建物状況調査(検査)とは?ホームインスペクションとは何が違うのか?

  • Update: 2022-02-09
建物状況調査(検査)とは?ホームインスペクションとは何が違うのか?
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建物状況調査とは(≠ ホームインスペクション)

建物状況調査とは2018年に、安心できる中古住宅取引を実現するために、宅地建物取引業法に規定された既存住宅の調査です。建物の売買契約、賃貸借契約をする前に、建物の基礎、外壁等の部位毎に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等、建物のコンディションを、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)が調査し、報告書にまとめます。

建物状況調査自体は任意ですが、建物状況調査の制度の仕組み上、売主側でもある宅地建物取引業者が建物状況調査を実施する者をあっせんしたり、契約前の重要事項説明時に建物状況調査の実施をしていただけるといいですが、実際のところ、買主側がしっかりとしたホームインスペクションを実施し、調査内容に納得した上で購入することが結果的には非常に望ましいと考えます。なぜかについてはこれから述べていきます。

ここで重要なことは、建物状況調査が「ホームインスペクション」ではないということです。ん? どういうことですか? ということで、その違いを見ていきます。

建物状況調査とホームインスペクションの違い

建物状況調査とホームインスペクションの違い

まず建物状況調査は、法律を基にして調査範囲、調査項目、調査方法などが定められています。一方でさくら事務所の行うホームインスペクションは、既存住宅状況調査の内容に加え、独自の調査項目やノウハウを盛り込んだ住宅の調査となります。

建物状況調査の調査項目はおおよそ40程度。さくら事務所のホームインスペクションの調査項目は100以上と、調査項目は建物状況調査の2倍以上となります。

じつは「ホームインスペクション」は国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に準拠しています。そして「建物状況調査」も本来はこのガイドラインをもとに作成されるべきものですが、法制度化されるタイミングで現在の仕様になってしまった現状があります。その点も踏まえたうえでホームインスペクションを実施する会社によっては、調査者(ホームインスペクター)の条件、調査範囲、調査項目、調査方法、調査時間など内容は異なることに注意が必要となります。

さらに上記を踏まえつつ、次のようなケースもあります。

たとえば建物状況調査では「問題なし」と結果が出ていたにも関わらず、ホームインスペクションを実施した場合に問題が発覚したケース。

なぜこのようなことが生じるかと言えば、建物状況調査では1Fのリビングみたいにある一区画だけを確認をして、そこが問題なければ「問題なし」となることがあります。さくら事務所が実施するホームインスペクションでは、一区画だけではなく、建物全体を調査するため、建物状況調査では「問題なし」だったものが「問題あり」になることもあります。

なぜ建物状況調査が「抜粋する」ような調査を行うのかと言えば、売主側でも建物状況調査は利用されることを想定していて、短時間で大きなハズレ物件を弾くことを目的にしているためです。

そのため「抜粋版」である建物状況調査だけの場合は、「水漏れ」や建物の「傾き」が場合によっては見過ごされてしまう可能性があります。

建物状況調査では、地下に潜ったり、実際に水を流して調査することはオプション項目になっていますが、実際に「水漏れ」リスクなどを考えるうえで、特に中古住宅の場合は、実際に絶対に水を流し、漏水が本当に起きていないかを確認するべきです。

新築や賃貸でも建物状況調査(検査)は必要?

建物状況調査やホームインスペクションの対象となる建物は既存の住宅です。一戸建て、共同住宅などの建物が対象となります。

賃貸も住宅であるため、宅地建物取引業者はあっせんや重要事項説明時の説明は同様に行いますので、賃貸物件の売買契約前、賃貸借契約前に建物の状態を把握したい場合には、建物状況調査は必要となります。

新築の場合は、完成してから1年を経過しなければ既存住宅ではないため対象外となります。

ただし、すでに書いているとおり、より実際に居住した先を見据えて建物の状況を把握するためには、ホームインスペクションを利用して、建物状況調査の検査項目の約2倍以上のチェック項目をしっかりと確認することをおすすめいたします。

仲介業者から建物状況調査のあっせんを受ける際の注意点

建物状況調査は、売主・買主・仲介業者などの特定の誰かに偏った調査をしてはいけません。第三者・客観性を確保することが求められます。また、調査会社や調査する者の経験が浅いと建物の劣化・不具合に気づけないこともあります。

経験値次第では、建物の状況を把握することが難しいこともあるため、あっせんを受ける場合には、どのような会社なのか、関係性、調査会社や調査をする者の実績数などを確認する必要があります。さらにホームインスペクションが可能かどうかまで確認することが必要だと考えられます。

既存住宅状況調査調査報告書があれば十分なのか?

一般的に報告書なるものがあれば、しっかりと検査されており、それがまとまったものであるはずだから安心だろうと考えるのは真っ当な発想です。しかし、この既存住宅状況調査調査報告書は、基本的に調査項目の確認作業をするだけの報告書になっている可能性も存在します。

これはどういうことかと言えば、たとえば報告書のなかには建物の劣化事象を確認する項目がありますが、実際の劣化事象のなかには「ある」「ない」では分からないグレーな事象が存在する場合があります。

建物状況調査では太さが0.5mm以上、深さが20mm以上だと劣化が「あり」となります。

例えば太さ・深さともにその基準未満だけど、無数にヒビが入っている場合があります。ただこの無数のヒビが基準を満たしていない場合、劣化事象は「なし」になる可能性があります。もしも気になるような事象であれば、ホームインスペクションの場合は「なし」にはせず「経過観察」などと継続して経過を見過ごしません。向こう5~10年を見据えたアドバイスを行っていくことになります。

他方「建物状況調査」では、「いま」劣化と定義されるものが、そこに「ある」のか「ない」のかをチェックする・報告するだけが目的の報告書となります。

「いま」だけをチェックする調査か、向こう5~10年も考えてしっかりチェックするのかは、文字では大差ないように見えるかもしれませんが、実際は誤差とは言えない大問題です。

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