日本は地震の多い国です。小さなものを含めると、ほぼ毎日どこかで地震が発生しています。日本に住むのであれば、地震と無関係ではいられません。だからこそ自分が住む家は「どのくらい地震に強いのか」把握しておく必要があります。

建物の地震に対する安全性を表す基準のひとつが「耐震基準」です。耐震基準は法令で建物に要求される最低限満たすべき地震への耐性基準のことを指します。

耐震基準は大きな地震に見舞われるたびに必要に応じて改正されており、家の建築年月によって「旧耐震基準」や「新耐震基準」など基準が異なります。

本記事では、住んでいる家、あるいはこれから住もうとしている家の耐震性について把握するために過去と現在の耐震基準、混同されやすい耐震等級についてわかりやすく解説します。

新耐震基準はいつから？

「新耐震基準」がスタートしたのは、1961年6月1日です。

そもそも耐震基準は建築基準法が施工された1950年に制定されました。しかし、1978年に発生した宮城県沖地震での被害状況が深刻だったことから、耐震性の向上を図り基準の見直しが行われたのです。

耐震基準の見直しにより、これまでの基準を「旧耐震基準」、1981年6月以降の基準を「新耐震基準」と呼ぶようになりました。

その後、2000年に再び耐震基準は見直されます。きっかけは、1995年に発生した阪神淡路大震災です。とくに被害が大きかった木造住宅をおもな対象とし、新耐震基準よりもさらに規定が厳しい「2000年基準」が設けられました。

新耐震基準かどうか確認する方法

建物が新耐震基準かどうかは、建築確認日で調べられます。

建築確認日とは、建物を建築する前に役所や民間の確認検査機関に申請し、問題がないと判断され、申請が受理された日です。受理されると「確認通知書」が発行されます。この書面の日付が1981年6月1日以降の場合は、新耐震基準です。

1981年6月以降に完成した建物であっても確認通知書の日付がそれ以前の場合、旧耐震基準の建物となります。1985年以降の完成であれば、ほとんどが新耐震基準と考えられますが、1981年前後に建築された建物の場合は注意しましょう。

【比較表】旧耐震・新耐震・2000年基準の違い

旧耐震基準・新耐震基準・2000年基準はどのような違いがあるのでしょうか。大きくわけると耐震性能、地震による被害状況、税制優遇などの面で違いがあります。小さな地震は頻繁に、大きな地震も時折発生する日本。自分や家族の住んでいる建物やよく行く建物がどの基準で建てられているのか知っておきましょう。

【比較表】

各項目について、以下で詳しく解説します。

耐震性能

耐震性能では大きな違いがあります。旧耐震基準が震度5程度の地震で倒壊しないレベルが要求されているのに対し、新耐震基準は震度6強～7程度の大規模地震で倒壊しないレベルが求められています。

旧耐震基準でも震度5程度の地震であれば、建物の倒壊や崩壊が原因で命を失うリスクは少ないです。

しかし倒壊・崩壊しないにしても、建物は激しく損傷し住める状態でなくなる可能性があります。旧耐震基準は、命を守れても「家」を守ることは想定されていないのです。

さらに近年多発する震度6強以上については規定がないため、倒壊・崩壊の危険性があることを意味しています。

気象庁「令和6年（2024年）の日本の地震活動について」によると、2024年には震度7が1回、震度6強が1回、震度6弱が2回発生していることから、旧耐震基準の耐震性能だとやはり不十分と言えるでしょう。

地震による被害状況

耐震基準ごとに被害の状況も変わります。2024年1月1日に発生した最大深度7を観測した能登半島地震における木造建築物の被害状況を国土交通省がまとめた『「令和6年能登半島地震における建築物構造被害の原因分析を行う委員会中間とりまとめ報告書のポイント』によると、以下のとおりでした。

出典：国土技術政策総合研究所「令和 6 年能登半島地震における建築物構造被害の原因分析を行う委員会 中間とりまとめ（令和6年11月）」

旧耐震基準を含む「1981年以前」、新耐震基準「1981～2000年」、2000年基準「2000年～」を見ると、2000年基準の倒壊・崩壊率が著しく低いです。無被害の建築物の割合に関しても、2000年基準は新耐震基準に比べて倍以上に増えています。

旧耐震基準の建築物に比べると新耐震基準のほうが耐震性が高いと言えますが、新耐震基準を満たしている建築物でも48棟が倒壊・崩壊、103棟が大破していることを考えると「新耐震基準だから安心」とは言えません。

なお、2000年基準で倒壊・崩壊した4棟のうち2棟は、壁の配置規定を満たしておらず、かつ1棟は壁の量規定も満たしていなかったことがわかっており、残りの2棟のうち1棟も関係者の情報により壁量規定を満たしていなかったと考えられています。

耐震基準別の能登半島地震の被害状況は、下記動画でも解説しているため参考にしてください。

能登半島地震による木造家屋の被害を振り返り、3段階の耐震基準から地震に強い住宅について考える【さくら事務所】

税制優遇

新耐震基準・2000年基準の建物は税制面でも優遇されています。新耐震基準・2000年基準の建物は住宅ローン控除制度を利用可能（令和6・7年入居の一般の新築住宅は除く）です。住宅ローン控除はローン残高の0.7％、新築なら長期優良住宅で年間最大315,000円が13年間（中古住宅は10年間）控除されます。

この制度は新築住宅だけでなく、新耐震基準に適合してる中古住宅も対象です。そのほか、新耐震基準・2000年基準の建物は、登録免許税や不動産取得税の控除も受けられます。

旧耐震基準でも耐震基準適合証明書があれば住宅ローン控除を受けられる

一方の旧耐震基準の建物は基本的に住宅ローン控除の恩恵を受けることができません。ところが例外的に耐震基準適合証明書があれば住宅ローン控除が適用されます。旧耐震基準の建物でも新耐震基準並みに強いつくりの建物もあります。耐震補強によって強度が増した建物が代表例です。

旧耐震基準の建物の場合、基本的に耐震診断（劣化診断を含む）を行うことが前提となりますが、とくに木造住宅の場合には基準を満たしていないことが多く、耐震補強工事を行わないと耐震基準適合証明書の発行が難しくなります。

そのため、旧耐震基準で住宅ローン控除を受けようと考えている方は、建築士事務所や建築士に相談しましょう。

フラット35の利用

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している住宅ローンで、全期間固定金利であることが特徴です。

新耐震基準・2000年基準を満たした住宅を購入する場合はフラット35を利用できますが、旧耐震基準の住宅は基本的に利用できません。

旧耐震基準の住宅でフラット35を利用する場合は、住宅ローン控除のときと同様に「耐震基準適合証明書」が必要です。

参照：住宅支援機構 ずっと固定金利の安心【フラット35】「中古住宅の技術基準の概要」

新耐震基準と耐震等級の関係性

耐震等級とは、品確法と呼ばれる法律で規定された住宅性能表示制度をもとに、建物の耐震性を表す指標のことです。建築基準法に規定された耐震基準とは異なり、認定を受けるかどうかは任意となります。

「任意」というのは、認定を受けなくても等級表示できる、わけではありません。

等級表示するためには、審査機関への書面上の申請や現場も含めたさまざまな審査を通して発行される適合証が必要です。

耐震等級は等級1から等級3まであり、数字が大きいほど性能が高くなります。等級1は建築基準法を満たす最低ライン（新耐震基準または2000年基準）、等級2は等級1の1.25倍、等級3は1.5倍の強度です。

耐震等級3の認定を受けている建物は、新耐震基準よりも耐震性能が高く、その分倒壊のリスクが減るため、販売広告や販売サイトでアピールされています。しかし以下の注意点もあります。

【耐震等級3”相当”に注意】

よく広告などで「耐震等級3相当！」と耐震性の高さをアピールしているのを見かけます。

しかし、耐震等級3は審査に合格して承認されるものです。「耐震等級3」ではなく「耐震等級3相当」と謳っている場合、何らかの理由があって審査をパスしていないことが考えられます。

たとえば、耐震等級3の審査基準のうち一部しか満たしてしていない、などです。審査基準の一部を満たしていたとしても、当然、耐震等級3と同レベルの耐震性は見込めません。

「耐震等級3相当」は「耐震等級3」ではないため、耐震等級3相当と謳っている根拠をよく確認しましょう。

下記動画では耐震性能でよくある3つの質問に答えています。誤解されていることが多いため、ぜひ参考にしてください。
関東大震災から100年…新築戸建てを建てるなら知るべき！耐震性能について誤解していない？

耐震基準についてよくある質問

耐震基準は建物を見ただけではわかりません。世の中には木造建物もあれば鉄筋コンクリート造の建物もあります。どちらも耐震基準は同じなのでしょうか。

まちを歩けば昔から建っている古い建物もみかけます。果たして古い建物は耐震基準を満たしているのでしょうか。また新耐震基準であれば震度7を何度でも耐えることができるのでしょうか。こうした耐震基準についてよくある質問について答えていきます。

構造によって耐震性能は違う？

結論から言うと、構造によって耐震性能に大きな違いはありません。

建物の構造は数多くあり、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などが有名です。木造でも軸組み工法やツーバイフォー工法などがあります。新耐震基準はこれらの工法に関係なく、震度6強や震度7程度の地震でも倒壊しないことが求められています。

また耐震等級3を満たす建物も木造や鉄骨造など構造を問わず設計可能です。

古い建物は新耐震基準じゃないけどなぜ残ってる？

有名な神社仏閣の中には建築後何百年も経過している建物も少なくありません。

例えば法隆寺は建築後1千年以上も経過しています。その間に何度も地震に見舞われているはずです。それでも倒壊しないのは、昔からそれぞれの建物が地震に対する備えをしていたからです。法隆寺の五重塔は地震動に対して揺れることでダメージを軽減しています。

耐震基準は地震に対する強度の最低基準を示しているに過ぎません。新耐震基準よりも古い基準やそもそも基準がない時代の建物であっても、当時の人々の知恵によって地震に強い建物を作ってきたのです。

新耐震基準は震度6以上の地震に何度も耐えられる？

新耐震基準は震度6や震度7でも倒壊しないとされています。ただし複数回の大地震について基準は言及していません。つまり複数回の大地震は想定していないのです。

実際に震度7の地震が複数回発生した熊本地震では、新耐震基準の建物であっても倒壊した例もあります。熊本地震の事例からみると、新耐震基準の建物だからといって、すべての建物が複数回の大地震に耐えられるとは言い切れません。

より地震に強い建物に住むポイント

先ほどもご紹介したように、耐震基準はあくまで地震に対する最低限の安全を保証する基準に過ぎません。建物の中には、耐震基準を大きく超える強度を誇るものもあります。地震に強いことをセールスポイントにする建物も増えてきました。ここでは地震に強い建物の見分けるポイントを紹介します。

・地震に強い立地を選ぶ

・1階に壁が多い家を選ぶ

・雨漏り・シロアリ被害がないか調べる

・補強工事を実施する

順に見ていきましょう。

地震に強い立地を選ぶ

どんなに地震に強い家でも地盤が弱ければ、地震に耐えられません。

地盤が弱い場合も補強工事できますが、その分費用がかかります。土地を選べる状況であればなるべく地盤の強い場所のほうが安心できるでしょう。

地盤調査を実施済みの土地を選ぶのもよいですが、地盤の強さや災害リスクは、ハザードマップや地形図などからも推測できます。

ハザードマップでは、地震発生時の揺れの強さや液状化の危険度、土砂災害や洪水の危険性もわかるため、その土地の災害リスクを把握するのに役立つでしょう。

また昔の地形図で、水田や川だったエリアは地盤が弱い可能性が高いです。昔の地形図は図書館や国土交通省のウェブサイトで閲覧できます。

1階に壁が多い家を選ぶ

家の仕様や間取りも耐震性に影響を与えます。1階部分に壁が多いと2階部分と屋根の重さをしっかり支えられるため、耐震性が高いです。

たとえば、フロアの大部分を占めるリビングが2階にあり、1階は壁で仕切られた複数の居室がある間取りの家は、地震の揺れに強い傾向があります。

一方、1階部分が壁のないピロティで、駐車スペースなどとして使用する作りになっている場合は、2階以上を支える壁が少ないことから、耐震性が低くなりやすいです。

雨漏り・シロアリ被害がないか調べる

建物の耐震性を大きく損なうのが、雨漏りやシロアリ被害です。雨漏りやシロアリ被害は木材をもろくし、家の寿命を短くする原因になります。

柱や外壁面など、地震時に負荷がかかりやすい場所にある構造材が、雨漏りやシロアリ被害にあっていると新耐震基準や耐震等級を満たしていても、本来の耐震性を発揮できずに大きな被害に遭ってしまいます。

とくに中古住宅を購入する際は、雨漏りやシロアリ被害など耐震性に大きな影響を与える部分に問題がないか事前に調べることが重要です。

補強工事を実施する

補強工事を行えば、中古住宅でも耐震性能を向上させられます。補強工事の前段階として受けるべきなのが耐震診断です。耐震診断で耐震補強が必要な箇所を特定し、適切な計画を立てます。耐震診断には10万円から20万円ほどの費用がかかるものの、専門家による耐震性の診断が可能です。耐震補強を適切に行えば、旧耐震基準の建物であっても耐震性能を向上できます。補強方法によっては新耐震基準よりも高い耐震性能を得ることも可能です。

新耐震基準≠安全！プロの目でチェックを行い安心・安全な家を手に入れよう

日本に住む以上、地震は無関係でありません。地震で被害に遭わないためには、しっかりとした備えが必要です。地震に対する備えの最たるものは建物でしょう。自宅が倒壊してしまっては自分や家族の安全は保てません。新耐震基準は地震に対する備えではあるものの、最低限の基準です。

実際に能登半島地震では新耐震基準（2020年基準を除く）の約17％が大破または倒壊・崩壊しています。「新耐震基準だから安全」ではないのです。さらに新耐震基準で建てられた住宅でも、時間の経過によってその性能が落ちていたり、そもそも施工時の不具合により本来の耐震性が確保されていなかったりすることも。

施工品質や耐震性の見極めには、ホームインスペクションの活用がおすすめです。ホームインスペクションとは、住宅に関する専門知識を持ったホームインスペクターが、第三者の視点で住宅の不具合や欠陥の有無などをアドバイスすること。外からは見えない箇所もチェックします。ホームインスペクターを利用すれば一定以上の品質を担保できます。より地震に強い住宅を購入したい場合は、ぜひさくら事務所のホームインスペクションをご活用ください。