瑕疵保険って何?意外と知られない中古住宅のお得な購入方法も解説

  • Update: 2021-04-24
瑕疵保険って何?意外と知られない中古住宅のお得な購入方法も解説

住宅の売買や建築工事にはリスクが伴うため、様々なリスクヘッジをする必要があります。中でも「瑕疵保険」は広く利用されている代表的な制度です。

本記事では、瑕疵保険についての基礎知識を解説。その他、意外と知られていないホームインスペクション(住宅診断)との併用で、長期的な建築リスクを最大限に軽減しながら費用もお得に中古住宅を購入する方法なども解説しますので、ぜひ最後までお読みいただけると幸いです。

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そもそも瑕疵とは?

瑕疵の一般的な意味合いは「本来あるべき重大な機能・品質・性能・状態が備わっていないこと」です。これを住宅に置き換えると、取引の目的である土地・建物に 建築基準法で定められた基準について何らかの重大な欠陥があることとなります(「瑕疵担保責任」の問題)。

瑕疵保険とは、住宅購入の際に、このような欠陥があった際に、その構造・防水の目に見えない不具合(瑕疵)によって生じた損害について保険金が支払われる仕組みであり、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度のことです。

新築、リフォーム、などいろいろな瑕疵保険がある

住宅の瑕疵保険は大きく分けて、新築・リフォーム・中古と3種類あります。

<新築住宅の保険>

新築住宅の瑕疵保険は、正式には住宅瑕疵担保責任保険と言い、新築住宅の住宅事業者が保険法人との間で保険契約を締結するものです。

<リフォームの保険>

リフォーム瑕疵保険は、リフォーム工事を実施した部分が対象です。万が一、リフォーム工事に瑕疵が見つかった場合の補修費用をまかなうことができます。

<中古住宅の保険>

中古の瑕疵保険は、正式には既存住宅売買瑕疵保険と言い、さらに「①売主が宅建業者の場合」と「②売主が宅建業者以外(個人間売買)の場合」とで種類が分かれます。
中古住宅の場合は、6割以上が売主は個人の方になるため②の保険適用が多くなっています。

そもそもなぜ瑕疵保険が必要?

2,000年に施行された住宅品質確保促進法(以下「品確法」)では、新築住宅の一部に欠陥があった場合、売主様に10年間の瑕疵保険責任を強制されていました。

しかし、2,005年の耐震偽装事件(姉歯事件)では、倒産した企業から保障費用が負担されずに消費者がダメージを負うことが発生し、社会的に大きな話題になりました。

これを受け2,007年に国が、供給戸数に応じた保証金を供託するか、もしくは保険に加入することのいずれかを義務としました。こうして瑕疵担保責任を負う側の業者が倒産などで資力がなくなった場合のバックボーンとして、消費者を保護し保証を行う仕組みが誕生したのです。

保証期間や保障費用は?

費用、保障期間は?

<新築のケース>

前提として、新築住宅の場合は「中古・リフォーム」と異なり、建築品質がある程度担保されているものとして加入が義務付けられています。

検査は引渡し前に事前にされ、保証されている箇所は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」についてとなり、保証期間は10年間です。

<中古のケース>

既存住宅の瑕疵保険は、宅建業者(不動産屋など)または検査をおこなう事業者が加入します。「建物や設備の検査+補償」のセットで提供され、新築と違い加入は任意です。

保証箇所は「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に加え、特約で「給排水管」や「引渡前リフォーム」も付加できます。

中古住宅の場合の保証期間は、保険対象住宅の引渡しの日から起算して1年または5年となります。
※区分所有された共同住宅の場合は、各々の住戸の引渡しの日から起算して1年または5年となります。

保証金額は500万円または1,000万円です。
※保険期間5年の場合の保険金額は1,000万円のみです。

期間・費用

※検査事業者が被保険者となる場合は、事業者ごとに検査料金が変わりますので、事業者に直接おたずねください。

瑕疵保険加入で住宅ローンの減税対策ができる?

計算方法

住宅ローン減税とは?

ここまでのように、瑕疵保険は中古住宅を安心して取引する上でとても大切な制度です。この制度を広く利用してもらうために、国もあと押しをしています。そのひとつが「住宅ローン控除(減税)」です。

住宅ローン控除(減税)とは、正式名称は『住宅借入金等特別控除』といい、一言でいうと「住宅ローンを組んで住宅購入すれば税金を安くしますよ!」という、国によるマイホーム購入者のための経済的負担を減らす制度のことです。

この住宅ローン控除は、一定の条件を満たした中古住宅のうち、以下の築年数以内の建物で利用することができます。

耐火構造(要するにコンクリート造)の場合→ 築25年以内
非耐火構造(要するに木造)の場合    → 築20年以内

ですが、仮に上記の年数を超えた場合でも、「既存住宅売買かし保険」もしくは「耐震基準適合証明書の取得」を行うことで減税の適用をうけることができるようになるのです。

住宅ローン減税(控除)については、こちらの記事で詳しく解説しています。

住宅ローン減税は中古住宅でも適用可能?おトクな組合せや手続きについても解説

ホームインスペクションも合わせると効果的

ホームインスペクションと併せると効果的かつお得

とても魅力的な瑕疵保険ですが、利用するには検査事業者による建物検査をし、一定のコンディションや条件をクリアする必要があります。

この検査は瑕疵保険の適合性のみを検査するものですが、あわせて「ホームインスペクション」や「フラット35適合検査」耐震診断」などを実施できる検査事業者もあります。特にホームインスペクションは、いつ・どこに・どれくらいの補修が必要なのか、あと何年くらい住めるのか、といった中長期的なことから、すぐに補修したほうが良い短期的な注意事項まで詳細に知ることができ、近年中古住宅売買で利用されるケースが急増しており、とても注目度の高いサービスです。

もし瑕疵保険を利用されるなら、あわせてホームインスペクションも実施することは非常におすすめです。1ページで分かるホームインスペクションとさくら事務所とは

住宅ローン減税も併せれば月々の負担は安くなる

中古一戸建てホームインスペクションでは、瑕疵保険の検査と比較すると、より幅広い検査事項で、より的確に建物のコンディションを知ることができるほか、瑕疵保険の検査をセットで行うと、現地の確認は一度で済ませることができ、その上建物の注意点や今後のアドバイスなどももらうことができるので、時間も費用も節約することができ非常にお得です。

住宅ローン控除が適用できれば、インスペクションの費用自体も月換算で非常に安くなるため、長い目で見た「建物の安心」をお得な料金で購入できると言ってよいでしょう。

費用に関しては、所定の検査に合格すると加入することができ、月々に換算すると1,465円(税込)~(※1) (※2) の保険料で加入することができます。

例えば、3,000万円の中古住宅なら物件価格の0.2%程度(※3)の費用でホームインスペクションを利用し、長期的な安心を買うことができます。

(※1) さくら事務所で保証期間5年・保証金額1,000万円、保険料は一括払い
(※2) 瑕疵保険にご加入していただくためには、所定の検査に合格する必要があります
(※3) 物件購入価格が3,300万円(税込)の場合、66,000円(税込)÷3,300万円(税込)=0.2%

瑕疵保険の条件と対象範囲について

瑕疵保険に入るためには、保険の建物検査に「合格」する必要があります。 瑕疵保険に加入できるという前提で、契約を進めたのちに、検索結果が悪く保険に入れない場合は後々の資金計画に大きな問題が生じるため注意が必要です。

最終的には、保険会社の判断になり事前に100%正しく判断できるわけではありませんが、ある程度は判断できる基準というものがあります。

<対象となる住宅>

●人が居住したことがあること

●「木造住宅」または階数が地階を含めて3階以下、かつ1住棟の延床面積が500m2未満の「RC造」「SRC造」「鉄骨造」

●昭和56年6月1日以降に建築確認を受けていること
※改修工事中または引き渡し前に改修工事を予定している場合は、 図面・仕様書等改修工事がわかる書面が必要です。

●床下・屋根裏(小屋裏)点検口があり、脚立などを用いて頭を内部に入れられること 新耐震基準を満たしていること 売主が不動産業者(宅地建物取引業者)ではない住宅

<加入が難しい住宅>

●雨漏りしている建物(補修をしなければ加入はできません)

●傾いている建物

●深刻な日々がある建物

このように保険に加入できないタイプを事前に知っておくことで、 物件選びの手間を省くことができます。

<瑕疵の対象範囲について>

<新築の場合>

新築住宅瑕疵保険の適応範囲

【引用元】株式会社住宅あんしん保障

<中古の場合>

中古住宅の保証対象部分

【引用元】国土交通省・まんがでわかる「住宅かし担保履行法」

瑕疵保険適用における注意点

加入には事前の検査が必要

先述したとおり、瑕疵保険を利用するためには検査事業者による検査に合格する必要があります。もしクリアしなかった場合は、不合格箇所の補修後に再検査を受けることが可能です。

再検査で合格すれば、瑕疵保険に適合することができます。 検査を一発で合格できればよいのですが、残念ながらそうもいきません。

多くの中古住宅で検査の結果不合格箇所がみつかり、補修をして再検査を受けることになります。一発で合格する中古住宅は築年数が浅かったり、リフォーム直後など限られた条件の建物でしょう。 このように、中古住宅は「劣化していて当たり前」で、多くの方が「いつ・どこに・どれくらいの補修が必要なのか」「あと何年くらい住めるのか」などの不安を抱えています。このような悩みに答えてくれるのがホームインスペクションの存在です。

 

すべてのカバーをしてくれるわけではない

瑕疵保険を利用すると、引き渡し後に「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」「給排水管路(オプション)」で不具合が発覚したときのみ、保険金を補修費用にあてることができます。

例えば、入居後に雨漏りが発覚した、住宅内またはその敷地内に設置された給水管などで水漏れをした、などは補償されます。 しかし、すべての不具合や欠陥をカバーしてくれるわけではありません。構造に関係のない床鳴りや結露による腐食、構造と関係のないひび割れ等は補償対象外です。

『さくら事務所』のホームインスペクションを是非ご活用ください

瑕疵保険には複数の種類や条件があり、これらを利用することで、安心して中古住宅の売買を行うことができることがご理解いただけたかと思います。

また、ホームインスペクションと瑕疵保険の検査を同時にすることで、住宅ローン控除の利用だけでなく、建物のコンディションを知り売買のリスクを大きく減らしたり、短期的・中長期的な注意点などを知ることができ、お得であることをご理解いただけたかと思います。

本記事をご紹介した「さくら事務所」のホームインスペクションでは、費用に既存住宅売買瑕疵保険の検査費用も含まれています(※中古一戸建てのみ、中古マンションは別途費用が発生します)。 月々遅くな費用で長期での安心を買うため、ぜひホームインスペクション・既存住宅売買瑕疵保険を活用してみてください。