物を見て判断できるところや、すでに管理組合が立ち上がっており、共用部などをチェックすることでどんな管理がされているかもある程度把握できるのが、中古マンションのいいところですが、十分な知識がないとせっかくのその判断材料を活かせないことも。
アフターコロナの中古マンション購入に備え、ぜひ挑戦してみてください。
- クイズ１、マンションの床の作りのうち、一般的に間取り変更がしやすいといわれるのはどちらどちらでしょう？
- クイズ２、建築基準法改正前の「旧耐震基準」に該当するマンションは次の中のどれでしょうか？（複数回答可）
- クイズ３、ペット可のマンションなら、もちろんなんでも飼って良い？
- クイズ４、次の中古マンションの間取り図について、生活上支障がありそうなポイントは次のうちどれでしょうか？
- クイズ５、トイレの出入口において、ドアの開き勝手として望ましいのはどちらでしょうか？
- クイズ６、マンションの住戸同士の遮音性で、重要なのは？（複数回答可）
- クイズ７、不動産の広告チラシに「オーナーチェンジ」と記載されておりますが、すぐに入居できますか？
- クイズ８、投資用マンションでよく聞く「サブリース」の説明として適切なのはどれでしょう？
- 中古マンション選びは情報を正しく読み取って
クイズ１、マンションの床の作りのうち、一般的に間取り変更がしやすいといわれるのはどちらどちらでしょう？
①直床（じかゆか）工法
②置床工法（二重床）
A.②置床工法（二重床）
マンションの床の作られかたは、大きく分けて２通りあります。
①の直床工法は、コンクリートの床に、直接、フローリングやクッションフロアなどの仕上げ材を施工しているもの。
②の置床工法(二重床工法ともいいます)は、コンクリートの上に、鉄製の脚や木製の下地を組み上げて、床下に少しの空間を確保している工法です。
①の直床工法は水回りの位置の変更がしづらく、できたとしても限定的になる傾向があり、②の置床工法は水回りの位置を大きく変えるなどの技術的な制約が少ない傾向にあります。
ただし、どちらも白か黒か明確に分かれるものではありませんので、あくまで目安としてとらえてくださいね。
クイズ２、建築基準法改正前の「旧耐震基準」に該当するマンションは次の中のどれでしょうか？（複数回答可）
① 1981年（昭和56年）5月31日までに建物が完成したもの
② 1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を取得したもの
③ 1981年（昭和56年）5月31日までに販売がスタートしたもの
A.①②③全て正解
1981年（昭和56年）6月1日以降に「建築確認」を取得している建物は「新耐震基準」となります。
それ以前の建物は、全て「旧耐震基準」となります。
クイズ３、ペット可のマンションなら、もちろんなんでも飼って良い？
A.ペットと聞いて、思い浮かべるものは、人によってそれぞれ違います。
犬や猫を思い浮かべる人もいれば、鳥や金魚、トカゲやヘビを思い浮かべる人もいるでしょう。
一般的には、マンションのルールは、管理規約というカタチで取り決めがされています。
その中に“ペット飼育細則”などがあれば、そこを確認する必要があります。
犬、猫なら良い、とされていることもあれば、さらに具体的に犬種や大きさまで決められているケースもあります。
ペット可でも、小鳥と魚のみ可・・・なんて場合もあるので、「絶対に犬を飼いたい！」という人が確認不足で購入してしまっては、後悔することになりかねませんので要注意です。
クイズ４、次の中古マンションの間取り図について、生活上支障がありそうなポイントは次のうちどれでしょうか？
① 和室があること
②リビングダイニング(LD)に窓が二つあること
③ 収納が少ないこと
A：③収納が少ないこと
一般的に収納の面積は、床面積のうち9％は最低でも必要と言われます。
この数値は収納率とも言います。上記の間取りは２畳(面積にして3㎡程度)しか収納がありません。
70㎡のマンションでは、収納率9％だと6㎡となることを考えると、随分少ないことが分かりますね。
収納が少ないと、物が散らかり片付きが悪くなる可能性があり、見た目が悪いだけでなく、ほこりなどもたまりやすく健康面でも注意が必要となります。
大規模にリフォームをして収納量を増やすか、壁面収納や吊戸棚などを積極的に利用して収納容量を増やすことを考えてもいいでしょう。
ちなみに①と②は好みによって分かれますが、和室は子供の遊び場や来客用の客室に重宝しますし、LDの窓も２か所あることは明るくなって決して悪いことではありませんね。
クイズ５、トイレの出入口において、ドアの開き勝手として望ましいのはどちらでしょうか？
① 左
②右
A.②右
トイレのドアは、一般的には外側(廊下側)に開いた方が良いとされています。
それは、万が一トイレの中で体調不良等により人が倒れてしまった場合、内側に開くドアの場合はすぐに救助ができない可能性があるからです。
築年数の浅いマンションでは、ほぼ全て外側に開くようになっているのですが、築年数が古いマンションでは、内側(トイレ側)に開くドアのケースが稀にありますので注意が必要です。
また、中古マンションを購入してリノベーションする場合も、扉の開き勝手は案外見逃しがちなので、打合せの時から注意してプランを考えてみてください。
クイズ６、マンションの住戸同士の遮音性で、重要なのは？（複数回答可）
① 躯体(コンクリート)の厚さ
②フローリングなど仕上げ材の性能
③ドアやサッシの性能
A：①と②
中古マンションの検討をするのに当たり、遮音性能の検討はとても大切です。
ひとくちに遮音性能と言っても、重量衝撃音と軽量衝撃音の２種類があります。
重量衝撃音は子供が飛び跳ねたり、歩いたりする時の音で、軽量衝撃音はスプーンを落としたり椅子を引きずったりしたときに発生する騒音です。
重量衝撃音は、主にコンクリートの厚さによって決まります。最近では230㎜以上とするマンションも増えているようですが、200㎜以上あれば一定以上の遮音性と考えて良いでしょう。
一方で軽量衝撃音は、フローリングやカーペットの製品としての性能が大きく影響します。これはLL45やLL50などの数値で表され、数値が小さい方が優れています。
なお、どちらも目安としての数値であり、音に関する感じ方は、人によって大きく異なりますので、専門家のアドバイスのもと、総合的な判断を慎重にしていただければと思います。
ちなみに、③のドアやサッシの性能は、住戸同士での遮音性にはそれほど大きな関係はありませんが、幹線道路や線路など、外部からの騒音においては関係があります。是非参考にしてみてください。
クイズ７、不動産の広告チラシに「オーナーチェンジ」と記載されておりますが、すぐに入居できますか？
① すぐに入居できる
②すぐには入居できない
A：②すぐには入居できない
「オーナーチェンジ」とは賃貸に出したまま、物件を売却することを指しますので、すぐに入居することはできません。
賃借人が退去した後に、入居可能となります。
購入する際にも、いずれ自己居住することが目的であっても、購入時は投資用の扱いとなりますので、住宅ローンを利用することはできませんのでご注意を。
クイズ８、投資用マンションでよく聞く「サブリース」の説明として適切なのはどれでしょう？
① 家賃が保証されている契約
②オーナー⇔転貸人間の契約
③転貸人⇔転借人間の契約
A.③転貸人⇔転借人間の契約
サブリース契約とは、あくまでも転貸人⇔転借人間の賃貸借契約を指します。
サブリース＝家賃保証のイメージが強いのですが、家賃を保証しないサブリース（入居状況により変動）契約もありますので、ご注意ください。
②のオーナー⇔転貸人間の契約は「マスターリース契約」と言います。
中古マンション選びは情報を正しく読み取って
新築マンションと異なり、同じエリアでも多数の物件と比較検討できるのが中古マンションですが、情報を正しく読み取り、気になることは確認を怠らずに比較検討されることをお勧めします。
さくら事務所では住まいに関する各分野の専門家がそろっていますので、中古マンション購入のお悩みにもワンストップでお答えします。
建物のついての不安やお悩みはホームインスペクター（住宅診断士）が、お取引については不動産コンサルタントが、マンションの管理についてはマンション管理士が、それぞれ専門家の見地からアドバイスいたします。
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