「建売と注文住宅、結局どっちが自分たちに合う？」「価格だけで選んで、あとから後悔しない？」一戸建ての購入を考え始めると、それぞれの違いが気になるものです。

予算や入居時期を優先し、実物を見て選びたいなら建売住宅。間取りや設備を自分たちに合わせたいなら注文住宅が候補になります。ただし、希望するエリアや土地の有無によっても選び方は変わります。

この記事では、価格・性能・施工品質など10項目を比較し、それぞれに向いている人と購入前の確認ポイントを紹介します。ご家族が何を優先したいのか、整理しながら読んでみてください。

建売住宅と注文住宅はどんな家？

まず建売住宅と注文住宅がどのような住宅なのか確認しておきましょう。以下でそれぞれの特徴を紹介します。

建売住宅とは

建売住宅とは、土地と建物をセットで購入する住宅です。すでに完成しているものだけでなく、建築前・工事中に販売されるものもあります。

間取りや設備は基本的に決まっていますが、完成前なら内装の色やオプションを選べる物件もあります。複数の区画に住宅を建てて販売する「分譲住宅」も建売住宅の一つです。

注文住宅とは

注文住宅とは、自分たちで家の仕様などを決定して建築してもらう住宅です。自分たちで細かい内容までひとつひとつ決める自由設計型と、施工会社が用意したプランから選ぶ規格型があります。

土地を所有していない場合は、まず土地を手に入れなければいけません。土地には「建築条件付き」と「建築条件なし」があります。

建築条件付きの土地の場合は、すでに家を建てる会社が決まっているため、施工会社は選べません。建築条件なしの土地、またはすでに土地を所有している場合は、自由に施工会社を決定できます。

10項目で比較！建売と注文住宅の違い

建売住宅と注文住宅の主な違いをまとめました。立地・性能・施工品質は、住宅の種類だけでなく個々の物件や会社の仕様で確認するのがポイントです。

比較項目	建売住宅	注文住宅
（1）入居までの期間	完成済みなら比較的短い	土地探し・設計・工事の時間が必要
（2）価格	比較的抑えやすい	土地や仕様へのこだわりで上がりやすい
（3）資金計画	土地・建物の価格がまとまっている	土地代・工事代の支払い時期も調整する
（4）立地	販売中の物件から選ぶ	所有地を使うか、希望に合う土地を探す
（5）面積	物件ごとに決まっている	土地・予算・法令の範囲で計画する
（6）設備・間取り・デザイン	基本的に決まっている	プランや予算の範囲で選べる
（7）性能	物件ごとの等級・仕様を確認	希望する等級・仕様を計画段階で相談
（8）施工品質	施工体制や現場での確認が大切	施工体制や現場での確認が大切
（9）施工時の不具合の見つけやすさ	完成済みでは隠れた部分を見られない	工事中の検査を計画しやすい
（10）住宅の寿命	建物の状態と維持管理による	建物の状態と維持管理による

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以下で項目ごとに詳しく紹介します。

（1）入居までの期間

入居までの期間が短いのは建売住宅です。建売住宅は、気に入る物件が見つかったあと、住宅ローンの手続きをして売買契約を締結します。

すでに完成している建売住宅の場合は、売買契約から1ヵ月程度、未完成物件でも3、4ヵ月で入居できるのが一般的です。

一方、注文住宅は土地を探して、設計や施工を依頼する会社を決定するところから始まります。

さらにどのような家を建てるのか仕様を検討する工程も必要です。何度も打ち合わせを重ねることになるため、早くても9ヵ月、1年以上かかることも少なくありません。

着工後の工程や現場を確認するタイミングは、こちらの記事でも紹介しています。

（2）価格

価格は、建売住宅よりも土地付き注文住宅の方が高い傾向です。住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」では、全国の平均額は次のとおりでした。

• 土地付注文住宅：5,312.9万円（建設費3,737.6万円＋土地取得費1,575.3万円）
• 建売住宅：4,214.8万円（購入価額）

出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」p.20〜21

フラット35利用者の集計なので、住宅市場全体の平均価格ではありません。地域や住宅の広さ・仕様も異なるため、実際には同じ希望エリアで、土地と建物を合わせた金額を比較すると判断しやすくなります。

建売住宅は、建材や設備のまとめ買い、仕様や工法の共通化などにより、材料費や施工の手間を抑えやすいことも特徴です。

（3）資金計画

建売住宅は土地と建物の販売価格がまとまっており、資金計画を立てやすいのが特徴です。ただし、諸費用や追加オプションも含めた、入居までの総額で考えておくと安心です。

注文住宅は、土地も建物もこだわるほど金額が上がりやすくなります。間取りや設備を決める前に予算の上限を共有し、変更のたびに見積もりを確認すると、大幅な予算超過を防ぎやすくなります。

土地代や着工金・中間金の支払いが住宅ローンの実行より先になる場合は、自己資金で支払うか、つなぎ融資などを利用するか、金融機関との調整が必要です。

つなぎ融資は、住宅ローンの資金を受け取るまでの支払いを補う一時的な融資です。住宅ローン実行時にまとめて返済する仕組みですが、利息や手数料がかかるため、その費用も含めて確認しておきましょう。

（4）立地

建売住宅は、販売中の物件から立地と建物をセットで選びます。注文住宅は、所有している土地に建てるか、予算や建てたい家に合う土地を探すところから始めます。

立地のよしあしは「建売か注文か」だけでは決まりません。通勤・通学、駅や買い物施設までの距離、周辺環境に加え、ハザードマップなどで災害リスクも確認しておきたいところです。

土地から購入する注文住宅では、希望エリアの土地代によって、建物に使える予算が変わります。建物だけを先に決めず、土地と建物の総額で、譲れない条件に優先順位を付けると候補を絞りやすくなります。

（5）面積

住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」では、土地付注文住宅の方が建売住宅より、住宅・敷地ともに広い結果でした。

• 土地付注文住宅：住宅面積の平均110.3㎡、敷地面積の中央値206.1㎡
• 建売住宅：住宅面積の平均100.4㎡、敷地面積の中央値131.5㎡

出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」p.20〜21

これはフラット35利用者の全国集計です。広さだけでなく、収納量、家具を置いたあとの通りやすさ、駐車スペース、隣家との距離も比べると、暮らしやすさをイメージできます。広いシューズクロークやパントリーなどを希望する場合は、注文住宅なら計画段階で相談できます。

（6）設備・間取り・デザイン

自由に設計できる注文住宅は、設備・間取り・デザインなどを希望通りに実現しやすいです。自分たちだけのこだわりを詰め込んだ住宅にできるのは大きなポイントと言えるでしょう。

建売住宅の場合は、決められた間取り・設備・デザインなどを変えるのは難しいです。ただし、住宅が未完成であれば、内装の色や追加のオプションなどを選べるケースもあります。

（7）性能

注文住宅は、耐震性や断熱性など、希望する性能を設計段階で相談できます。建売住宅では完成後に大きく変えにくいため、購入前に等級や仕様を確認することが大切です。

ただし、「注文住宅なら高性能」「建売住宅なら低性能」とは限りません。候補の住宅やプランについて、次の点を比べてみてください。

• 耐震性：耐震等級と、その根拠となる評価書などの資料
• 断熱性：断熱等性能等級、窓や断熱材の仕様
• 価格との関係：希望する性能が標準仕様に含まれるか、追加費用が必要か

2025年4月以降に着工する新築住宅は、建売・注文を問わず、原則として省エネ基準への適合が義務付けられています。建売・注文の区分ではなく、候補となる住宅の性能を確認しましょう。

出典：国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」

（8）施工品質

施工品質は、建売・注文の区分だけでなく、施工会社の管理体制や現場での確認によって変わります。現場監督だけでなく、設計・施工・検査が連携できているかも大切です。

複雑な形状や納まりは、施工時に注意する箇所が増えます。一方、作り慣れた仕様でもミスが起こらないわけではありません。

たとえば、断熱材の施工に不備があると、予定していた断熱性能を発揮できないことがあります。どの工程で検査を行い、不具合があればどう直して確認するのかを、施工会社の説明や記録で確かめるとよいでしょう。

（9）施工時の不具合の見つけやすさ

建売住宅も注文住宅も、人の手でつくられるため施工時の不具合が生じることがあります。完成後に隠れてしまう部分は、工事中に確認することが大切です。

さくら事務所が2025年1月〜12月に実施した新築工事中の検査対象360件では、工程別の不具合指摘率は42.72〜58.33％でした。各工程の検査件数は異なります。この数字は当社の検査対象の集計で、建売と注文の優劣や、新築住宅全体の不具合の割合を示すものではありません。

注文住宅は、着工前から工事中の検査を計画しやすい点が特徴です。建売住宅でも工事中なら、売主と調整して検査できる場合があります。

完成済みの建売住宅では、確認できる範囲が限られます。引き渡し前の検査を検討する際は、床下や屋根裏をどこまで調べられるかも確認しておくとよいでしょう。

（10）住宅の寿命

建売住宅か注文住宅かという違いだけで、寿命は決まりません。建物の施工状態や、雨漏り・水漏れへの対応、定期的な点検や修繕が、長く住むための大切な要素になります。

購入時は価格や間取りに加え、点検・保証の内容や、将来のメンテナンス費用も確認しておくと安心です。

新築住宅では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、売主や施工会社などが原則として引き渡しから10年間の責任を負います。家全体のすべての不具合が、10年間無償で直るという意味ではありません。

出典：国土交通省「新築住宅を取得される方へ」

住み始めてからの点検や費用については、戸建ての寿命とメンテナンスをまとめた記事も参考にしてみてください。

建売と注文住宅はどっちがいい？

どちらが合うかは、予算・希望エリア・入居時期・間取りへのこだわりで変わります。メリットだけでなく、受け入れられる制約も合わせて考えると選びやすくなります。

比較項目	建売住宅	注文住宅
選びやすい点	完成済みなら実物を確認でき、予算や入居時期の見通しを立てやすい	暮らし方に合わせた間取りや設備・性能を計画できる
気を付けたい点	間取りや仕様の変更が難しく、完成後は工事途中の状態を見られない	打ち合わせに時間がかかり、仕様変更で費用が増えやすい

具体的には、次のような方に向いています。

建売住宅が向いている人

• 予算と入居時期を重視したい人
• 完成した家を見て、間取りや日当たりを確かめたい人
• 設計の打ち合わせに多くの時間をかけにくい人

希望エリアに、予算内で暮らし方に合う物件があれば、建売住宅は有力な候補になります。完成済みなら、図面だけでなく実際の空間を見て判断できます。

「こだわりがない人向け」ということではありません。収納や生活動線など、自分たちの希望に合うかを実物で確かめたい方にも向いています。

注文住宅が向いている人

• 間取りや設備に、実現したい具体的な希望がある人
• 所有している土地や、購入したい土地がある人
• 予算と入居までの時間に余裕を持って計画できる人

家事動線や収納、仕事部屋など、暮らし方に合わせて住まいを考えたい方には注文住宅が向いています。希望する性能も設計段階で相談できます。

すべての希望を盛り込むと予算が膨らみやすいため、「必ずかなえたいこと」と「調整できること」を分けておくと、打ち合わせを進めやすくなります。

迷ったら、希望エリアで両方の候補を比べてみる

地域によって、建売住宅の物件数や土地の価格は異なります。まずは希望エリアの建売価格と、土地を買って家を建てる場合の総額を比べてみると、現実的な選択肢が見えてきます。

所有している土地がある場合も、立地や災害リスク、家族の暮らしに合うかを確認しておきたいところです。「建売か注文か」を先に決めるより、予算と譲れない条件から候補を絞る方法もあります。

土地の有無や立地など、建売住宅と注文住宅を選ぶときの考え方は、こちらの動画でも詳しく解説しています。なお、動画内の地域別割合などは公開当時の情報です。

建売・注文で迷っている方へ。家選びの確認ポイントをLINEで

候補の住宅が見つかっても、「見学で何を見ればいい？」「契約前に確認しておくことは？」と迷うこともあるでしょう。

さくら事務所の公式LINEでは、内覧会・施主検査チェックシート、注文住宅トラブル防止ブックなどの無料特典をご用意しています。家選びや見学の前に、気になるポイントを整理する参考にしてみてください。

建物の状態を専門家に確認してほしい方は、新築工事中の検査や完成検査・内覧会立会いも利用できます。購入前の判断に迷う場合は、住まいの専門家相談もご覧ください。