中古住宅は新築に比べて欠陥や不具合が潜んでいることが多いため、できるだけ不安要素を減らして購入を検討したいものです。
入居後のリスクを減らすために、瑕疵保険（正式名称：既存住宅売買瑕疵保険）への加入を検討している方も多いと思います。
しかし、瑕疵保険に入るためには、指定機関の建物検査に合格しなければなりません。
検査に落ちてしまう物件もありますので、不必要な検査をしないためにも事前に瑕疵保険に入れないケースを知っておくことが大切です。
そこで今回は、瑕疵保険に入れない4つのケースについて解説。
記事の後半では、100以上の点検項目を専門家がくまなくチェック・診断するホームインスペクション（住宅診断）についてもご紹介します。
ぜひ最後までお読みいただき、リスクの少ない住宅購入につなげてください。
中古住宅の瑕疵保険に入るには検査が必要
瑕疵保険の検査対象になるのは、基礎や外壁といった建物の「構造耐力上主要な部分」と、屋根などの「雨水の浸入を防止する部分」です。
建物の外周・内部を目視などの方法で確認するほか、??書面やヒアリングを通して判断します。
検査のおもな確認事項は、以下の通りです。
- 基礎のひび割れの有無
- 基礎・土台の劣化状況
- 居室の柱・床の著しい傾斜の有無
- シーリング・防水層の劣化状況
- 雨漏りの跡・見える範囲での屋根の破損の有無 など
瑕疵保険に入れない4つのケース
瑕疵保険の検査には約6万円の費用がかかり、何度も検査に落ちてしまうと金銭的な負担が大きくなってしまいます。
あらかじめ瑕疵保険に入れないケースを把握しておけば、物件探しや内見の時点で不備に気付ける可能性が高くなります。
以下は、瑕疵保険に加入できないことが多い代表的な例です。
- 床が傾いている
- 雨漏りしている
- 外壁などのひび割れが多い
- 新耐震の基準を満たせていない
瑕疵保険の検査項目は他にも多数ありますので、この4つをクリアすれば絶対に瑕疵保険に入れるという訳ではありません。
しかし、検査が不合格になる原因はこれら4つのケースであることが多いため、事前に知っておくことでリスクを減らすことが可能です。
床が傾いている
屋内の床や壁が1,000分の6以上傾いていると、瑕疵保険の検査に落ちてしまいます。
傾きを見た目の感覚だけで判断することは困難ですので、確認の際はプロに依頼し、レーザーレベルやレーザー墨出し器と呼ばれる専門機材でチェックしてもらいましょう。
また専門機材がなくても、扉が閉まりにくい、勝手に開いてしまう、窓が開けにくかったり閉まりにくい、大きな床鳴りがする、ゆっくり歩くと体が傾く気がする、といったことがあれば要注意です。
雨漏りしている
天井や壁に雨漏りの跡があった場合も、瑕疵保険への加入が難しくなります。
補修工事をすれば保険に加入できますが、もし他に雨漏りしている部分があった場合は、さらなる工事が必要です。
最悪の場合は屋根や外壁の工事をすべてやり直さなければならず、多額の工事費用がかかってしまいますので、雨漏りをしている物件はおすすめできません。
以下は、雨漏りをしているかどうかの確認の目安です。
ご自身だけでの判断は難しい部分もありますが、内見時の参考にしてください。
- 天井や壁にシミがないか
- クロスが剥がれたり浮いたりしていないか
- 床が膨れ上がっていないか
- コンセントボックスからカビの臭いがするか
- 外壁にひびが入っていたり、塗装が剥がれたりしていないか
- 外壁の窓のシーリングが劣化していないか
外壁などのひび割れが多い
内見の際、外壁や基礎にひびがあるかどうかを確認することも、判断材料のひとつになります。
もしひびが建物の1か所にまとまって入っていると、建物自体が傾いている可能性もありますので、購入を控えた方が良いでしょう。
基礎の場合、幅0.5mm以上のひび割れがあったり、ひびにさび汁が発生していたりすると、瑕疵保険の検査に引っかかってしまいます。
外壁の場合は、建築工法によって基準が異なります。
- 木造：ひび割れが下地材まで達している・複数の仕上材にまたがっている
- 鉄筋コンクリート造（コンクリート打放または塗装仕上）：幅0.5mm以上のひび割れがある、ひびにさび汁が発生している
- 鉄筋コンクリート造（タイル仕上）：ひび割れが下地材まで達している・複数のタイルにまたがっている
新耐震の基準を満たせていない
瑕疵保険の対象になるのは、原則として1981年（昭和56年）6月1日 以降に建築確認を受けた（＝新耐震基準に適合した）住宅です。
1981年より前に建築された物件であっても、耐震診断をクリアして耐震基準適合証明書を受け取ることができれば、瑕疵保険に加入できる場合があります。
耐震診断と証明書の発行にかかる料金は会社によって異なりますが、2つ合わせて10万円以上になることもあり、耐震改修が必要な場合には改修費用も別途発生します。
余計な出費を避けるためにも、物件探しの際には築年数にも目を向けてみましょう。
ホームインスペクションの利用で、さらに「お得で効果的」な対策が可能
ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場からまた専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行うサービスです。
中古物件は元々欠陥や不具合が多く、千葉大学の研究のデータによると、新築時の段階でおよそ30?40％補修を検討すべき箇所が存在（経年により発生率は上昇し、築10年以上の物件は約60％）します。
インスペクションご利用で、よくある雨漏りの可能性の有無、設備機器の不具合はもちろん、建物の傾きチェックなど、居住・売買時のリスクにつながりやすい箇所の劣化状態を、物件価格の約0.2％でリスクヘッジできるため、ぜひ一度検討をしていただくことをおすすめいたします。
中古住宅の売買時に利用できるホームインスペクションは、実に100項目以上にものぼる点検を行います。
目に見える範囲はもちろん、専門の機材などを使って目に見えない範囲でどのようなことが起こっていそうか、いつ、どこに、どれくらいの修繕費用がかかりそうかなど、買って大丈夫そうかだけでなく、買った後に中長期的にどのようなことに注意すればよいか、などをホームインスペクターがアドバイスをします。
さくら事務所のホームインスペクションは費用面も安心
瑕疵保険に入れない4つのケースに注意していただければ、物件探しや内見の際にリスクの大きい物件を回避することができます。
しかし、見た目は大丈夫そうだと思っても、目の届かない部分に欠陥が潜んでいるかもしれません。
さくら事務所のホームインスペクションは、料金に既存住宅売買瑕疵保険の検査費用が含まれています（※中古一戸建てのみ、中古マンションは別途費用が発生します）。
お得な費用で長期的な安心を買うことができますので、瑕疵保険の検査を検討されている方は、さくら事務所のサービスをぜひご活用ください。
耐震診断と証明書の発行もオプションで承っていますので、中古住宅の購入に必要な調査を一括して行うことが可能です。
