ホームインスペクション（住宅診断）は、「申し込み後」「契約前」の段階で入れるのがベストです。
ただし、契約完了後、早い段階であれば調査を入れてもインスペクションは有効活用できます。早い段階にインスペクションを入れることで、補修する箇所を明確にし、建築会社に補修してもらってから引き渡しを受ける事が出来るためです。
引渡し後でも、新築住宅であれば「2年アフターサービス保証」 、中古住宅であれば 「最低2年間の瑕疵担保責任」の利用で、売主が責任を負う形で補修依頼ができるためインスペクションを活用できますが、契約関係での注意点も多く存在します。
本コラムでは、住宅引き渡しまでの各タイミングにおける、インスペクションを入れるメリット・デメリット、買主様が保有する権利まで詳しく解説いたしますので、インスペクションを諦めてしまっていた方や、タイミングにお悩みになられていた方は、ぜひ参考にしていただけると幸いです。
「明日が契約です」という場合はまずお問い合わせを
ホームインスペクションは、「申し込み後」「契約前」の段階で入れるのがベストです。
とはいえ、それまでホームインスペクションの存在を知らず、契約日の直前になってから利用したい、と考えてあせってしまっている方もいらっしゃると思います。
契約日に間に合わなかったら、契約後のどこかのタイミングでホームインスペクションを実施しよう、とお考えの方もいらっしゃると思いますが、可能な限り、契約前での実施をおすすめしております。
契約前にホームインスペクションを実施することで、建物に大きな瑕疵が見つかったときに購入を中止することができるというメリットもあります。
さくら事務所ではお問い合わせ翌日や、当日のインスペクション実績もございますので、「明日が契約です」「契約日に間に合うか不安」という場合は、まずはお電話かお問い合わせフォームよりお気軽にお問合せください。
まずは、住宅購入から引き渡しまでの流れを確認
とはいえ、ホームインスペクションを行うタイミングは、物件と検討の状況により様々です。
まずは住宅購入から引き渡しまでの流れを確認しましょう。
販売会社や、検討している物件がマンションなのか、一戸建てなのかによって多少の違いはありますが、一般的な住宅の購入検討から、引き渡しまでの流れはこのようになっています。
「物件見学」→「申し込み」→「契約」→「内覧会」→「引き渡し」→「入居」までの流れの中で、どのタイミングでホームインスペクション（住宅診断）を入れたら良いのでしょうか？
申し込み後から契約前（購入前）のタイミング
余裕をもってホームインスペクション（住宅診断）を検討できる状況であれば、ホームインスペクションを行うタイミングは、「申し込み後」から「契約前」までの時期がベストです。
申し込み前の物件見学の段階では、何ら法的な権利も義務も発生しておらず、依頼者は契約をすることもしないことも自由ですから、この段階でホームインスペクションを入れるのもひとつの手です。
ただし、申し込み前のタイミングでは｢物件を他の方に買われてしまうリスク」があります（実際に仲介業者様からこのような話をされ、申込みをされなかった方も多いかと思います）。
申し込みの流れは通常、物件の見学後に｢買おうかな」という意思が生まれた段階で｢申し込み」を行い、｢買付証明書」｢申込書」などの書類に記名・押印、｢申込金｣を1～10万円程度支払う流れが一般的です。
この段階はあいかわらず｢契約前｣であり、いまだなんらかの権利・義務とも発生していません。よって無条件で申し込みを解消することができます。申込金は当然返還されます。
この段階では以下のようなメリットがあります。
- ●ホームインスペクションの結果（修繕費用など）を資金計画に組み入れることができる
- ●万が一、大きな問題が見つかった場合には無条件で引き返せる
- ●申し込みをしているため、原則として他の方に買われる心配がない
ホームインスペクションを契約前に行えないケースがある
「申し込み後」から「契約前」でのタイミングで起こりがちなケースにホームインスペクションを行えないことがあります。取引によって状況が異なるため、理由はさまざま考えられますが主な理由に以下の点が挙げられます。
- スケジュールの問題で行えない
- 売主や不動産会社が拒否する
- すでに第三者検査を実施済みのため不要と言われる
先に述べたようにこのタイミングでのホームインスペクションの実施が理想なのですが、時間、当事者の理解を得られなければ実施できないのも事実です。そこで対処法を講じる前に、ホームインスペクションが行えない各ケースについて理解を深めていきましょう。
スケジュールの問題で行えない
不動産売買の場合、申込から契約までの期間は2週間前後が一般的です。もちろん入居者がいる場合は期間が延びる可能性はありますが、売主としても早く次のステップである契約へ取引を進めたいと考えているはずです。そのため契約までの期間が大幅に延びることはないでしょう。
ホームインスペクションは上記期間内に実施しなければなりません。とはいえ、一般的な調査会社は相談からホームインスペクション実施まで1週間程度時間を要することもあります。そのため、依頼のタイミングによってはホームインスペクションが契約までに間に合わないケースも見られます。ちなみにさくら事務所の場合は、最短で依頼当日対応、通常は3日〜1週間以内でホームインスペクションの実施が可能です。お急ぎの際は是非ご相談ください。
売主や不動産会社が拒否する
契約前にホームインスペクションを行えない原因のひとつに、売主や不動産会社に「ホームインスペクションを入れるなら売らない」などと言われ拒否されることがあります。
宅建業法の改正でホームインスペクションに関する説明が導入され、不動産業界や一般の方にホームインスペクションの存在が少しずつ認知されてきました。しかし、とは言っても残難ながらホームインスペクションの本質を理解いただけていない不動産関係者の方が多いのも現実です。
不動産会社や売主がホームインスペクションを嫌う主な理由は以下の点です。
- 不具合が発覚してしまうため
- その結果次第では取引が白紙になる可能性があるため
- 不具合が見つかると不動産の資産価値が下がると考えているため
以上のように、ホームインスペクションを拒否したい売主や不動産会社にとっては、契約前にホームインスペクションを入れるのは、売る側にとってはリスクしか無く、面倒なことだと考えているため、拒否といった行動につながってしまうのです。
すでに第三者検査を実施済みのため不要と言われる
新築工事で第三者検査を実施しているからといって、必ずしも安心とは言えません。
新築の場合に、ホームインスペクションを断られる際、「第三者検査を実施しているからホームインスペクションは不要」といったフレーズを言われる場合があります。確かに新築物件の場合、進捗に合わせて下記のような第三者機関の検査を入れます。
- 建築確認申請
- 住宅性能表示制度
しかしこれらの検査は不具合を改善するために行われるものでなく、図面通りに施工できているかを確認するために行われます。そのため、隠れた不具合を見落としてしまう可能性は十分に考えられます。
実際に、新築の不具合発生率が高いことや、第三者検査の種類もさまざま存在することで、第三者検査を実施していても、不十分なケースが存在するのが実情です。
一つの購入検討目安にはなりますが、本当の安心を得るには買主主導でのホームインスペクションの実施がベストと言えるでしょう。
契約前にホームインスペクションを行えなかった時の対処法
それではここまで解説してきた内容を踏まえつつ、契約前にホームインスペクションが行えなかった場合の対処方法について見てみましょう。
まずはどんな対処方法があるかをご紹介します。今回ご紹介するホームインスペクションが行えなかった時の対処法は以下の3つです。
- ホームインスペクションを行いたい理由をしっかり伝える
- 不動産会社の変更を検討する
- 別物件の購入を検討する
それぞれの内容について解説していきます。
ホームインスペクションを行いたい理由をしっかり伝える
先に述べたように、ホームインスペクションを拒否する売主や不動産会社は、ホームインスペクションを入れると売れなくなると考えている可能性が高いです。そのため面倒を避けるために、ホームインスペクションの実施を拒否することがあります。
しかし、ホームインスペクションの本質は安心して住み続けるために行う検査です。揚げ足取りのために行われるわけでなく、購入を前向きに検討しているからこそ、ホームインスペクションを実施したいという想いをしっかり伝えるようにしましょう。
不動産会社の変更を検討する
想いを伝えても変わらない場合は、不動産会社の変更を検討しましょう。建売住宅や中古住宅の場合、売主と買主の間に不動産会社が仲介業者として存在しているケースがあります。この場合、ホームインスペクションを断っているのが仲介業者であって、売主自身は把握していない可能性も考えられます。
そのため、別の仲介業者である不動産会社に相談を持ちかけてみると、ホームインスペクションが実施できることも。
交渉が長引きそうな場合は、不動産会社の変更も手段のひとつとして持っておきましょう。
別物件の購入を検討する
無理の一点ばりで拒否される場合は、キッパリと物件を諦める選択肢も視野に入れると良いでしょう。頑なに拒否をする場合は、大きな不具合や不都合を隠していると思われても仕方がありません。
契約前であれば違約金が発生しない「白紙撤回」が可能なので、なるべく早めに決断し、別の物件探しに時間をかけましょう。
契約後（購入後）から引き渡し前のタイミング
売買契約が終わってからホームインスペクション（住宅診断）の存在を知り、ホームインスペクションを依頼したい、という方もいらっしゃいます。
冒頭でもご説明しましたが、新築住宅の場合、インスペクションを入れるベストなタイミングは、建物に大きな瑕疵が見つかったときに購入を中止することができる「申し込み後」「契約前」の段階で入れるのがベストです。
ただし、契約後にホームインスペクションの存在を知ったなどの場合、契約完了後、早い段階にインスペクションを入れることで、補修する箇所を明確にし、建築会社に補修してもらってから引き渡しを受ける事が出来きます。そのため、物件の契約後にホームインスペクションを行う場合は、引き渡し前に行うようにしましょう。
契約後っていつからのこと？
本来、不動産の契約はまず「重要事項説明」をしたのちに「不動産売買契約」という流れですが、実務上は同日に行うことがほとんどです。
新築マンション・新築一戸建てなどの場合には、契約者数が多いことから「重要事項説明会」「契約会」などを別の日に設け、それぞれ契約者にまとめて対応することもあります。
「重要事項説明書」「不動産売買契約書」に署名・捺印し、手付金を支払うと、契約成立です。この瞬間から契約に基づく「権利」と「義務」が発生します。
不動産売買契約を「仮契約」としている場合があることに注意
業者によっては不動産売買契約を「仮契約」としている場合があることに注意しましょう。不動産契約に「仮契約」というものはありません。
「不動産売買契約」を「仮契約」と称しているケースは主に「仮」といった軽い表現を用いることで、契約を促す趣旨です。そのため、実際には｢契約｣つまり「本契約」です。
このため、建物に不具合が発覚しても、契約解除をすることはできず、直して引き渡すのが原則です。万がいち天災地変があった場合でも、修復可能な場合には、修復して引渡しするのが契約の原則となるので覚えておきましょう。
契約後、引き渡し前の方は内覧会同行サービスの検討も◎
｢引き渡し」とは、｢お金（残代金）と権利を交換すること」と同義です。お金を全て支払ってしまう前に、建物の仕上がりを確認しておき、不具合などが見つかれば事前に修復してから引き渡してもらう、といったことができます。
引き渡し後でも売主の瑕疵担保責任に基づいた補修を求めることもできますが、契約自体の解除や返金は困難となります。
引き渡し前であれば、万が一、重大な瑕疵が見つかりその修復が困難な場合、売主側と交渉しての売買契約の解除もあり得るかもしれません。
さくら事務所では、新築一戸建ての内覧会に同行する「新築一戸建て内覧会（竣工検査）立ち会い・同行」サービスや、新築マンションの内覧会に同行する「新築マンション内覧会（お披露目会）立ち会い・同行」サービスをご用意しておりますので、引き渡し前の方は是非ご検討ください。
中古住宅の方は、契約前と同じホームインスペクションサービスをご利用下さい。
・中古一戸建てホームインスペクション
・中古マンションホームインスペクション
引き渡し後（入居後）のタイミング
物件の引き渡し後にインスペクションを入れても意味がないのでは？と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、適切な時期に入れることで有効活用ができます。
新築住宅や不動産会社が売主の中古住宅の場合は、売主の瑕疵担保責任が設定されており、「引き渡しから●ヶ月以内であれば買主が指摘した事項について売主が補修の責任を負う」といった内容が契約書に記載されており、その期間内にインスペクションを入れることが重要です。
引き渡し後にホームインスペクションを実施する場合は、引き渡し後、できるだけ早期の実施をおすすめします。
新築住宅の場合
売主様が独自に設けているアフターサービス基準（一般的には2年以内）を確認しましょう。
引き渡しまでの間に、仲介業者様がアフターサービスについて詳しく説明する時間を設けないケースがあります。また、アフターサービスは一般的には2年以内とされていますが、厳密には、独自の基準で設けられているため、一度詳細の確認をしておきましょう。
新築住宅の引渡し後10年間は、「構造耐力上主要な部分等」と「雨水の浸入を防止する部分」で瑕疵が見つかった場合、売主は補修や損害賠償などの責任を負わなければいけないことが法律で定められています。
- 構造耐力上主要な部分：基礎や杭、スラブ、柱など建物の荷重を支える基本的な構造部分
- 雨水の浸入を防止する部分：屋根や外壁など雨水の侵入を防ぐために機能する部分
しかし、当然ながら法律で定められている部分以外にも不具合が発生することもあるでしょう。それら不具合については、売主が一定期間に限って保証するという独自のアフターサービスを設けていることが一般的です。
このアフターサービスは、おもに2年で設定していることが多く、また原則として無償で実施されます。この2年アフターサービス保証期間は、非常に重要な節目となるため積極的に活用することをおすすめいたします。
重要な理由として大きく2つの理由があります。
①メンテナンスコストを削減できる
アフターサービス保証期間を超えて何らかの不具合が発見された場合、有償で補修しないといけなくなる場合があります。
人件費だけでも1日あたり2万円程度のコストがかかることが一般的で、また1日で終わらなかったり材料が必要になったりする場合はさらに多くかかってしまいます。
しかし、期間内に不具合が発見できれば、無償補修で対応してもらえるケースも多くあります。お得な制度があるのに利用しないのは、非常にもったいないといえるでしょう。
②築後2年程度は建物内に変化が現れやすい
引き渡し当初は、建物は多くの水分を含んだ状態です。例えば、モルタルやクロスの糊など建材には大量の水を使用しており、また工事中の雨で建物構造なども水分を含んでいます。
この水分は1～2年をかけて徐々に抜けていきます。抜けていく過程で建材構造材が収縮するなど、建物内のあらゆる部位で変化が現れることがあるのです。しかし、その過程を経ると建物は徐々に安定へと向かいます。
要するに、築後2年程度であれば軽微な不具合が起こることは不思議なことではなく、むしろ当たり前に起こることといっても過言ではありません。そしてこれら軽微な不具合は、初期段階で適切に補修しておくことで、その後の安定が見込めるというわけです。
また以下の記事では、さらに詳しく新築住宅におけるホームインスペクションの必要性について解説しています。気になる方はぜひご覧ください。
中古住宅の場合
中古住宅の場合、最低2年間は売主が瑕疵担保責任を負います。
また、売主が個人の場合は、瑕疵担保責任の期間は3ヶ月に設定されていることが多いです（売主が個人の場合は瑕疵担保免責も可）。
瑕疵担保責任の期間内であっても、買主が住み始めてしばらく経ってからだと、見つかった不具合が最初から存在していたのかの判断が難しくなってしまいます。
本来、売主が無償で直すべきところを住宅を購入された方が100万円以上かけて実費で補修していた、といった事例もあるため、引き渡し後は出来るだけ早くホームインスペクションを実施し、建物の状態に瑕疵があるかどうかを第三者の目で確認しておくと良いでしょう。
リフォーム目的のホームインスペクションもご検討を
購入後しばらくしてからリフォームやリノベーションを検討し始めた時に、ホームインスペクションをご利用される方もいらっしゃいます。
国土交通省が所管する公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理センターから発表された「住宅相談統計年報」によると、リフォームに関する相談は増加傾向にあることが報告されています。
なかでも住宅のトラブルに関する内容が最も多いことから、住宅のリフォームにはまだ一定のリスクが伴うことがわかります。リフォームのトラブルは起こってしまってからでは解決が難しいケースも多く、またトラブルの相手のほうが住宅や工事に関する知識が豊富であることが一般的です。リフォームによるトラブルを回避するには事前の予防が重要で、その対策のひとつがホームインスペクションです。
リフォーム目的のホームインスペクションのメリット
- リフォームや修繕に「いつごろ」「どこに」「いくらお金がかかるのか」がわかる
- ご依頼者と売主の今後の関係に配慮した的確なアドバイスが受けられる
- 必要なリフォームと不要不急なリフォームがわかる
- リフォームや修繕工事のベースとして活用でき、不要な工事を避けられる
ホームインスペクション実績No.1！経験年数20年以上のプロ集団が提供
住宅の購入は、多くの方にとって人生で一番高価な買い物です。また、同じ建築会社でも、職人の腕や個々の住宅によって施工の精度に差が出ることは良くあります。
そのため、住宅購入での後悔を防ぐため、利害関係のない第三者の専門家にホームインスペクションを依頼し、専門家の目で建物の状態を見極めることが大切です。
さくら事務所は、国内におけるホームインスペクション普及のパイオニア的存在であり、これまでご依頼実績は業界No.1（累計65,000件超）、満足度98％（Google口コミ☆4.8）と非常に有り難い評価をいただいております。
非常に重要な観点である「第三者性・中立性」を保持しながら、建築・不動産・防災・マンション管理など、あらゆる難関資格を持つメンバーが連携、サービスご利用後にもあらゆる住まいのご相談に対応するための「永年アフターフォローサービス」もご用意。これから暮らす住まいの安心に加え、心強い建築士と末永いお付き合いをいただける内容となっております。
※ご依頼から概ね３日～１週間以内での調査実施が可能です。お急ぎの方は、まずはお問合せください！
ホームインスペクションを行うタイミングの優先順位は、
- １．申し込み後から契約前（購入前）
- ２．契約後から引渡し前（内覧会時）
- ３．引き渡し後から入居前
- ４．入居後
です。
ただし、どのタイミングでも手遅れということはありません。入居後に利用される方もたくさんいらっしゃいますので、ホームインスペクションを依頼する際には、業界No.1の実績を持つさくら事務所に是非お任せください。
