インスペクションとは？重要性や後悔しないためのポイントを徹底解説

「インスペクションって何？」

「どんな役に立つの？」

「そもそもインスペクションって必要なの？」

この記事を読んでいる人の中には上記のように感じている人もいるのではないでしょうか？

インスペクションとは検査、調査などの意味を持ちます。住宅業界においては建物を調査し、施工上の不具合や劣化部位を見つけ出すのが目的です。

インスペクションは欧米では住宅取引全体の70～90％の割合で行われており、日本でも近年注目されています。

本記事でインスペクションについて理解を深め、後悔のない不動産取引を行いましょう。

【本記事の要点】

・インスペクションとは建物の点検をおこなうこと

・買主のメリットは「安心して取引できること」「購入後にかかるコストがわかること」

・売主のメリットは「引き渡し後トラブルになりにくいこと」「スムーズに売却しやすいこと」

・費用相場は一戸建て5万円～、マンション4万円～

・インスペクションを申込むのは、中古住宅は買付申込のタイミング、新築住宅は住宅購入の契約締結前が理想

・大きな不具合が見つかるのは珍しくない、高価な買い物だけあってリスクも多いため、ホームインスペクションの重要性が高い

そもそもインスペクションとは？

インスペクション「inspection」とは、直訳すると「検査」や「点検」を意味します。よって、住宅売買におけるインスペクションとは、建物の検査や点検を行うことです。

住宅の売買では、売主と買主の双方にとって一定のリスクがともないます。例えば、引き渡し後に大きな不具合や欠陥が見つかるとトラブルになる可能性が高いです。

しかし、不具合や欠陥を事前に把握しておくとトラブルになるリスクを著しく下げられます。インスペクションの結果を共有することで、売主と買主の双方の安心材料となり、取引もスムーズに進みやすくなるのです。

インスペクションは大きく分けて2種類ある

インスペクションには、中古住宅のみを対象に国の基準に基づいて実施される「建物状況調査」と、新築・中古を問わず住宅全般を対象とした「ホームインスペクション（住宅診断）」があります。

建物状況調査

「建物状況調査」は中古住宅の状況を把握するために、2018年4月施行の宅建業法改正で国が定めた既存（中古）住宅の調査です。建物状況調査は国が登録した講習を修了した建築士が実施します。

あくまでも宅建業法で定められた最低限の調査です。調査の範囲が限定的で調査にかける時間が少なく済むため、売主にとっては負担が少ない特徴があります。

（参考）建物状況調査（検査）とは？ホームインスペクションとは何が違うのか？

ホームインスペクション（住宅診断）

「ホームインスペクション（住宅診断）」は、国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を元に各調査会社が新築やリフォームにも実施している住宅調査です。

調査会社によって内容はさまざまですが、建物状況調査の内容を含めたより広範囲な調査を行います。建物の全体的なコンディションを把握できるため「いつ、どこに、どれくらいの修繕費用がかかるのか」「あと何年建物がもつのか」など、これから先どのようにその住宅と向き合っていくのかわかるようになるのです。

さくら事務所のホームインスペクションは、廊下や水回りを含む全居室を対象にして、建物状況調査の内容を全て含む、全100項目以上の調査を行っています。

内容については「1分でわかる！さくら事務所の中古一戸建てホームインスペクション （住宅診断）」でご紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

建物取引業法改正によりインスペクションの需要は増加

2018（平成30）年4月施行の宅地建物取引業法改正により、宅建業者（不動産仲介会社）に以下の3つの義務が課されました。

• 媒介契約締結時：インスペクション（建物状況調査）業者のあっせんの可否を告知し、依頼者の意向に応じてあっせんする
• 重要事項説明時：インスペクションの結果を買主に説明する　
• 売買契約締結時：建物の状態を売主と買主が相互に確認し、その内容を双方に書面で交付する　

（参考）国土交通省｜「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」 （平成28年6月3日公布）概要

さらに2024年4月には「インスペクションのあっせんをしない」とする場合、その理由を明記することが義務づけられており、インスペクションの普及につながっています。

また2020年4月には、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法が改正し、売主の責任がより大きくなりました。

具体的には、住宅に不具合があるなど契約内容と相違する場合に、売主に補修や修理をしてもらったり売買代金を減額してもらったりできる権利が追加されています。

インスペクションの実施は義務ではありません。しかし売主・買主がトラブルを未然に防げるインスペクションの重要性を理解し、活用していくことが大切です。

法律改正の背景もあり、今後ますますインスペクションの需要は増加していくことでしょう。

インスペクションの重要性

お金をかけてまでインスペクションをする必要性に疑問を抱いている方もいるでしょう。しかしインスペクションで重大な不具合が見つかることは少なくありません。

例えば、中古戸建で雨漏りが見つかる確率は約23.5％で、4～5棟に1棟は雨漏りしていると思われるシミが見つかっています。なかでも状態が悪い雨漏りは17％で、5～6棟に1棟は早急に修理しないとまずい状況です。

雨漏りは徐々に進行します。気がつかずに住み続けると、シロアリ被害やカビの発生などの複合的な要因で木材が腐り、地震の揺れに耐えられなくなります。雨漏りが進行している状態の場合は1,000万円ほどの高額な修理費用が必要になるケースもあり要注意です。

インスペクションしない場合のリスクが大きすぎるため、費用をかけてでも依頼する重要性が高いといえます。

法律が改正されたことで、インスペクションを依頼する人が増えた今だからこそ、重要性をしっかり理解しておきましょう。

インスペクションを実施するメリットとは？

インスペクションを実施するメリットは、売主・買主ともにあります。ここでは、どのようなメリットがあるのかを詳しく見ていきましょう。

不動産を売る側（売主）のメリット

不動産を売る側（売主）のメリットは、主に以下の2つです。

• 物件をスムーズ・高値で売却できる確率が上がる
• 引き渡し後にトラブル発生のリスクを下げられる

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

物件をスムーズ・高値で売却できる確率が上がる

インスペクションを行っておくと、物件をスムーズかつ高値で売却できる確率が上がります。インスペクションによって不具合の有無や瑕疵の責任の範囲が明らかにされていれば、買主は安心して物件の購入を決断できるため、スムーズに取引できるでしょう。また、検査基準に適合していれば買主が安心して購入できるため、高値で売り出しても取引してもらいやすくなります。

つまり「インスペクション付き物件」として販売することで、取引を有利に進められます。

引き渡し後にトラブル発生のリスクを下げられる

売主はインスペクションを行うことで、引き渡し後のトラブルが軽減できます。具体的なトラブル内容を挙げるとすると、引き渡し後に雨漏りや水漏れなどの不具合が発生して修繕費を買主から請求されるなどです。

売却する前に修繕の必要な箇所や不具合の状態などを把握しておけば、想定外の出費が発生する可能性を抑えられます。また、買主に物件の状態を説明したうえで取引するため、引き渡し後にクレームが入る心配もありません。引き渡し後に思わぬトラブルが発生しないように、事前にインスペクションを行っておくと安心です。

住宅を買う際（買主）のメリット

インスペクションを実施する買主のメリットは、おもに以下のことが挙げられます。

• 安心して取引を進められる
• 購入後のコスト管理がしやすい

安心して取引を進められる

買主にとって、インスペクションを実施する最大のメリットといえば、取引における安心を担保できることでしょう。なぜなら、入居後に不具合や欠陥が見つかることはリスクでしかなく、その不安を事前に解消できれば円滑に取引を進められるためです。

また、中古住宅の保証には、統一された基準がありません。そのため、契約によっては、トラブルが発生しても十分な保証が得られない可能性があります。しかし、契約前にインスペクションを実施し、問題点を洗い出しておくと、トラブルを回避することも可能になります。

よって、専門家が第三者の立場から行う検査により、潜んでいるリスクを把握できることが、安心で安全な取引につながるのです。

購入後のコスト管理がしやすい

インスペクションを実施しておくと、購入後に必要な予算がある程度わかることから、コスト管理がしやすくなります。

というのも、インスペクションの実施によって建物のコンディションを把握できるようになり、機能が不足する部分や修繕が必要な部分が顕在化できるためです。また、劣化状況を知ることで、その後のメンテナンスも計画しやすくなります。

購入費だけでなく、その後に必要なコストプランを立てられることは、インスペクションを実施した物件ならではの優位性といえるでしょう。

売主・買主で共通するメリット

インスペクションを実施する、売主と買主のどちらにも共通するメリットは、おもに以下のことが挙げられます。

瑕疵保証保険が利用できる

中古住宅ではインスペクションの実施により瑕疵保険の検査に適合すると、瑕疵保険（既存住宅瑕疵保証保険）を利用することが可能となります。

瑕疵保険とは、取引後の瑕疵（重大な不具合や欠陥など）によって生じた損害について、保険金が支払われる保険制度のことです。

保険の対象となる瑕疵には一定の範囲が定められているものの、経済的なリスクに備えられることは大きな安心材料となります。

つまり、インスペクションの実施によりコンディションを把握できるうえ、さらに瑕疵保険への加入で経済的な備えができるという、より安全な取引が可能となるわけです。

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インスペクションの検査項目

インスペクションの検査項目は、40項目以上と幅広く行われます。

建物状況調査では検査項目が、国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」で定められており、以下の３つの劣化事象が検査の対象となっています。

• 構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの
• 雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高いもの
• 設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの

このほか、ガイドラインには、具体的な検査対象項目（戸建て、共同住宅）も掲載されています。

以上のような住宅建物の主要な部分の劣化の状態について、目視を中心とし、計測や触診、打診など非破壊による調査が行われます。

なお、【さくら事務所のホームインスペクション】の場合、調査項目は100以上／廊下や水まわりを含む全居室が調査対象となります。

内容については「1分でわかる！さくら事務所の中古一戸建てホームインスペクション （住宅診断）」でご紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

インスペクションの費用相場と補助金

一戸建ての場合、基本検査（主に目視による非破壊調査）が「目視でできる調査（基本検査）」なら5～7万円、マンションの場合は4～6万円が相場です。

「目視では判断できない調査（詳細検査）」や報告書などを含めると6～12万円ほどが目安になります。

ただしホームインスペクションの費用は「検査の種類や範囲」によって変わるため、費用相場はあくまでも参考として捉えてください。

補助金制度を利用して、インスペクションを実施できるケースもあります。例えば、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、インスペクションの実施が条件のひとつとなっており、住宅所有者は最大で250万円（令和5年度）の補助金が受けられます。

さくら事務所のホームインスペクションの種類と費用

さくら事務所が提供しているサービスを例に、ホームインスペクション（住宅診断）の種類と内容について、ご紹介いたします。

さくら事務所が提供しているインスペクションは、戸建とマンションのカテゴリごとに4つずつ、合計8種類があります。

それぞれ詳しく解説します。

新築工事中ホームインスペクション（第三者検査）

新築住宅の建設中に行われる、専門的な検査サービスです。新築工事中ホームインスペクションでは、建物の基礎、構造、防水、断熱など、工事途中の現場でしか確認することのできない重要な箇所をチェックし、欠陥住宅や手抜き工事を未然に防ぎます。

発見された不具合はどの程度影響があるものなのか、完全中立（第三者）の視点でフラットに説明を受けられます。

新築一戸建てホームインスペクション（完成検査・内覧会立会い）

新築一戸建て（建売・分譲）住宅の購入や引渡しに際して、施工状況について３時間程じっくり時間をかけて検査します。建物の傾きや水漏れ、基礎の状態、見にくい床下や屋根裏の構造など、新築時の施工状況の不具合について調査・診断するサービスです。

中古一戸建てホームインスペクション

中古住宅の売買に際し、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどの劣化状況や、施工状況の不具合などについて、詳しく調査・診断するサービスです。フラット35や瑕疵保険の適合検査（木造のみ）も無料で含まれています。

自宅一戸建てホームインスペクション

居住中の自宅の一戸建ての調査を行うサービスです。主に非破壊の目視調査を行い、確認できる範囲で建物のコンディションを把握・推測できます。また、建物の修繕コストを抑え、寿命を延ばすためのアドバイスをします。これにより、不具合箇所の修繕が計画的に立てられます。

新築マンション内覧会立会い（同行）

新築マンションの内覧会（完成お披露目会）に、マンションに精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、ご契約物件について専門的に立会い・同行を行うサービスです。修繕の方法などについて調査後に無料のアフターフォローでアドバイスを受けることができます。

マンション管理インスペクション

中古マンション購入を検討中の方向けのサービスです。中古マンション購入にあたり、重要なポイントとなる管理状況について、頂いた資料をもとに、マンション管理コンサルタントが第三者の視点から管理状況をチェックするサービスです。3日程度を目安に結果を知ることができます。修繕計画や修繕積立状況など、マンションの管理運営が健全に行われているかがわかるため、中古マンションの購入についての判断材料になります。

中古マンションホームインスペクション

中古マンション購入を検討中の方向けのサービスで、マンションに精通したホームインスペクターが、主に目視による非破壊調査を行い、可能な範囲で建物の劣化状況や不具合の有無など専有部を詳しく調査します。また、建物状況調査の対応、瑕疵保険の適合検査同時実施などが可能です。これにより、売買の際のリスクを軽減しつつ取引を進めることが可能となります。 

自宅マンションホームインスペクション

自宅マンションの2年目点検を控えた方、リフォーム・リノベーションや売却を検討している方に向けたサービスです。主に目視による非破壊検査でチェックし、可能な範囲で劣化状況や不具合の有無など専有部を詳しく調査します。これにより自宅マンションの適正な価値を判断する材料にできます。

インスペクションの依頼から実施までの流れ

ここからは、インスペクションの依頼から実施までの流れを、物件の種類ごとに詳しく解説します。以下3つの物件の種類によって、インスペクションを依頼するタイミングや依頼の流れは異なります。

• 注文住宅の場合
• 新築住宅の場合
• 中古住宅の場合

それぞれのケースにおいてインスペクションの利用を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

注文住宅の場合

注文住宅におけるインスペクションの流れは、以下の通りです。

1. 注文住宅を建設する前にご依頼（ご相談）
2. 見積もり
3. 建築契約前の初期インスペクション
4. 建築中の定期的な検査

注文住宅の着工前に、インスペクションの専門家に相談しましょう。この段階で実施する検査の範囲や見積もりを行います。そして契約をする前に、初期のインスペクションを行うことをおすすめします。これにより、建築計画の初期段階での問題点や懸念事項を特定できます。建設工程に沿って、工程ごとに検査を行います。

建築工事中のインスペクションを依頼するベストタイミングは、建築計画が始まる前と、建築途中の各重要段階です。これにより、建設工程での検査回数は、予算と依頼するタイミングによりますが、検査回数が多いほど建築の品質を確保し、最終的な完成品の安全性と信頼性を高めることができます。

新築住宅の場合

新築住宅におけるインスペクションの流れは、以下の通りです。

1. 新築住宅の購入を検討し始めた段階でのご依頼（ご相談）
2. 新築住宅を契約する前に申込
3. インスペクションの実施
4. 報告書の提出と購入の検討

新築住宅の購入を検討し始めたら、同時にさくら事務所などホームインスペクションのサービスを提供している業者と相談し、見積もりを取ります。そしてホームインスペクターが物件を訪れ、建物の傾きや水漏れ、基礎の状態、見にくい床下や屋根裏の構造など、新築時の施工不良のチェックを行います。

この段階で、潜在的な問題や修繕が必要な箇所を特定します。インスペクションが完了したら、詳細な報告書が提出される（※オプション）ため、この報告書を基に、購入の決定や修繕の必要性を検討できるのです。

つまり新築住宅購入におけるホームインスペクションの最適なタイミングは、住宅購入の契約を結ぶ前、となります。ただし、契約完了後、早い段階であれば調査を入れてもインスペクションは有効活用できます。早い段階にインスペクションを入れることで、補修する箇所を明確にし、建築会社に補修してもらってから引き渡しを受ける事が出来るためです。

中古住宅の場合

中古住宅におけるインスペクションの流れは、以下の通りです。

1. 中古住宅の購入を検討し始めた段階でのご依頼（ご相談）
2. 中古住宅の購入を申し込んだ後、契約する前に申込
3. インスペクションの実施
4. 報告書の提出と購入の検討

中古住宅の購入にあたって、良い物件が見つかったら、ホームインスペクションのサービスを提供している業者に相談し、見積もりを取りましょう。中古住宅におけるホームインスペクションは、購入を申し込んだ後、契約する前に行うのがベストです。

インスペクションが完了した後、詳細な報告書が提出されるので、この報告を基に、購入の最終決定や、必要な修繕の計画を立てることが可能です。

よって中古住宅の場合、ホームインスペクションを行うタイミングは購入申し込み後から契約前までの間です。

インスペクションの依頼で後悔しないためのポイント４選

インスペクションを依頼する際のポイントは、以下のとおりです。

• 実績のある会社に依頼する
• 調査項目を事前に確認する
• 売買契約前に結果を報告し検討する
• 建物状況調査だけでは不十分なことがある

それぞれのポイントについて詳しく解説します。

実績のある会社に依頼する

インスペクションは住宅の種類や工法によってチェックする個所や方法が異なります。

実績のある会社であれば、不具合が出やすい場所や不具合の程度による危険性の判断、住宅との向き合い方のアドバイスなども的確で、より費用対効果の高いインスペクションを受けられるでしょう。

また、売主や買主の立場に寄り添い、診断結果を分かりやすく伝えてもらえる経験豊富なインスペクターが在籍する会社なら、安心して依頼できます。

不動産会社からインスペクション会社を紹介された場合は、その会社が「第三者性や中立性を重視しているか」を見極めましょう。

調査項目を事前に確認する

インスペクションを依頼する前に、「どこをチェックするのか」「すべての箇所をチェックしてもらえるか」など、調査会社が実施する検査項目を確認しておくことも重要です。

とくに、大きな不具合が発生しやすい床下や小屋裏が、調査項目に含まれていると、トラブルのリスクを軽減できるでしょう。

調査項目の多さによっても、インスペクションの費用が変わるため安さ重視でなく、どこまでの調査が含まれているのか把握したうえで、依頼を決定することが大切です。

売買契約前に結果を報告し検討する

インスペクションを依頼するタイミングも重要になります。中古住宅の場合、宅建業法で義務付けられているインスペクションの結果報告のタイミングは、重要事項説明のときです。

重要事項説明は売買契約の直前におこなうため、万が一インスペクションの結果がよくなかったり心配事が多かったりしたときも、売主を前にして今更契約をやめるとは言えないでしょう。

買付申込から契約までの約1週間でインスペクションを依頼し結果をもらっておくと、しっかり購入検討でき後悔を避けられます。

建物状況調査だけでは不十分なケースがある

ホームインスペクションでなく建物状況調査の場合、調査範囲が限定的なため「雨漏りなし」になっていても住宅全体で見たときに、本当に雨漏りしていないかは確かではありません。

また重要事項説明でインスペクションの結果を報告するのは、調査した専門家でなく不動産媒介会社です。「雨染みの疑いあり、詳細調査が望ましい」となっていても、どのような状況なのかよくわからず余計に不安になってしまうことも。

より広範囲な調査と詳細な報告が受けられるホームインスペクションなら、しっかりリスクヘッジして納得した契約ができるでしょう。

業界実績No.1「さくら事務所」のインスペクションについて

さくら事務所は1999年、いかなる金融機関・事業会社とも資本関係を持たない「中立・公正」な立場として、国内で初めて『個人向け不動産コンサルティングサービス』をスタートし、国内におけるインスペクションのパイオニア的活動を通じ、今では年間3,000件以上、累計73,000件以上（業界No.1）を超える方々にご利用いただくまでになり、非常にたくさんの方から有難い評価をいただいております。（※Google口コミ同業比較 No.1《2024年3月時点》）

実績No.1の理由 ▶

さくら事務所が選ばれる理由について

① 不動産・建築あらゆる専門家がワンストップ対応
さくら事務所には、建築士であるホームインスペクター（住宅診断士）のほかに、不動産コンサルタントやマンション管理士など、専属の専門家が多数在籍。

住まい・不動産の心配ごとは、土地や建物、権利やコミュニティ形成などが複雑に絡み合うことも多いもの。そんなとき、ご利用者様が迷うことなく問題を解決できるよう、複数の専門家がワンストップでお役に立てる方法をご提案します。

② 徹底した第三者性・中立性

不動産取引先進国のアメリカでは、ホームインスペクターはリフォームや修繕工事の受注を禁止されていますが、それは、ホームインスペクターが工事の受注を目的に、建物の状態を正しく伝えない事案が多発したからです。

さくら事務所では、創業時からリフォームや修理、シロアリ駆除など、ホームインスペクションの次にある工事の引き受けや製品の販売などは一切行わない徹底的に第三者・中立性を保ったコンサルティングサービスを提供しております。

※さらに詳しくさくら事務所について知りたい方はこちらから

下記動画では「そもそもホームインスペクションってなに？」という疑問に対して、深掘りして解説しています。ホームインスペクションの利用を悩んでいる方はぜひ参考にしてください。